MINUTE N° 25/387

Notification par LRAR

aux parties

le

Copie exécutoire à :

— M^e Marie-Odile

GOEFFT

— M^e Soline DEHAUDT

le

Copie conforme au greffe du TPBR de [Localité 12]

le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01009 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIHF

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 février 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Sélestat

APPELANTE :

E.A.R.L. [W] PERE ET FILS, représentée par sa gérante, Mme [X] [C] épouse [W],

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparante, représentée par M^e Marie-Odile GOEFFT, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [F] [B]-[K]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Soline DEHAUDT, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [V] [M] épouse [B]-[K]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Soline DEHAUDT, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [G] [Z] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non compararante, représentée par M^e Soline DEHAUDT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente et M. LAETHIER, vice-président placé, un rapport ayant été présenté à l’audience.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, la présidente de la 3ème chambre étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [B]-[K] et son épouse, Mme [V] [M] épouse [B]-[K], ainsi que sa mère, Mme [G] [Z] épouse [B], sont propriétaires d’un ensemble de parcelles de vignes inscrites au cadastre sur les communes de [Localité 8] et [Localité 11] représentant une surface totale de 5 hectares 4 ares et 94 centiares.

Par deux actes authentiques en date du 31 mars 2014, reçus par Maître [J] [H], notaire à [Localité 8] sous répertoires n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], les consorts [B] ont donné à bail à l’exploitation à responsabilité limitée (Earl) [W] père et fils les parcelles susmentionnées, pour une durée de neuf ans, courant du 11 novembre 2013 au 11 novembre 2022.

Par exploit d’huissier délivré le 7 mai 2021, les consorts [B] ont donné congé à l’Earl [W] père et fils, avec effet au 11 novembre 2022.

Sur contestation formée par cette dernière, le tribunal paritaire des baux ruraux de Sélestat a, par jugement contradictoire rendu le 5 février 2024 :

validé le congé délivré le 7 mai 2021 pour les deux baux ruraux signés le 31 mars 2014,

dit que l’Earl [W] père et fils devra libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement et qu’à défaut, passé ce délai, il pourra être procédé à son expulsion par ministère de commissaire de justice avec, au besoin, le concours de la force publique,

condamné l’Earl [W] père et fils à payer à M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] une indemnité d’occupation égale au montant du fermage, pour la période postérieure au 11 novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux,

déclaré irrecevable la demande de l’Earl [W] père et fils quant à la révision du fermage,

condamné l’Earl [W] père et fils aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

L’Earl [W] père et fils a interjeté appel de cette décision le 4 mars 2024.

Par ordonnance de référé du 11 juin 2024, l’Earl [W] père et fils a été déboutée de sa demande en arrêt de l’exécution provisoire du jugement.

Par dernières conclusions en date du 27 mars 2025 notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, l’Earl [W] père et fils demande à la cour de recevoir son appel et de :

avant dire-droit :

ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision de justice définitive dans le cadre du contentieux administratif pendant concernant le contrôle des structures ;

ordonner aux consorts [B]-[K] la communication des documents de comptabilité et pièces comptables qui ont été transmises à M. [A] pour l’élaboration de son rapport (pièce adverse n° 42), sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

après reprise d’instance à l’issue du sursis à statuer :

infirmer en toutes ses dispositions le jugement précité ;

statuant à nouveau :

écarter des débats les pièces adverses n° 7, 14, 15, 16 ;

annuler la pièce adverse n° 44 (procès-verbal de constat dressé par Me [L] [S], commissaire de justice) ;

prononcer l’annulation de la signification du congé délivré le 7 mai 2021, par Me [L] [S], huissier de justice, à la demande des consorts [B] ;

prononcer l’annulation du congé querellé, relatif aux parcelles situées à [Localité 11] et [Localité 8] ;

ordonner le maintien sur les parcelles objets des baux ruraux du 31 mars 2014 sous répertoire n° 375 et du 31 mars 2014 sous répertoire n° 376 de l’Earl [W] père et fils en qualité de preneur à bail à ferme pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du jugement à intervenir ;

condamner in solidum M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] à payer à l’Earl [W] père et fils la somme de 62 040 euros, au titre de la perte d’exploitation 2024, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la demande ;

s’agissant des demandes adverses :

déclarer les consorts [B] irrecevables en leurs demandes ;

les débouter de toutes leurs demandes ;

subsidiairement, si par extraordinaire la cour ne devait pas avoir prononcé l’annulation de l’acte de signification du congé ou l’annulation du congé :

juger que les effets du congé du 07 mai 2021 sont limités aux parcelles situées sur la commune de [Localité 8], à l’exclusion de toute autre parcelle ;

en tout état de cause :

déclarer que sont réputées non écrites les clauses des baux relatives au montant du fermage dans les baux ;

annuler les clauses précitées ;

fixer le montant du fermage pour les parcelles visées à ces baux à vingt-trois kilogrammes de raisin à l’are, avec effet rétroactif jusqu’au fermage 2014 ;

condamner solidairement les consorts [B] à payer à l’Earl [W] père et fils la somme de 54 596,03 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande du 26 août 2021 ;

condamner in solidum les consorts [B] à payer à l’Earl [W] père et fils la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 5 000 euros pour la procédure d’appel ;

condamner in solidum les consorts [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, l’Earl [W] père et fils sollicite, sur le fondement de l’article L411-58 du code rural et de la pêche maritime et de l’article 378 du code de procédure civile, le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir du tribunal administratif de Strasbourg saisi d’une contestation de l’autorisation d’exploiter délivrée au Gaec [B]-[K], dont la décision aura des conséquences sur la présente procédure dès lors que la question du contrôle des structures est abordée dans le cadre de la contestation du congé litigieux.

