Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00972 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4ZIV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de TGI PARIS
- RG n° 14/11332

APPELANT

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES […] représenté par son syndic le Cabinet JOURDAN, S.A. immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 702 052 994

C/O CABINET JOURDAN

[…]

[…]

Représenté par M^e D-Robert F NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

INTIMEE

SAS CABINET DENIS ET CIE

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 662 056 050

[…]

[…]

Représentée par M^e G H de la SCP G H, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport,

composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application.

Dans la nuit du 13 au 14 avril 2010, un incendie s’est produit à proximité de 1'ensemble immobilier et s’est propagé au sein de la copropriété, détruisant une partie importante des parties communes et privatives.

Le syndic Cabinet Denis & Cie a régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assurance de l’immeuble, la compagnie Aviva.

L’assureur a versé une somme de 756.076,10 € correspondant à l’indemnisation du sinistre au profit du syndicat des copropriétaires.

Dans le cadre des travaux de reconstruction, sont notamment intervenues :

— la société I J K L en qualité de maître d’oeuvre

— la société Zanzucchi en qualité d’entrepreneur en charge des travaux de ravalement ;

Par acte du 27 juillet 2014 le syndicat des copropriétaires a assigné en responsabilité le cabinet Denis et cie devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 21 avril 2017, ce tribunal, a :

— dit que le fait pour le cabinet Denis et Cie de ne pas avoir convoqué une assemblée générale immédiatement après le sinistre survenu les 13 et 14 avril 2010 est fautif ;

— condamné le cabinet Denis et Cie à verser au syndicat des copropriétaires […] une somme de 10.000 € en réparation du préjudice ;

— condamné le cabinet Denis et Cie à payer au syndicat des copropriétaires du […] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné le cabinet Denis et Cie aux dépens, qui pourront être recouvrés par M^e D E conformément à l’article 699 du code civil ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du […] a relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 29 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 janvier 2021, par lesquelles, le syndicat des copropriétaires du […] appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1 du code civil et 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, à :

— le juger recevable en ses demandes, fins et prétentions ;

— juger recevable l’appel interjeté le 29 décembre 2017 ;

— juger que le Cabinet Denis & Cie n’a pas convoqué d’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 38 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

— juger que le Cabinet Denis & Cie a, toujours sans accord préalable de l’assemblée

générale des copropriétaires confié une mission de maitrise d''uvre au Cabinet J

& L ;

— juger que le choix des entreprises résulte du choix unilatéral du Cabinet Denis & Cie ;

— juger le Cabinet Denis & Cie a, sans aucun accord préalable de l’assemblée générale,

des copropriétaires fixé et prélevé des honoraires de « suivi de travaux » à hauteur de

82.306,88 € ;

— juger que ces agissements ne peuvent s’apparenter à la gestion courante due par un

syndic professionnel ;

— juger que le Cabinet Denis & Cie a engagé sa responsabilité à son égard ;

— constater l’existence des fautes du Cabinet Denis & Cie ;

par conséquent :

— infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 21 avril 2017 en

ce qu’il a limité la condamnation du Cabinet Denis & Cie à l’indemniser à la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice ;

statuant à nouveau :

— condamner le Cabinet Denis & Cie à lui payer la somme de 81.794,45 € en réparation du préjudice financier correspondant aux honoraires du Cabinet J et L ;

— condamner le Cabinet Denis & Cie à lui payer la somme de 82.306,88 € en réparation du préjudice financier correspondant à ses honoraires ;

— condamner le Cabinet Denis & Cie à lui payer la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice immatériel ;

en tout état de cause :

— condamner le Cabinet Denis & Cie à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Cabinet Denis & Cie aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre D F conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 19 janvier 2021 par lesquelles, le cabinet Denis et Compagnie intimé ayant formé appel incident, demande à la cour au visa des articles 122 et 480 et suivants, 564 et 908 et suivants du code de procédure civile, 1231-3 et 1240 du code civil, 9 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement du 27 avril 2017 dont appel en toutes ses dispositions

in limine litis :

— déclarer irrecevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires du […]

— déclarer irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires du […] au titre de la restitution d’honoraires pour un montant de 82.306,88€ ;

subsidiairement,

— déclarer le syndicat des copropriétaires du […] mal fondé en

son action ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] de l’ensemble

de ses demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] de l’ensemble

de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître G H en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’irrecevablité de l’appel pour cause d’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la question qu’il tranche ;

En l’espèce, le cabinet Denis et Compagnie soulève l’irrecevabilité de l’appel du syndicat des copropriétaires en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 15 décembre 2017, opposant ce même syndicat à la société Zanzucchi et JHR et pour lequel il avait sollicité sa garantie se fondant sur les mêmes fautes alléguées à son encontre ;

En l’espèce, il résulte des termes du jugement du 15 décembre 2017 désormais définitif, que le syndicat des copropriétaires a été débouté de son appel en garantie dirigé contre le cabinet Denis et Compagnie et que les moyens allégués par le syndicat sont les mêmes que ceux soulevés dans le cadre du présent litige ;

Néanmoins, en application de l’article 480 du code de procédure civile, seul le dispositif d’un jugement a autorité de la chose jugée et les motifs en sont dépourvus, fussent-ils le soutien nécessaire du dispositif ;

En outre, il apparaît que les demandes du syndicat des copropriétaires dans le cadre du litige soumis à la cour ne sont pas identiques à celles soumises au tribunal dans le litige l’opposant principalement à la société Zanzucchi et JHR ;

L’appel du syndicat des copropriétaires est donc bien recevable ;

Sur la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des

dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

L’article 38 de la loi de 1965 précitée dispose : 'En cas de destruction totale ou partielle, l’assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la

moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux’ ;

L’article 40 de cette même loi précise : 'Les indemnités représentatives de l’immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction’ ;

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 dispose : 'Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux’ ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que si les travaux étaient justifiés par la situation d’urgence, rien ne dispensait le syndic de convoquer une assemblée générale rapidement, afin de voter sur la nature et l’ampleur des travaux ainsi que leur coût ;

Il fait valoir que les travaux réalisés par des entreprises choisies unilatéralement par le cabinet Denis et Compagnie et sous le contrôle du maître d’oeuvre qu’il a sollicité, ne correspondent pas à une reconstruction à l’identique, que de nombreux désordres persistent outre que la situation financière de la copropriété s’est considérablement aggravée du fait des difficultés de trésorerie rencontrées ;

Le cabinet Denis et Compagnie répond qu’il a déjà été définitivement jugé que le syndicat des copropriétaires n’avait subi aucun préjudice ;

Subsidiairement, il conteste toute faute, faisant valoir que suite à l’incendie, une déclaration de sinistre a immédiatement été effectuée, qu’il a pris les dispositions nécessaires afin de mettre en oeuvre les travaux de réfection le plus rapidement possible, et ce, compte-tenu de l’urgence, que la remise en état était obligatoire, que les copropriétaires ont été tenus informés et n’ont jamais contesté les travaux entrepris, qu’il n’est pas justifié de désordres, de l’absence de reconstruction à l’identique, d’une situation financière délicate en lien avec une faute de sa part ;

Il ajoute qu’aucun préjudice n’est démontré ;

En l’espèce, il sera rappelé au préalable que les motifs d’un jugement n’ont pas autorité de la chose jugée ;

Les premiers juges ont exactement relevé que si les travaux étaient urgents, le cabinet Denis et Compagnie s’est contenté de faire un point d’information sur le sinistre incendie lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2010, non soumis à un vote et qu’il en a été de même lors des assemblées générales du 14 novembre 2011 et du 6 juin 2012 ;

Le tribunal a donc énoncé à juste titre, que le syndic qui a procédé, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, n’a pas convoqué immédiatement d’assemblée générale, qu’il s’est limité à faire des points d’information lors des assemblées ultérieures, la première ayant eu lieu cinq mois après le sinistre, qu’aucune

résolution n’a été mise au vote en ce qui concerne les travaux destinés à remédier au sinistre, qu’il en résulte que le syndic, qui n’a pas satisfait aux dispositions de l’article 37 du décret de 1967, est fautif ;

Le jugement sera confirmé sur ce point ;

S’agissant du préjudice, il doit être observé que les travaux réalisés à la suite de l’incendie ont fait l’objet de procès-verbaux de réception signés sans réserve par le syndic et l’architecte, qu’il s’agisse :

— de travaux de confortement et de maçonnerie (procès-verbal du 7 avril 2011)

— de remise en état de l’ascenseur (procès-verbal du 14 avril 2011)

— de travaux de menuiserie des parties communes de l’immeuble (procès-verbal du 6 octobre 2011)

— de travaux de chauffage ( procès-verbal du 29 septembre 2011)

— de travaux de menuiserie, appartement du deuxième étage droit, SCI Property ( procès-verbal du 29 septembre 2011)

— de travaux de plomberie, SCI Truffaut Property, appartement du 2^e étage droite (procès-verbal du 29 septembre 2011)

— de déblais conformément au décompte de l’expert pour la SCI Property (procès-verbal du 4 août 2011)

— de travaux de remise en état de l’appartement 2^e étage droite SCI Truffaut Property, copropriétaire occupant (procès-verbal du 4 août 2011)

— de travaux d’électricité de l’appartement 2^e étage droite SCI Truffaut Property (procès-verbal du 28 juillet 2011)

— de travaux de peinture, de menuiserie, appartement de M^me X, 1^er étage (procès-verbaux du 31 mars 2011 et 20 janvier 2011)

— de travaux de menuiserie, appartement de M. Y, 4^e étage droite ( procès-verbal du 27 janvier 2011), appartement de M. Z, 2^e étage gauche ( procès-verbal du 20 janvier 2011), appartement de M. A, 3^e étage (procès-verbal du 20 janvier 2011)

appartement de M. B, 5^e étage droite (procès-verbal du 20 janvier 2011), appartement de M^me C, 5^e étage gauche (procès-verbal du 20 janvier 2011), appartement de la SCI Fralan, 6^e étage (procès-verbal du 23 décembre 2010) ;

Pour justifier de la persistance de désordres, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un procès-verbal de constat de Maître Audrant, huissier de justice, en date du 3 février 2014, lequel porte mention :

— dans la volée d’escalier et les paliers des étages : de la présence de reprises de plâtre sans reprises de peinture, de la présence de fissures de peinture, de peinture tombée par plaques à plusieurs

endroits, de l’absence de reprise de plâtre par endroits, une ampoule sans applique, une fissure en plafond du palier du 1^er étage

— dans le hall d’entrée, de fissurations de peinture, d’une baguette en bois cassée repeinte, d’un cable pendant, d’une ampoule sans luminaire

— d’une porte cochère présentant un décalage sur la moitié haute allant jusqu’à 1 cm

— de locaux commerciaux du rez-de-chaussée, protégés à l’aide d’une palissade en bois, sans toiture pour le local de gauche

— une ouverture dans la cour intérieure sans fermeture complète ;

Ce procès-verbal ne permet pas, toutefois, de démontrer que les travaux réalisés à la suite du sinistre incendie en 2011, n’ont pas été correctement effectués et que les désordres constatés par l’huissier sont en lien avec ces travaux ou même l’incendie qui s’est propagé dans l’immeuble ;

Par ailleurs, comme l’a dit le tribunal, les indemnités d’assurance ont été affectées conformément à l’article 40 précité, en ce que les coûts de reconstruction comprennent l’ensemble des frais engagés, y compris les honoraires dont il n’est pas soutenu qu’ils étaient d’un montant excessif ;

Il n’est pas davantage démontré qu’il n’y a pas eu de reconstruction à l’identique ;

Le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer avoir subi un préjudice financier ;

En revanche, le tribunal a énoncé à juste titre que le syndicat des copropriétaires subit un préjudice du fait de s’être vu imposer des sociétés qu’il n’a pas choisies, pour des travaux qu’il n’a pas validés et pour avoir été privé des pouvoirs de décision que la loi lui réservait ;

Ce préjudice moral a été justement évalué par le tribunal à la somme de 10.000 € ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande en remboursement des honoraires pour suivi des travaux

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des honoraires que le cabinet Denis et Compagnie a prélevés pour le suivi des travaux, sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale ;

Il fait valoir que sans vote distinct sur les honoraires spécifiques, le syndic ne peut valablement facturer d’honoraires sur les travaux votés hors budget prévisionnel ;

Le cabinet Denis et Compagnie soulève l’irrecevabilité de cette demande au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel, formée de surcroît, la veille de la clôture par des conclusions d’appel n° 3 ;

Il ajoute que cette demande est prescrite, comme ayant été formée par conclusions du 5 janvier 2021, alors que le syndicat des copropriétaires avait incontestablement connaissance desdits honoraires depuis 2013 ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;

Le juge d’appel, doit vérifier au besoin d’office, que les conditions prévues par cet article ne sont pas remplies avant de prononcer l’irrecevabilité d’une demande nouvelle ;

En l’espèce, la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires apparaît être accessoire à la demande d’indemnisation de première instance et n’est donc pas irrecevable sur le fondement des articles 564 et suivants du code de procédure civile ;

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile : 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.' ;

En l’espèce, comme le soulève, à juste titre le cabinet Denis et Compagnie, la demande relative au remboursement de ses honoraires a été formée pour la première fois par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d’appel n° 3, du 5 janvier 2021 ;

Cette demande est partant irrecevable sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires du […], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au cabinet Denis et Compagnie la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du […] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare le syndicat des copropriétaires du […] recevable en son appel ;

Déclare irrecevable sa demande en remboursement des honoraires du cabinet Denis et Compagnie formée pour la première fois dans ses conclusions d’appel n° 3, du 5 janvier 2021 ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au cabinet Denis et Compagnie, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT