SCI DHOTROBAL

C/

[C] [X]

[W] [B]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00513 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNCQ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonannce de référé rendue le 02 avril 2024,

par le Président du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 23/00282

APPELANTE :

SCI DHOTROBAL représentée par Monsieur [I] [P] en sa qualité de gérant :

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Stephen DUTKOWIAK, membre de la SELAS BAROCHE – DUTKOWIAK, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉS :

Monsieur [C] [X]

né le 04 Février 1956 à [Localité 14]

domicilié :

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-Luc SERIOT, membre de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

Monsieur [W] [B]

né le 05 Janvier 1973 à [Localité 13]

domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 juillet 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Safia BENSOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2024 pour être prorogée au 5 décembre 2024 et au 19 Décembre 2024,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 16 juin 2010, la SCI Dhotrobal a donné à bail à la SARL Teixeira-Ribeiro un local commercial situé [Adresse 2] à Châtenoy-le-Royal (71880), pour une durée de neuf années, à compter du 1er mai 2010.

Ce bail prévoyait en son paragraphe III une clause de garantie solidaire du cédant et du cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges et accessoires et l’exécution des clauses et conditions du bail.

Par acte authentique des 25 et 29 mars 2013, la SARL Teixeira-Ribeiro a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à M. [F] [R].

M. [F] [R] s’est vu consentir par la SCI Dhotrobal, selon acte authentique du 9 mars 2020, le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années, à compter du 1er mai 2019, moyennant un loyer de 16 250,75 euros HT payable mensuellement et d’avance le 10 de chaque mois par terme de 1 354,22 euros HT.

Le fonds de commerce et son droit au bail ont par la suite été cédés à la SAS [Adresse 10], puis à M. [C] [X] selon acte sous seing privé du 14 mars 2023.

Le dernier locataire du bail commercial est M. [W] [B], qui a acquis de M. [C] [X] le fonds de commerce et son droit au bail, selon acte sous seing privé du 14 avril 2023 prenant effet le 1er avril 2023.

Le 10 octobre 2023, la SCI Dhotrobal a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 8 849,71 euros.

En l’absence de règlement des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, la SCI Dhotrobal a fait attraire M. [B] et M. [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône, par actes des 29 novembre 2023 et 5 décembre 2023, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail au 11 novembre 2023, ordonner l’expulsion de M. [B] des lieux loués, condamner solidairement M. [B] et M. [X] au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation, et aux fins d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire.

Par ordonnance réputée contradictoire du 2 avril 2024, rectifiée le 7 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :

— débouté la SCI Dhotrobal de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI Dhotrobal à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Dhotrobal aux dépens,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans un bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

La SCI Dhotrobal de relevé appel de cette décision le 8 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 avril 2024, la SCI Dhotrobal demande à la cour, au visa des articles 1134 du code civil et L. 143-2 et L. 145-41 du code de commerce, de :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

l’a condamnée à payer à Monsieur [X] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée aux dépens,

a rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire,

Et statuant à nouveau, rejetant toutes fins, moyens et prétentions contraires,

— débouter M. [C] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— accueillir sa demande, la dire recevable et bien fondée,

En conséquence,

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux au 11 novembre 2023,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [B], de tous occupants de son chef et de tous biens ou de tous objets du local commercial qu’il occupe sis [Adresse 4], à ses risques et périls et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner solidairement par provision M. [W] [B] et M. [C] [X] à lui payer la somme de 9 456,47 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés dus au 11 novembre 2023,

— condamner solidairement M. [W] [B] et M. [C] [X] à lui payer une astreinte de cent (100) euros par jour de retard, outre une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, savoir la somme de 2 482,20 euros par mois, augmentée des charges et taxes, à compter du 11 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— dire et juger que le montant du dépôt de garantie versé, savoir la somme de 1 654,80 euros, lui restera acquis à titre d’indemnité forfaitaire,

— condamner solidairement M. [W] [B] et M. [C] [X] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût de l’état d’endettement délivré par le greffe d’un montant de 68,47 euros.

La SCI Dhotrobal a fait signifier sa déclaration d’appel, ses conclusions et l’avis de fixation à bref délai à M. [W] [B] par acte remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 25 avril 2024.

Aux termes de ses écritures notifiées le 14 mai 2024, M. [C] [X] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile ainsi que L.145-16-1 du code de commerce, de :

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI Dhotrobal dirigées à son encontre,

— débouter la SCI Dhotrobal de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner la SCI Dhotrobal à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Dhotrobal aux dépens de 1ère instance et d’appel.

M. [W] [B] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux éventuels créanciers inscrits

L’article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce impose au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions, le jugement ne pouvant intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Il sera observé que le respect de ces formalités n’a pour but que de faire savoir aux créanciers inscrits qu’ils disposent d’un délai d’un mois pour se substituer au débiteur afin de sauver leur gage, sans leur conférer la qualité de partie à l’instance en résiliation du bail, et que l’absence de notification régulière n’a d’autre effet que de rendre la résiliation ainsi que la procédure suivie inopposables à ceux-ci.

En tout état de cause, la SCI Dhotrobal produit à hauteur de cour un état certifié des inscriptions du chef de M. [W] [B], délivré le 10 décembre 2023 par le greffe du tribunal de commerce de Chalon-sur-Saône, précisant qu’il n’existe ni inscription de nantissement sur le fonds, ni inscription de privilège.

Il n’y a donc pas lieu de rejeter la demande de la SCI Dhotrobal aux fins de constater la résiliation au 11 novembre 2023 du bail commercial pour défaut de production d’un état complet d’endettement.

Sur les demandes de la SCI Dhotrobal à l’encontre de M. [B]

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

La SCI Dhotrobal a fait délivrer à M. [B], le 10 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 8 681,35 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, correspondant aux provisions sur charges de copropriété (supportées par le locataire en application de l’article VI-C du contrat de bail du 16 juin 2010) appelées du 2ème au 4ème trimestre 2023, et aux loyers de juillet 2023 à octobre 2023, ainsi qu’à la taxe foncière 2023.

Il a été visé dans le commandement la clause résolutoire prévue à l’acte de bail commercial du 16 juin 2010, également stipulée dans l’acte de renouvellement du bail du 9 mars 2020, et rappelé le délai d’un mois pour régler les sommes dues.

M. [B], non comparant, ne justifie ni même n’allègue s’être acquitté des causes du commandement de payer dans le mois de sa signification.

Il convient dans ces conditions de constater la résiliation, à la date du 11 novembre 2023, du bail commercial liant la SCI Dhotrobal à M. [B], par l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, M. [B] devra libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 12] dans le mois suivant la signification du présent arrêt, faute de quoi il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au vu du contrat de bail produit et du décompte présenté par la SCI Dhotrobal dans ses écritures, cette dernière est fondée à réclamer la somme de 8 681,35 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges arrêté à la date du commandement de payer, augmentée de celle de 551,60 euros au titre du loyer dû entre le 1er et le 10 novembre 2023 inclus, soit un total de 9 232,95 euros, la somme de 168,36 euros réclamée en sus (coût du commandement de payer) relevant en revanche des dépens.

L’appelante conclut par ailleurs, en application des stipulations du contrat de bail du 16 juin 2010, à la condamnation de M. [B] au paiement, à compter du 11 novembre 2023, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, soit 2 482,20 euros par mois, et sollicite en outre que le montant du dépôt de garantie versé, soit la somme de 1 654,80 euros, lui reste acquis à titre d’indemnité forfaitaire.

Ces stipulations, en ce qu’elles ont pour effet d’ajouter une indemnisation forfaitaire au montant des loyers et charges contractuellement dus, constituent des clauses pénales qu’il n’appartient pas à la cour, disposant des pouvoirs du juge des référés, d’apprécier.

Il convient en conséquence de condamner M. [B] à payer à la SCI Dhotrobal, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes de la SCI Dhotrobal à l’encontre de M. [X]

La SCI Dhotrobal sollicite l’application d’une stipulation du bail au 16 juin 2010 aux termes de laquelle 'En cas de cession, le cédant restera responsable solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers et des charges et accessoires et de l’exécution des clauses et conditions du présent bail. En conséquence, il s’engage à faire prendre par le cessionnaire dans l’acte de cession un engagement solidaire envers le bailleur tant pour le paiement du loyer et des charges et accessoires que pour l’exécution des clauses et conditions du bail. Cette solidarité sera toutefois limitée, pour chacun des cessionnaires, à la période du bail en cours la date de cession et à la durée de son renouvellement'.

Elle conclut ainsi à la condamnation par provision de M. [X], solidairement avec M. [B], au paiement des sommes réclamées au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes dus à la date de résiliation du bail ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation.

Elle précise avoir, conformément aux prescriptions de l’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, informé M. [X] des défauts de paiement de son successeur, M. [B], par des courriers recommandés en date des 22 août 2023 et 6 novembre 2023.

M. [X] conteste ces prétentions, en faisant valoir, d’une part, qu’il ne pourrait être tenu aux termes du bail que du paiement des loyers impayés et non d’une indemnité d’occupation, et d’autre part, que l’information qui lui a été délivrée par la bailleresse était tardive, ce manquement étant susceptible d’entraîner la perte totale ou partielle de la garantie, ou à tout le moins l’octroi de dommages et intérêts, qu’il appartient au seul juge du fond d’apprécier.

La SCI [X] affirme en réplique que M. [X] ne justifie d’aucun préjudice résultant du non-respect du délai d’un mois imparti au bailleur par l’article L. 145-41 du code de commerce pour informer le cédant de l’existence d’impayés, et que ce délai ne s’appliquait en tout état de cause pas dans le silence de la clause litigieuse. Pour le surplus, elle signale que M. [X] conteste non pas le principe de son obligation, mais seulement son étendue.

Il convient toutefois de retenir que les contestations de M. [X], qui portent non seulement sur la nature des sommes susceptibles d’être mises à sa charge, mais également sur le principe même de son obligation, s’agissant des conséquences du retard de l’information qui lui a été délivrée au regard des prescriptions précitées du code de commerce, ne relèvent pas de l’appréciation de la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés.

Sur les frais de procès

M. [B] sera tenu aux dépens de première instance et d’appel afférents au lien d’instance l’opposant à la SCI Dhotrobal, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à la SCI Dhotrobal la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Dhotrobal supportera pour sa part les dépens de première instance et d’appel afférents au lien d’instance l’opposant à M. [X].

L’équité ne commande en revanche pas de faire application, au bénéfice de ce dernier, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SCI Dhotrobal à M. [B], à la date du 11 novembre 2023,

Ordonne à M. [B] de libérer les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 11] ([Localité 9], dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et dit qu’à défaut de ce faire, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [B] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Dhotrobal la somme de 9 232,95 euros au titre des loyers et charges échus au 10 novembre 2023,

Condamne M. [B] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Dhotrobal, à compter du 11 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les prétentions de la SCI Dhotrobal fondées sur l’application des clauses pénales stipulées dans le contrat de bail du 16 juin 2010,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les prétentions de la SCI Dhotrobal à l’encontre de M. [X],

Condamne M. [B] aux dépens de première instance et d’appel afférents au lien d’instance l’opposant à la SCI Dhotrobal, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement délivré par le greffe du tribunal de commerce,

Condamne M. [B] à payer à la SCI Dhotrobal une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Dhotrobal au dépens de première instance et d’appel afférents au lien d’instance l’opposant à M. [X],

Déboute M. [X] de sa demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,