A l’appui de son recours, l’appelante soulève la nullité de la signification de l’acte de congé ainsi que celle du congé lui-même en faisant valoir que :

sur la nullité de l’acte de signification :

pour être valable, le congé rural doit être signifié par commissaire de justice, or les cases de l’acte délivré à l’Earl [W] père et fils, relatives aux modalités de remise de la signification n’ont pas été complétées par le commissaire de justice contrairement aux exigences légales ; aucun acte ou pièce complémentaire ne peut remédier à cette cause de nullité et la décision relative à l’arrêt de l’exécution provisoire est dépourvue de toute autorité de chose jugée à cet égard ; la nullité de l’acte de signification entraîne la nullité du congé lui-même ;

sur la nullité du congé résultant du défaut de preuve par les consorts [B] de leur capacité à délivrer congé :

les consorts [B] ne démontrent pas qu’ils étaient, au jour de la délivrance du congé, propriétaires des parcelles visées audit congé, sans autre personne investie de droits de propriété sur celles-ci ; le premier juge ne pouvait, sans erreur, constater que le Livre Foncier indiquait que Messieurs [K] et [M] n’étaient plus propriétaires des parcelles louées à la date de délivrance du congé et considérer que ces mentions étaient erronées alors que l’inscription au Livre Foncier confère une présomption d’exactitude et rend les droits inscrits opposables aux tiers ; le Livre Foncier désignant M. « [O] [K] » comme usufruitier de l’immeuble [Adresse 4] section [Cadastre 2] n°[Cadastre 9], seul ce dernier avait la qualité de bailleur et le droit de délivrer congé ; de plus, le congé délivré par les consorts [B] porte sur des parcelles situées à [Localité 11] alors que l’Earl [W] père et fils loue des parcelles à [Localité 11], ce que le premier juge ne pouvait considérer comme une coquille sans conséquence alors que le congé doit se suffire à lui-même ;

sur la nullité du congé fondé sur la reprise :

faute pour les bénéficiaires de remplir les conditions nécessaires à une reprise posées à l’article L411-59 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime : il incombe à l’auteur du congé de démontrer que M. [T] [B] [K], désigné comme bénéficiaire principal et Mme [R] [B], désignée comme bénéficiaire subsidiaire, remplissent les conditions légales, l’ordonnance relative à l’exécution provisoire étant à cet égard sans autorité de chose jugée et ayant au surplus inversé la charge de la preuve ; les attestations produites à cette fin en pièces 7 et 13 à 17 ne respectent pas les exigences de forme et auraient dû être écartées par le premier juge, les conditions de rédaction des attestations sous références 7, 14 à 16 étant subsidiairement dénoncées quant aux liens de parenté existant entre les témoins et les parties ; les deux bénéficiaires ne remplissent pas les conditions de possession de matériel, de capacité ou d’expérience professionnelle et de respect du contrôle des structures, l’autorisation administrative d’exploiter délivrée au Gaec [B]-[K] du 10 août 2023 ayant d’ailleurs été contestée le 27 novembre 2023 devant le tribunal administratif et ce recours étant toujours pendant ;

faute pour le congé de mentionner quelle société exploitera les parcelles : la mention d’une société agricole à créer par le biais d’une mise à disposition est insuffisante ;

dès lors que le congé porte sur une reprise partielle des parcelles, ce qui est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur puisque seules les parcelles situées sur [Localité 8] sont concernées, soit une superficie de 4 hectares 78 ares 54 centiares ; les parcelles situées sur [Localité 11] ne sont pas visées au vu du nom [U] indiqué au congé ;

sur la nullité du congé lui-même fondé sur le non-respect du contrôle des structures :

le premier juge a, à tort, estimé que la validité du premier motif de reprise le dispensait d’examiner le second alors qu’il devait vérifier la validité de chaque motif ; à ce titre, le non-respect du contrôle des structures par le preneur ne constitue ni un motif grave et légitime de congé prévu à l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, ni un droit de reprise dans le cadre d’un congé ; la conformité au contrôle des structures est exigée pour le bénéficiaire de la reprise et non pour le preneur ; en tout état de cause, l’Earl [W] père et fils s’est vue délivrer l’autorisation nécessaire selon arrêté préfectoral du 10 août 2023.

Subsidiairement, l’appelante sollicite, si le congé n’était pas annulé, le cantonnement de ses effets aux parcelles situées sur la commune de [Localité 8], celles louées sur la commune de [Localité 11] ne pouvant subir aucun effet du congé visant des parcelles situées sur une commune dénommée [Localité 11].

L’Earl [W] père et fils critique également le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable sa demande en annulation de fermage illicite et en fixation d’un fermage conforme avec remboursement du trop-perçu après avoir, à tort, modifié le fondement juridique de sa demande en la qualifiant de demande en révision du fermage.

Or, l’appelante rappelle se fonder sur la violation des règles d’ordre public des articles L411-11, L411-14, L415-12 du code rural et de la pêche maritime, une telle action en annulation n’étant enfermée dans aucun délai, et sur la répétition de l’indu, ces deux fondements étant distincts d’une action en révision de fermage.

Elle soutient que la fixation d’un fermage sous forme d’une part fixe sur certaines parcelles et d’une part variable dépendant du volume de la récolte de raisin sur d’autres parcelles, est illégale et justifie restitution des sommes versées au-delà des tarifs prévus aux arrêtés préfectoraux, sans qu’elle soit soumise à aucune prescription, un tel moyen étant en outre nouveau en cause d’appel et par suite irrecevable.

Elle forme une demande en indemnisation du préjudice ayant résulté pour elle de la perte de récolte pour la vendange 2024 dès lors qu’elle a dû quitter les parcelles exploitées en juin 2024.

L’Earl [W] père et fils s’oppose enfin à la demande adverse en indemnité d’occupation, formée tardivement en novembre 2023, au profit du Gaec [B] [K] qui, n’étant pas partie à la procédure, est irrecevable à former une telle demande, indemnité dont le montant a été fixé à l’équivalent de trois ans de fermage sans explication si ce n’est un avis pris unilatéralement auprès de M. [A] sans production des éléments de comptabilité à l’appui de son chiffrage. Elle insiste enfin sur le fait que la présence du preneur dans les lieux pendant la procédure de contestation du congé n’est pas fautive.

