MINUTE N° 24/474

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

— M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 Octobre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02589 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IDO5

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de STRASBOURG

APPELANTS :

Madame [G] [N]

[Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2162 du 27/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [C] [S]

[Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-2168 du 27/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame [H] [M]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, Présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat de colocation de logement meublé à usage de résidence principale en date du 1er décembre 2020 signé par voie électronique, Madame [H] [M] a donné à bail à Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S], un logement comportant une pièce avec cuisine équipée et salle de bain, outre un parking, le tout sis [Adresse 4], moyennant un loyer de 510 euros et des charges forfaitaires de 80 euros par mois, soit 590 euros au total.

Par courrier daté du 2 septembre 2022, les preneurs ont informé la bailleresse de leur volonté de résilier le bail.

Ils ont quitté les lieux le 1er octobre 2022, date à laquelle les parties ont effectué une visite commune du logement.

Sur la base de cette visite et des photographies prises à cette occasion, Madame [H] [M] a adressé aux preneurs le 2 octobre 2022 un « compte-rendu de visite » puis leur a réclamé, le 10 octobre 2022, paiement d’une somme de 1 997,79 euros (solde de loyers du 1er au 10 octobre 2022, frais de nettoyage et remplacements d’équipements). Les preneurs se sont opposés à cette demande.

Le 2 décembre 2022, sur demande de Madame [H] [M], un état des lieux a été établi par commissaire de justice, hors la présence des locataires.

Contestant l’essentiel des sommes réclamées, Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] ont saisi le juge afin d’obtenir le remboursement de la somme de 789,36 euros sur le dépôt de garantie de 1 180 euros versé et le paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’issue de l’audience de première instance, ils ont accepté que les sommes de 219 euros (remplacement du matelas, housse), 62,79 euros (remplacement du tableau), 20 euros (remplacement de vaisselle) et 199 euros (réparation de la cabine de douche) soient déduites du dépôt de garantie mais ont maintenu leur refus de payer toute somme postérieure au

1er octobre 2022, date de remise des clés du logement, ou tout autre frais de remise en état, soutenant avoir nettoyé le logement avant de le rendre et rappelant qu’il n’était pas neuf à leur arrivée et qu’ils l’ont occupé pendant deux ans. Ils se sont par ailleurs désistés de leur demande de dommages et intérêts.

Madame [H] [M] a pour sa part conclu à l’irrecevabilité et au débouté des demandes adverses et, à titre reconventionnel, a sollicité condamnation solidaire des anciens preneurs à lui payer diverses sommes : 4 319,90 euros au titre des travaux de nettoyage et de réfection de l’appartement ; 695,79 euros au titre des frais de remplacement des objets cassés ou manquants dans le logement, loué meublé ; 205 euros au titre du loyer du 1er au 10 octobre 2022, terme du préavis ; 600 euros au titre de l’impossibilité de relouer le logement pendant un mois compte tenu de l’importance des travaux réparatoires ; 188,34 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice ; 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

constaté que Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] se désistaient de leur demande en dommages et intérêts,

déclaré recevable le surplus de leur demande en restitution d’une partie du dépôt de garantie mais, au fond, les en a déboutés,

condamné solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 426,41 euros, déduction faite du dépôt de garantie ainsi que la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté Madame [H] [M] du surplus de sa demande,

condamné solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] à supporter 25% des dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que :

la remise des clés ne valait pas renonciation non équivoque au loyer et, le préavis ayant commencé à courir le 10 septembre 2022, le bail expirait au 10 octobre suivant de sorte que les preneurs étaient redevables du loyer et du forfait des charges sur cette période, soit la somme de 190,03 euros sur la base du prorata du loyer et des charges fixés au contrat, faute pour la bailleresse de détailler et justifier de la somme de 205 euros réclamée ;

les locataires n’ayant pas signé le compte rendu d’état des lieux transmis par la bailleresse après réalisation de la visite contradictoire du 1er octobre 2022, celle-ci pouvait légitimement recourir à un commissaire de justice conformément aux articles 3-2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

la bailleresse justifiait de l’état du logement par le biais, d’une part, du compte-rendu de la visite du 1er octobre 2022 sur lequel Madame [G] [N] avait formulé certaines remarques sans contester les autres faits énoncés et, d’autre part, de l’état des lieux réalisé par commissaire de justice ; les locataires ne justifiaient pas avoir communiqué leur nouvelle adresse et cet état des lieux avait été réalisé après convocation envoyée à l’adresse [Adresse 3] à laquelle ils avaient reçu un autre courrier ;

la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie justifiait de condamner les preneurs à réparation mais d’écarter ou réduire certaines réclamations, dont le calcul était détaillé ;

la bailleresse n’établissait pas que le logement aurait pu être reloué plus tôt s’il avait été en parfait état.

Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] ont, par déclaration enregistrée le 4 juillet 2023, interjeté appel de l’ensemble de ces dispositions, à l’exclusion du constat de leur désistement et du rejet du surplus des demandes adverses.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] demandent à la cour de déclarer leur appel bien fondé, et, y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer les sommes de 1 426,41 euros et 250 euros à Madame [H] [M] et à supporter une partie des dépens. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

limiter leur condamnation aux sommes suivantes :

20 euros au titre de la sangle du volet,

199 euros pour la réparation de la douche,

390,64 euros au titre du mobilier, montant accepté en première instance,

190,03 euros pour le loyer entre la période du 1er au 10 octobre 2020,

par conséquent et déduction faite de ces sommes :

condamner Madame [H] [M] à leur payer la somme de 380,33 euros au titre du dépôt de garantie,

débouter Madame [H] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

condamner Madame [H] [M] aux entiers frais et dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Au soutien de leur appel, Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] s’opposent à toute irrecevabilité, les chefs du jugement critiqués ayant été précisés dans la déclaration d’appel et le dispositif des conclusions d’appel.

Sur le fond, ils contestent devoir les sommes suivantes :

188,34 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux par commissaire de justice dès lors qu’ils n’ont pas été touchés par la convocation délivrée par le commissaire de justice envoyée à l’adresse du logement litigieux quitté depuis le 1er octobre 2022 ; ils n’ont eu connaissance des courriers accumulés qu’en janvier 2023 sur signalement d’une voisine ; ils avaient informé leur bailleresse par courriel du 1er octobre 2022 de leur nouvelle adresse et de la nécessité d’y ajouter la mention « chez [R] », ce que le commissaire de justice n’a pas précisé ;

150 euros au titre de frais de nettoyage du logement qu’ils soutiennent avoir quitté après en avoir fait le ménage, soulignant les contradictions entre les photographies ressortant de l’état des lieux et celles transmises par la bailleresse le 17 octobre, ce qui démontre, selon eux, une occupation des lieux par des personnes tierces après leur départ ;

750 euros au titre des frais de remise en peinture des murs ; ils contestent être à l’origine des taches sur les murs qui proviennent, selon eux, de l’humidité du logement ou d’éventuels tiers ;

917,40 euros au titre de la douche et des tiroirs des meubles : ils soutiennent que la douche était fonctionnelle à leur départ du logement et que Madame [H] [M] avait initialement réclamé un montant de 199 euros au titre de la réparation de la paroi de douche, ce qu’ils avaient accepté, aucune somme supérieure ne pouvant être mise à leur charge ; les tiroirs du meuble lave-mains devaient seulement être remis dans leurs rails, dont ils avaient été sortis aux fins de nettoyage.

De manière générale, ils rappellent avoir quitté les lieux le 1er octobre 2022 et soulignent la tardiveté de l’état des lieux réalisé le 2 décembre 2022, d’autres personnes ayant en conséquence pu être présentes dans le logement sur cette période. Ils se prévalent en outre de l’usure résultant nécessairement de l’usage des lieux pendant deux années et soulignent que la bailleresse a, dès le 2 décembre 2022, publié une annonce de mise en location du bien pour de courtes durées, ce qui contredit la prétendue insalubrité des lieux et confirme qu’elle a déjà pu louer le logement entre le 1er octobre 2022 et l’état des lieux.

Ils admettent, en conclusion, devoir une somme de 799,67 euros à leur ancienne bailleresse, ce qui, après déduction sur le dépôt de garantie, laisse un solde en leur faveur de 380,33 euros.

Ils s’opposent à toute condamnation aux dépens ou à des frais irrépétibles au regard de la mauvaise foi de la bailleresse, du caractère excessif de sa demande, de leur précarité financière et des efforts qu’ils ont accomplis pour effectuer des versements au profit de l’huissier poursuivant.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, Madame [H] [M] demande à la cour, sur le fondement des articles 514, 524 et 700 du code de procédure civile, de juger l’appel irrecevable et, en tout état de cause, mal fondé ; confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué ; débouter Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] à lui payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter solidairement les entiers frais et dépens de l’instance.

A titre liminaire, Madame [H] [M] expose que les conclusions des appelants ne sont justifiées par aucun moyen de droit et ne détaillent pas précisément les chefs de jugement critiqués, en violation des exigences de l’article 954 du code de procédure civile, dont la cour tirera les conséquences de droit.

La bailleresse expose avoir donné à bail un logement en état neuf, retrouvé dans un état déplorable à la sortie des preneurs comme attesté tant par les constatations effectuées lors de la visite de pré-état des lieux du 1er octobre 2022 que celles du commissaire de justice, dont l’intervention a été nécessaire suite aux refus des locataires de signer le compte-rendu de pré-visite qu’elle leur a soumis et à leurs contestations. Elle justifie le délai de réalisation de ce constat par les échanges préalables, notamment une demande de conciliation, et les délais de convocation.

Madame [H] [M] conteste la valeur probante de la capture d’écran afférente à une prétendue mise en location de son bien dès décembre 2022 et nie toute occupation des lieux par un tiers ou elle-même.

S’agissant de la validité du constat d’état des lieux, elle rappelle que les appelants ont été convoqués, en bonne et due forme, à l’adresse qu’ils lui ont indiquée, le constat leur ayant en tout état de cause été communiqué et depuis lors, débattu contradictoirement dans le cadre de la procédure.

Elle insiste enfin sur les frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la procédure judiciaire, sur le caractère dilatoire de l’appel adverse et sur le préjudice résultant du refus de ses anciens locataires de s’acquitter de leurs obligations.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la recevabilité de l’appel

Madame [H] [M] conclut à l’irrecevabilité de l’appel sans toutefois préciser le fondement de cette demande. Tout au plus critique-t-elle, dans le corps de ses conclusions, la rédaction, non de la déclaration d’appel, mais des conclusions adverses et leur manque de conformité aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile, dont elle invite la cour à tirer toutes conséquences.

Toutefois, alors qu’elle a saisi le conseiller de la mise en état d’une requête en radiation pour inexécution, elle n’a pas soulevé devant lui une quelconque irrecevabilité de l’appel, étant pourtant rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 914 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige, ce dernier était seul compétent pour déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel.

S’agissant d’un éventuel non-respect des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, il est de jurisprudence constante que l’absence d’indication des moyens de droit sur lesquels sont fondées les conclusions d’appel n’entraîne pas leur irrecevabilité.

A titre surabondant, la cour relève que les écritures déposées au soutien des intérêts des appelants, si elles ne visent pas expressément de fondement textuel, développent des moyens de fait et de droit suffisamment identifiables, en ce qu’elles critiquent la valeur probante du constat établi par commissaire de justice et l’imputabilité des dégradations reprochées, et listent les chefs de jugement dont l’infirmation est sollicitée.

Le moyen tiré d’une éventuelle irrecevabilité de l’appel sera donc rejeté.

Sur le fond

Selon les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant

prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Conformément aux dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 et aux termes du bail lui-même, ce dernier est soumis aux dispositions générales figurant aux 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 de ladite loi.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice (anciennement dénommé huissier de justice), sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aucune partie ne critiquant le montant de 190,03 euros mis à la charge des anciens preneurs au titre des loyers et charges dus jusqu’au terme du délai de préavis, le 10 octobre 2022, ce chef du jugement est acquis.

Les appelants reconnaissent en outre être redevables de certaines sommes à titre de réparations locatives, dont il est également sollicité confirmation par la partie adverse. Il est ainsi établi que Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] sont redevables, conformément aux termes du jugement, non contesté sur ces points, des sommes de 20 euros au titre de la sangle du volet, 199 euros pour la réparation de la douche, 390,64 euros au titre du remplacement des éléments de mobilier.

Si, à hauteur de cour, les appelants justifient avoir communiqué à la bailleresse, par courriel du 1er octobre 2022, leur nouvelle adresse au « [Adresse 3] chez [R] [Localité 2] », il résulte des mentions du constat que la convocation leur a été adressée à ladite adresse ([Adresse 3] à [Localité 2]) en lettre simple et lettre recommandée, lesquelles sont revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Ils ne sauraient reprocher au commissaire de justice de n’avoir pas précisé la mention « chez [R] » alors d’une part que cette absence de mention n’est pas démontrée (les courriers adressés par Madame [H] [M] aux parties adverses portant bien cette précision) et d’autre part, qu’ils avaient été informés par la bailleresse des démarches engagées auprès d’un commissaire de justice et pouvaient en conséquence s’assurer d’apposer leur identité sur la boîte aux lettres.

Le fait qu’ils produisent, par ailleurs, un courrier adressé par le commissaire de justice le 23 novembre 2022, au [Adresse 4] à [Localité 2], correspondant à l’ancien logement loué, n’est pas de nature à contredire cette mention, étant rappelé que les mentions relatives aux diligences de l’huissier valent jusqu’à inscription de faux.

En tout état de cause, il sera rappelé qu’un constat d’état des lieux même réalisé non-contradictoirement n’a pas à être écarté des débats et peut être pris en compte dans l’appréciation que fait le juge des dégradations alléguées, ces constatations faisant foi jusqu’à preuve contraire.

A cet égard, les rares pièces produites par les appelants ne sont pas de nature à remettre en cause l’analyse circonstanciée portée par le premier juge sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, ni à démontrer que les constatations matérielles ne pourraient leur être imputables.

La seule photographie d’une fenêtre emplie de buée, dont on ne connaît ni la date ni les conditions de prise ni même s’il s’agit du logement concerné, n’est pas de nature à démontrer une problématique d’humidité du logement, non soulevée auparavant, et ne saurait expliquer les nombreuses salissures relevées par le commissaire de justice, y compris au sol ou sur des plinthes.

Il ne peut davantage être prétendu que des tierces personnes auraient occupé les lieux postérieurement au départ des appelants et antérieurement à l’état des lieux, aucun élément probant ne corroborant une telle allégation.

C’est également par une exacte analyse des pièces que le premier juge a fait droit à la demande financière relative au remplacement de la douche et la réparation des tiroirs de meuble, l’état des lieux d’entrée portant mention d’une cabine de douche et d’un évier avec rangement en état neuf alors que l’état des lieux de sortie décrit « un combiné de douche et colonne en mauvais état, la porte de la douche n’est plus fonctionnelle et sortie de son rail », colonne hydro-massante et pare douche en mauvais état, le devis produit confirmant le caractère non réparable de la cabine.

Faute de contestation sérieuse et justifiée, il convient de confirmer le jugement en ce qui concerne le chiffrage opéré au titre du nettoyage et des réparations locatives, étant rappelé que le premier juge a effectué une réduction de certaines sommes mises en compte, qui suffit à tenir compte de l’usure liée à une occupation de deux années.

S’agissant des frais du constat établi par Maître [E], il résulte des dispositions précitées que le recours au commissaire de justice présente un caractère subsidiaire lorsque l’état des lieux ne peut être réalisé contradictoirement et amiablement.

En l’espèce, si le premier juge a relevé que le compte rendu d’état des lieux transmis par la bailleresse n’avait pas été signé par les locataires, il sera observé que ce document a été établi unilatéralement par la bailleresse et qu’elle ne démontre pas ce qui mettait obstacle à la rédaction d’un état des lieux amiable lors de la visite commune réalisée le 1er octobre 2022.

Il résultait en outre des échanges entre les parties qu’elle présentait cette rencontre comme une « pré-visite », qu’elle a finalement utilisée pour réclamer paiement de diverses sommes sans proposer de nouvelle date d’état des lieux et ce quand bien même les preneurs soulignaient n’avoir rien validé et réclamaient un état des lieux signé, qu’elle a refusé en prétendant qu’il était « nécessaire de procéder au règlement afin (qu’elle) puisse (leur) délivrer l’état des lieux de sortie ».

Non seulement, elle ne démontre pas l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable, mais c’est ainsi par suite de son comportement que les relations entre les parties s’étant tendues, le recours à un commissaire de justice a été nécessaire.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a mis à la charge des appelants la moitié des frais d’établissement d’état des lieux. Ceux-ci resteront donc entièrement à la charge de la bailleresse et la condamnation des appelants sera rectifiée en conséquence et ramenée à la somme de 1 238,07 euros.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Succombant pour l’essentiel dans leur appel, Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

La demande présentée par Madame [H] [M] à hauteur de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile paraît particulièrement excessive et sera ramenée à la somme de 650 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

REJETTE le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel ;

CONFIRME le jugement rendu le 5 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg sauf en ce qui concerne la somme due par Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] ;

Statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNE solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 238,07 euros,

sans modification pour le surplus ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] in solidum à payer à Madame [H] [M] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [N] et Monsieur [C] [S] in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente