FV/IC

S.A.R.L. LA DEROBADE

C/

S.A. FORTIS LEASE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE X

2^e chambre civile

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2021

N° RG 21/00342 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FUXL

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 01 mars 2021,

rendue par le tribunal judiciaire de X

RG : 20/00239

APPELANTE :

S.A.R.L. LA DEROBADE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de X, vestiaire : 127

assisté de M^e Eric SEUTET, avocat au barreau de X, vestiaire : 108

INTIMÉE :

S.A. FORTIS LEASE dont le siège social est sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de X, vestiaire : 2

assisté de M^e Pascal SIGRIST, membre de la SELARL SIGRIST & Associés, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juillet 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre,

Michel WACHTER, Conseiller,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte en date du 8 février 2006, la société CAFIMMO vend à la société BATICAL, aux droits de laquelle vient désormais la société FORTIS LEASE, par devant Maître Pascal MASSIP, Notaire à X, avec l’intervention du crédit preneur, la SCI KEUR, un ensemble

immobilier 'sis à […]', cadastré AR 103 et 104, soumis au régime de la copropriété comprenant un bâtiment sur deux niveaux et en partie sur sous sol, parkings extérieurs et espace vert.

Le même jour, la société BATICAL, consent à la SCI KEUR, par devant Maître NARBEY, Notaire à Nancy, le 8 février 2006, un contrat de crédit bail portant sur l’ensemble immobilier.

La Sarl LA DEROBADE, qui exerce une activité d’exploitation d’une discothèque libertine, de sauna, hammam et bien être, soirées dansantes, bar ainsi que toutes opérations commerciales s’y rapportant, conclut par acte en date du 28 septembre 2011,un contrat qualifié de bail commercial avec la société KEUR portant sur des locaux situés '[…] à Chenôve’ au sein d’un ensemble immobilier composé de plusieurs locaux commerciaux, ensemble correspondant à celui objet de la vente ci-dessus rappelée.

Or, en raison de la défaillance de la SCI KEUR, le président du tribunal de grande instance de Metz a constaté la résiliation du contrat de crédit bail à la date du 20 décembre 2008 par ordonnance de référé du 21 septembre 2010, et ordonné la libération des lieux au plus tard dans le mois suivant la notification de la décision.

Cette ordonnance est confirmée en toutes ses dispositions par la cour d’appel de Metz par arrêt du 20 novembre 2012.

Suite à de nombreux désordres constatés au sein des locaux commerciaux, notamment au niveau de la toiture, une ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de X rendue 16 octobre 2012 à la requête de la Sarl THOMAS LIPPLER PASQUET 21 LOGISTIQUE, sous locataire de la Sarl ST IMMO, contre la SCI KEUR désigne Monsieur A Y, expert.

Selon ordonnance du 26 mars 2013, le président du tribunal de grande instance de X déclare les opérations d’expertise communes à la société FORTIS LEASE.

Aux termes d’un courrier du 4 avril 2016 du conseil de Syndic de copropriété et d’un procès verbal du 15 juin 2016 établi par un cabinet d’architecte urbaniste mandaté par la société FORTIS LEASE et le Syndic de copropriété, il est constaté que les préconisations techniques formulées par l’expert ne sont pas réalisables.

La Sarl LA DEROBADE présente une requête aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc le 6 septembre 2016, dans le but de 'tenter de trouver les bases d’une solution négociée avec la BNP Fortis Lease, ainsi que le syndicat des copropriétaires du […] à […], représenté par son syndicat en exercice, le cabinet BUET'. Monsieur B Z est désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance du 06 septembre 2016.

La société FORTIS LEASE saisit le juge chargée du contrôle des expertises par courrier du 9 mars 2017 et, au cours de la réunion organisée, la société FORTIS LEASE indique qu’elle a désigné un architecte urbaniste, Monsieur C D et conclu un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage avec la société OTEIS CONSEIL. L’expert judiciaire invite alors la société FORTIS LEASE à trouver des entreprises compétentes afin de préconiser les travaux nécessaires à la remise en état des locaux.

Divers diagnostics sont réalisés, constatant les désordres et préconisant les travaux à réaliser aux fins de mise aux normes des locaux. Monsieur Y, expert, dépose le 30 juillet 2018, son pré- rapport auprès du tribunal de grande instance de X.

C’est dans ce contexte que la société FORTIS LEASE assigne l’ensemble des occupants de l’ensemble immobilier, dont la Sarl LA DEROBADE, en référé d’heure à heure pour qu’il soit ordonné, sous astreinte, la fermeture de l’immeuble afin que les travaux préconisés soient réalisés, ainsi que l’expulsion de l’ensemble des occupants pendant la durée des-dits travaux, soit du 17 décembre 2018 au 1^er septembre 2019.

Par ordonnance de référé en date du 9 janvier 2019, le président du tribunal de grande instance de X :

— déclare recevable la demande de la SA FORTIS LEASE,

— dit n’y avoir lieu à nullité de l’assignation,

— donne acte à la société ST Immo de ce qu’elle a cessé son activité le 30 juin 2016 et de son accord pour la réalisation des travaux et de ce qu’elle libérera les lieux le 31 janvier 2019,

— donne acte à la société TLP 21 de ce qu’elle est disposée à quitter les lieux pendant la durée des travaux,

— déboute la SA FORTIS LEASE de sa demande en tant qu’elle est dirigée contre la société GMF assurances et contre la Sarl Groupe Allure,

— donne acte à la société Autre Monde du Café et à la Sarl LA DÉROBADE de leur accord pour la

réalisation des travaux et dit qu’ils ne débuteront qu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’ordonnance,

— condamne la SA FORTIS LEASE à payer à la Sarl TLP logistique 21 la somme de 6 000 ' à titre provisionnel au titre de ses frais de déménagement,

— condamne la SA FORTIS LEASE à payer à la Sarl Autre Monde du Café la somme de 65 520 ' à titre provisionnel au titre de ses frais de déménagement,

— condamne la SA FORTIS LEASE à payer à la Sarl LA DÉROBADE la somme de 27 900 ' à titre provisionnel au titre de ses frais de déménagement,

— condamne la SA FORTIS LEASE à payer à la Sarl TLP 21 Logistique la somme de 100 000 ' à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices,

— condamne la SA FORTIS LEASE à payer à la Sarl ST Immo Logistique la somme de 150 000 ' à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices,

— déboute la Sarl LA DÉROBADE de sa demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice,

— déboute la Sarl Autre Monde du Café et la SARL LA DÉROBADE de leurs demandes d’expertise,

— condamne la SA FORTIS LEASE à payer aux sociétes ST Immo, TLP 21 logistique, GMF assurances, l’autre monde du Café, LA DÉROBADE, groupe Allure la somme de 1 500 ' chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SA FORTIS LEASE aux dépens.

Sur appel de la société LA DEROBADE, l’ordonnance du 9 janvier 2019 est réformée partiellement par la cour d’appel de X, qui retient notamment un défaut de caractérisation de dommage imminent.

Le 22 novembre 2019, la société LA DEROBADE fait dresser un procès verbal de constat par un huissier de justice concernant les désordres dont elle de plaint.

Estimant qu’elle ne peut plus exercer son activité, la Sarl LA DEROBADE demande au président du tribunal judiciaire de X l’autorisation d’assigner à jour fixe la SA FORTIS LEASE. Cette autorisation lui est donnée par ordonnance du 17 janvier 2020.

Par exploit d’huissier délivré le 24 janvier 2020, elle assigne la SA FORTIS LEASE devant le tribunal judiciaire de X aux fins de voir notamment prononcer la résiliation judiciaire du bail régularisé le 28 septembre 2011 aux torts exclusifs de la SA FORTIS LEASE.

Aux termes de ses dernières écritures elle demande au tribunal, au visa des articles 840 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 1184 ancien du code civil, 1224 à 1230 du code civil, L145- 14 et suivants du code de commerce, de :

— Dire et juger son action recevable, et bien fondée,

— Dire et juger que la société FORTIS LEASE a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux sis au […] depuis l’entrée en jouissance des locaux de la société LA DEROBADE,

Par conséquent,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail régularisé le 28 septembre 2011 entre la société LA DEROBADE et la société FORTIS LEASE, pour les locaux sis au […] aux torts exclusifs de la société FORTIS LEASE,

Avant dire droit,

— Condamner la société FORTIS LEASE à lui payer une indemnité provisionnelle d’un montant de 100 000 euros à valoir sur son indemnité définitive,

— Désigner tel(s) expert(s) qu’il plaira avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction ou plus généralement de toute indemnité due à la société LA DEROBADE par la société FORTIS LEASE du fait de la résiliation judiciaire du bail régularisé le 28 septembre 2011 entre la société LA DÉROBADE et la société FORTIS LEASE pour les locaux sis au […] aux torts exclusifs de la société FORTIS LEASE,

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— Condamner la société FORTIS LEASE à lui verser la somme de 5.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société FORTIS LEASE aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en réponse, la SA FORTIS LEASE demande au tribunal, au visa des articles 721- 3 du code de commerce, 32 et 122 du code de procédure civile, 146 du code de procédure civile, 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, de :

In limine litis,

— Se déclarer matériellement et territorialement incompétent au profit du tribunal de commerce de Nanterre,

In limine Litis,

— Déclarer irrecevables les demandes de la société LA DEROBADE pour défaut de qualité à agir,

A défaut,

— Dire que la société LA DEROBADE ne peut formuler aucune demande indemnitaire sur le fondement d’un contrat inexistant,

— Dire que la société LA DEROBADE a d’ores et déjà été indemnisée de son préjudice de jouissance par l’effet de l’absence de règlement de la moindre somme au titre de l’occupation de fait de l’immeuble,

— Débouter la société LA DEROBADE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions irrecevables et, en tout état de cause, mal fondées,

— Condamner la société LA DEROBADE à payer à la société FORTIS LEASE la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 1^er mars 2021, le tribunal judiciaire de X :

Dit que les parties ne sont pas liée par un bail commercial,

Se déclare incompétent au profit du tribunal de commerce de Nanterre,

Dit que le Greffe lui adressera le dossier de l’affaire avec une copie de la décision de renvoi une fois le délai d’appel expiré,

Dit que les dépens seront réservés.

Pour statuer ainsi, le tribunal retient :

— que la question de sa compétence implique de statuer sur le lien contractuel entre la Sarl LA DEROBADE et la SCI KEUR, ancien crédit preneur de la SA FORTIS LEASE, le crédit bail portant sur l’ensemble immobilier litigieux ;

— que la SA FORTIS LEASE produit le contrat de crédit bail conclu entre la société BATICAL, aux droits de qui elle vient, et la société KEUR permettant de vérifier que cette

dernière ne pouvait pas consentir de contrat de sous location concernant lesdits locaux sans le consentement exprès et par écrit du crédit bailleur, et qu’aucun accord exprès du crédit bailleur relativement à la sous location consentie à la Sarl DEROBADE n’est produit ;

— qu’il résulte de l’ordonnance de référé en date du 21 septembre 2010, exécutoire par provision et confirmée en appel par arrêt du 20 novembre 2012, que le contrat de crédit bail litigieux a été résilié avec effet au 20 décembre 2008, et que la SCI KEUR ayant perdu la qualité de crédit preneur à compter de cette dernière date, elle n’avait pas qualité pour consentir un bail de quelque nature que ce soit, le 28 septembre 2011 sur les locaux litigieux ;

— que si la Sarl LA DEROBADE soutient que l’existence d’un bail commercial entre les parties est présumée et qu’un bail commercial n’est soumis à aucun formalisme et peut ne pas être écrit et résulter de la simple occupation des locaux et du paiement des loyers, il n’est pas contredit qu’elle n’a jamais versé de loyers entre les mains de la SA FORTIS LEASE et qu’elle occupe les lieux sans aucune contrepartie depuis près de dix ans ;

— qu’il n’est pas davantage contesté que la Sarl LA DEROBADE n’a aucunement participé aux opérations d’expertise judiciaire ordonnées sur assignation de la SARL TLP 21;

— que le courrier adressé à la SA FORTIS LEASE par le mandataire ad hoc, Monsieur Z, en date du 5 octobre 2018, mentionnant la Sarl DEROBADE en qualité de preneur ne saurait valoir preuve de l’existence d’un bail commercial entre les parties alors que le rédacteur de ce courrier n’est aucunement le mandataire de la SA défenderesse ;

— que l’assignation en référé d’heure à heure délivrée courant 2018 par la SA FORTIS LEASE aux occupants des locaux professionnels litigieux afin d’obtenir la fermeture de l’ensemble immobilier et l’expulsion des défendeurs, dont la Sarl DEROBADE, pour pouvoir réaliser les travaux de remise en état, ne saurait valoir reconnaissance d’un lien contractuel entre les parties, le contenu de l’acte ne mentionnant aucunement l’existence d’un tel lien ;

— que la Sarl LA DEROBADE ne justifie pas en quoi le comportement de la SA FORTIS LEASE aurait pu laisser croire à I’existence d’un lien contractuel et en particulier d’un bail commercia l;

— que si, aux termes du contrat signé entre la Sarl LA DEROBADE et la SCI KEUR le 28 septembre

2011, cette dernière précise être dûment autorisée à louer les locaux par son crédit bailleur, la société FORTIS LEASE, en vertu d’un crédit bail du 8 février 2006, à défaut de produire toutes pièces de nature à établir que la SA FORTIS LEASE aurait pu se comporter en qualité de bailleur à son égard, la déclaration susvisée ne saurait suffire à prouver que le crédit bailleur a ratifié le contrat ainsi conclu entre les intéressés ;

— qu’ainsi, il n’est aucunement établi, d’une part, que le bail conclu entre la SCI KEUR et la Sarl LA DEROBADE ait pu faire l’objet d’une acceptation écrite de la part de la SA FORTIS LEASE et, d’autre part, qu’un bail commercial verbal ait pu naître entre les parties au litige ;

— qu’à défaut de bail commercial et le litige opposant deux sociétés commerciales, le tribunal de commerce est compétent pour en connaître ; que compte- tenu du siège social de la société défenderesse, il y a lieu de renvoyer l’affaire devant le tribunal de commerce de Nanterre.

******

La Sarl LA DEROBADE fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel le 12 mars 2021.

Elle est autorisée à assigner à jour fixe la société FORTIS LESASE devant la cour par ordonnance du 18 mars 2021.

Par acte d’huissier du 25 mars 2021, la Sarl LA DEROBADE assigne la SA FORTIS LEASE devant la cour pour l’audience du 1^er juillet 2021.

Par conclusions d’appelant jointes à sa déclaration d’appel, la Sarl LA DEROBADE demande à la cour de :

'Vu les articles 88 et 840 du code de procédure civile,

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu l’article 1184 ancien du code civil,

Vu les articles 1224 à 1230 du code civil,

Vu les articles L145-14 et suivants du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

— Dire et juger l’appel de la société LA DÉROBADE recevable, et bien fondée (sic),

— Réformer intégralement le jugement rendu le 1^er mars 2021 rendu (sic) par le tribunal judiciaire de X sous le numéro RD 20/00239,

Et, statuant à nouveau,

— Dire et juger que le tribunal judiciaire de X est parfaitement compétent pour statuer sur le présent litige en l’état du bail commercial existant entre la société FORTIS LEASE et la société LA DEROBADE,

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Au surplus, par le pouvoir d’évocation de la cour, au titre de l’article 88 du code de procédure civile,

— Dire et juger que la société FORTIS LEASE a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux sis au […] depuis l’entrée en jouissance des locaux de la société LA DEROBADE,

Par conséquent,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail régularisé le 28 septembre 2011 entre la société

LA DÉROBADE et la société FORTIS LEASE, pour les locaux sis au […], aux torts exclusifs de la société FORTIS LEASE,

Avant dire droit,

— Condamner la société FORTIS LEASE à payer à la société LA DEROBADE une indemnité provisionnelle d’un montant de 100 000 euros à valoir sur son indemnité définitive,

— Désigner tel(s) expert(s) qu’il plaira avec pour mission de :

— Donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction ou plus généralement de toute indemnité due à la société LA DEROBADE par la société FORTIS LEASE, du fait de la résiliation judiciaire du bail régularisé le 28 septembre 2011 entre la société LA DÉROBADE et la société FORTIS LEASE, pour les locaux sis au […], aux torts exclusifs de la société FORTIS LEASE,

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— Condamner la société FORTIS LEASE à verser à la société LA DÉROBADE une somme d’un montant de 10.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société FORTIS LEASE aux entiers dépens'.

Par conclusions en réponse déposées le 21 juin 2021, la Société FORTI LEASE demande à la cour de :

'Vu l’article 721-3 du code de commerce,

Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 146 du code de procédure civile,

Vu l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016,

Vu les pièces versées aux débats,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de X en date du 1^er mars 2021 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

In limine Litis,

— Se déclarer matériellement et territorialement incompétent au profit du tribunal de commerce de

Nanterre,

In limine Litis,

— Déclarer irrecevable les demandes de la société LA DEROBADE pour défaut de qualité

à agir,

A défaut, s’il est fait droit à la demande d’évocation de la société LA DEROBADE,

— Dire que la société LA DEROBADE ne peut formuler aucune demande indemnitaire sur le fondement d’un contrat inexistant,

— Dire que la société LA DEROBADE a d’ores et déjà été indemnisée de son préjudice de jouissance par l’effet de l’absence de règlement de la moindre somme au titre de l’occupation de fait de l’immeuble,

— Débouter la société LA DEROBADE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

irrecevables et, en tout état de cause, mal fondées,

— Condamner la société LA DEROBADE à payer à la société FORTIS LEASE la somme de 8.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens'.

En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIVATION :

C’est par une exacte analyse des pièces et des décisions judiciaires produites par les parties que la cour fait sienne que les premiers juges ont retenu que la Sarl LA DEROBADE n’établissait pas la preuve de l’existence d’un bail commercial existant entre elle et la SA FORTIS LEASE.

L’appelante n’explique pas plus devant la cour qu’elle ne l’avait fait devant le tribunal judiciaire comment d’une part elle pourrait bénéficier d’un bail valablement consenti le 28 septembre 2011 à son profit par la SCI KEUR à une date à laquelle cette dernière ne disposait plus d’aucun droit sur les locaux devenus propriété de l’intimée dès lors que l’ordonnance de référés du 20 décembre 2008 était exécutoire, comment d’autre part la SA FORTIS LEASE qui venait d’obtenir la résiliation du crédit bail la liant à la SCI KEUR aurait pu consentir à l’établissement par cette société d’un bail au profit d’un tiers, ni enfin comment un bail commercial pourrait lier un propriétaire à l’occupant de ses locaux qui ne lui verse aucune somme pendant plus de 10 ans.

Il n’est pas contesté par l’appelante que dès lors que les parties ne sont pas liées par un bail commercial, la juridiction compétente pour connaître du litige, au regard du siège social de la SA FORTIS LEASE et du fait qu’il oppose deux sociétés commerciales, n’est pas le tribunal judiciaire de X, mais le tribunal de commerce de Nanterre.

Il y a lieu en conséquence de confirmer en son intégralité le jugement du tribunal judiciaire de X.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de X du 1^er mars 2021 en toutes ses dispositions,

Condamne la Sarl LA DEROBADE aux entiers dépens d’appel,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl LA DEROBADE à verser à la SA FORTIS LEASE 2 000 ' pour ses frais liés à la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président,