En réplique à la demande adverse en dommages et intérêts, elle conteste tout abus dans l’exercice de son droit à se défendre et s’oppose à toute indemnisation résultant de l’état des vignes lors de la restitution alors qu’elle n’a pas été convoquée à l’état des lieux de sortie, contrairement aux exigences posées par l’article L411-4 du code rural et de la pêche maritime, estimant qu’il faut donc considérer que les parcelles ont été restituées en bon état d’entretien, en outre peu avant les vendanges, de sorte que la partie adverse a pleinement profité des travaux qu’elle a menés.

Elle soulève par ailleurs la nullité, ou au moins le caractère non probant, du constat établi par Me [S] en ce qu’il ne précise pas suffisamment la localisation des constats effectués, dressés en outre le 17 juin 2024, soit antérieurement à la restitution des parcelles, en pénétrant sur les lieux sans la présence ni l’autorisation des preneurs.

Elle soulève enfin l’irrecevabilité de cette demande, formulée pour la première fois en appel.

Par dernières conclusions en date du 30 mai 2025, notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] demandent à voir :

rejeter la demande de sursis à statuer formulée par l’Earl [W] père et fils ;

déclarer l’appel de l’Earl [W] père et fils mal fondé et l’en débouter ;

confirmer le jugement du 5 février 2024, excepté en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation égale à la valeur du fermage entre le 11 novembre 2022 et la libération effective des parcelles ;

— infirmer ledit jugement de ce chef et, statuant à nouveau sur ce point, condamner l’Earl [W] père et fils à leur payer la somme de 115 519,77 euros à titre d’indemnité d’occupation des parcelles correspondant à la période postérieure à l’échéance du congé, ou, subsidiairement, la condamner à leur payer la somme de 81 095 euros à titre d’indemnité d’occupation des parcelles correspondant à la période postérieure à l’échéance du congé ;

— y ajoutant, condamner l’Earl [W] père et fils à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et de l’état de restitution des vignes ;

en tout état de cause,

débouter l’Earl [W] père et fils de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

subsidiairement si, par extraordinaire, la cour devait faire droit à la demande de remboursement de trop-versé de fermage concernant le bail du 31 mars 2023 sous répertoire n°376 :

juger que le remboursement de trop-perçu ne pourra intervenir tout au plus que dans la limite de la prescription quinquennale à compter de la décision à intervenir prononçant la nullité de la clause litigieuse du bail et sur la base d’un montant de fermage fixé à 23kg de raisin à l’are ;

condamner l’Earl [W] père et fils à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

condamner l’Earl [W] père et fils aux frais et dépens.

Les consorts [B]-[K] s’opposent au sursis à statuer en soulignant que l’autorisation d’exploiter accordée au Gaec [B]-[K] date du 10 août 2023 et a été contestée par l’Earl [W] selon recours du 27 novembre 2023 sans pour autant que l’Earl [W] père et fils sollicite un sursis à statuer avant de récentes conclusions, une telle demande apparaissant tardive et dilatoire. Ils soulignent que le sursis à statuer n’est qu’une faculté laissée à l’appréciation du tribunal paritaire des baux ruraux et que le recours administratif, dont la recevabilité pose question, n’a pas d’effet suspensif, le Gaec [B]-[K] étant donc en règle avec le contrôle des structures.

Sur le fond, les intimés font essentiellement valoir que :

le congé est valide, car :

l’acte a été valablement signifié par commissaire de justice selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile avec retrait de l’acte en l’étude par M. [I] [W] en tant que représentant légal de l’Earl [W] père et fils, le 10 mai 2021 ;

il n’existe aucune ambiguïté quant à la qualité de propriétaires des parcelles des auteurs du congé, celles-ci ayant fait l’objet, depuis la signature des baux, de donations de sorte que seuls les trois intimés, qui figurent sur le congé, sont propriétaires des parcelles litigieuses, ainsi qu’en attestent les feuillets du Livre Foncier, peu important l’erreur figurant sur celui-ci s’agissant de la parcelle sise à [Localité 8], section [Cadastre 2], n° [Cadastre 9], mentionnant M. [O] [K] comme usufruitier de la parcelle, d’autant que l’Earl [W] père et fils est parfaitement informée de l’absence de droit de ce dernier comme cela résulte de l’acte de vente de la parcelle en 1994 et du bail signé en 2014 ;

l’erreur sur l’orthographe du nom de la commune [Localité 11] ne vicie pas le congé puisqu’elle n’était pas de nature à induire le preneur, destinataire du congé, en erreur ;

le congé est fondé sur des motifs justifiés :

le premier juge a, à bon escient, considéré que le congé respectait les conditions légales et réglementaires et était bien fondé dans son premier motif, chacun des bénéficiaires de la reprise remplissant l’ensemble des conditions exigées, étant rappelé que ces conditions s’apprécient à la date d’effet du congé et que les intimés ont justifié du respect de chacune des conditions et produit des attestations rectificatives pour répliquer aux critiques adverses ; le Gaec a été créé et a obtenu les autorisations nécessaires avant la date d’échéance du congé ;

le second motif du congé est également fondé et la cour de cassation a confirmé qu’un bailleur est fondé à s’opposer au renouvellement du bail si le preneur ne justifie pas qu’il est en règle avec le contrôle des structures ; or, l’Earl [W] père et fils ne justifiait pas du respect de la législation relative au contrôle des structures, et a d’ailleurs dû déposer une demande d’autorisation d’exploiter, qui lui a été accordée mais fait l’objet d’une procédure en annulation actuellement pendante devant le tribunal administratif ;

il n’y a pas de reprise partielle au vu du mal-fondé de l’argument relatif à l’orthographe de la commune de [Localité 11] et de ce que le congé n’a pas été délivré sur ce fondement ;

la demande en restitution d’un trop-perçu de fermage est irrecevable et mal-fondée étant rappelé que

l’Earl [W] père et fils mélange les deux baux alors que chacun a fixé un mode de calcul distinct, librement convenu entre les parties ;

si les maxima et minima fixés par le préfet n’ont pas été respectés, seule l’action en révision fondée sur l’article L 411-13 est possible ; celle-ci obéit à des règles strictes de délai et de montant de sorte qu’elle est irrecevable car formée plus de trois ans après l’entrée dans les lieux ;

en tout état de cause, même si elle était recevable, le prix corrigé ne vaudrait que pour l’avenir ;

subsidiairement, s’il était retenu qu’il s’agissait d’une action en régularisation de fermages illicites, seul le bail du 31 mars 2014 qui prévoit un fermage représentant le tiers de la récolte serait concerné ; l’Earl [W] père et fils ayant payé le fermage et fait établir ses décomptes par la cave coopérative sur la base de calcul contractuellement convenue a ainsi renoncé à se prévaloir, pour les années écoulées, de l’illicéité du prix ; plus subsidiairement, la prescription extinctive quinquennale ferait au moins partiellement obstacle au principe de rétroactivité et le remboursement ne pourrait pas intervenir à compter du fermage 2014 mais seulement dans un délai maximal de cinq années à compter de la décision à intervenir actant la nullité de la clause.

Les consorts [B] sollicitent, à titre incident, réformation de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge au montant du seul fermage alors qu’une telle indemnité diffère du loyer et s’applique au locataire qui continue à occuper un bien après la fin de bail, soit en l’espèce depuis le 11 novembre 2022, sur la base du revenu procuré par les biens immobiliers, compte tenu de la rémunération du travail du preneur pour obtenir ces revenus, soit en l’espèce, faute d’éléments sur la marge brute de l’exploitation adverse, un montant de trois fois le dernier montant du fermage connu et un seuil minimum de 50 000 euros par an, correspondant à la perte chiffrée par l’Earl [W] père et fils elle-même. Ils sollicitent enfin indemnisation du préjudice généré par la résistance abusive adverse, caractérisée par les longs délais mis à conclure et la demande en arrêt de l’exécution provisoire formulée la veille du délai de libération ordonné par le tribunal. Ils se prévalent également du préjudice ayant résulté de la restitution tardive des vignes, fin juin 2024, à moins de trois mois des vendanges et dans un état déplorable, constaté par commissaire de justice, dans un procès-verbal identifiant clairement les sections et numéros des parcelles concernées et dont les énonciations font foi jusqu’à preuve du contraire. Selon eux, ces constatations caractérisent la négligence et le mauvais entretien apporté aux parcelles par la partie adverse après les décisions rendues. Ils insistent enfin sur l’impact moral, psychologique et physique de la procédure sur les bailleurs, plus particulièrement sur M. [F] [B]-[K] dont la pathologie est accrue par le stress.

A l’audience du 16 juin 2025, les parties ont repris les termes des écritures précitées.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 8 septembre 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Au préalable, la cour rappelle que, aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

Il sera également rappelé que la décision rendue dans le cadre de la demande en référé de suspension de l’exécution provisoire est dépourvue d’autorité de chose jugée et ne lie pas la présente juridiction.

Conformément aux dispositions de l’article L411-46 du code rural et de la pêche maritime, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L411-57 à 411-63, L411-66 et L411-67. (') Le preneur et le copreneur visés à l’alinéa précédent doivent réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l’article L411-59.

L’article L411-54 dudit code autorise le preneur à déférer le congé au tribunal paritaire des baux ruraux afin qu’il apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé.

Sur la demande avant dire-droit de sursis à statuer

Conformément aux dispositions de l’article L411-58 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

(') Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive.

Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé.

Il est acquis qu’une procédure est actuellement pendante devant le tribunal administratif de Strasbourg suite à la contestation déposée fin novembre 2023 par l’Earl [W] père et fils tendant à l’annulation de l’arrêté rendu le 10 août 2023 par le préfet du Grand-Est portant autorisation d’exploiter accordée au Gaec [B]-[K].

Toutefois, comme relevé par la partie intimée, la demande de sursis à statuer, dont le principe est ici facultatif, a été présentée tardivement au cours des débats.

La cour observe en outre que l’appelante soulève de multiples autres moyens de contestation du congé litigieux de sorte qu’il n’apparaît ni nécessaire ni opportun de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif et ce d’autant que l’avancement de la procédure administrative et ses perspectives d’aboutissement ne sont pas connus et que, comme il sera indiqué infra, l’issue de la procédure administrative est sans emport sur la présente décision.

Sur la demande tendant à voir écarter les pièces n° 7,14,15 et 16 produites par les consorts [B]-[K]

L’article 202 du code de procédure civile énumère les mentions devant figurer dans une attestation de témoins. Une telle attestation peut toutefois être rédigée librement sans obligation de faire usage du formulaire Cerfa, qui ne constitue qu’un outil d’aide à la rédaction.

Ces exigences de forme ne sont en outre pas prescrites à peine de nullité et il appartient à la juridiction d’apprécier la valeur probante d’une attestation qui ne respecterait pas les mentions citées audit article. En tout état de cause, aucun texte ne s’oppose à la mise en conformité en cours de procédure des attestations produites aux débats.

En l’espèce, les attestions litigieuses figurant en pièces n° 14 et 15 ont donné lieu à régularisation par la production de nouvelles attestations sur formulaire Cerfa, accompagnées des pièces d’identité.

S’agissant de la pièce n° 7, si la cour prend acte du lien de famille existant entre son rédacteur et les consorts [B]-[K], ce seul motif ne justifie pas de l’écarter étant rappelé qu’il est logique, s’agissant d’une exploitation s’inscrivant dans une histoire et un environnement familial, que les intervenants soient liés entre eux.

S’agissant de la pièce n°16, l’Earl [W] soutient qu’elle aurait été rédigée par la partie adverse et signée par le président de la cave coopérative qui ignorait à quoi elle était destinée. Une telle assertion n’est étayée par aucun élément objectif, que ce soit une plainte pour faux ou une contre-attestation dudit président.

La demande en retrait de ces pièces litigieuses sera donc rejetée.

Sur les contestations relatives à la validité formelle du congé

Sur la nullité de la signification du congé

En vertu des dispositions de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le congé par lequel le propriétaire entend s’opposer au renouvellement du bail doit être notifié au preneur par acte extrajudiciaire.

La forme des notifications obéit aux dispositions des articles 651 et suivants du code de procédure civile, étant rappelé qu’aux termes de l’article 649, leur nullité éventuelle est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En application de l’article 10 de l’ordonnance du 2 juin 2016, les commissaires de justice établissent leurs actes en un original et en délivrent s’il y a lieu des copies, dénommées expéditions.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 663 du code de procédure civile que la mention des diligences et formalités accomplies par l’huissier de justice n’a pas à être reproduite sur la copie de l’acte de signification.

