Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08518 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMM5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 22/00818

APPELANTE

S.A.S. BDM immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 391 788 866, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Hélène DESTREM de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

INTIMÉE

SCI DU [Y] immatriculée au RCS de Meaux sous le n° 799 902 960, Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

en cette qualité audit siège;

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515 assistée de M^e Frank LESEUR de la SCP RIVRY-LESEUR-HUBERT, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI du [Y] et la société BDM avaient envisagé de réaliser conjointement un ensemble immobilier à usage commercial sur une parcelle, cadastrée section ZA numéro [Cadastre 7], située à [Adresse 15])[Adresse 1], appartenant à la SCI du [Y] d’une superficie de 20.449 m².

Par un acte notarié en date du 14 octobre 2016, la SCI du [Y] a promis de vendre à la société BDM, sous diverses conditions suspensives, un terrain à bâtir d’une superficie d’environ 9.753 m², moyennant le prix de 1.597.680 €, à prendre dans un plus grand ensemble cadastré section ZA numéro [Cadastre 7], sis à [Adresse 16].

Aux termes d’un protocole de coopération du 18 octobre 2016 passé entre la SCI du [Y] et la société BDM, ayant pour objet de préciser les interventions menées en termes de permis de construire, d’études et de réalisation des voiries et réseaux divers (VRD), il a été convenu que la SCI du [Y] fasse diligence pour réaliser les études préalables nécessaires à la réalisation du projet et que le financement des études serait assuré à 50% par chacune des parties.

Le 30 décembre 2016, la SCI du [Y] a déposé en mairie une demande de permis de construire valant division et autorisation d’exploitation commerciale pour la création d’un ensemble commercial de 3.812 m² de surface de vente.

Par acte sous seing privé en date du 1 er décembre 2017, intitulé protocole d’accord, la SCI du [Y] et la société BDM ont constaté le non-respect du protocole de coopération du 18 octobre 2016 par la SCI du [Y] concernant notamment le financement des études de sol et la caducité de ce protocole dont l’objet a été modifié suite à l’avis défavorable du CNAC du 11 septembre 2017. Elles ont convenu des engagements respectifs relatifs à des modalités et financement de réalisation de l’étude de sol, des travaux de VRD et des demandes de permis de construire.

Le 20 avril 2018, la société BDM a obtenu, en vue de la division du terrain en trois parcelles, un arrêté de permis d’aménager délivré par la mairie.

Suivant acte authentique en date du 3 juillet 2018, la SCI du [Y] a promis de vendre unilatéralement a société BDM, sous diverses conditions suspensives, un terrain à bâtir d’une superficie d’environ 7.697 m2, pour un prix de 1.537.680 € TTC, à prendre dans un plus grand ensemble cadastré section ZA numéro [Cadastre 7], sis à [Adresse 17].

Par courrier du 19 mars 2019, la société BDM a demandé à la SCI du [Y] une remise de 300.000 € sur le prix de vente du terrain, aux motifs que « au regard des résultats des sondages effectués, il s’avère que la nature du sous-sol comporte des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales. Les surcoûts liés à ces fondations impactant déraisonnablement l’équilibre financier de l’opération, nous demandons une remise de 300.000 € sur le prix de vente du terrain » en se réservant le droit de faire usage de sa faculté de ne pas donner suite à leurs liens contractuels.

Par courrier du 5 mars 2020, la société BDM a donné son accord à la SCI du [Y] afin que celle-ci dépose une demande de transfert total du permis de construire qui lui avait été accordé.

Suivant arrêté du 23 mars 2020, le maire de Nanteuil-les-Meaux a décidé que le permis d’aménager délivré le 20 avril 2018, transféré le 11 mai 2018 aux sociétés BDM et SCI du [Y], est transféré à la SCI du [Y].

Par courrier du 9 décembre 2020, la société BDM a adressé à la SCI du [Y] deux factures de 59.277,22 € et 34.167,58 €, correspondant au remboursement des frais engagés pour l’opération, « conformément à nos derniers accords concernant notre abandon de la promesse de vente du 3 juillet 2018 et du transfert entre autres de notre permis d’aménager à votre profit afin que vous puissiez vendre à l’enseigne Grand Frais ».

Par courrier du 15 janvier 2021, la société BDM a mis en demeure la SCI du [Y] de lui payer sous huitaine la somme de 93.444,70 € (59.277,22 + 34.167,48).

Le 18 février 2021, le président du tribunal de commerce de Meaux a rendu une ordonnance d’injonction de payer enjoignant la SCI du [Y] d’avoir à payer à la société BDM, en principal, la somme de 93.444,70 €.

Par jugement du 14 décembre 2021, suite à la signification de cette ordonnance à la SCI du [Y] le 8 mars 2021, et à l’opposition formée par celle-ci par courrier du 19 mars 2021 reçu le 22 mars 2021, le tribunal de commerce de Meaux s’est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Meaux.

Le greffe du tribunal de commerce de Meaux a transmis le dossier au tribunal judiciaire de Meaux.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, la société BDM a notamment demandé au tribunal de condamner la SCI du [Y] à lui payer la somme de 93.444,70 € TTC en remboursement des factures qu’elle a engagée dans le cadre de la promesse de vente du 3 juillet 2018.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— rejette la demande de paiement de la somme de 93.444,70 € TTC ou de celle de 45.023,57 € de la société BDM,

— condamne la société BDM à payer à la SCI du [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société BDM aux dépens,

— rappelle que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer du 18 février 2021.

La SAS BDM a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 avril 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 30 juillet 2024, par lesquelles la SAS BDM, appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ;

Vu les articles 1229 et 1230 du code civil ;

Vu l’article 1303 du code civil ;

Vu l’article 1343-2 code civil ;

INFIRMER le jugement rendu le 21 mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu’il :

Rejette la demande de paiement de la somme de 93 444,70 euros ttc ou de celle de 45 023,57 euros de la société BDM ;

Condamne la société BDM aux dépens ;

Condamne la société BDM à payer à la SCI du [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER la SCI DU [Y] à régler à la société BDM la somme de 93.444,70 euros au titre des frais engagés avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure et DIRE que les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTER la SCI DU [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

CONDAMNER la SCI DU [Y] à régler à la société BDM la somme de 45.023,57 € au titre des frais engagés avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure et DIRE que les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNER la SCI DU [Y] à régler à la société BDM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI DU [Y] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 octobre 2024, par lesquelles la SCI Du [Y], intimée, invite la cour à :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l’article 1195 du Code civil,

Vu la promesse de vente du 3 juillet 2018 et son protocole d’accord du 1er décembre 2017,

Vu le protocole de résiliation amiable du 4 avril 2019,

Vu l’ensemble des pièces communiquées,

A TITRE PRINCIPAL

— Recevoir la SCI DU [Y] en ses conclusions d’intimée et les déclarer bien fondées.

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 21 mars 2024 en toutes ses dispositions et en ce qu’il a débouté la société BDM de la totalité de ses demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Juger que la société BDM n’a pas respecté son obligation contractuelle de transmettre les plans et devis à la SCI DU [Y] pour acceptation et la débouter en conséquence de la totalité de ses demandes.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

— Juger que la SCI DU [Y] n’est redevable que de 50 % du montant des factures uniquement relatives aux travaux de VRD et aux frais du permis d’aménager soit la somme de 13.404,14 €

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Condamner la société BDM à payer à la SCI DU [Y] la somme de 8.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de préciser que, selon son bordereau de communication de pièces, la société BDM produit les pièces 1 à 8 « visées dans les conclusions » et les pièces 1 à 33 « communiquées en première instance » ; pour éviter les confusions, la cour dénommera les premières 1A à 8A ;

