COMMUNE DE [Localité 1]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble RESIDENCE [Adresse 5]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

N° RG 24/00140 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GLCT

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 novembre 2023,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 20/00379

APPELANT :

COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son maire en fonction

[Adresse 6]

[Localité 1]

assistée de M^e Philippe NUGUE, associé de la SELARLU PHILIPPE NUGUE AVOCAT et membre de L’AARPI ADALTYS, avocat au barreau de LYON, plaidant et représenté par M^e Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 106, postulant

INTIMÉ :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble RESIDENCE [Adresse 5] situé [Adresse 2] – [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société Agence Immobilière REGIE FONCIERE dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

représenté par M^e Marine CATTANEO, membre de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 43

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié des 19 novembre 1993 et 10 janvier 1994, la Caisse des Dépôts Développement (en qualité de liquidateur de la SCIC Est) a vendu à la ville de [Localité 1] un ensemble immobilier dépendant d’un immeuble collectif dénommé «[Adresse 5]» sis [Adresse 2], ensemble à usage principal d’habitation, commercial, professionnel et de garages, de trois bâtiments dénommés T1, T2A et T2B et d’un garage souterrain.

La construction de cet ensemble devait s’effectuer en deux tranches.

Les lots acquis par la ville de [Localité 1] sont :

—  39 lots correspondant à 52 garages situés en sous-sol du bâtiment T1, chaque lot représentant 37/ 100 000ème des parties communes générales,

— le lot dit réservé n° 500 représentatif du droit d’édifier deux bâtiments T2A et T2B représentant 31 633/100 000ème des parties communes générales, le bâtiment T1 représentant lui 68 403/100 000ème des parties communes générales.

La ville de [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, ont signé un protocole d’accord le 23 février 1995, ayant pour objet de 'régulariser la situation foncière du lot 500 et de répartir les charges', au terme duquel «Il est précisé que le lot 500 n’ayant pas fait l’objet d’une construction, il sera dispensé de payer les charges telles que définies à l’article XV du règlement de copropriété ; toutefois, il ne sera pas exonéré de celles afférentes à des travaux d’infrastructure de parking».

La ville de [Localité 1] a toujours réglé ses charges de copropriété concernant les lots de garages dont elle est également propriétaire, au sein de l’immeuble [Adresse 5].

Suite à l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2017, de la loi Alur qui a créé un principe d’épargne pour toute copropriété afin d’alimenter un fonds de travaux, le fonds de travaux concernant la copropriété fixé à 5 % du budget prévisionnel annuel pour l’année 2017 a été voté en assemblée générale le 16 novembre 2016 (résolution n°20), le budget prévisionnel ayant été calculé sur la base de 68 403 tantièmes correspondant au bâtiment T1 dont les garages.

La ville de [Localité 1], membre de la copropriété, a voté cette résolution.

Par courrier recommandé du 17 juillet 2019, le syndic de la copropriété a mis en demeure la ville de [Localité 1] de régler la somme de 10 862,83 euros au titre d’un relevé de compte du 1er avril 2019 au 17 avril 2019.

Par lettre recommandée du 9 octobre 2019, la ville de [Localité 1] s’est opposée au règlement de cet arriéré et a invité le syndic, la Régie Foncière, à annuler la demande de provision correspondant au lot n°500 et à stopper toute procédure liée à la réclamation de cette créance qu’elle considère comme injustifiée pour ce lot au regard du contenu du protocole d’accord du 23 février 1995.

Lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2019, il a été notamment approuvé le budget annuel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice en cours (1er juillet 2019 au 30 juin 2020), budget toujours calculé sur 68 403 tantièmes.

C’est dans ces conditions, que, par acte du 12 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]' [Adresse 2] a fait assigner la ville de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Dijon afin de la voir condamner à verser la somme de 10 830,58 euros, actualisée ensuite à 17 446,55 euros au 6 octobre 2021, dont 16 625,65 au titre du fonds de travaux en qualité de propriétaire du lot 500 de la résidence '[Adresse 5]'.

Par jugement du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— dit que la commune de [Localité 1], représentée par son maire en fonction, est tenue de contribuer au fonds travaux de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 1] au titre de son lot n° 500,

— condamné la commune de [Localité 1], représentée par son maire en fonction, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la régie Foncière :

' la somme de 17 771,81 euros en deniers ou quittance, au titre des sommes dues concernant le lot n° 500 pour la constitution du fonds travaux, somme arrêtée au 6 octobre 2021,

' la somme de 1 586,47 euros en deniers ou quittance, au titre des charges de copropriété relatives aux lots garages arrêtées au 6 octobre 2021,

— condamné la commune de [Localité 1] aux entiers dépens de première instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Par déclaration du 24 janvier 2024, la ville de [Localité 1] a relevé appel de la décision.

' Selon conclusions notifiées le 13 novembre 2024, la commune de [Localité 1] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’ancien article 1134 du code civil et du protocole d’accord, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— réformer le jugement du 21 novembre 2023 (RG 20/00379) rendu par le tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— déclarer qu’elle n’est pas tenue de contribuer au fonds travaux de la copropriété pour le lot 500 dès lors que celui-ci n’est pas bâti, et non affectable à des travaux d’infrastructures de parking,

— déclarer qu’elle n’est pas redevable de somme à ce titre à l’endroit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5],

en conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à rembourser les sommes payées en exécution du jugement du 21 novembre 2023 du tribunal judicaire de Dijon au titre de son lot n° 500, soit :

' la somme de 17 771,81 euros en deniers ou quittance, au titre des sommes dues concernant le lot n° 500 pour la constitution du fonds de travaux, somme arrêtée au 6 octobre 2021,

' la somme de 1 586,47 euros en deniers ou quittance, au titre des charges de copropriété relatives aux lots garages arrêtées au 6 octobre 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à lui rembourser la somme de 980,73 euros appelée au titre du fonds de travaux du lot 500 le 14 décembre 2023 pour le 1er trimestre 2024, et toute autre somme payée trimestriellement au titre du fonds de travaux et au titre des charges communes générales appelées sur le lot 500 'droit à construire’ sur 2024 et à venir pour l’année 2025,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à rembourser la somme de 980,53 euros appelée au titre fonds de travaux du lot 500 le 8 mars 2024 pour le 2 ème trimestre 2024,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— constater l’absence de pièces permettant de déterminer l’application de la clé de répartition dans le fonds de travaux créé, en méconnaissance de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

en conséquence,

— déclarer infondée la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de première instance et d’appel.

' Selon conclusions d’intimé notifiées le 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l’article 14-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, du protocole d’accord en date du 23 Février 1995 et du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 16 novembre 2016, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Dijon (RG n°20/00379),

— débouter la ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la ville de [Localité 1] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la ville de [Localité 1] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

Lors de l’audience du 3 décembre 2024, la cour a autorisé la commune de [Localité 1] a adresser une note en délibéré afin de confirmer qu’elle maintenait sa position relativement à l’arriéré de charges de copropriété concernant les lots garages, la partie adverse ayant été autorisée à répondre.

Selon note communiquée le 19 décembre 2024, la commune de [Localité 1] a indiqué maintenir ses prétentions tendant au débouté de la demande relative aux charges concernant les lots garages.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 novembre 2024.

SUR QUOI LA COUR,

A titre liminaire, la cour observe que certaines des demandes tendant à voir 'déclarer’ ou 'constater’ ne constituent qu’un rappel de moyens ou d’arguments mais ne contiennent aucune prétention au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile. Elles ne saisissent donc pas la cour qui ne statuera pas sur ces 'demandes'.

1/ Sur la participation de la ville de [Localité 1] à l’alimentation du fonds de travaux au titre du lot 500

Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur avant le 1er juin 2020, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10 de la même loi, dans sa rédaction en vigueur avant le 1er juin 2020, prévoit que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'

Il résulte de l’alinéa 1er de cet article que s’agissant des dépenses relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, la répartition est faite selon l’utilité que chaque lot retire de ces services et équipements.

De même, en application de l’article 30 de la même loi, la répartition du coût des travaux d’amélioration se fait selon les « avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires ».

La loi Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a instauré un fonds de travaux obligatoire à partir du 1er janvier 2017 pour tous les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Ce fonds est prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que :

'I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.'

Il résulte de ces dispositions que la cotisation annuelle affectée au fonds de travaux est répartie en fonction des tantièmes généraux de charges, c’est-à-dire en fonction de la part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble.

Les travaux pour lesquels les fonds de travaux peuvent être créés sont décrits à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 qui précise que :

'les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.'

En l’espèce, il est constant que la ville de [Localité 1] est propriétaire pour les avoir acquis par actes des 19 novembre 1993 et 10 janvier 1994 de :

— plusieurs lots constituant des garages pour 37/100 000 chacun et 1 443/ 100 000 au total, situés en sous sol dépendant de la résidence '[Adresse 5]' sise [Adresse 2], sous le bâtiment T 1 formant lui même 68 403 tantièmes de la copropriété,

— un lot n°500 correspondant au droit d’édifier deux bâtiments sur un terrain nu dépendant de ladite copropriété.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble définissent le lot 500 comme le droit d’édifier deux bâtiments dénommés T2A et T2B et ultérieurement la propriété de la construction elle-même, représentant dans son ensemble les trente et un mille six cent trente trois/ cent millièmes (31 633/100 000) dans la propriété des choses et des parties communes générales de l’immeuble.

La Cour de cassation a admis que les lots non bâtis inclus dans une copropriété (groupes d’immeubles) pouvaient être soumis au statut de la copropriété au même titre que les lots construits (Cass. 3°civ du 14 novembre 1991 n°89-21.167).

La loi Elan du 23 novembre 2018 (article 1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965) a officialisé la possibilité de créer des lots transitoires les définissant comme une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol et d’une quote part des parties communes correspondante.

La question de la soumission du lot transitoire n°500 appartenant à la ville de [Localité 1] au statut de la copropriété ne fait pas débat.

La Cour de cassation considère que le lot 'transitoire’ doit participer aux charges d’entretien, de conservation et d’administration visées à l’article 10 alinéa 2 de la loi (charges générales), mais non aux charges relatives aux services communs et éléments d’équipement collectif s’ils n’en tirent aucune utilité puisqu’ils ne sont pas encore construits (notamment Cass. 3° civ du 10 octobre 2007, n°06-18.122).

En l’espèce, selon le protocole du 23 février 1995, il a été convenu entre les parties que :

— la ville de [Localité 1] s’obligeait à aménager et entretenir le terrain et à créer une sortie de parking pour les piétons, à proximité de l'[Adresse 4],

— en contrepartie, elle était dispensée de payer les charges communes au lot numéro 500, telles que définies à l’article XV du règlement de copropriété ; toutefois, le lot numéro 500 ne sera pas exonéré des charges afférentes à des travaux d’infrastructure du parking.

Il est constant que la ville de [Localité 1] a construit l’accès piéton au parking souterrain à proximité de l'[Adresse 4] tel qu’elle s’y était engagée au terme du protocole.

Il résulte dudit protocole que, comme le soutient la ville de [Localité 1], elle n’est tenue que des charges visées à l’article XV du règlement de copropriété afférentes aux seuls lots garages acquis en 1993/1994 tant que le lot n°500 demeure non construit, l’article XV ne faisant pas de distinction entre les charges générales et les charges spéciales, et ce à l’exclusion des travaux d’infrastructure de parking.

Cette dispense ne saurait englober les charges afférentes à l’ancienne loge du concierge dès lors que:

— l’article VII répartissant les parties communes auquel renvoie l’article XV du règlement de copropriété définissant les charges communes, en fait une partie commune dont la ville de [Localité 1] est propriétaire indivise,

— le logement est actuellement loué,

— l’appelante perçoit partie des loyers.

En revanche, comme les premiers juges l’ont indiqué, à l’instar du syndicat des copropriétaires, le fonds de travaux prévu par la loi Alur, adoptée en 2014, n’a pas pu être envisagé au titre du protocole du 23 février 1995.

Il appartient donc à la cour de vérifier si les travaux, pour lesquels le fonds de travaux a été créé, ont une utilité pour le copropriétaire du lot n°500 ou si ce dernier en tire avantage dès lors que comme indiqué à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, leur affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Si ce texte ne mentionne que l’affectation des fonds et non son alimentation qui revêt un caractère obligatoire, ce qui permet au syndicat des copropriétaires de soutenir que tous les copropriétaires sont tenus d’alimenter le fonds de travaux, la question de son affectation devant se poser, selon lui, dans un deuxième temps, il résulte des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire pour lequels des travaux de cette nature ne présentent aucune utilité ne saurait participer à leur financement, étant précisé que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.

Au demeurant, et en application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux durant la durée de validité d’un diagnostic ayant écarté tout besoin de travaux dans les dix années qui suivent.

La cour observe, à l’instar de la ville de [Localité 1], à la lecture des procès verbaux d’assemblée générale, que le budget prévisionnel sur la base duquel est calculée la somme alimentant le fonds de travaux ne prend pas en compte les tantièmes affectés au lot 500.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte en outre aucun éclaircissement sur l’utilité que les travaux pour lesquels le fonds de travaux est constitué pourrait avoir pour la ville de [Localité 1] alors qu’elle n’a toujours rien construit et que son lot n°500 n’est probablement désormais plus qu’une coquille vide, ce qui devrait conduire la copropriété à revoir son règlement et l’état descriptif de division, ainsi que cela avait d’ailleurs été prévu dans le protocole du 23 février 1995 mettant les frais de modification de ces documents à la charge de la ville de [Localité 1].

Le syndicat ne peut valablement invoquer les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 pour dire que sont réputées non écrites les dispositions du protocole d’accord dès lors que la dispense de la ville de [Localité 1] de participer au fonds de travaux ne résulte pas dudit protocole qui ne contrevient aucunement aux dispositions de l’article 10 de la même loi.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit, par infirmation du jugement déféré, être débouté de ses demandes dirigées à l’encontre de la ville de [Localité 1] au titre de la constitution du fonds de travaux.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement des sommes versées par la ville de [Localité 1] de ce chef au syndicat des copropriétaires en vertu de l’exécution provisoire attachée au premier jugement, cet arrêt valant titre pour obtenir restitution des sommes versées.

En revanche, la ville de [Localité 1] est fondée à réclamer remboursement des sommes versées au titre des 1er et 2° trimestre 2024 non visées au premier jugement de sorte que le syndicat des copropriétaires est condamné au paiement de ces échéances à hauteur respectivement de 980,73 euros et de 980,53 euros.

La cour ne peut condamner le syndicat à rembourser des sommes qui n’ont pas encore été versées de sorte que la commune de [Localité 1] doit être déclarée irrecevable en ses demandes concernant des termes à venir au titre des charges générales et fonds de travaux, faute de montant déterminé.

2/ Sur les sommes réclamées au titre des charges de copropriété afférentes aux garages

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il en résulte que les actions en recouvrement de charges tout comme l’action en contestation d’un appel de charges relèvent de la prescription applicable aux actions personnelles, étant précisé que la ville de [Localité 1] ne conteste pas les décisions de l’assemblée générale qu’elle a d’ailleurs appprouvées mais le montant réclamé au titre des appels de charge. Sa contestation est donc recevable.

S’il n’est pas contestable que la commune de [Localité 1], via le protocole d’accord conclu en février 1995, est exonérée des charges générales correspondant au lot 500 et décrites au paragraphe XV du règlement de copropriété, elle reste en revanche tenue :

— des travaux d’infrastructure de parking situé sous le Bâtiment T1 sur une assiette de 100 036/100 000 à hauteur de sa quote part de 31 633/100 000,

— des charges courantes dans le bâtiment T1 sur une assiette de 68 403/ 100 000 à hauteur de sa quote part de 1 443/ 100 000,

— des charges communes générales sur une assiette de 68 403/ 100 000 à hauteur de sa quote part de 1 443/ 100 000,

— des fonds de travaux concernant les 39 garages, sur une assiette générale de 7 259/100 000 à hauteur de sa quote part individuelle de 37/100 000 par garage, soit au total 1 443/100 000.

Il est réclamé par le syndicat des copropriétaires un reliquat de charges courantes concernant les lots garages pour 1 586,47 euros, arrêté au 6 octobre 2021, montant qui résulte du décompte en pièce 18 laissant apparaître un solde de 19 358,28 euros – 17 771,80 euros de fonds de travaux réclamés injustement selon décompte en pièce 19 = 1 586,47 euros.

Ce relevé de compte daté du 6 octobre 2021 en pièce 18 ne permet pas de vérifier l’assiette de calcul des appels réclamés à la ville de [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires produit en pièce 14 des relevés du 01/07/17 au 17/09/20 permettant de vérifier que les charges courantes sont calculées pour chaque garage :

— pour les charges Bât T1 sur une assiette de 68 403/100 000 à hauteur de 37/100 000,

— pour les charges garages sur une assiette de 7 259/100 000 à hauteur de 37/100 000,

— pour le fonds de travaux sur une assiette de 100 036 à hauteur de 37/100 000.

Est produit, à hauteur de cour, un décompte en pièce 20 concernant la période du 01/04/2024 au 30/06/2024 permettant de constater au titre des charges courantes que pour chaque lot de garages :

— les charges communes générales sont calculées sur une assiette générale de 100 036/100 000 pour une assiette individuelle de 37/100 000,

— les charges courantes Bat T1 sont calculées sur une assiette générale de 68 403/100 000 pour une assiette individuelle de 37/100 000,

— les charges garages sont calculées sur une assiette générale de 7 259 pour une assiette individuelle de 37/100 000.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, aucune charge courante ou générale n’est réclamée à la commune pour le lot non construit, le relevé mentionnant de ce chef une quote part négative de '-134" pour le lot 500 en page 5 de la pièce 20.

Les autres calculs sont conformes à la quote part de la commune pour chaque garage (37/100 000) pour lesquels elle n’est pas dispensée de participer aux charges courantes à hauteur de sa quote part totale de 1 443/100 000.

Ainsi les appels relatifs aux travaux de réfection des sols galeries Bata et J pour les 39 garages ont été justement calculés sur les tantièmes afférents au Bâtiment T1, la quote part retenue pour chaque garage étant de 37/100 000, l’appel total pour le trimestre d’avril à juin 2024 imputable à la commune appelante étant de 645,06 euros.

Ce poste de charges courantes donne lieu à un solde de 412 euros incombant à la commune sur le trimestre considéré (2ème trimestre 2024).

En revanche, en page 6 et pages suivantes de la pièce 20, les appels de fonds de travaux concernant les garages, propriété de la commune, sont calculés sur la base de la totalité des tantièmes du Bât T1 et des deux bâtiments inexistants à savoir 100 036/ 100 000, base dont l’exactitude est discutable. Toutefois, ce mode de calcul est favorable au copropriétaire qu’est la ville de [Localité 1].

Par ailleurs, la ville de [Localité 1] reconnaît être propriétaire indivise de l’ancienne loge du gardien, classée en partie commune, et désormais mise en location.

Il n’est pas constesté que depuis sa mise en location, la ville de [Localité 1] perçoit une quote part de 32% des loyers nets sur ledit logement.

Elle est donc tenue des charges courantes concernant l’ancienne loge, partie commune.

Toutefois, elle ne peut l’être qu’à hauteur de sa quote part dans les tantièmes du bâtiment T1, soit 1 443/ 100 000, ce qui correspond à 2% comme le soutient la ville de [Localité 1] et non à 32% comme le soutient le syndicat.

Il ne résulte d’aucun élément que les charges réclamées comprennent des dépenses relatives à cette partie commune en particulier, aucuns travaux n’ayant été votés la concernant.

Il n’est donc aucunement établi qu’au titre de cette ancienne loge du gardien qui est désormais loué, des charges auraient été imputées pour partie à la ville de [Localité 1].

En conséquence, la commune de [Localité 1] reste bien devoir la somme de 1 586,47 euros au titre des charges courantes arrêtées au 6 octobre 2021 de sorte que le jugement déféré est confirmé sur ce point.

3/ Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant en certaines de ses demandes, elles conserveront la charge des dépens et des frais non compris dans les dépens qu’elles ont engagés, tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 586,47 euros au titre des charges de copropriété relatives aux lots de garage arrêtées au 6 octobre 2021,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Dit que la ville de [Localité 1] n’est pas tenue de contribuer au fonds de travaux au titre du lot n°500 tant qu’il n’est pas bâti,

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement au titre du fonds de travaux concernant le lot n°500 appartenant à la commune de [Localité 1],

Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes indument payées par la commune de [Localité 1] au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 2] à rembourser à la commune de [Localité 1] la somme de 980,73 euros réglée au titre du fonds de travaux du lot n°500 pour le 1er trimestre 2024 et celle de 980,53 euros réglée au titre du fonds de travaux du même lot pour le 2ème trimestre 2024,

Déclarela commune de [Localité 1] irrecevable en ses demandes de remboursement de charges générales ou fonds de travaux à venir afférents au lot 500,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens tant de première instance que d’appel,

Dit n’y avoir lieu à aucune application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,