En l’espèce, s’il est constant que le congé litigieux signifié par acte délivré à l’Earl [W] père et fils par Me [S] le 7 mai 2021 ne porte aucun détail quant aux modalités de sa délivrance, la première expédition de l’acte telle que produite par la partie adverse et relatant l’enregistrement informatique opéré par le commissaire de justice retrace les vérifications opérées sur la boîte aux lettres et les modalités de remise (avis de passage laissé sur place et envoi d’une lettre simple). Il est ainsi suffisamment établi que l’acte a été remis par dépôt en l’étude conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.

Il sera en outre observé que M. [I] [W], agissant en qualité de gérant de l’Earl [W] père et fils, a certifié avoir retiré un pli fermé à l’office d’huissier de justice susvisé le 10 mai 2021 et il n’est pas contesté que l’Earl [W] père et fils a ainsi pu prendre parfaite connaissance de l’acte de congé qui lui était délivré.

Sur le défaut de qualité des auteurs du congé et l’erreur sur le nom de la commune de [Localité 11]

Il résulte des articles 41 et 38 de la loi du 1er juin 1924 que l’inscription d’un droit de propriété au Livre Foncier emporte présomption de l’existence de ce droit en la personne de son titulaire.

Il s’agit toutefois d’une présomption simple, à charge pour la personne qui conteste l’exactitude d’une inscription de prouver le contraire.

En l’espèce, le droit de propriété des auteurs du congé litigieux résulte des extraits du Livre Foncier.

L’appelante conteste le droit des intimés à délivrer congé relativement à la parcelle inscrite commune de [Localité 8] section [Cadastre 2] n° [Cadastre 9] comme ayant deux titulaires, à savoir M. [F] [B]-[K] en qualité de propriétaire par suite d’un acte de donation-partage et M. [O] [K] (vraisemblablement [K]) en qualité d’usufruitier.

M. [F] [B] justifie toutefois qu’il a acquis, seul, la parcelle sise section [Cadastre 2] n°[Cadastre 9] par acte du 13 juin 1994 et que celle-ci ne fait pas partie des parcelles dont M. [O] [K] lui a fait donation de la nue-propriété et s’est conservé l’usufruit, par acte de donation-partage du 22 mai 1995.

Le contrat de bail afférent dressé le 31 mars 2014 relate d’ailleurs, tant dans les pages consacrées à l’origine de propriété que dans le certificat annexé d’inscription d’une charge, que la parcelle sise section [Cadastre 2] n° [Cadastre 9] appartient à M. [F] [B] en pleine propriété en bien propre.

Ces éléments suffisent à établir la preuve contraire à la mention figurant au Livre Foncier et le droit de M. [F] [B] à délivrer congé pour cette parcelle, sans intervention de M. [O] [K].

L’appelante soulève également l’irrégularité du congé en ce qu’il vise des parcelles sises à [Localité 11] et non les parcelles qu’elle exploite, situées à [Localité 11].

Or, c’est de manière parfaitement motivée au regard des termes de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime, qui précise que la nullité n’est prononcée que si l’omission ou l’inexactitude d’une mention est de nature à induire le preneur en erreur, que le premier juge a estimé que cette erreur était une coquille purement matérielle, ne prêtant pas à conséquence, les autres éléments indiqués au congé étant suffisamment précis pour écarter toute confusion.

La cour ne pourra ainsi que confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a écarté les moyens soulevés par l’Earl [W] père et fils tenant à la nullité de la signification du congé ou à ses auteurs et aux parcelles visées.

Sur les contestations relatives au bien-fondé du congé

Sur le motif de reprise

Conformément aux dispositions de l’article L411-58 du code rural et de la pêche maritime précitées, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail aux fins de reprise par un membre de sa famille.

Selon l’article L411-59 dudit code :

— le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. (') Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir ;

— le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe ;

— le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L331-2 à L331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Il appartient ainsi au bénéficiaire de prouver remplir les conditions précitées, lesquelles s’apprécient non pas à la date du congé, mais à celle pour laquelle ce congé a été donné.

En l’espèce, le congé litigieux précise que la reprise s’effectue au bénéfice de M. [T] [B]-[K], étudiant, qui exploitera les parcelles par le biais d’une mise à disposition au profit d’une société agricole à créer conformément à l’article L411-37 du code rural et de la pêche maritime, ou, en cas d’empêchement de ce dernier, au bénéfice de Mme [R] [B]-[K], exploitante agricole, qui exploitera les parcelles par le biais d’une mise à disposition au profit d’une société agricole à créer.

Le droit à reprise de M. [T] [B]-[K] et Mme [R] [B]-[K] en qualité de descendants est justifié et n’est d’ailleurs pas contesté. Il en est de même de la condition d’habitation.

S’agissant de leur compétence professionnelle et du matériel, M. [T] [B]-Schubnell prouve avoir obtenu son diplôme de technicien supérieur agricole série viticulture 'nologie à l’issue de l’année scolaire 2022 et donc antérieurement à la prise d’effet du congé.

Il est également justifié de ce que Mme [R] [B]-[K] dispose d’une expérience professionnelle ancienne, que l’Earl [W] père et fils est d’autant plus mal venue à critiquer qu’elle a embauché cette dernière de manière saisonnière dès 2013 et jusqu’en 2018, date à compter de laquelle l’intéressée a exploité les parcelles de son oncle. Elle établit la réalité de son expérience professionnelle tant par l’attestation de ce dernier que des pièces objectives attestant de son adhésion à la coopérative et au syndicat viticole ainsi que par ses déclarations de récolte et relevés d’exploitation.

Ces éléments satisfont à l’exigence de capacité ou d’expérience professionnelle de cinq ans en qualité d’exploitant (') ou salarié agricole, acquise sur une exploitation d’une dimension suffisante au cours des 15 dernières années, telle qu’exigée à l’article R331-2 du code rural et de la pêche maritime. En tout état de cause, le défaut de capacité ou d’expérience professionnelle n’interdit pas l’accès à la profession d’agriculteur, mais nécessite, alors, de déposer un dossier de demande d’autorisation d’exploiter auprès de l’administration et de se voir délivrer, ensuite, une autorisation, étant rappelé à cet égard que, par arrêté préfectoral en date du 10 août 2023, le Gaec [B]-[K] a été autorisé à exploiter.

Il est aussi exigé du bénéficiaire de la reprise qu’il dispose du matériel requis pour mener à bien l’exploitation du bien repris, sinon des moyens de l’acquérir le moment venu. Cette condition s’inscrit dans la volonté de s’assurer que le bénéficiaire de la reprise, sitôt entré en jouissance, sera en possibilité de prendre efficacement la succession du locataire sortant.

Or, Mme [R] [B]-[K] établit être propriétaire du matériel nécessaire à son exploitation (certificats d’immatriculation, attestations d’assurance, témoignages) et a vendu une partie de son matériel à son frère et fait apport d’une autre partie de son matériel au Gaec [B]-[K] et ce à la date du 31 octobre 2022.

Il n’apparaît aucun doute quant au fait que ledit matériel est adapté à l’activité envisagée, étant rappelé que Mme [R] [B]-[K] exploite déjà des parcelles de vignes depuis plusieurs années.

Le congé litigieux indique clairement les modalités de l’exploitation à venir des parcelles reprises par l’effet d’une mise à disposition par le repreneur principal ou le repreneur subsidiaire au profit d’une société agricole à créer. Ces informations, suffisamment précises et circonstanciées, ne créent aucun doute quant aux conditions futures d’exploitation des parcelles et permettent l’identification claire du repreneur, peu important que le nom exact de la société à créer ne soit pas précisé, étant rappelé que le Gaec [B]-[K] a été constitué et agréé antérieurement à la prise d’effet du congé.

C’est ainsi par une exacte appréciation des faits de l’espèce et règles de droit, dont la cour s’approprie les motifs, que le premier juge a considéré que la reprise au bénéfice de M. [T] [B]-[K] ou, à défaut, sa s’ur, était fondée et répondait aux exigences légales.

Comme indiqué supra, l’erreur sur l’orthographe du nom de la commune de [Localité 11] est sans emport sur la validité du congé mais également sur sa portée, de sorte que le moyen tiré d’une reprise partielle est inopérant et que la demande de cantonnement des effets du congé ne saurait prospérer.

Sur le motif tiré du non-respect du contrôle des structures

L’appelante fait grief au premier juge de n’avoir pas examiné l’éventuelle nullité du congé fondé sur un non-respect par elle du contrôle des structures.

Il convient de rappeler qu’une juridiction n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes. Il lui appartient d’examiner en premier lieu les prétentions des parties dont l’accueil est de nature à influer sur la solution du litige, sans avoir à statuer sur des prétentions qui tendraient aux mêmes fins et seraient sans emport sur l’issue du litige.

Plus particulièrement, l’article L411-54 du code rural et de la pêche maritime dispose en son second alinéa que si le tribunal saisi d’une demande de vérification des motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé constate que ce dernier n’est pas justifié par l’un des motifs invoqués, il ordonne le maintien du preneur.

Il en résulte que, a contrario, la validité de l’un au moins des motifs avancés par le congé suffit à justifier ce dernier de sorte que le premier juge n’était pas tenu de répondre à ce moyen puisqu’il avait d’ores et déjà constaté la validité du congé pour reprise.

A titre surabondant, il sera rappelé qu’aux termes conjugués des articles L331-2, L411-46 et L411-59 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur est fondé à s’opposer au renouvellement du bail si le preneur ne justifie pas être en règle avec le contrôle des structures et que ce n’est que le 10 août 2023, soit postérieurement au terme du bail et aux effets du congé que l’Earl [W] père et fils a obtenu une autorisation d’exploiter.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a validé le congé délivré le 7 mai 2021 pour les deux baux ruraux signés le 31 mars 2014 sous répertoires n°375 et 376.

Sur la contestation du montant du fermage

L’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime, dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L411-14 dudit code, édicte le mode de fixation du prix dans un bail rural. Il impose une fixation du fermage en monnaie mais prévoit que, par dérogation, le loyer des terres portant certaines cultures pérennes, dont les cultures viticoles, peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima prévus par arrêté préfectoral.

La fixation d’un loyer non conforme à ces dispositions est illicite et ouvre au preneur le bénéfice d’une action en régularisation. Il est également jugé que la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions précitées, étant rappelé que le bail à ferme se distingue du métayage par la fixité du loyer et que le fermage doit donc être indépendant de l’importance de la récolte.

L’article L411-13 de ce code organise quant à lui une action en révision lorsque le prix fixé au bail est excessif ou sous-estimé par rapport aux seuils établis par l’arrêté préfectoral. Cette action obéit à un régime particulier, en ce qu’elle est enserrée dans un délai et ne peut être utilisée à plusieurs reprises.

L’article L415-12 poursuit en précisant que toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le titre relatif au statut du fermage et du métayage, est réputée non écrite.

Il en résulte que l’action en révision et l’action en régularisation sont deux actions distinctes et que l’Earl [W] père et fils sollicitant expressément la nullité du fermage pour illicéité, c’est à tort que le premier juge a considéré qu’elle agissait en révision du fermage, étant au surplus observé que l’action en régularisation peut, contrairement à l’action en révision, être introduite à tout moment.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a qualifié cette demande d’action en révision et l’a déclarée irrecevable.

Par suite, la conformité des baux aux dispositions de l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime et aux arrêtés préfectoraux doit être vérifiée.

Le bail signé le 31 mars 2014 sous répertoire n° 375 prévoit que le fermage annuel représente la valeur de 23 kilogrammes de raisins par are au prix de divers cépages selon les parcelles, payable le 31 décembre de chaque année. Ce mode de fixation de prix est conforme aux dispositions textuelles.

Le bail signé le 31 mars 2014 sous répertoire n° 376 prévoit que le fermage annuel représente le tiers de la récolte, payable selon le calendrier de la cave de [Localité 10].

Comme indiqué supra, la fixation d’un fermage représentant une fraction de la récolte du preneur est illicite et entraîne la nullité de la clause fixant le prix du fermage, à charge pour le juge saisi de déterminer le montant du fermage, et ce avec effet rétroactif, dans la limite toutefois de la prescription quinquennale.

C’est à cet égard à tort que l’Earl [W] et fils soulève l’irrecevabilité du moyen tiré de la prescription quinquennale comme nouveau alors qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir qui peut être présentée en tout état de cause, y compris en appel.

Il ne saurait être considéré, comme le soutiennent les consorts [B]-[K], que le seul paiement par l’Earl [W] père et fils du fermage par tiers pour les années antérieures à la procédure constitue un acte manifestant l’intention du preneur de renoncer à se prévaloir, pour les années écoulées, des dispositions d’ordre public relatives à la fixation du fermage alors qu’un tel paiement, imposé par les termes du bail, est équivoque et qu’aucun autre élément ne vient corroborer une quelconque renonciation.

Il convient en conséquence de déclarer nulle la clause de fixation du fermage figurant au contrat de bail signé le 31 mars 2014 sous répertoire n° 376 et de fixer le montant du fermage pour les parcelles visées dans ce bail à 23 kilogrammes de raisin à l’are conformément à l’arrêté préfectoral et aux conclusions conformes des parties sur ce point.

Le fermage ainsi rectifié prendra effet rétroactivement à compter du 30 août 2016 correspondant aux cinq années précédant sa contestation.

M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] seront donc condamnés à payer solidairement à l’Earl [W] père et fils la somme de 36 397 euros au titre des sommes indument perçues sur la période d’août 2016 à l’année 2022 incluse et ce conformément à l'«estimation du préjudice financier induit par un surcoût du fermage» établie par le cabinet Ace conseils, non critiquée ni contredite par la partie adverse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’appelante soulève l’irrecevabilité de la demande d’indemnité d’occupation présentée au nom du Gaec [B]-[K] comme n’étant pas partie à la procédure et s’oppose au versement d’une quelconque somme à ce titre.

Toutefois, la demande est recevable comme émanant, devant la cour comme en première instance, des consorts [B]-[K], propriétaires des parcelles litigieuses, peu important que, pour l’évaluation de leur préjudice, ils se réfèrent à l’activité économique du Gaec [B]-[K] en sa qualité de repreneur.

S’agissant de son montant, l’indemnité d’occupation présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance de son bien et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation de son bien sans titre, sans qu’il y ait lieu à appréciation d’une quelconque faute de l’occupant.

Il est acquis que l’indemnité d’occupation ne correspond pas strictement à la valeur locative du fonds et n’est pas nécessairement fixée sur la base des fermages antérieurs puisque l’occupant ne bénéficie plus du statut du fermage. Elle peut être fixée à un montant supérieur à la simple valeur locative du fonds occupé indûment, notamment à des fins comminatoires, ou calculée sur la base du revenu procuré par le fonds en tenant compte de la rémunération du travail de l’occupant, le juge disposant à cet égard d’un pouvoir d’appréciation souverain.

En l’espèce, l’Earl [W] père et fils ne peut s’opposer au paiement de toute indemnité d’occupation et ainsi prétendre à une occupation gratuite des lieux après l’expiration du congé alors qu’elle a privé les bailleurs de la faculté de disposer de leurs biens et d’en tirer profit.

Les consorts [B]-[K] n’explicitent pas, quant à eux, en quoi le coefficient de trois fois le montant du fermage serait pertinent.

Il résulte des éléments du dossier que le fermage régularisé représente un montant annuel d’un peu moins de 20 000 euros et que l’estimation du préjudice financier subi par l’Earl [W] père et fils du fait de la diminution de la surface viticole entraînerait une perte financière par année chiffrée entre 44 500 et 48 400 euros par an, ce qui correspond sensiblement au revenu procuré par les parcelles indûment occupées.

L’évaluation par M. [A] du préjudice financier subi par le Gaec [B]-[K], empêché d’exploiter les parcelles reprises, est par contre indifférent aux relations bailleur-ancien preneur et ne peut donc servir de critère d’appréciation. De ce fait, la demande en communication des pièces comptables utilisées pour la rédaction de cet avis par M. [A] sera rejetée.

Au vu des éléments précités, la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme annuelle de 30 000 euros paraît justifiée et représente pour l’année 2023 et la partie occupée de l’année 2024 jusqu’en juin 2024 inclus, une somme totale de 45 000 euros au paiement de laquelle sera condamnée l’Earl [W] père et fils.

Sur les dommages et intérêts réclamés par les consorts [B] au titre de la résistance abusive et de la dégradation des parcelles

Les bailleurs se prévalent de la résistance abusive du preneur, caractérisée notamment par les longs délais mis à conclure et le recours formé devant le premier président.

Cependant, l’exercice d’une voie de droit ne peut, en tant que telle, être constitutive d’une résistance abusive en l’absence d’autre élément et les bailleurs ne démontrent pas que la partie adverse aurait, de mauvaise foi, abusé de son droit de défendre ses intérêts en justice et tenté de prolonger la procédure alors que la cour observe que les parties se sont encore toutes deux répondu jusqu’à peu avant l’audience.

Ils reprochent également à l’Earl [W] père et fils l’état dégradé des vignes lors de leur restitution.

Cette demande constitue une prétention nouvelle dont l’objet est de faire juger la question de l’indemnisation du propriétaire dans les suites d’un fait survenu depuis la première décision, à savoir le départ des lieux loués du preneur en exécution du jugement dont il a été fait appel. Dans ces conditions, cette demande est recevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

L’article L411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que, s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. L’état des parcelles restituées doit s’apprécier à leur libération.

L’article L411-4 du code rural et de la pêche maritime précise les modalités d’établissement de l’état des lieux lors de l’entrée en jouissance, lequel a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il ne fait par contre pas mention de l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Il est de principe qu’à défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, les preneurs d’un bail rural de terres ne sont pas soumis à la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil, réservée aux bâtiments, et qu’il appartient au bailleur de faire la preuve des détériorations invoquées, que ce soit par le biais d’un état des lieux de sortie ou par tous moyens.

Les consorts [B]-[K] fondent leur demande indemnitaire sur le procès-verbal de constat dressé le 17 juin 2024 par Me [S], commissaire de justice.

Si ce dernier précise la désignation cadastrale des parcelles visitées et ne saurait donc être invalidé sur ce point, il est constant qu’il a été réalisé en la seule présence de M. [F] [B]-[K] et son épouse à une date à laquelle il n’est pas démontré que la preneuse avait quitté les lieux, étant rappelé que le bailleur ne peut reprendre possession des lieux sans l’accord du preneur ou, à défaut, sans y être autorisé par décision de justice.

Il n’est justifié à cet égard d’aucun document contradictoire actant le départ de l’Earl [W] père et fils ni d’une notification de celle-ci auprès du bailleur.

Elle ne conteste toutefois pas avoir quitté les parcelles courant juin 2024, évoquant notamment dans ses conclusions fin juin 2024 et dans son estimation de perte d’exploitation le 24 juin 2024.

Les bailleurs quant à eux font état d’un départ de la preneuse « fin juin » sans davantage de précision mais réclament une indemnité d’occupation jusqu’au 227ème jour de l’année soit jusqu’au 14 août 2024. Ils justifient également avoir fait signifier à la partie adverse l’ordonnance de référé portant refus de la suspension de l’exécution provisoire le 26 juin 2024 soit postérieurement au constat litigieux.

Au vu de ces éléments, la première date admise par les parties étant celle du 24 juin 2024, il est acquis que le constat dressé le 17 juin 2024 a été réalisé non contradictoirement et antérieurement au départ des lieux par la preneuse, sans son autorisation ni accord pour entrer dans les lieux de sorte qu’il doit être déclaré nul.

En l’absence de preuve utile de l’état des parcelles à la date du départ de la preneuse mais également de tout élément de comparaison avec l’état des parcelles lors de l’entrée dans les lieux, les bailleurs échouent à rapporter la preuve des dégradations dont ils se prévalent.

S’agissant enfin du préjudice subi par M. [F] [B], s’il est acquis que ce dernier présente une dégradation de son état de santé depuis 2021-2022, il convient de rappeler qu’il est atteint d’une maladie depuis de longues années, qui ont amené à son placement en invalidité en 2014. Si le stress peut avoir des répercussions accrues sur lui, cet état de santé n’est pas imputable à la preneuse et ne saurait la priver de son droit à défendre ses propres droits, étant rappelé qu’aucune mauvaise foi ou abus n’est caractérisé.

Les consorts [B] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts pour perte d’exploitation réclamés par l’Earl [W] père et fils

L’Earl [W] père et fils se prévaut d’une perte d’exploitation de l’ordre de 62 040 euros résultant de ce qu’elle n’a pu vendanger les parcelles reprises dont elle a pourtant assuré l’exploitation jusqu’à son départ en juin 2024.

Elle ne précise toutefois pas le fondement de sa demande.

En outre, son départ en cours d’année culturale ne résulte pas d’une faute imputable aux bailleurs mais n’est que la conséquence du congé et de la décision judiciaire de première instance, assortie de l’exécution provisoire, qui fixait un délai d’évacuation expirant au 19 mars 2024, la preneuse s’étant maintenue postérieurement au congé et à ce terme à ses risques et périls.

Cette demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

L’appelante succombant sur le principe essentiel de la validité du congé, il y a lieu de confirmer la décision de première instance quant à la charge des dépens et frais irrépétibles et de la condamner à supporter les dépens dans la proportion de 80 %, 20 % restant à la charge des bailleurs, qui succombent pour leur part sur le montant du fermage.

L’équité commande par ailleurs de débouter l’Earl [W] père et fils de sa demande d’indemnité de procédure et de la condamner à verser aux consorts [B] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par l’Earl [W] père et fils dans l’attente de l’issue de la procédure en cours devant le tribunal administratif ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner la communication des documents de comptabilité et pièces comptables transmis à M. [A] pour l’élaboration de son rapport ainsi que celle tendant à voir écarter des débats les annexes n°7, 14, 15 et 16 produites par les consorts [B]-[K] ;

DECLARE nul le procès-verbal dressé le 17 juin 2024 par Me [L] [S], commissaire de justice ;

CONFIRME le jugement rendu le 5 février 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Sélestat sauf en ce qu’il a condamné l’Earl [W] père et fils à payer à M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] une indemnité d’occupation égale au montant du fermage et en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de l’Earl [W] père et fils de sa demande en révision du fermage ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE l’Earl [W] père et fils à payer à M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] une indemnité d’occupation d’un montant de 45 000 euros ;

DECLARE recevable l’action en régularisation de la clause de prix des baux ruraux engagée par l’Earl [W] père et fils ;

L’en DEBOUTE s’agissant du contrat de bail signé le 31 mars 2014 sous répertoire n° 375 ;

ANNULE la clause de fixation du fermage figurant au contrat de bail signé le 31 mars 2014 sous répertoire n° 376 ;

FIXE le montant du fermage pour les parcelles visées au contrat de bail signé le 31 mars 2014 sous répertoire n° 376 à 23 kilogrammes de raisins à l’are, avec effet rétroactif au 30 août 2016 ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] à verser à l’Earl [W] père et fils la somme de 36 397 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant :

REJETTE les demandes de l’Earl [W] père et fils en cantonnement des effets du congé délivré le 7 mai 2021 aux parcelles situées sur la commune de [Localité 8] et en indemnisation de sa perte d’exploitation au titre de l’année 2024 ;

DECLARE recevables les demandes formées par M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] en résistance abusive et en réparation de l’état des parcelles à leur restitution ;

DEBOUTE M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] des demandes de dommages et intérêts afférentes ;

CONDAMNE l’Earl [W] père et fils à supporter les dépens d’appel à hauteur de 80 % et M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] in solidum à hauteur de 20 % ;

DEBOUTE l’Earl [W] père et fils de sa demande d’indemnité de procédure fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Earl [W] père et fils à payer à M. [F] [B]-[K], Mme [V] [M] épouse [B]-[K] et Mme [G] [Z] épouse [B] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère