SD/IC

I E épouse X

K C

SCP U V-W et P-S B

C/

Y-O Z

M N épouse Z

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2019

N° RG 17/00025 – N° Portalis DBVF-V-B7B-EWDD

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 décembre 2016

rendu par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône – RG : 14/01575

APPELANTS :

Madame I E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur K C

né le […] à […]

[…]

[…]

SCP U V-W et P-S B, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis :

[…]

[…]

assistés de M^e Christian GUIGUE, membre de la SCP ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE, plaidant, et représentés par M^e Y-Vianney GUIGUE, membre de la SCP ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, postulant, vestiaire : 38

INTIMÉS :

Monsieur Y-O AC Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame M Q N épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

assistés de M^e Clotilde CARLE-LENGAGNE, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE, plaidant, et représentés par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 mai 2019 en audience publique devant la cour composée de :

K PETIT, Président de chambre, président,

K WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 17 Septembre 2019,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par K PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 26 mai 2014, Madame I E et Monsieur K C se sont engagés à vendre à Monsieur et Madame Y-O Z une maison d’habitation leur appartenant en indivision, située sur la commune de […], […], moyennant le prix de 280 000 €.

L’acte était conclu sous les conditions suspensives de la justification par les vendeurs de la propriété régulière du bien, de l’absence de servitudes ou de vices grevant l’immeuble et de l’absence de pacte de préférence et de saisies ou d’inscription hypothécaire.

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 20 août 2014.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 août 2014, Monsieur et Madame Z ont renoncé à l’acquisition du bien immobilier pour raison de santé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 août 2014, Maître B, notaire à Chalon sur Saône, a mis en demeure les époux Z de régulariser l’acte authentique de vente en son office le 25 août 2014 à 14h30.

Le 25 août 2014, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Se prévalant des dispositions de l’article 1134 du code civil, Madame I E, Monsieur K C et la SCP U V-W et P-S B ont fait assigner Monsieur et Madame Y-O Z devant le Tribunal de grande instance de Chalon sur Saône, par acte d’huissier du 11 septembre 2014, afin de voir :

— constater le caractère parfait de la vente,

— condamner Monsieur et Madame Y-O Z à leur régler la somme de 280 000 € au titre du prix de vente,

— condamner Monsieur et Madame Y-O Z à régler à la SCP U V-W et P-S B la somme de 30 971,60 € au titre des honoraires de négociation et des frais d’acte,

— condamner Monsieur et Madame Y-O Z à régler à chacun d’eux la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner Monsieur et Madame Y-O Z aux dépens.

Au terme de leurs dernières écritures saisissant le tribunal, ils ont maintenu l’ensemble de leurs demandes en sollicitant, à titre subsidiaire, dans le cas où la vente ne serait pas considérée comme parfaite, l’allocation d’une somme de 45 000 € à titre de dommages-intérêts.

En réponse à la fin de non recevoir tirée de la forclusion que leur opposaient les défendeurs, les consorts E-C et leur notaire objectaient que le délai d’un mois prévu par le compromis pour agir en justice est un délai de prescription et non de forclusion, qu’en application de l’article 2254 du code civil le délai de prescription ne peut être inférieur à un an ni supérieur à 10 ans et que toute clause contraire doit être réputée nulle.

Ils ajoutaient, qu’en l’absence de sanction expressément attachée au non respect du délai contractuel, celui-ci ne pouvait être qualifié de délai de forclusion et estimaient que la mention du compromis indiquant que l’autre partie 'pourrait’ saisir le tribunal aux fins de vente forcée confirmait qu’aucune sanction n’était prévue en cas de non respect du délai.

Dans le cas où le tribunal viendrait à considérer valable la clause du compromis de vente réduisant le délai pour agir en justice à un mois, ils estimaient que le point de départ de ce délai devait être la date du procès-verbal de carence constatant par écrit le refus par les acquéreurs de régulariser l’acte de vente et que, la saisine du tribunal étant intervenue dans le délai d’un mois, le délai de prescription avait été interrompu.

Au fond, les demandeurs soutenaient que la réalisation des conditions suspensives de vente rendait la vente parfaite et que Monsieur et Madame Z ne pouvaient invoquer la force majeure pour s’exonérer de leurs obligations contractuelles, relevant que la preuve du caractère imprévisible, irrésistible et extérieur de l’événement les empêchant de s’acquitter du prix de vente n’était pas rapportée, dès lors que Monsieur Z avait des antécédents cardiaques et qu’il n’était pas empêché d’habiter […], et soulignant que la proposition faite par les acquéreurs, avant l’instance, de verser une indemnité de 45 000 €, démontrait qu’ils avaient conscience de l’absence de cas de force majeure permettant de justifier leur dédit.

Les époux Z ont excipé de la forclusion des demandes des consorts E-C et de leur notaire et ils ont conclu au rejet de ces demandes.

Ils ont sollicité la restitution du séquestre de 14 000 € déposé en l’étude de M^e B et la condamnation des demandeurs au paiement d’une indemnité de procédure de 4 000 €.

Au soutien de la fin de non recevoir opposée aux vendeurs, ils se sont prévalu du délai d’un mois prévu contractuellement pour saisir le tribunal, à compter de la constatation du refus de réitérer la vente, considérant que ce délai est impératif et indiquant avoir adressé le 11 août 2014 un courrier à M^e B l’informant qu’ils se rétractaient de l’achat de la maison, et ils ont relevé que l’assignation qui leur a été délivrée le 11 septembre 2014 n’a été enrôlée que le 16 septembre 2014, soit plus d’un mois après.

Ils ont soutenu que, ce délai étant un délai de forclusion, il n’était pas soumis aux dispositions de l’article 2254 du code civil et que, si le tribunal venait à le qualifier de délai de prescription, les parties ne s’étaient pas ménagées la possibilité de saisir une juridiction, de sorte que la demande était irrecevable.

Au fond, ils ont fait valoir que l’affection dont souffrait Monsieur Z constituait un cas de force majeure comme ayant un caractère imprévisible, irrésistible et extérieur, l’ayant empêché d’exécuter son obligation, alors que celui-ci disposait d’une robuste constitution jusqu’à la crise tonico clonique généralisée dont il a été victime dans la nuit du 7 au 8 août 2014, qui lui a occasionné une asthénie importante et des troubles cognitifs majeurs, soulignant que les obligations résultant de la vente ne se limitaient pas au paiement du prix.

Ils ont enfin indiqué ne jamais s’être opposés à une issue transactionnelle et avoir proposé d’indemniser les vendeurs à hauteur de 45 000 €, honoraires de négociation compris, alors que la clause pénale prévoit un montant de 28 000 €.

Par jugement du 6 décembre 2016, le Tribunal de grande instance de Chalon sur Saône :

— a déclaré recevables les demandes de Monsieur K C et Madame I E et de la SCP U V-W et P B,

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamnés in solidum à verser à Monsieur et Madame Y-O Z la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles,

— les a condamnés in solidum aux dépens,

— a débouté Monsieur et Madame Y-O Z de leur demande d’exécution provisoire.

Après avoir relevé que les parties avaient convenu d’un délai pour agir en justice aux fins de vente forcée dans

le compromis de vente, le tribunal a constaté que l’acte ne prévoyait pas que ce délai était prévu à peine de forclusion et il a considéré que, si l’intention des parties avait été d’enserrer le déclenchement de l’action en justice dans un court délai, la forclusion ne pouvait se présumer.

Il en a déduit que le délai contractuellement prévu était un délai de prescription, qui ne saurait être inférieur à un an conformément aux dispositions de l’article 2241 du code civil, ce qui justifiait l’annulation de la clause prévoyant le délai, et il a considéré, qu’en dépit de cette annulation, les vendeurs conservaient une action en vente forcée soumise au délai quinquennal de prescription.

Sur le fond, se fondant sur les dispositions de l’article 1148 du code civil, le premier juge a rappelé que la maladie d’un débiteur constitue un cas de force majeure lorsqu’elle présente un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution et il a relevé que l’état de santé de Monsieur Z s’était brutalement dégradé dans la nuit du 7 au 8 août 2014, à la suite d’une crise tonicoclonique, et qu’il n’était pas démontré que les antécédents médicaux de l’acquéreur rendaient prévisible cette crise, pour considérer que l’état de santé invalidant en résultant ne permettait pas à Monsieur Z d’occuper la maison achetée au terme du compromis, les charges d’entretien afférentes à ce bien étant beaucoup plus importantes que celles afférentes au logement actuel des acquéreurs.

Madame I E, Monsieur K C et la SCP U V-W et P B ont régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 5 janvier 2017.

Par conclusions notifiées le 28 mars 2017, les appelants demandent à la Cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu le 6 décembre 2016 en ce que le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône a jugé recevable l’action en vente parfaite diligentée par Monsieur C et Madame D,

— infirmer le jugement rendu le 6 décembre 2016 en ce qu’il a jugé que les consorts Z étaient recevables et bien fondés à invoquer la force majeure pour se soustraire à leurs obligations,

Statuant à nouveau,

— juger que les conditions cumulatives exigées pour retenir la force majeure ne sont absolument pas réunies,

En conséquence,

— constater le caractère parfait de la vente du bien immobilier sis […], […],

— condamner Monsieur Z Y-O et Madame M Q N à régler à Monsieur C K et à Madame E I la somme de 280 000 € au titre du prix de vente du bien immobilier sis […], outre les droits d’enregistrement,

— condamner Monsieur Z Y-O et Madame M Q N à régler à la SCP U V-W et P-S B la somme de 30 971,60 € au titre des honoraires de négociation et des frais d’acte,

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur Z Y-O et Madame M Q N à régler à Monsieur C K et à Madame E I la somme de 45 000 € à titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur Z Y-O et Madame M Q N à régler à chacun des requérants la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin Monsieur Z Y-O et Madame M Q N aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 22 mai 2017, Monsieur et Madame Y-O Z demandent à la Cour, au visa de l’article 757 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement entrepris,

— dire et juger forcloses et irrecevables les demandes des consorts E épouse X, C et de la SCP U V-W et P-S B à leur encontre,

En conséquence,

— les débouter de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1142 anciens et suivants du code civil,

— confirmer le jugement déféré,

En conséquence,

— débouter Madame E épouse X, Monsieur C et la SCP U V-W et P-S B, notaires associés, de l’ensemble de leurs demandes,

— ordonner la restitution du séquestre de 14 000 € déposé à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître B, notaire associé à Chalon sur Saône,

Vu les articles 1134 et 1147 anciens du code civil,

— débouter Madame E épouse X et Monsieur C de leur demande de dommages-intérêts,

— condamner in solidum Madame E épouse X, Monsieur C et la SCP U V-W et P-S B, notaires associés, à leur payer la somme de 4 000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— condamner in solidum Madame E épouse X, Monsieur C et la SCP U V-W et P-S B, notaires associés, aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 mars 2019.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l’exposé des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

SUR CE

Sur la recevabilité de l’action

Attendu que les intimés excipent de l’irrecevabilité de l’action engagée plus d’un mois après leur refus de signer l’acte de vente, faisant valoir que le délai d’un mois prévu pour saisir le tribunal compétent par le compromis de vente doit s’analyser comme un délai de forclusion, excluant l’application des dispositions de

l’article 2254 du code civil et exprimant la volonté des parties de limiter les possibilités de saisine de la juridiction et de les encadrer dans un délai court et impératif ;

Qu’ils affirment avoir avisé les vendeurs de leur volonté de renoncer à l’achat de la maison dès le 11 août 2014 et que leur refus de signer l’acte de vente était donc connu des consorts E-C dès cette date, et ils relèvent que le tribunal n’a été saisi que le 16 septembre 2014 par la mise au rôle de l’assignation, soit plus d’un mois après ;

Attendu que les consorts E-C et leur notaire se prévalent des dispositions de l’article 2254 du code civil, en vertu desquelles la durée de la prescription peut être abrogée ou allongée par l’accord des parties sans toutefois pouvoir être réduite à moins d’un an ni être étendue à plus de dix ans, pour soutenir que la clause invoquée par les intimés, stipulant un délai de prescription de moins d’un an, doit être déclarée nulle ;

Qu’ils ajoutent qu’aucune sanction n’était prévue en cas de non respect du délai d’un mois pour saisir le tribunal compétent, et qu’il ne peut donc s’agir d’un délai de forclusion, précisant que la demande en justice interrompt le délai de prescription comme le délai de forclusion et que cette demande est formée à la date de délivrance de l’assignation et non à la date de son enrôlement ;

Que, dans l’hypothèse ou la clause serait jugée valable, les appelants prétendent que le délai d’un mois a commencé à courir à la date du procès-verbal de carence, le 25 août 2014 ;

Attendu que la clause intitulée 'réitération authentique’ du compromis de vente signé le 26 mai 2014 entre Madame I E et Monsieur K C, d’une part, et les époux Z, d’autre part, stipulait que le délai de réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificats d’urbanisme, arrêtés d’alignement, état hypothécaire hors formalités en cours de validité, cadastre modèle '1", répertoire civil et, qu’en toute hypothèse, cette prorogation ne pourrait excéder le 31 août 2014, la date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ;

Que cette clause indiquait ensuite : 'en conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution), afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée aux présentes' ;

Attendu que le délai d’un mois contractuellement prévu pour saisir le tribunal compétent, en cas de refus de signature de l’acte authentique de vente, n’étant assorti d’aucune sanction, l’action ouverte aux parties pour faire constater la vente par décision de justice est soumise à la prescription de droit commun et c’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l’action, le jugement méritant confirmation en ce qu’il a déclaré recevables les demandes des consorts E-C ;

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, le 25 août 2014, l’ensemble des conditions suspensives visées au compromis était réalisé ;

Que les époux Z se prévalent des dispositions de l’article 1218 du code civil et prétendent avoir été empêchés d’exécuter leurs obligations à la suite de la crise tonico clonique dont a été victime Monsieur Z dans la nuit du 7 au 8 août 2014, qui n’est pas un malaise bénin comme l’affirment les appelants, puisque l’état de santé de l’intéressé est sévère, sans espoir d’amélioration, et ils soutiennent que ce grave accident de santé est un événement irrésistible, empêchant à lui seul l’exécution de l’engagement de réitération de la vente, s’agissant d’une maladie neurologique invalidante qui ne permet pas un changement de lieu de vie, et imprévisible, puisque Monsieur Z n’avait aucun antécédent cardio vasculaire ;

Attendu que Madame I E et Monsieur K C objectent, qu’en matière contractuelle, c’est l’impossibilité d’exécution qui est le critère de qualification de la force majeure et ils affirment que la maladie ne produit un effet exonératoire que si elle est irrésistible c’est à dire qu’elle empêche le débiteur de s’exécuter et que cette impossibilité d’exécution est définitive ;

Qu’ils considèrent que les documents médicaux produits par les époux Z ne démontrent pas qu’ils se trouvent dans l’impossibilité de procéder au paiement du prix de vente et de prendre possession de l’immeuble, le problème de santé rencontré par Monsieur étant bénin au regard de la courte durée de son hospitalisation et de l’absence de séquelles conservées du malaise survenu le 7 août 2014, de sorte qu’il ne peut justifier le refus de réitérer la vente ;

Qu’ils relèvent à cet égard que l’entretien de la maison actuellement occupée par les acquéreurs est effectué par un professionnel et que l’impossibilité d’occuper l’immeuble vendu n’est pas établie, et ce alors que la maladie de Monsieur Z n’est un événement ni extérieur ni imprévisible car ce dernier avait des antécédents cardiaques ;

Attendu que les dispositions de l’article 1218 du code civil invoquées par les intimés ne sont pas applicables au contrat litigieux, n’étant entrées en vigueur que le 1^er octobre 2016 ;

Qu’en application de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1^er février 2016, la force majeure qui exonère les parties de l’exécution de leurs obligations contractuelles s’entend de la survenance d’un événement extérieur, irrésistible et imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

Que l’irrésistibilité de l’événement signifie qu’il rend impossible l’exécution de l’obligation, de manière définitive ;

Attendu que la maladie du débiteur d’une obligation contractuelle est constitutive d’un cas de force majeure dès lors qu’elle a présenté un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution ;

Qu’aucun des éléments médicaux versés aux débats n’établit que Monsieur Z avait des antécédents épileptiques antérieurement à la crise tonicoclonique présentée le 7 août 2014, le neurologue qui l’a pris en charge au centre hospitalier de Chalon sur Saône certifiant qu’il s’agit de la première crise tonicoclonique généralisée chez un patient sans antécédent neurologique ;

Que les problèmes de santé rencontrés par Monsieur Z étaient donc imprévisibles à la date de signature du compromis ;

Et attendu qu’il ressort du certificat du docteur G, médecin traitant, établi le 21 août 2014, que l’état de santé de Monsieur Z, consécutif à la crise tonicoclonique, nécessite que l’intéressé limite et contrôle ses efforts physiques, qu’il serait déraisonnable et médicalement déconseillé de changer ses habitudes de vie ;

Que les certificats médicaux établis postérieurement par les praticiens hospitaliers établissent que les examens complémentaires pratiqués à la suite de l’hospitalisation de Monsieur Z ont mis en évidence une pathologie à la fois neurologique et cardiaque, responsable d’une certaine fatigabilité et de troubles cognitifs de type mnésique, retentissant sur sa vie quotidienne avec un ralentissement et des troubles de la mémoire importants rendant parfois difficiles les activités de la vie quotidienne ;

Que le Docteur H a considéré, le 25 août 2016, que le trouble neuro cognitif présenté par Monsieur Z est mineur, dont l’étiologie prédominante semble être d’ordre vasculaire, le pet scan au Florbetaben permettant d’écarter la maladie d’Alzheimer ;

Que l’ensemble de ces éléments médicaux ne permet pas de constater que Monsieur Z était dans l’impossibilité définitive de prendre possession de l’immeuble vendu, étant observé que l’intimé réside

actuellement dans un pavillon élevé sur sous-sol avec jardin, ce qui constitue un mode de vie proche de celui offert par l’immeuble vendu, et qu’il n’est pas médicalement établi que son déplacement est impossible ;

Que la pathologie dont souffre Monsieur Z ne présentant pas le caractère irrésistible exigé par la loi, il sera fait droit à la demande de réalisation forcée de la vente immobilière présentée par Madame E et Monsieur C et le présent arrêt, valant acte authentique de vente, sera publié au service de la publicité foncière de Chalon sur Saône, infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions autres que celle déclarant l’action recevable ;

Que Monsieur et Madame Z seront ainsi condamnés à payer à Madame E et Monsieur C la somme de 280 000 € correspondant au prix de vente et à payer à la SCP U V-W et P-S B la somme de 30 971,60 € au titre des honoraires de négociation et des frais d’acte ;

Attendu que les intimés qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel ;

Qu’il n’est en revanche pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare Madame I E, Monsieur K C et la SCP U V-W et P-S B recevables en leur appel principal,

Infirme le jugement rendu le 6 décembre 2016 par le Tribunal de grande instance de Chalon sur Saône en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action de Madame I E, Monsieur K C et la SCP U V-W et P-S B,

Statuant à nouveau,

Dit que la vente par Madame I E et Monsieur K C à Monsieur et Madame Y-O Z de l’immeuble situé […], […], moyennant le prix principal de 280 000 € est parfaite,

Dit que le présent arrêt vaudra acte authentique de vente et ordonne sa publication au service de la publicité foncière de Chalon sur Saône,

Condamne Monsieur et Madame Y-O Z à payer à Madame I E et Monsieur K C la somme de 280 000 € correspondant au prix de vente, outre les droits d’enregistrement,

Condamne Monsieur et Madame Y-O Z à payer à la SCP U V-W et P-S B la somme de 30 971,60 € au titre des honoraires de négociation et des frais d’acte,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame Z aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,