SB/IC

S.N.C. AROBASE

[…]

C/

C Y

D X

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e chambre civile

ARRÊT DU 08 AVRIL 2021

N° RG 19/00287 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FGLM

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 29 janvier 2019,

rendue par le tribunal de grande instance de Dijon – RG : 17/00757

APPELANTES :

S.N.C. AROBASE immatriculée au RCS de DIJON sous le […], représentée par son gérant en exercice domicilié de droit au siège social sis :

[…]

[…]

[…] immatriculée au RCS de DIJON sous le […], représentée par son gérant en exercice domicilié de droit au siège social sis :

[…]

[…]

représentées par M^e Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET – MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

INTIMÉS :

Monsieur C Y

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

Madame D X

née le […] à […]

domiciliée :

[…]

[…]

représentés par M^e Simon LAMBERT, membre de la SCP LANCELIN ET LAMBERT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 62

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 février 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 08 Avril 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :

La société AROBASE exploite un fonds de commerce de café-restaurant, jeux, vente à emporter auquel est attachée une gérance de débit de tabac et un comptoir de la FRANCAISE DES JEUX, […].

La société PILOU comportant les mêmes associés que la SNC AROBASE est propriétaire du bien immobilier à l’adresse précitée, dans lequel la SNC AROBASE exploite le fonds de commerce.

M^me X, qui exploite elle-même un fonds de commerce de la même nature, s’est montrée intéressée par une telle acquisition.

C’est dans ces conditions que, par acte notarié en date du 18 février 2016, reçu par Maître E F, avec la participation de Maître G A, la société AROBASE et M^me X ont régularisé une promesse unilatérale de cession de fonds de commerce moyennant un montant de 60 000 €.

Elles ont conditionné la levée de l’option, devant intervenir au plus tard le 1^er juillet 2016, au respect par les parties des conditions suspensives suivantes :

— l’obtention par le bénéficiaire d’un prêt de 44 510 € d’une durée maximum de 7 ans,

— l’obtention de l’agrément de la Française des jeux par le bénéficiaire,

— la concession par l’autorité administrative compétente du débit de tabac au profit du bénéficiaire.

Le même jour , la société PILOU, qui a les mêmes associés que la société AROBASE, a régularisé avec M^me X et M. Y une promesse unilatérale de vente portant sur le bien immobilier situé […], moyennant le prix de 140 000 €, suspendant notamment la faculté de levée d’option des bénéficiaires au 1^er juillet 2016 au plus tard, avec les conditions suspensives suivantes :

— les conditions d’urbanisme, d’hypothèque et de préemption d’usage,

— la régularisation concomitante de la cession du fonds de commerce exploité par la société AROBASE au profit de M^me X,

— l’obtention d’un prêt d’un montant de 131.500 € au taux de 1,90 % par an hors assurances et d’une durée maximale de 15 ans.

Le bénéficiaire de la promesse s’engageait à faire les démarches en vue de l’obtention du ou des prêts dans les plus brefs délais.

Les indemnités d’immobilisation dues par les bénéficiaires dans l’hypothèse où ils renonceraient à leurs options étaient fixées à :

—  6000 € pour le fonds de commerce,

—  14 000 € pour le bien immobilier.

M^me X et M. Y ont obtenu les prêts pour l’acquisition des murs et du fonds de commerce.

Les deux promesses avaient une durée de validité jusqu’au 1^er juillet 2016 à 16 heures.

Le 22 juin 2016, le notaire des acquéreurs informait le notaire des vendeurs que l’agrément en vue de l’exploitation d’un débit de tabac avait été refusé à M^me X.

Le 8 juillet 2016, la direction générale des douanes accordait une dérogation à M. Z, gérant majoritaire de la SNC AROBASE, à titre exceptionnel, pour la présentation d’un des successeurs, alors que ce dernier avait fait l’objet d’une procédure disciplinaire pour absence de gérance effective.

Par courriel du 19 juillet 2016, le notaire du vendeur informait le notaire des acquéreurs que la candidature de M^me X auprès des douanes serait «'visiblement acceptée'» et qu’il convenait de repousser, fin août 2016 au plus tard, la signature des actes.

Par courriel du 5 août 2016, le notaire des acquéreurs informait le notaire des promettants que ses clients n’entendaient plus poursuivre l’acquisition.

Par acte du 23 février 2017, la société PILOU et la société AROBASE ont fait assigner M^me X et M. Y devant le tribunal de grande instance de DIJON aux fins d’obtenir le paiement des indemnités d’immobilisation.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, la société PILOU et la société AROBASE sollicitaient :

— la condamnation solidaire de M^me X et de M. Y au paiement de :

-14 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation à verser à la société PILOU,

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser respectivement à la société PILOU et la SNC AROBASE,

— la condamnation de M^me X à verser à la SNC AROBASE la somme de 6 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et 54 000 € au titre du préjudice subi,

— le rejet de demande reconventionnelle de M^me X en paiement de dommages et intérêts de 10 000 €.

Ils soutenaient que :

— les délais laissés aux bénéficiaires pour lever les promesses unilatérales de vente fixées initialement au 1^er juillet 2016, ont été d’un commun accord reportés au 31 juillet 2016, en se référant à divers courriels,

— les conditions suspensives prévues dans l’acte de cession du fonds de commerce ont toutes été réalisées dans le délai prévu,

— si l’agrément des douanes pour l’exploitation du débit de tabac n’a pas été obtenu immédiatement en raison d’une procédure disciplinaire dont M. Z, gérant majoritaire de la SNC AROBASE avait fait l’objet, en raison de manquements à son contrat de gérance, la candidature de M^me X avait été acceptée le 8 juillet 2016 par le service des douanes, à la suite d’une demande de dérogation des requérantes, ce dont elles avaient informé le notaire par courrier du 19 juillet 2016,

— elles ont droit aux indemnités d’immobilisation dès lors que la totalité des conditions suspensives ont été levées avant l’expiration du délai d’option laissé aux bénéficiaires,

— elles contestent tout manquement de leur part, M. Z ayant fait le nécessaire pour disposer d’une dérogation'; leur notaire a informé, par courriel du 19 juillet 2016, le notaire des bénéficiaires que la candidature de M^me X sera visiblement acceptée, ce qui démontre que la demande de présentation de celle-ci en qualité de successeur de M. Z avait été faite antérieurement au 19 juillet 2016 ; elles citent un courrier adressé le 8 juillet 2016 par le service des douanes à M. Z où M^me X est nommément désignée,

— M^me X ne démontre pas avoir effectué toutes les démarches en vue d’obtenir son agrément nécessaire à la gérance du fonds de commerce, elle ne justifie d’aucune démarche entre mars et septembre 2016 et il importe peu qu’elle n’ait pas eu connaissance du courrier du 8 juillet 2016.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, formée au seul bénéfice de la SNC AROBASE, elles arguaient de l’attitude déloyale de M^me X qui a entraîné la perte de leur

contrat de gérance, que les défendeurs n’ont aucune explication sérieuse à leur renonciation, que le refus des bénéficiaires de lever l’option est à l’origine de la perte du contrat de gérance, résilié par les douanes au 1^er octobre 2016.

Elles indiquaient subir une perte de l’intérêt du fonds de commerce et que le préjudice chiffré correspond à la différence entre le prix de cession du fonds de commerce et le montant auquel M^me X doit être condamnée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles de M^me X, elles affirmaient que celle-ci ne reproche aucune faute à la société civile PILOU et qu’elle ne démontre aucune faute de la SNC AROBASE. A titre subsidiaire, elles contestaient l’existence du préjudice allégué et le chiffrage de celui-ci.

Par conclusions récapitulatives, M^me X demandait :

— le rejet des demandes,

— la condamnation de la SNC AROBASE à lui verser 10 000 € au titre du préjudice subi et la condamnation solidaire de la SNC AROBASE et de la société civile PILOU au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle faisait valoir que :

le délai de levée d’option a expiré le 1^er juillet 2016 en l’absence de démonstration d’un accord des parties pour un report de la date de signature de l’acte authentique au 31 juillet 2016,

si elle admet avoir proposé un tel report, elle n’a pas été destinataire du courriel versé aux débats par la SNC AROBASE et la société civile PILOU correspondant à un courriel interne adressé par M. Z à son propre notaire,

l’agrément des douanes relatif au débit de tabac, n’a pas été obtenu dans le délai d’option prévu,

l’absence de levée d’option au premier juillet 2016 est entièrement due à l’attitude de la SNC AROBASE,

elle n’a été présentée comme successeur à la gérance que par courrier du 19 septembre 2016 de M. Z, alors que les promesses unilatérales de vente avaient expiré depuis 19 jours,

elle conteste toute faute, ayant sollicité le 4 mars 2016 l’autorisation d’exploiter le débit de tabac auprès du service des douanes, et ayant participé à une formation de la Française des jeux le 25 mai 2016,

l’agrément auprès des douanes a été refusé en raison de la procédure disciplinaire dont faisait l’objet la SNC AROBASE et du défaut de régularisation de sa situation par cette dernière dans le délai d’option de sorte qu’elle n’ a pas été en mesure de lever l’option de la promesse de vente en raison d’une condition suspensive non satisfaite,

elle n’a pas eu connaissance du courrier du 8 juillet 2016 adressé par les Douanes aux promettants les informant de leur accord exceptionnel en raison des problèmes de santé de M. Z,

le courrier du 8 juillet 2016 atteste des négligences des promettants dans la poursuite de démarches en vue d’obtenir l’agrément, ceux-ci n’ayant pas répondu à des avertissements de la direction des douanes en avril 2016 et ne s’enquérant de leur situation que le 22 juin 2016,

elle impute à la réaction tardive des promettants son incapacité à présenter son dossier à la direction régionale des douanes en vue de l’obtention de l’agrément du débit de tabac,

la caducité de la promesse de vente du fonds de commerce a entraîné la caducité de la promesse de vente du bien immobilier.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle indique que la SNC AROBASE a méconnu son engagement contractuel consistant à réaliser toutes les démarches pour lui permettre d’obtenir l’autorisation de gérer le débit de tabac, en la présentant tardivement, en qualité de successeur, après expiration du délai d’option et alors qu’elle avait adressé des relances pour s’enquérir de l’avancement de sa situation.

Le préjudice qu’elle invoque est résulté du temps passé et des frais occasionnés par les démarches en vue de satisfaire les conditions suspensives.

M. Y n’était pas représenté.

Par jugement du 29 janvier 2019, le tribunal de grande instance de DIJON a :

— débouté la société PILOU de sa demande de condamnation solidaire de M^me D X et de M. C Y à lui verser la somme de 14 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, selon promesse unilatérale de vente du 18 février 2016 portant sur le bien immobilier sis […],

— débouté la société AROBASE de sa demande de condamnation de M^me D X à lui verser la somme de 6 000 € à titre de l’indemnité d’immobilisation prévue selon la promesse unilatérale de vente du 18 février 2016 portant sur le fonds de commerce,

— débouté la SNC AROBASE de sa demande de condamnation de M^me D X à lui verser la somme de 54 000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté M^me D X de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SNC AROBASE à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum la société AROBASE et la société PILOU à verser à M^me D X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— débouté la SNC AROBASE et la société PILOU de leur demande sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Pour statuer ainsi :

— sur les demandes en paiement des indemnités d’immobilisation :

— sur la date d’expiration des délais d’option des promesses de ventes :

Le tribunal de grande instance de Dijon a indiqué qu’il ressortait d’un courriel adressé le 27 avril 2016 par Maitre A, notaire des bénéficiaires, à l’étude de Maître I, notaire des promettants, que M^me X et M. Y avaient sollicité eux-mêmes le report des signatures des actes de vente du bien immobilier et du fonds de commerce au 15 ou 31 juillet 2016 au lieu du 1^er juillet 2016.

Il a mentionné que :

— par courriel du 29 avril 2016 adressé par M. Z, gérant des sociétés AROBASE ET PILOU, à son notaire, ces sociétés ont donné leur accord à la prorogation du délai d’option, M^me X figurant parmi les destinataires de ce courriel.

— l’expiration du délai d’option laissé aux bénéficiaires pour accepter les promesses unilatérales de ventes des sociétés AROBASE et PILOU a été reportée du 1^er au 31 juillet 2016, conformément à l’expression de la volonté commune des parties de sorte que les promesses unilatérales de ventes sont devenues caduques à cette date, en l’absence de levée d’option réalisée le 31 juillet 2016 par M^me X et M. Y.

Sur les indemnités d’immobilisation réclamées :

Le tribunal a vérifié si les conditions suspensives étaient remplies avant l’expiration du délai laissé aux bénéficiaires pour lever l’option.

s’agissant du fonds de commerce :

Au sujet de la condition suspensive relative à l’agrément au profit de M^me X, le tribunal a relevé que M^me X avait été rendue destinataire, le 15 septembre 2016, du dossier de candidature à remplir en vue d’obtenir l’agrément à la gérance de débit de tabac, de sorte que l’agrément n’ avait pas été délivré par le service des douanes avant le 31 juillet 2016 (il a considéré que la procédure d’agrément n’était pas encore engagée au 19 juillet 2016, le service des douanes devant d’abord accepter la demande de dérogation sollicitée par M. Z pour présenter M^me X comme successeur- il a constaté que la demande de candidature présentée initialement le 4 mars 2016 par M^me X avait été refusée en raison de la procédure disciplinaire dont faisait l’objet M. Z- lui seul était habilité à présenter la candidature de M^me X en tant que successeur – cette présentation n’était intervenue qu’au mois de septembre 2016).

s’agissant du bien immobilier :

Il a constaté qu’en l’absence de régularisation de la cession du fonds de commerce, la condition suspensive à la régularisation concomitante de la cession du fonds de commerce n’avait pas été réalisée dans le délai d’option.

Il a jugé qu’en l’absence de satisfaction de la totalité des conditions suspensives contractuellement prévues, il n’y avait pas lieu au paiement d’indemnités d’immobilisation.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

sur la demande de la SNC AROBASE à l’encontre de M^me X :

Il a jugé que la seule renonciation à user de son droit d’option, ayant eu pour effet d’emporter la caducité de la promesse le 31 juillet 2016 ne constituait pas une faute contractuelle. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts.

sur la demande de M^me X à l’encontre de la SNC AROBASE :

Le tribunal a rappelé que les dispositions contractuelles imposaient à la SNC AROBASE de présenter M^me X en qualité de successeur à la gérance de son débit de tabac, afin de lui permettre, dans un second temps, de présenter son dossier de candidature à la Direction des douanes et d’obtenir, à l’issue de la procédure, l’agrément pour la gérance du débit de tabac dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce.

Le tribunal a considéré que M. Z avait entrepris des diligences dont la réalisation tardive ne

pouvait être qualifiée de fautive, qu’ainsi :

— le 18 février 2016, la SNC AROBASE a adressé à la direction des douanes un courrier afin d’être autorisée à présenter M^me X comme successeur à l’exploitation de son fonds de commerce,

— M^me X s’est vue opposer le 4 mars 2016 un refus à sa demande d’être autorisée à reprendre le débit de tabac, en raison de la procédure disciplinaire dont faisait l’objet M. Z

— les avertissements adressés à M. Z étaient revenus avec la mention NPAI, de sorte que M. Z n’a pas eu connaissance de cette procédure disciplinaire, qu’à la suite d’un courrier de M^me X du 22 juin 2016 l’informant du refus du service des douanes,

— le courrier du 8 juillet 2016 adressé à M. Z par la direction régionale des douanes indique que M. Z s’est rapproché de ses services pour justifier de graves problèmes de santé, de ses arrêts de travail successifs et afin d’obtenir une dérogation pour présenter M^me X en qualité de successeur à la gérance du débit de tabac.

— le tribunal a considéré que n’était pas caractérisé un manque de diligence fautif de la SNC AROBASE, la bonne foi du requérant étant manifeste.

— surabondamment, le tribunal a mentionné que M^me X ne pouvait se prévaloir d’un préjudice financier résultant d’un manque de diligence alors qu’elle avait expressément renoncé au droit d’option le 4 aout 2016.

Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts de M^me X en l’absence de preuve d’une faute contractuelle de la SNC AROBASE.

La SNC AROBASE et la société PILOU ont interjeté appel de cette décision le 22 février 2019.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Par conclusions d’appelantes transmises par RPVA le 11 octobre 2019, la SNC AROBASE et la société PILOU demandent à ce qu’il plaise à la cour d’appel :

«'Vu l’article 1134 du Code civil (ancien),

Vu la promesse de vente de fonds de commerce du 18 février 2016,

Vu la promesse unilatérale de vente du bien immobilier du 18 février 2016.

Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de DIJON le 9 janvier 2019 ;

Vu l’appel formé par la société AROBASE et la société PILOU ;

Recevoir la société PILOU et la société AROBASE en leur appel.

Réformer intégralement la décision entreprise.

Statuant à nouveau,

Débouter M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes.

Condamner solidairement M. C Y et M^me D X à verser à

la société PILOU une somme de 14.000 € outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Condamner M^me D X à verser à la société AROBASE une somme de 6.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Condamner M^me D X à verser à la société AROBASE une somme de 54.000 € au titre du préjudice subi.

Condamner solidairement M. C Y et M^me X à verser 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner M^me X à verser à la société AROBASE une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC.

Condamner les mêmes aux entiers dépens.»

La société PILOU et la société AROBASE demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la date de levée des conditions suspensives le 31 juillet 2019.

Elles critiquent le jugement en ce qu’il a considéré que ce serait la procédure disciplinaire dont faisait l’objet M. Z au motif de l’abandon de gérance qui serait à l’origine de l’impossibilité d’obtenir l’agrément.

Elles rappellent que pour obtenir l’agrément des Douanes, une procédure précise en plusieurs étapes est à respecter.

Tout d’abord,

— le vendeur doit présenter l’acquéreur potentiel aux Douanes par l’intermédiaire d’un courrier, ce qui a été fait le 18 février 2016 par la société AROBASE,

— parallèlement au dépôt du dossier auprès des Douanes, M^me D X devait suivre une formation de buraliste à LYON ou à PARIS,

— M^me D X n’apporte pas la preuve qu’entre le mois de février 2016 et le mois de juillet 2016 elle a suivi cette formation pour tenir un débit de tabac (en général il y a deux formations, l’une en juin et l’autre en juillet),

— le candidat acquéreur doit formuler une demande de dossier aux Douanes puis le déposer,

Les sociétés PILOU et AROBASE soutiennent que :

— M^me D X n’apporte pas la preuve de la réalisation de ces démarches, à savoir :

— formation buraliste,

— dépôt d’un dossier complet auprès des Douanes,

— si M^me X a sollicité l’agrément en mars 2016, un courrier du 15 septembre 2016 émanant des douanes permet de confirmer que celle-ci n’avait pas déposé un dossier complet. Entre mars et septembre 2016, M^me X n’a pas adressé de dossier complet

— c’est donc à tort que la juridiction de première instance a considéré que M^me D X n’avait commis aucune faute et n’était responsable d’aucune négligence dans l’obtention de l’agrément,

— quand bien même une procédure en abandon de gérance était en cours à l’initiative des Douanes, il n’en demeurait pas moins que la société AROBASE était toujours titulaire du contrat de gérance et qu’elle pouvait donc céder le débit de tabac,

— M^me X ne peut donc se prévaloir d’une information connue le 27 juin 2016 relativement à la procédure en abandon de gérance pour justifier un défaut d’agrément alors même qu’elle aurait dû déposer bien avant cette date sa demande d’agrément auprès des Douanes,

— si cette demande d’agrément avait été déposée en temps et heure, il n’y aurait eu aucune difficulté pour réitérer la cession,

— au 8 juillet 2016, rien n’empêchait la réitération de la vente si ce n’est l’absence d’agrément de M^me X du fait du non-dépôt du dossier dans les délais, c’est-à-dire au plus tard le 31 mai 2016,

— le 19 juillet 2016, toujours dans le délai de levée des conditions suspensives M. H I informait M^me B que la candidature de M^me X serait acceptée par les Douanes et sollicitait que la signature des actes soit reportée fin août :

« Visiblement, la candidature de votre cliente sera acceptée ».

— lorsque cette information est donnée aux représentants de l’acquéreur, le délai de validité de la promesse qui avait été repoussé au 31 juillet 2016, par accord des parties, n’était pas expiré.

Pourtant, le 5 août 2016, M^me B indique que ses clients n’entendent plus poursuivre leur acquisition sans aucune explication.

— c’est donc à tort que le tribunal de grande instance a également pris en compte le second courrier du mois de septembre 2016 adressé par la société AROBASE aux services des douanes.

— S’il est exact que la société AROBASE a adressé, le 19 septembre 2016, un nouveau courrier de présentation de succession à la gérance, ce n’est que parce-que M^me X avait été défaillante jusqu’à présent.

Elles arguent que la demande de présentation est intervenue en réalité le 18 février 2016 et que c’est bien M^me X qui, en ne déposant pas le dossier avant le 31 mai 2016, n’a pas permis la réitération pour le 31 juillet 2016 alors même que toutes les conditions suspensives étaient levées et que les Douanes ne s’opposaient plus à la cession.

Elles demandent par conséquent que la décision du tribunal de grande instance soit infirmée sur ce point et sollicitent de la cour d’appel qu’elle constate que M^me X, par sa faute, a empêché la levée des conditions suspensives. Elles sollicitent également qu’il soit jugé que la cession de l’immeuble n’a pas pu être réitérée du fait du comportement fautif de M^me X.

Elles considèrent fondées leurs demandes en paiement des indemnités d’immobilisation.

S’agissant de leur demande de dommages et intérêts, elles font valoir que la direction des douanes a résilié au 1^er octobre 2016, le débit de tabac, sans possibilité de présenter un successeur.

S’agissant de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, il est sollicité son rejet, aucune faute n’étant reprochée à la société PILOU, et aucune faute ne pouvant être retenue à l’encontre de la SNC AROBASE.

Par des conclusions transmises par RPVA le 19 décembre 2019, M^me X et M. Y demandent à ce qu’il plaise à la cour d’appel :

«'Vu l’ancien article 1134 du Code civil,

Vu la promesse de cession de fonds de commerce en date du 18 février 2016,

Vu la promesse de vente du bien immobilier en date du 18 février 2016,

DIRE ET JUGER que M^me X n’a commis aucune faute dans la réalisation des conditions suspensives de la promesse de cession de fonds de commerce qui lui a été consentie par la SNC AROBASE.

DIRE ET JUGER que la SNC AROBASE est fautive dans la gestion de la condition suspensive de l’agrément de M^me X en qualité de successeur dans le contrat de licence d’exploitation du débit de tabac.

DIRE ET JUGER qu’il n’est pas démontré que le délai d’option a été prorogé au 31 juillet 2016.

CONFIRMER en conséquence le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SNC AROBASE et la SCI PILOU de leurs demandes d’indemnités d’immobilisation ainsi que de dommages et intérêts à l’encontre de M^me X et de M. Y.

REFORMER le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNER la SNC AROBASE à verser à M^me X une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

CONFIRMER le jugement dont appel en ses autres dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNER solidairement la Société AROBASE et la SCI PILOU à verser à M^me X et à M. Y une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Les intimés font valoir comme en première instance que les documents versés aux débats par les requérants ne suffisent pas à démontrer qu’un accord serait effectivement intervenu entre les parties sur le report du délai de levée d’option.

Sur l’absence de levée de l’ensemble des conditions suspensives du fait du vendeur :

Ils exposent que :

— M^me X a réalisé l’ensemble des démarches qu’elle était légalement en mesure d’accomplir pour l’obtention de l’agrément du débit de tabac ; qu’elle a ainsi adressé par courrier du 4 mars 2016, une demande d’autorisation d’exploitation d’un débit de tabac à la Direction régionale,

-22 Juin 2016, Maître A apprenait de M^me X que cette dernière s’était vu refuser l’agrément sollicité « du fait du vendeur », information qui était retransmise le même jour au Notaire des vendeurs,

— les sociétés appelantes viennent reprocher à la concluante de ne pas avoir fait le stage obligatoire préalable à l’agrément ; Que cependant il est démontré que ce stage n’intervient que dans un deuxième temps,

— au sujet du fait que M^me X n’aurait pas déposé un dossier complet (s’agissant d’un nouveau

moyen soulevé en cause d’appel), ils arguent que les Douanes, informées de la cession envisagée, n’ont jamais demandé à la concluante les pièces nécessaires au montage de son dossier car tout simplement une procédure disciplinaire était en cours contre le cédant.

— ce n’est qu’en septembre suivant, soit bien après l’expiration des promesses, que les Douanes ont accepté d’examiner la candidature déposée en mars de la même année, mais il était trop tard.

Ils soutiennent que les appelantes ne peuvent par ailleurs plus ignorer que dès le mois de juin les Douanes avaient écrit à Maitre A que la cession était impossible, une procédure disciplinaire étant en cours contre la société AROBASE ; qu’il était donc impossible de reprocher à M^me X de n’avoir pas monter un dossier complet qui ne lui a été demandé qu’en septembre suivant alors au contraire que les Douanes ont clairement écrit que la cession était impossible.

Ils ajoutent que :

— la société AROBASE n’a pas régularisé sa situation avant l’expiration du délai d’option, si bien que cette dernière ne pouvait être levée en présence d’une condition suspensive non réalisée.

— le 21 octobre 2016 les Douanes écrivaient encore à la société AROBASE qu’elle n’avait toujours pas respecté son contrat de gérance notamment en ne réglant pas leur passif fiscal.

— M^me X a su que sa demande d’agrément était refusée le 22 juin 2016. Elle a été informée de l’existence de la procédure disciplinaire de la société AROBASE le 5 juillet 2016.

— Le courrier du 8 juillet 2016 n’a été connu par M^me X qu’à compter de la présente procédure.

— la société AROBASE n’a réagi que trop tardivement et n’a pas permis à M^me X de présenter son dossier à la Direction régionale des douanes et des droits indirects en vue de l’obtention de l’agrément du débit de tabac.

— la présentation de M^me X en qualité de successeur à la gérance du débit de tabac n’a pu intervenir que le 19 septembre 2016, bien après la date fixée pour la levée d’option.

— le jugement mérite confirmation quant au rejet des demandes des appelantes.

Sur la demande de dommages et intérêts des appelantes :

Il est soutenu que M^me X a mis en oeuvre de nombreuses démarches pour réaliser les conditions suspensives prévues dans les promesses de vente, à savoir :

— Une formation d’intégration auprès de la Française des Jeux,

— Une formation stage permis d’exploitation d’un débit de boisson

— Une formation spécifique en hygiène alimentaire adaptée à l’activité des établissements de restauration commerciale,

— L’ouverture d’un compte bancaire auprès de la Lyonnaise de Banque,

— L’enregistrement au registre SIRET

— La réalisation d’un dossier prévisionnel.

— La création d’une SCI.

— Une demande d’agrément de débit de tabac

Il est également allégué que la faute relative à l’absence de levée d’option pèse donc sur la société AROBASE et non sur M^me X, laquelle n’est en rien responsable de la résiliation de la licence de débit de tabac réalisée par les douanes à l’encontre de la société AROBASE.

Il est sollicité la confirmation du jugement.

— L’appel incident sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

Il est argué que malgré l’ensemble des diligences réalisées, M^me X a été accusée injustement par les sociétés AROBASE et PILOU d’être à l’origine de l’absence de levée d’option des dites promesses mais aussi de la résiliation de la licence de débit de tabac de la société AROBASE par les douanes.

M^me X soutient qu’il a été démontré précédemment qu’elle a fait preuve d’un comportement irréprochable.

M^me X réitère une demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000,00 € à l’encontre de la société AROBASE en réparation de son préjudice.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 janvier 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures signifiées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur les demandes en paiement des indemnités d’immobilisation':

Pour l’essentiel, les appelantes contestent le jugement attaqué en ce qu’il a considéré, d’après elles, que M^me D X, d’une part, n’avait commis aucune faute en n’effectuant pas les démarches nécessaires à l’obtention de l’agrément pour la gestion du fonds de commerce et d’autre part, que l’agrément des douanes n’ayant pas été obtenu au profit de M^me D X à l’expiration du délai d’option, le 31 juillet 2016, la condition suspensive n’était pas levée.

Sur la date d’expiration des délais d’option des promesses de ventes':

Il est exact que la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce stipulait notamment que «'Le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 6 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la réalisation de la promesse de cession, dans l’éventualité où il ne lèverait pas l’option une fois toutes les conditions suspensives réalisées.'»

Il est tout autant établi et non contesté que la promesse unilatérale de vente de l’immeuble prévoyait également que «'Le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 14 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la réalisation de la promesse de cession, dans l’éventualité où il ne lèverait pas l’option une fois toutes les conditions suspensives réalisées.'»

Or, les deux promesses unilatérales de vente précitées précisaient, au profit du bénéficiaire, un délai de levée d’option dont le terme était fixé au 1^er juillet 2016, à seize heures au plus tard.

Cependant, ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge dans la motivation de son jugement, il apparaît que M^me X et M. Y ont présenté une demande de report de la réitération

de la vente en la forme authentique du bien immobilier et du fonds de commerce au «'15 ou au 31 juillet'», cette demande étant acceptée par le gérant des sociétés AROBASE et PILOU, ainsi qu’il ressort d’un courriel du 29 avril 2016 adressé par lui à son notaire, M^e I, ainsi qu’à M^me X, placée en copie de ce même envoi. Il est également exact, ainsi que le souligne le premier juge, que le propre notaire de M^me X, en l’occurrence M^e A, n’a remis en cause à aucun moment la date du 31 juillet 2016 comme étant la date butoir de levée d’option, admise par l’ensemble des parties, mais a précisé que sa cliente renonçait à lever cette option au 31 juillet 2016 en raison d’une perte de confiance dans les vendeurs dont les négligences avaient été répétées.

Dès lors, quand bien même les promesses de vente prévoyaient que le délai de levée d’option se trouvait fixé au 1^er juillet 2016 à 16 heures au plus tard, il demeure que les parties s’étaient bien accordées, ainsi qu’il vient d’être dit, pour en repousser l’échéance au 31 juillet 2016, sans qu’il soit nécessaire pour cela d’établir formellement un avenant auxdites promesses de vente.

Le jugement attaqué mérite confirmation en ce qu’il a dit que l’expiration du délai d’option laissé aux bénéficiaires pour accepter les promesses de ventes des sociétés AROBASE et PILOU a été reportée du 1^er au 31 juillet 2016, de sorte que ces promesses de ventes sont devenues caduques à cette date, en l’absence de levée d’option opérée par M^me X et M. Y.

Sur les indemnités d’immobilisation réclamées':

S’agissant en premier lieu du fonds de commerce, la promesse unilatérale de vente établie le 18 février 2016 entre la SNC AROBASE et M^me X comportait plusieurs conditions suspensives':

l’absence de servitude susceptible de déprécier gravement l’immeuble dans lequel le fonds de commerce est exploité, susceptible d’être révélée par les notes de renseignements d’urbanisme et le certificat d’alignement de la voirie,

la renonciation de la commune de situation du bien à son droit de préemption, le cas échéant,

l’obtention par le bénéficiaire de la promesse d’un prêt d’un montant maximum de 44 510 euros d’une durée maximum de 7 ans au taux maximum, hors assurances, de 2 %,

l’obtention de l’agrément de la Française des Jeux au profit du bénéficiaire,

la concession, par l’autorité administrative compétente, du débit de tabac au profit du bénéficiaire.

Or, une difficulté s’est présentée quant à la condition suspensive tenant à la concession par les services des douanes de l’agrément au profit de M^me X pour l’exploitation du débit de tabac. En effet, il est établi que les douanes ont adressé un courriel le 15 septembre 2016 à M^e I, notaire du gérant des sociétés AROBASE et PILOU, l’informant de ce que M^me X était rendue destinataire ce même jour du dossier de candidature à renseigner en vue de la procédure d’agrément à la gérance de débit de tabac. Dans ces conditions, il s’avérait impossible pour M^me X d’obtenir l’agrément, objet de la condition suspensive, au 31 juillet 2016, date butoir de la levée d’option.

Surabondamment, et comme l’a relevé le premier juge, il ressort encore d’un courrier recommandé du gérant des sociétés AROBASE et PILOU, adressé à la direction des douanes le 19 septembre 2016, que c’est à cette date seulement, qu’est effectivement intervenue la présentation officielle de M^me X en qualité de successeur à sa gérance de débit de tabac.

Peu important, dès lors, qu’un courriel du 19 juillet 2016 du notaire des promettants fasse connaître au notaire de M^me X que la candidature de cette dernière sera «'visiblement acceptée'» par les douanes, alors que celle-ci ne pouvait en aucune façon, au 31 juillet 2016, obtenir officiellement l’agrément puisqu’elle n’a disposé du dossier de candidature transmis par les services des douanes

que le 15 septembre 2016.

C’est donc par des motifs pertinents, exempts d’insuffisance et que la Cour adopte, que le jugement attaqué a pu considérer que l’ensemble des conditions suspensives prévues par la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce n’a pu être rempli, sans que ce fait ne puisse être imputé à faute de M^me X.

S’agissant du bien immobilier, des conditions suspensives se trouvaient également prévues par la promesse unilatérale de vente du 18 février 2016 conclue entre la société PILOU, d’une part, et M^me X et M. Y, d’autre part. Les parties étaient ainsi convenues, au titre de ces conditions suspensives, notamment':

la régularisation concomitante de la cession du fonds de commerce exploité par la SNC AROBASE au profit de M^me X,

l’obtention d’un prêt d’un montant de 131 500 euros au taux de 1,90 % l’an, hors assurances et d’une durée maximale de quinze ans.

Or, la condition tenant à la régularisation concomitante de la cession du fonds de commerce n’a pu être réalisée, ainsi qu’il a été précédemment dit.

C’est donc, là encore, par des motifs pertinents que le premier juge a pu considérer que l’absence de régularisation de la promesse portant sur la cession du fonds de commerce emportait nécessairement le défaut de régularisation de celle portant sur la cession du bien immobilier.

Partant, c’est à bon droit que le jugement attaqué a débouté respectivement la société PILOU de sa demande en condamnation solidaire de M^me X et M. Y à lui payer l’indemnité d’immobilisation de 14 000 euros et la SNC AROBASE de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 6 000 euros dirigée contre M^me X.

Sur les demandes de dommages et intérêts':

La SNC AROBASE sollicite la condamnation de M^me X à lui verser une somme de 54.000 € au titre du préjudice subi, faisant valoir, pour l’essentiel, que la direction des douanes a résilié au 1^er octobre 2016 le contrat de gérance du débit de tabac, sans possibilité de présenter un successeur. L’attitude de M^me X aurait été déloyale, d’après la SNC AROBASE, en ne donnant aucun motif sérieux à sa renonciation d’acquisition du fonds de commerce.

Pour autant, au-delà d’allégations de déloyauté, au demeurant non étayées, il n’est démontré par la SNC AROBASE aucune faute contractuelle commise par M^me X, bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, du seul fait qu’elle a usé de son droit à ne pas lever l’option.

En effet, la demande d’agrément du 4 mars 2016 de M^me X a été rejetée, le 22 juin 2016 par la Direction Régionale des Douanes non en raison d’un dossier incomplet mais du fait de l’existence d’une procédure disciplinaire contre le précédent titulaire du fonds de commerce.

Quels que soient les motifs invoqués pour ne pas donner suite au projet, M^me X n’a pas commis de faute dés lors que le dossier de présentation ne lui a été transmis qu’en septembre 2016.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a débouté la SNC AROBASE de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de M^me X.

S’agissant de la demande reconventionnelle de M^me X tendant à la condamnation de la SNC AROBASE à lui payer une somme de dix mille euros au titre de dommages et intérêts pour faute

contractuelle, il sera relevé, comme l’a fait le premier juge, que ladite société a effectué les démarches administratives visant à la présentation de M^me X en qualité de successeur à l’exploitation du fonds de commerce, quand bien même certaines diligences ont pu être retardées. Il est ainsi prouvé que le gérant de la SNC AROBASE a présenté M^me X au service des douanes comme candidate à la succession pour l’exploitation du fonds de commerce, par courrier du 18 février 2016. Or, si des difficultés ont pu survenir pour l’obtention de l’agrément par M^me X, ainsi que la motivation du jugement attaqué en rend compte, il est néanmoins constant que la SNC AROBASE a réalisé les démarches qui lui incombaient sans que puisse être caractérisé une négligence fautive de sa part.

Le jugement mérite confirmation en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SNC AROBASE.

Sur les demandes accessoires ':

Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum la SNC AROBASE et la société PILOU, parties perdantes, à payer la somme de deux mille euros à chacun des intimés, soit à M. C Y et à M^me D X, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SNC AROBASE et la société PILOU seront également condamnées aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

— Confirme le jugement du 29 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Dijon en toutes ses dispositions,

— Y ajoutant,

— Condamne in solidum la SNC AROBASE et la société PILOU à payer la somme de deux mille euros à chacun des intimés, soit à M. C Y et à M^me D X, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamne la SNC AROBASE et la société PILOU aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,