Sur les moyens des parties et la motivation du tribunal

La société BDM fonde sa demande sur les articles 1353, 1103 et 1104 du code civil ; elle précise que la SCI du [Y] et la société BDM ont décidé de mener une opération de promotion immobilière concrétisée par la promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2018 ; les parties ont finalement renoncé à leur projet commun et la SCI du [Y] a laissé, avec une parfaite mauvaise foi, à la charge de la société BDM l’ensemble des dépenses générées par le bien alors qu’elle le vendait à un tiers à un prix beaucoup plus élevé ; la SCI du [Y] ne peut se retrancher derrière une soi-disant résiliation de la promesse de vente sans conséquences juridiques, ni faire croire que la société BDM aurait transféré son permis d’aménager sur le terrain en cause sans contrepartie financière ; le tribunal n’a pas pris la mesure de l’importance du protocole du 1er

décembre 2017 jamais résilié par les parties et de la promesse du 3 juillet 2018 prévoyant des dispositions contraignantes en cas de non-réalisation de la vente et n’a pas tiré les conséquences des engagements de la SCI du [Y] de régler les frais afférents au permis d’aménagement et aux travaux de VRD ; la société BDM n’a pas signé l’acte sous seing privé de résiliation de la promesse de vente et en tout état de cause, les effets de la résiliation éventuelle de la promesse ne peuvent juridiquement exclure l’application de la totalité de ses dispositions ; en application de l’article 1230 du code civil, elle demande l’exécution des obligations prévues dans la promesse en cas de désaccord des parties pour la réalisation de la vente ; l’article « Renonciation à l’imprévision » page 20 de la promesse de vente du 3 juillet 2018, n’a rien à voir avec le litige dès lors que la société BDM se référait uniquement aux stipulations de la clause « Prix » stipulée en pages 6 et 7 de la promesse de vente et à l’article 2 du protocole d’accord du 1er décembre 2017 ;

La SCI du [Y] oppose les éléments suivants :

— la société BDM a refusé unilatéralement d’acquérir au prix convenu et la SCI du [Y] a légitimement refusé la demande de diminution du prix, la promesse écartant l’article 1195 du code civil, permettant la révision du contrat pour imprévision ; la promesse de vente du 3 juillet 2018 a donc été abandonnée à la seule initiative de la société BDM et a été résiliée dans le cadre d’un protocole d’accord du 4 avril 2019 qui stipule le transfert gratuit du permis d’aménager à la SCI du [Y], prévu sans remboursement de frais, en contrepartie et dédommagement de la SCI du [Y] qui, après avoir immobilisé son terrain pendant la durée de la promesse, s’est trouvée privée d’acquéreur ; ce protocole a été exécuté puisque, par courrier du 5 mars 2020, la société BDM a donné son accord pour le transfert du permis d’aménager sans contrepartie ; la SCI du [Y] conteste avoir reçu le courrier du 10 mars 2020, produit en appel et manifestement rédigé pour les besoins de la cause ;

— la société BDM prétend de mauvaise foi que la SCI du [Y] lui aurait demandé de renoncer à la promesse pour vendre à meilleur prix à Grand Frais alors que c’est la société BDM qui a renoncé à acquérir et a résilié unilatéralement la promesse de vente, ce qui a abouti à l’accord du 4 avril 2019 ;

— la promesse est caduque à l’initiative de la société BDM et ne peut plus produire effet, elle est remplacée par l’accord du 4 avril 2019 ;

— les dispositions de l’article 1230 du code civil sont inapplicables ;

— à titre subsidiaire, si la promesse n’est pas caduque, la société BDM ne peut exiger le remboursement des factures sans justifier leur validation prévue par la promesse du 3 juillet 2018 ;

— très subsidiairement, elle sollicite de juger qu’elle n’est redevable que de 50% des frais du permis d’aménager et des travaux de RDV selon le protocole du 1er décembre 2017 ;

Le tribunal a considéré que les parties avaient convenu de la résolution amiable de la promesse de vente du 3 juillet 2018 et a débouté la société BDM de ses demandes financières au motif qu’elle ne produisait pas de pièce prouvant l’engagement de la SCI du [Y] à lui rembourser les frais engagés dans le cadre de la promesse de vente du 3 juillet 2018 ;

Sur la résolution amiable de la promesse du 3 juillet 2018

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1193 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise » ;

Aux termes de l’article 1229 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 » ;

La résolution amiable et la résiliation amiable fondées sur le mutuus dissensus découlant de l’article 1193 du code civil, bien que non expressément prévues par le code civil, sont admises par la jurisprudence (chambre commerciale, 1er février 1994, n°92-18.276) ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement relevé que « La SCI du [Y] produit aux débats un protocole de résiliation amiable du 4 avril 2019 de la promesse de vente du 3 juillet 2018 dans lequel il est indiqué que « compte tenu des modifications du projet de construction du bénéficiaire dues au surcoût lié à la nécessité de réaliser des fondations spéciales et à l’augmentation des taxes liées au permis de construire, les parties ont convenu de résilier purement et simplement la promesse ci-dessus visée.

Le bénéficiaire s’engage à transférer au promettant à première demande de celui-ci le permis d’aménager délivré par la mairie de [Localité 14] le 20 avril 2018 sous le numéro PA 077 330 18 0001 ».

La société BDM conteste avoir signé le protocole de résiliation amiable du 4 avril 2019. En effet, la copie dudit protocole versée aux débats ne porte pas sa signature.

Cependant, il convient de rappeler que dans un courrier du 19 mars 2019 adressé à la SCI du [Y], la société BDM a indiqué que « conformément à nos différents échanges, nous vous confirmons qu’au regard des résultats des sondages effectués, il s’avère que la nature du sous-sol comporte des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales.

Les surcoûts liés à ces fondations impactant déraisonnablement l’équilibre financier de l’opération, nous demandons une remise de 300.000 € sur le prix de vente du terrain. Remise indispensable pour pouvoir réaliser l’opération.

A défaut d’un retour positif de votre part, nous serons dans l’incapacité d’acheter votre terrain et userons donc de notre faculté de ne pas donner suite à nos liens contractuels ».

La société BDM a envoyé à la SCI du [Y] une lettre du 9 décembre 2020 dans laquelle elle notait que « conformément à nos derniers accords concernant notre abandon de la promesse de vente du 3 juillet 2018 et du transfert entre autres de notre permis d’aménager à votre profit afin que vous puissiez vendre à l’enseigne Grand Frais, nous vous prions de trouver comme convenu nos factures correspondantes au remboursement de nos débours sur cette opération ainsi qu’un tableau précis des dépenses ».

La société BDM reconnaît expressément dans ses conclusions qu’elle a abandonné la promesse de vente du 3 juillet 2018 » ;

Il ressort de la promesse de vente du 3 juillet 2018 (pièce 2A BDM), que les prestations échangées qu’elle prévoit ne se sont pas révélées utiles au fur et à mesure de leur exécution mais sont des prestations qui ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat ;

Aussi, compte tenu des éléments relevés ci-dessus par les premiers juges et des dispositions des articles 1193 et 1229 du code civil, il y a lieu d’estimer que les parties ont convenu de la résolution amiable de la promesse de vente du 3 juillet 2018 ; de ce fait, il n’y a pas lieu d’étudier les éventuels torts de l’une des parties, incluant le litige sur l’application de la clause « Renonciation à l’imprévision » et la légitimité de la SCI du [Y] à refuser une diminution du prix ;

Sur les conséquences financières de la résolution amiable

Aux termes de l’article 1229 dernier alinéa du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 » ;

La résolution de la vente emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des choses en leur état antérieur (3ème chambre civile, 22 juin 2005, pourvoi n°03-18.624) ;

Il ne peut y avoir retour à la situation antérieure au contrat qu’en l’absence d’appauvrissement ou d’enrichissement de part et d’autre (3ème chambre civile, 22 juillet 1992, pourvoi n°90-18.667) ;

Aux termes de l’article 1230 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence » ;

Aux termes de l’article 1352-6 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue » ;

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » ;

Aux termes de l’article 1359 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique » ;

La somme ou valeur visée par l’article 1359 du code civil est fixée à 1.500 € (article 1 er du décret no 80-533 du 15 juillet 1980) ;

En l’espèce, la disposition litigieuse sise dans le paragraphe intitulé « Prix », en page 6 de la promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2018 (pièce 2A BDM), que la société BDM estime non affectée par la résolution, stipule « Observation étant ici faite qu’en cas de non réalisation de la vente, les sommes dues par la SCI du [Y] à la société BDM dans le cadre dudit protocole (du 1er décembre 2017) devront être remboursées à la société BDM dans les 30 jours de la demande qui en sera faite à la SCI du [Y] sur présentation des justificatifs correspondants et préalablement acceptés par le gérant de la SCI du [Y] » ;

Or il convient de considérer qu’il ne s’agit pas d’une clause relative au règlement des différends, ni une clause destinée à produire effet même en cas de résolution, au sens de l’article 1230 du code civil précité ; cette clause est donc affectée par la résolution amiable ;

La SCI du [Y] ne démontre pas que les deux parties aient convenu d’un transfert gratuit du permis d’aménager, sans remboursement de frais, en dédommagement de la SCI du [Y] qui, après avoir immobilisé son terrain pendant la durée de la promesse, s’est trouvée privée d’acquéreur, tel qu’elle l’allègue ;

Le document qu’elle produit, intitulé « Protocole de résiliation amiable » (pièce 3 [Y]), ne comporte pas la signature de la société BDM et, au surplus, mentionne seulement que « le bénéficiaire s’engage à transférer au promettant, à première demande de celui-ci, le permis d’aménager » ;

Le courrier du 5 mars 2020 (pièce 4 [Y]), dans lequel la société BDM « donne mon accord à la SCI du [Y] de déposer une demande de transfert total du permis objet du présent courrier à son profit », qui a donné lieu à l’arrêté du maire du 23 mars 2020 de transfert de permis d’aménager, ne démontre pas que la société BDM a renoncé au remboursement des sommes engagées au titre du terrain litigieux ;

La promesse du 3 juillet 2018 précise que le protocole du 1er décembre 2017 signé « afin de définir la manière de monter et de financer cette opération » est annexé à l’acte ;

Il en ressort que la résolution amiable de la promesse du 3 juillet 2018 a entraîné celle du protocole du 1er décembre 2017, afférent aux engagements des parties sur la répartition du paiement des frais engagés au titre du terrain litigieux ;

Compte tenu de la résolution amiable, et non d’une résolution ou résiliation aux torts d’une partie, il n’y a pas lieu d’étudier si la SCI du [Y] a été de mauvaise foi, en vue de la condamner à prendre en charge l’intégralité des frais afférents à l’opération, tel que le sollicite la société BDM ;

En application de la résolution amiable et de l’article 1129 alinéa 3 du code civil, les choses doivent être remises dans le même état que si le contrat n’avait pas été exécuté, sans appauvrissement ni enrichissement de part et d’autre ;

Sur les demandes financières de la société BDM

La société BDM sollicite la somme de 93.444,70 €, dont :

-13.875 € au titre de la facture de l’étude de sols Ingetudes,

-509,28 € au titre de la facture de l’études de pollution des sols Neodyme,

-1.188 € au titre de la facture du géomètre DML,

-26.400 € au titre de la facture de l’architecte de conception Vice Versa,

-21.000 € au titre de la facture du maître d''uvre GNAT pour AVP-PA-DCE VRD-Paysage,

-1.800 € au titre de l’image de synthèses CDAC de l’architecte [C] [B],

-3.240 € au titre de la facture d’insertions aériennes perspectives de [V] [F] [H],

-2.400 € au titre de la facture CDAC de Adrem,

-14.361 € au titre de l’étude de trafic de CDVIA,

-480 € au titre de l’étude thermique de Thermique Retrayt,

-1.680 € au titre de la facture du bureau de contrôle Qualiconsult,

-2.310,83 € dont 1.542,54 € au titre des factures des huissiers HJ Melun, [Z] et ID Facto et 768,29 € au titre des factures d’huissier HJ Melun, pour les procès-verbaux de constat d’affichage,

-4.200 € au titre de la facture du protocole d’accord Groupe Casino de Avocats Associés ;

La remise dans le même état que si le contrat n’avait pas été exécuté, sans appauvrissement ni enrichissement de part et d’autre, justifie le remboursement à la SCI du [Y] des sommes engagées au titre du terrain litigieux, sous réserve que la société BDM justifie qu’elle a engagé ces sommes avec l’accord de la SCI du [Y] ;

La résolution amiable du protocole du 1er décembre 2017 n’empêche pas d’analyser son contenu, en vue de déterminer si la SCI du [Y] avait donné son accord pour l’engagement des sommes sollicitées par la société BDM ;

Selon le protocole du 1er décembre 2017, annexé à la promesse du 3 juillet 2018, les parties avaient convenu :

«- Afin d’obtenir l’étude de sol, la société BDM s’engage à payer le solde de la facture dû à Ingetudes, soit la somme de 5.550 €. La SCI du [Y] étant déjà débitrice envers la société BDM de la somme de 2.775 € TTC, la SCI du [Y] devra donc à la société BDM la somme de 8.325 € TTC au titre des études de sol. Les parties ayant convenu qu’à défaut de remboursement de ces sommes avant la vente définitive du terrain, ces dernières viendront en déduction du prix de vente.

— La société BDM s’engage à déposer pour le compte des parties, avant le 31 décembre 2017, une demande de permis d’aménager sur la parcelle ZA numéro [Cadastre 7]. Les frais afférents audit permis d’aménager seront supportés à 50/50 par la SCI du [Y] et la SAS BDM. Le montant dû par la SCI du [Y] viendra en déduction du prix de vente du terrain objet des présentes.

— Les travaux de VRD à l’intérieur des parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 13] prévus aux termes du permis d’aménager seront réalisés par la société BDM, qui s’engage à réaliser dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage déléguée les travaux suivants :

Les voiries

Les réseaux [Localité 10]-EP-électricité-gaz

La plateforme

Le parking non aménagé

Précision étant ici fait que la parcelle [Cadastre 13] devant accueillir la station de lavage sera aménagée en bordure de parcelle hors frais de branchement et de raccordement.

Tous les plans et devis afférents à ces travaux devront être acceptés par les deux parties. La société BDM s’engageant à transmettre les devis et les plans à la SCI du [Y], en lettre recommandée avec avis de réception. La SCI du [Y] aura alors 1 mois pour y répondre. A défaut, l’absence de réponse vaut acceptation.

Le coût de l’ensemble de ces travaux sera refacturé au prix de revient, assurance et honoraire de la maîtrise d’ouvrage déléguée compris, à la SCI du [Y] à hauteur de 50% du coût total de ces travaux.

Le montant dû par la SCI du [Y] viendra en déduction du prix de vente du terrain objet des présentes.

— Que la société BDM dépose une demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale sur la parcelle [Cadastre 12] (Cf plan de division du géomètre PC 2'2 du permis de construire valant division du 30 décembre 2016) d’une superficie de 9.752,97 m², conformément aux engagements pris avec la société CSF aux termes du protocole ci-dessus énoncé. La société BDM faisant son affaire personnelle des coûts afférents à son permis de construire valant autorisation commerciale.

— Que la SCI du [Y] dépose un permis de construire valant autorisation commerciale sur les parcelles voisines n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] (Cf plan de division du 30 décembre 2016) d’une superficie respective de 9.717,79 m² et 2.537,97 m². La SCI du [Y] faisant son affaire personnelle des coûts afférents à son permis de construire valant autorisation commerciale.

— De signer dans le mois suivant l’obtention de l’arrêté de permis d’aménager une nouvelle promesse tenant compte de ces modifications, aux conditions suivantes ' » ;

Il en ressort que la société SCI du [Y] avait donné son accord pour l’engagement de 50% des sommes concernant la demande de permis d’aménager et les travaux de Voirie et Réseaux Divers (VRD) et pour le paiement à la société BDM de la somme de 8.325 € TTC au titre de la facture de sols Ingetudes ;

Il y a lieu d’étudier les sommes sollicitées à l’aune de cet accord :

-13.875 € au titre de la facture de l’étude de sols Ingetudes : il y a lieu de la retenir à hauteur de 8.325 €,

-509,28 € au titre de la facture de l’études de pollution des sols Neodyme : la SCI du [Y] a validé le devis de la société Neodyme de 2.122 € selon son du mail du 10 novembre 2016 (pièce 15 BDM), le versement de la somme de 40% à la commande s’élève à 848,40 € HT (pièce 8 BDM), toutefois la facture de la SCI du [Y] FC 2016 001 du 23 novembre 2016 adressée à la SAS BDM (pièce 8 BDM) mentionne « quote-part facture Neodyme 424,40 € HT (848,80 x 50%)» ; il y a lieu d’écarter la somme de 509,28 € TTC (424,40 € HT), la société BDM ne démontrant pas qu’elle relève de la part mise à la charge de la SCI du [Y],

-1.188 € au titre de la facture du géomètre DML : la SCI du [Y] a validé le devis de la société DML de 1980 € HT le 10 novembre 2016 selon la note d’honoraires de ladite société (pièce 8 BDM), toutefois la facture de la SCI du [Y] FC 2016 002 du 9 décembre 2016 adressée à la SAS BDM (pièce 8 BDM) mentionne « quote-part facture DML 990 € HT (1.980 x 50%) » ; il y a lieu d’écarter la somme de 1.188 € TTC (990 € HT), la société BDM ne démontrant pas qu’elle relève de la part mise à la charge de la SCI du [Y],

-26.400 € au titre de la facture de l’architecte de conception Vice Versa : il y a lieu de l’écarter puisqu’elle ne concerne pas la voirie ni le permis d’aménager,

-21.000 € au titre de 3 factures du maître d''uvre GNAT pour AVP-PA-DCE VRD-Paysage : il y a lieu de les retenir à hauteur de 50% soit 10.500 €,

-1.800 € au titre de l’image de synthèses CDAC de l’architecte [C] [B] : il y a lieu de la retenir à hauteur de 50% soit 900 €,

-3.240 € au titre de la facture d’insertions aériennes perspectives de [V] [F] [H] : il y a lieu de la retenir à hauteur de 50% soit 1.620 €,

-2.400 € au titre de la facture CDAC de Adrem : il s’agit de deux factures de 1.200 € qui concernent la demande de permis de construire avec autorisation d’exploitation commerciale de la société BDM : il y a lieu de les écarter puisqu’elles ne concernent pas la voirie ni le permis d’aménager,

-14.361 € au titre de l’étude de trafic de CDVIA : il y a lieu de l’écarter puisqu’elle ne concerne pas la voirie ni le permis d’aménager,

-480 € au titre de l’étude thermique de Thermique Retrayt : il s’agit d’une facture qui concerne la demande de permis de construire avec autorisation d’exploitation commerciale de la société BDM : il y a lieu de l’écarter puisqu’elle ne concerne pas la voirie ni le permis d’aménager,

-1.680 € au titre de la facture du bureau de contrôle Qualiconsult : il s’agit d’une facture qui concerne la demande de permis de construire avec autorisation d’exploitation commerciale de la société BDM : il y a lieu de l’écarter puisqu’elle ne concerne pas la voirie ni le permis d’aménager,

-1.542,54 € au titre des factures des huissiers HJ Melun, [Z] et ID Facto pour les procès-verbaux de constat d’affichage : il y a lieu de les écarter car elles ne concernant pas la voirie ni le permis d’aménager,

-768,29 € au titre des factures d’huissier HJ Melun : il y a lieu de les retenir à hauteur de 50% soit 384,15 €,

-4.200 € au titre de la facture du protocole d’accord Groupe Casino de Avocats Associés : il y a lieu de l’écarter puisqu’elle ne concerne pas la voirie ni le permis d’aménager ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de paiement de la société BDM, de la somme de 93.444,70 € TTC ou de celle de 45.023,57 € ;

Et il y a lieu de condamner la SCI du [Y] à payer à la société BDM la somme de 21.729,15 € (8.325 + 10.500 + 900 + 1.620 + 384,15), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 (date des conclusions de la société BDM, à défaut de justification des recommandés des lettres intitulées « mise en demeure »), au titre des sommes dues en conséquence de la résolution amiable de la promesse du 3 juillet 2018, et d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI du [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la société BDM la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI du [Y] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCI du [Y] à payer à la société BDM la somme de 21.729,15 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, au titre des sommes dues en conséquence de la résolution amiable de la promesse du 3 juillet 2018,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SCI du [Y] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société BDM la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de la SCI du [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,