MINUTE N° 25/116

Copie exécutoire à :

— M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Copie à :

— M^e Raphaël REINS

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02531 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKXV

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

Madame [V] [P] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3458 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [G] [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 20 août 2011 prenant effet le 26 août 2011, M. [D] [I] a consenti à Mme [V] [P] [S] [R] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 374,83 euros, outre 95,17 euros de provision sur charges.

Par acte notarié du 29 juin 2021, M. [I] a vendu l’appartement loué à M. [G] [F] [X], le vendeur subrogeant expressément l’acquéreur dans tous les droits et actions à l’encontre de son locataire.

Le 15 décembre 2022, M. [X] a fait délivrer à Mme [P] [S] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 1 133,83 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 1er décembre 2022 (1 048 euros) et du coût du commandement (85,83 euros).

Par acte d’huissier délivré le 17 mars 2023, M. [X] a fait assigner Mme [P] [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, sollicitant en dernier lieu de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

En tout état de cause,

— dire que Mme [P] [S] [R] est occupante sans droit ni titre du logement,

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [S] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le délai de deux mois fixé par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, séparant le commandement de quitter les lieux et l’expulsion,

— condamner Mme [P] [S] [R] au paiement de la somme de 5 473 euros au titre des loyers et avances sur charges arrêtés au 20 février 2023,

— condamner Mme [P] [S] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation de 524 euros par mois à compter du 15 février 2023 ou, subsidiairement, à compter de la date de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clefs, outre les intérêts au taux légal à chaque échéance du terme mensuel,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [P] [S] [R] au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [P] [S] [R] aux dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’acte de dénonciation dudit commandement.

Mme [P] [S] [R] a conclu au rejet des prétentions du bailleur et à sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros à titre dommages et intérêts pour cause de privation de la jouissance du box de parking, outre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, la défenderesse a sollicité des délais de paiement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

La locataire a fait valoir que l’arriéré locatif avait été, au moins partiellement, réglé et qu’elle ne pouvait s’acquitter d’une dette, quel qu’en soit le montant, en une seule fois compte tenu de sa situation financière.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— constaté la résiliation du contrat de bail au 15 février 2023,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [P] [S] [R], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement immédiat des lieux après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [P] [S] [R] à payer à M. [X] la somme de 5 473 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamné Mme [P] [S] [R] à payer à M. [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 524 euros équivalente au montant du loyer et des avances sur charges à compter du 15 février 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

— ordonné la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté Mme [P] [S] [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [P] [S] [R] à payer à M. [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] [S] [R] à payer à M. [X] les frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la notification à la Préfecture,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit,

— ordonné la transmission de la décision à M. le Préfet du Bas-Rhin.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le commandement de payer délivré le 15 décembre 2022 était resté infructueux pendant deux mois, de sorte que le contrat de location s’était trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire.

Il a considéré que le délai de 2 mois visé à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne devait pas s’appliquer dans la mesure où le dernier paiement de la locataire datait de janvier 2024 et qu’elle n’avait effectué que neuf paiements mensuels sur la période 2022 à mars 2024.

Le juge a également relevé que la locataire n’avait pas honoré le règlement complet du loyer courant, ce qui justifiait de rejeter sa demande de délais de paiement.

Enfin, il a retenu que le préjudice de jouissance afférent au box de parking, allégué par la locataire, n’était pas démontré.

Mme [P] [S] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 29 juin 2024.

L’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 26 septembre 2024, Mme [P] [S] [R] demande à la cour de :

— déclarer l’appel formé par Mme [P] [S] régulier et recevable,

— déclarer les demandes de Mme [P] [S] recevables et bien fondées, y faire droit,

— déclarer les demandes de M. [X] irrecevables, en tous cas mal fondées, les rejeter,

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions, y compris s’agissant d’un appel incident,

Corrélativement,

— infirmer le jugement entrepris en ce que le premier juge a :

' constaté la résiliation du contrat de bail au 15 février 2023,

' ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [P] [S] [R], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement immédiat des lieux après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

' dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné Mme [P] [S] [R] à payer à M. [X] la somme de 5 473 euros au titre des loyers et charges impayés,

' condamné Mme [P] [S] [R] à payer à M. [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 524 euros équivalente au montant du loyer et des avances sur charges à compter du 15 février 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

' ordonné la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

' débouté Mme [P] [S] [R] de l’ensemble de ses demandes,

' condamné Mme [P] [S] [R] à payer à M. [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [P] [S] à payer à M. [X] aux frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification à la Préfecture,

' rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit,

' ordonné la transmission de la décision à M. le Préfet du Bas-Rhin.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [X] à verser à Mme [P] [S] la somme de 600 euros au titre du préjudice de jouissance du box de parking,

— condamner M. [X] à payer à Mme [P] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

A titre subsidiaire, si la cour venait à confirmer le jugement entrepris,

— accorder à la concluante les plus larges délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois, en application de l’article 1343-5 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner M. [X] à payer les montants suivants :

' 1.500 euros à la concluante sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance,

' 1.800 euros à Maître Raphaël Reins, es qualité de conseil de l’appelante, sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel,

— condamner M. [X] aux entiers frais et dépens de 1ère instance et d’appel.

L’appelante fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières et qu’elle a immédiatement contacté son bailleur à réception du commandement de payer pour lui proposer un règlement échelonné de la dette, ce qui lui a été refusé. Mme [P] [S] se déclare de bonne foi et précise qu’elle n’a pas trouvé de solution pour se reloger malgré ses démarches actives.

L’appelante soutient que le montant en litige s’élevait initialement à la somme de 1 048 euros, correspondant aux loyers de novembre et décembre 2022, et non de 1572 euros comme le prétendait à tort le bailleur qui a ensuite fait état d’une dette locative de 5 473 euros en apportant très peu d’éléments au soutien de sa prétention.

Elle déclare avoir perçu le 25 janvier 2024 une somme de 873 euros au titre d’un arriéré d’APL et qu’elle a reversé l’intégralité de cette somme au bailleur afin d’apurer sa dette, de sorte que le montant de 1 048 euros n’était plus d’actualité.

S’agissant des loyers de l’année 2023 réclamés par le bailleur, l’appelante affirme que cette demande est incompréhensible et qu’elle n’est étayée par aucun élément sérieux et objectif.

Sur la demande de dommages et intérêts, Mme [P] [S] explique qu’elle a été privée de la jouissance de son emplacement de parking entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, celui-ci ayant été loué à une tierce personne, ce qui justifie l’octroi d’une somme de 600 euros en réparation du préjudice subi.

Subsidiairement, sur la demande de délais de paiement, elle indique qu’elle est dans l’incapacité de régler sa dette en une seule fois, ses ressources mensuelles étant limitées à la somme de 762 euros.

M. [X] n’a pas conclu.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelante, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s’être appropriée les motifs du premier juge.

De surcroît, en application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la partie appelante que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin de non-recevoir :

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

En l’espèce, Mme [P] [S] ne développe aucun moyen à l’appui de sa prétention tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. [X].

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’appelante.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à Mme [P] [S] le 15 décembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 1 048 euros au titre des impayés de loyers et charges à la date du 1er décembre 2022.

Il résulte notamment d’un courriel adressé le 9 janvier 2023 par la locataire au bailleur que l’appelante a reconnu devoir la somme qui lui était réclamée.

Si Mme [P] [S] soutient que cette dette n’est plus d’actualité, elle ne justifie pas de son apurement dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer.

A cet égard, la cour relève que le virement bancaire de 873 euros dont l’appelante se prévaut a été effectué le 31 janvier 2024 avec la référence « versement CAF loyer oct-dec 2023 », de sorte qu’elle ne justifie nullement d’une régularisation intervenue dans le délai du commandement.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 février 2023, constaté la résiliation du contrat de bail et condamné Mme [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’expulsion et les délais pour quitter les lieux :

La résiliation du bail étant prononcée, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [S].

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, Mme [P] [S] n’a pas pénétré dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi, qui ne saurait résulter du seul manquement à ses obligations contractuelles, n’est nullement caractérisée.

Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l’appelante pour trouver un autre logement.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a écarté l’application du délai légal de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des constatations du premier juge que l’appelante restait devoir la somme de 5 473 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 mars 2024 et que le dernier paiement effectué datait de janvier 2024.

A hauteur de cour, Mme [P] [S] justifie d’un unique paiement effectué par virement bancaire le 31 janvier 2024 à hauteur de 873 euros et n’apporte aucun élément susceptible de contredire les constatations opérées par le premier juge.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’elle a condamné l’appelante au paiement de la somme de 5 473 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 mars 2024.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] [S] justifie de ressources mensuelles à hauteur de 762 euros composées des allocations d’aide au retour à l’emploi (597 euros) et du revenu de solidarité active (165 euros).

Cependant, l’appelante ne justifie pas du règlement de son loyer courant et sa dette locative n’a cessé d’augmenter, passant de 1 048 euros à la date de délivrance du commandement le 15 décembre 2022 à 5 473 euros à la date du 18 mars 2024, ce qui tend à établir qu’elle n’est pas en capacité d’apurer la dette ou une partie substantielle de la dette dans le délai légal de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1719 3° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail ».

En l’espèce, Mme [P] [S] soutient qu’elle a été privée de son emplacement de parking au cours de l’année 2023, cet emplacement ayant été donné en location à une tierce personne.

Cependant, aucun élément du dossier ne permet d’établir la réalité de la privation de jouissance alléguée.

Cette preuve ne saurait résulter de la seule plainte déposée le 19 juillet 2024 par l’appelante à l’encontre de M. [X] pour des faits d’usage d’une fausse attestation, aucun élément objectif ne venant corroborer les déclarations effectuées par Mme [P] [S] à cette occasion.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant pour l’essentiel, Mme [P] [S] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [V] [P] [S],

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion de Mme [V] [P] [S], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement immédiat des lieux après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant,

ORDONNE l’expulsion de Mme [V] [P] [S], et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement des lieux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

DEBOUTE Mme [V] [P] [S] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [P] [S] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente