FV/IC

D F Y

C/

C X

B Z

S.C.I. AUGUSTODUNUM

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2021

N° RG 19/01828 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FMEF

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 19 novembre 2019,

rendue par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône – RG : 17/01777

APPELANT :

Monsieur D F Y

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

représenté par M^e Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON

INTIMÉS :

Monsieur C X

né le […] à […]

domicilié

[…]

[…]

S.C.I. AUGUSTODUNUM représenté par son gérant Monsieur C X et dont le siège social est sis :

Chef-Lieu

[…]

représentés par M^e Jean-François MERIENNE, membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 83

assisté de M^e Marie-B OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître B Z

domiciliée :

127 rue de la Sous-Préfecture

[…]

représentée par M^e Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assisté de M^e Christelle LAVERNE, membre de la SCP Christine VISIER-PHILIPPE – Carole OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIES, avocat au barreau de

CHAMBERY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 octobre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président, ayant fait le rapport,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié du 20 mai 2016, Monsieur D Y consent au profit de Monsieur C X une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier à rénover à usage commercial et d’habitation sis […] et […].

Le prix est fixé à 105 000 euros avec conditions suspensives d’une part d’obtention par Monsieur X d’un prêt d’un montant total de 194 000 euros remboursable sur 20 ans au taux de 2,25 %, cette condition étant réputée réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 15 juillet 2016, et d’autre part d’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La promesse est consentie jusqu’au 20 juillet 2016 avec prorogation automatique du délai de réalisation aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation ne puisse excéder trente jours, soit le 20 août 2016.

Divers échanges ont lieu concernant la levée de l’option et la demande de prorogation du délai de réitération entre le 18 juillet et le 3 août 2016, puis, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 14 septembre 2016, le notaire met en demeure la SCI AUGUSTODUNUM et son gérant Monsieur C X de venir signer l’acte en son étude le 21 septembre 2016. La réitération n’intervient toutefois pas.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2017, Monsieur D Y assigne Monsieur C X et la SCI AUGUSTODUNUM devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône aux fins de voir ordonner la vente forcée entre eux et d’obtenir la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser le prix de vente, les frais d’acquisition, et des dommages intérêts pour résistance abusive.

Par acte d’huissier du 22 février 2018, Monsieur C X et la SCI AUGUSTODUNUM assignent Maître B Z, notaire, aux fins de la voir condamner à les garantir de toute condamnation.

Au terme de ses dernières écritures, Monsieur D Y demande au tribunal de :

— ordonner la réalisation forcée de la vente et la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de Monsieur X et de la SCI AUGUSTODUNUM,

— la condamnation solidaire de Monsieur X et de la SCI AUGUSTODUNUM à lui verser :

—  113 000 euros au titre du prix de vente majoré des frais d’acquisition outre intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2016,

—  5 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive,

—  8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait état de deux courriers recommandés envoyés par Monsieur X en qualité de gérant de la SCI dont il considère qu’ils constituent une levée de l’option non équivoque.

Il dit subir un préjudice financier et moral dès lors qu’il a été privé d’une somme importante pendant 3 ans et n’a pas pu aider sa fille à acquérir un appartement.

Monsieur X et la SCI AUGUSTODUNUM concluent au rejet des demandes principales de Monsieur Y et des demandes reconventionnelles de Maître B Z, et à leur condamnation à leur verser 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Après avoir invoqué l’irrecevabilité de l’action de Monsieur Y pour défaut de publication de son assignation, ils soutiennent en premier lieu que seul Monsieur X est bénéficiaire de la promesse de vente et pourrait être visé sur le fondement de la clause d’exécution forcée contenue dans cette promesse.

Ils affirment par ailleurs que la levée d’option matérialisée par deux courriers des 18 et 20 juillet 2016 est inefficace, Monsieur X ayant seulement voulu proroger les effets de la promesse de vente en raison de son intérêt pour le bien et n’ayant pas eu conscience ni connaissance des effets d’une levée d’option en raison notamment de son absence lors de la signature de l’avant-contrat.

Ils soutiennent également que la levée de l’option ne conduit pas à la réalisation d’une vente parfaite, les conditions nécessaires à cette réalisation, soit le versement du prix et des frais et la signature de l’acte de vente dans les 5 jours ouvrés suivants n’étant pas possibles dès lors que Monsieur X n’a jamais obtenu les fonds nécessaires.

Ils expliquent la mise en cause de Maître Z par le fait que, sur le fondement de l’article 7 du décret n° 55-604 du 20 mai 1955, l’assureur de l’étude notariale peut être actionné dans le cadre d’un litige avec un client ce qui justifient qu’ils cherchent à lui rendre la décision opposable.

Ils contestent enfin la demande de dommages intérêts de Monsieur Y en affirmant que, faute de clause pénale contractuelle, aucune violation pénale ne peut être retenue, et contestant avoir commis une quelconque faute.

Maître B Z conclut à titre principal à sa mise hors de cause, subsidiairement à l’irrecevabilité de l’action engagée à son encontre par Monsieur X et la SCI AUGUSTODUNUM, et demande leur condamnation in solidum à lui verser 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle relève qu’aucune prétention n’est formée à son encontre, et qu’au surplus Monsieur X et la SCI n’ont aucun intérêt à agir à son encontre alors qu’elle n’est pas intervenue à l’acte, ayant été suppléée par Maître A du 5 janvier 2016 au 20 janvier 2018.

Elle relève que chaque notaire est tenu d’assurer sa responsabilité professionnelle.

Par jugement du 19 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône :

— Déclare recevable l’action formée par Monsieur D Y à l’encontre de Monsieur C X et de la SCI AUGUSTODUNUM,

— Prononce la mise hors de cause de Maître B Z,

— Rejette la demande d’exécution forcée formulée par Monsieur D Y contre la SCI AUGUSTODUNUM à propos de la vente de l’immeuble et par conséquence rejette la demande de condamnation solidaire de Monsieur C X et de la SCI au paiement du prix de vente majoré des frais d’acquisition outre intérêts de retard,

— Rejette la demande indemnitaire formulée par Monsieur D Y,

— Condamne Monsieur D Y à payer à Monsieur X et à la SCI AUGUSTODUNUM 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum Monsieur X et la SCI à verser à Maître B Z 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejette la demande formulée par Monsieur Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamne aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Analysant le contenu des deux courriers successifs adressés par Monsieur X les 18 et 20 juillet 2016, le tribunal retient qu’il a valablement levé l’option dont il était bénéficiaire au nom et pour le compte de la SCI AUGUSTODUNUM, mais que l’acte notarié du 20 mai 2016 précise clairement qu’il ne constitue qu’une promesse unilatérale de vente, et que cette levée d’option ne rend pas la vente parfaite mais crée une obligation réciproque de faire, à savoir passer l’acte authentique ; que l’exécution forcée d’une promesse unilatérale de vente n’est pas admise par la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 sauf stipulation contractuelle spécifique, et qu’en l’espèce il résulte de la promesse que le promettant a définitivement consenti à la vente et est débiteur de l’obligation de transférer la propriété au bénéfice du bénéficiaire aux conditions prévues, et que ledit bénéficiaire pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ; que seuls Monsieur X et la SCI AUGUSTODUNUM bénéficient de cette clause d’exécution forcée.

Concernant la demande indemnitaire de Monsieur Y, le tribunal souligne que seule la responsabilité contractuelle de Monsieur X peut être invoquée et qu’il a effectivement commis une faute en n’exécutant pas son obligation de conclure la vente alors qu’il avait levé l’option ; que toutefois il ne s’agit pas d’une faute dolosive au regard des circonstances de la cause dès lors qu’il justifie ne pas voir obtenu le prêt destiné à financer la vente ; que seuls des dommages prévisibles pourraient être mis à sa charge, mais qu’aucune clause pénale n’est prévue au contrat ; qu’enfin Monsieur Y ne justifie pas de la réalité des préjudices qu’il invoque.

******

Monsieur D Y fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel le 3 décembre 2019.

Par conclusions déposées le 3 juin 2020, il demande à la cour d’appel de :

' Juger recevable l’appel interjeté par Monsieur Y à l’encontre du jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône,

— Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Vu l’article 1134 ancien du code civil,

— Juger que toutes les conditions suspensives de l’acte du 21 mai 2016 ont été levées,

— Ordonner en conséquence la vente forcée entre Monsieur D F Y, vendeur, et la SCI AUGUSTODUNUM, acquéreur, de l’immeuble situé à […] et […], […] cadastré :

' section […] pour 2 a 56 ca

' section […]

— Dire que Monsieur Y fera publier la décision à intervenir valant vente, au service de la publicité foncière compétente pour le ressort du bien, aux frais de Monsieur X et de la SCI

AUGUSTODUNUM

— Condamner solidairement Monsieur X et la SCI AUGUSTODUNUM à payer à Monsieur Y :

' la somme de 113.000 euros correspondant au prix de vente majoré des frais d’acquisition outre intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2016,

' 5.000 euros à titre de dommages-intérêts par application des dispositions de l’article 1150 du code civil,

' 8.000 euros pour frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur X et la SCI AUGUSTODUNUM aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

Monsieur Y conteste l’interprétation du contrat faite par le tribunal concernant la clause d’exécution forcée, estimant qu’elle ne bénéficie pas qu’à l’acheteur dès lors que, du fait de l’accord sur la chose et le prix et de la levée de l’option, la vente était parfaite.

Il souligne que Monsieur X a levé l’option en faisant mention d’un accord de prêt de sa banque.

Par conclusions déposées le 4 avril 2020, Monsieur C X et la SCI AUGUSTODUNUM demandent à la cour de :

' Vu la promesse unilatérale du 20 mai 2016,

Vu l’article 1150 du code civil ancien,

Vu l’article 1134 ancien du code civil,

Vu le jugement du Tribunal de grande instance de Chalon – sur -Saône en date du 19 novembre 2019,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— Condamner Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tous succombants aux entiers dépens de l’instance.'

Monsieur X explique n’avoir eu qu’un accord verbal de la banque de la part d’une personne ensuite partie en vacances, raison pour laquelle, persuadé qu’il aurait un écrit après son retour, il a fait état de cet accord.

Il approuve l’analyse de la clause d’exécution forcée telle que rédigée dans l’acte, et rappelle que les dispositions de l’article 1221 du code civil issues de l’ordonnance du 10 février 2016 ne sont pas applicables en l’espèce.

Par conclusions déposées le 1er avril 2020, Maître B Z demande à la cour de :

' Statuer ce qu’il appartiendra sur l’appel de Monsieur D Y,

— Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône du 19 novembre 2019 en ce qu’il a :

— prononcé la mise hors de cause de Maître B Z,

— condamné Monsieur C X et la société AUGUSTODUNUM à payer à Maître B Z la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur D Y aux dépens,

En cas d’infirmation du jugement sur les demandes de Monsieur D Y, – Condamner Monsieur C X et la société AUGUSTODUNUM aux dépens de première instance,

Dans tous les cas, ajoutant au jugement, condamner Monsieur D Y ou, s’il appartient, in solidum Monsieur C X et la société AUGUSTODUNUM, à payer à Maître B Z la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur D Y ou, s’il appartient, in solidum Monsieur C X et la société AUGUSTODUNUM, aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la société BLKS & CUINAT, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture est rendue le 24 août 2021.

En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIVATION :

La cour ne peut que relever que Monsieur D Y fait appel du jugement en toutes ses dispositions, y compris celles qui lui sont favorables (la recevabilité de son action et la condamnation de ses adversaires aux dépens de première instance) et celles concernant Maître B Z, appelée dans la cause par Monsieur X et la SCI AUGUSTODUNUM et à l’encontre de laquelle il ne formule pas plus de prétentions en cause d’appel qu’il n’en avait formé en première instance…

Monsieur C X et la SCI AUGUSTODUNUM, à l’origine de la mise en cause de Maître Z, concluent pour leur part expressément à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, y compris donc celles par lesquelles la mise hors de cause de ce notaire a été prononcée et le tribunal les a condamnés à lui verser 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a mis hors de cause Maître B Z, en ce qu’il a condamné Monsieur X et la SCI à l’indemniser de ses frais irrépétibles de première instance.

Monsieur Y sera pour sa part condamné à lui verser 2 000 euros pour ses frais liés à la procédure d’appel.

Monsieur Y ne conteste pas que la promesse unilatérale de vente, du fait de sa date de signature (le 20 mai 2016), n’est pas soumise aux nouvelles dispositions légales issues de l’ordonnance du 10 février 2016, ni que la jurisprudence antérieure à cette ordonnance n’admettait la possibilité de faire procéder à l’exécution forcée d’une telle promesse que dans l’hypothèse d’une

stipulation contractuelle spécifique.

Pour critiquer l’analyse faite par les premiers juges, Monsieur Y se réfère aux dispositions contractuelles qu’il ne cite toutefois que partiellement, omettant dans ses explications l’alinéa portant sur l’exécution forcée de l’acte par voie judiciaire, dont les premiers juges relèvent à juste titre qu’il ne mentionne que le bénéficiaire de la promesse.

C’est en conséquence par une exacte motivation que la cour fait sienne que les premiers juges, constatant que les dispositions claires et précises de l’acte du 20 mai 2016 n’ouvraient pas au promettant et donc à Monsieur Y la possibilité de faire procéder à l’exécution forcée de la vente, l’ont débouté de ses prétentions en ce sens, et de celles en découlant.

C’est également par une exacte appréciation des faits et des circonstances dans lesquelles l’acte de vente n’a pas été signé que la cour fait sienne que le tribunal a retenu que seuls les dommages prévisibles pourraient être mis à la charge de Monsieur X.

Monsieur Y ne justifie pas plus devant la cour qu’en première instance que son intention d’utiliser le prix de vente qu’il devait tirer de l’opération pour aider sa fille aurait été connue de Monsieur X. Il ne le soutient d’ailleurs pas.

Par ailleurs, il ne justifie en réalité d’aucun préjudice financier puisque, s’il n’a pas perçu les 105 000 euros attendus, il est resté propriétaire et en possession de l’immeuble.

Il n’établit pas plus l’existence d’un préjudice moral.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Chalon sur Saône en toutes ses dispositions,

Condamne Monsieur D Y aux dépens d’appel dont distraction au profit de la société BLKS & CUINAT, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur D Y à verser à Maître B Z et à Monsieur E X chacun la somme de 2 000 euros pour leurs frais liés à la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président,