XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 12/03/2012

***

N° de MINUTE :

N° RG : 11/00867

Jugement (N° 05/08571)

rendu le 22 Août 2008

par le Tribunal de Grande Instance de Z

REF : PM/VD

APPELANTE

Madame L X

née le XXX à XXX

Demeurant

XXX XXX

XXX

représentée par M^e VANDENDAELE de la SCP CONGOS ET VANDENDAELE, avocats au barreau de DOUAI, anciennement avoués

assistée de M^e Jean-François TORILLEC, avocat au barreau d’ARRAS

INTIMÉS

Monsieur N Y

Madame D E épouse Y

Demeurant ensemble

XXX

59000 Z

EURL F G AA

Ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de Z, constituée aux lieu et place de la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, anciennement avoués

J I, en sa qualité de mandataire judiciaire de l’EURL F G AA

Ayant son siège social

XXX

59800 Z

assignée en intervention le 22 mars 2011 à personne habilitée, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

B C, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Janvier 2012, après rapport oral de l’affaire par B C. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2012 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame B C, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2011

***

Par jugement rendu le 22 août 2008, le tribunal de grande instance de Z a :

constaté que M^me A-X a commis une faute au sens de l’article 1178 du code civil et a manqué à ses obligations de telle sorte que la condition suspensive doit être réputée levée,

condamné M^me A-X à verser à Monsieur et Madame Y-E la somme de 35.000 euros à titre d’immobilisation,

constaté que M^me A a, compte tenu de sa défaillance, commis une faute à l’égard de l’agence F G AA,

condamné M^me A à verser à l’agence F G AA la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné M^me A à verser à Monsieur et Madame Y, à l’agence F G AA la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné M^me A-X aux dépens.

M^me L X a interjeté appel de cette décision le 30 septembre 2008.

RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 28 décembre 2004, régularisé par l’intermédiaire de l’EURL V G AA, M. N Y et M^me D E épouse Y ont vendu, sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 280.559 euros, à M^me L X-A un appartement, une cave et un parking dépendant d’un immeuble situé à Z, 83 rue Saint- André, moyennant un prix de 350.000 euros.

La vente devait être réitérée par acte authentique, au plus tard le 31 mars 2005, par devant M^e BRIDOUX, notaire à Z.

Indiquant que M^me X n’avait pas effectué les démarches aux fins d’obtenir la levée de la condition suspensive d’obtention du prêt, qu’elle s’était contentée d’adresser à l’agence immobilière le 29 mars 2005, soit deux jours avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, un fax précisant que la Société Générale lui avait refusé le financement pour l’immeuble, M. et M^me Y ainsi que l’agence immobilière V G AA l’ont faite assigner, par acte d’huissier du 6 octobre 2005, devant le tribunal de grande instance de Z aux fins de voir dire qu’elle a commis une faute au sens de l’article 1178 du code civil et qu’elle a manqué à ses obligations de telle sorte que la condition suspensive doit être réputée levée, de la voir condamnée à payer à M. et M^me Y la somme de 35.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, de dire que compte tenu de sa défaillance contractuelle, elle a commis une faute à l’égard de l’agence V G AA et, en conséquence, de la condamner à verser à celle-ci la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant de la commission qui aurait dû être perçue, en réparation du préjudice subi.

M^me X s’est opposée à ces demandes indiquant que :

— le compromis ne lui avait pas été notifié de sorte qu’elle s’est valablement rétractée le 29 mars 2005,

— l’avant contrat signé le 28 décembre 2004 doit être qualifié de promesse unilatérale de vente mais qu’il n’a pas été enregistré dans un délai de 10 jours à compter de sa signature de sorte qu’il était nul,

— il n’existe aucun comportement fautif de sa part et elle est valablement déliée de tout engagement,

— le délai déterminé pour la signature de l’acte authentique s’analyse comme la stipulation d’un terme suspensif ; les époux Y n’ayant pas entendu la contraindre à régulariser l’acte de vente, la clause pénale ne peut jouer,

— en tout état de cause, le montant de cette clause pénale est excessif et doit être réduit à un euro symbolique.

La décision déférée a été rendue dans ces conditions.

Dans ses dernières conclusions, M^me L X demande à la cour de :

à titre principal :

— infirmer le jugement,

— constater, dire et juger qu’aucune notification du compromis satisfaisant aux prescriptions d’ordre public de la loi SRU n’a été valablement opérée et qu’elle a pu valablement se rétracter de sorte que l’acte du 28 décembre 2004 est nul,

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement,

— qualifier l’avant-contrat daté du 28 décembre 2004 de promesse unilatérale de vente,

— constater que cet acte n’a pas été enregistré dans le délai de 10 jours à compter de sa signature,

— vu l’article 1840-A du code général des impôts, le déclarer nul et de nul effet,

— en conséquence, dire qu’il y a lieu de débouter M. et M^me Y et l’EURL V G AA de toutes leurs demandes,

à titre plus subsidiaire,

— infirmer le jugement,

— constater, dire et juger qu’il n’existe aucun pour comportement fautif de l’acquéreur au sens des dispositions de l’article 1178 du code civil,

— constater, dire et juger que la condition suspensive de prêt n’est pas réalisée et qu’elle est valablement déliée de tout engagement,

à titre plus subsidiaire encore :

— infirmer le jugement,

— constater, dire et juger que le délai déterminé pour la signature de l’acte authentique s’analyse comme la stipulation d’un terme suspensif,

— constater que les époux Y n’ont pas entendu la contraindre à régulariser l’acte authentique de vente,

— dire et juger que la clause pénale insérée au chapitre «acte authentique» ne peut valablement jouer,

— débouter M. et M^me Y de leur demande de 35.000 euros présentée à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire :

— infirmer le jugement,

— constater, dire et juger que le dernier paragraphe du chapitre «acte authentique» est constitutif d’une clause pénale au sens de l’article 1152 du code civil,

— débouter M. et M^me Y de leur demande d’indemnité d’immobilisation d’un montant de 35.000 euros ou à défaut d’indemnité forfaitaire au titre de clause pénale,

— constater, dire et juger que son montant est excessif et le réduire à la somme symbolique de un euro,

— débouter l’EURL V G AA de sa demande de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire qu’à défaut cette somme doit être ramenée à 12.541,80 euros,

— débouter M. et M^me Y et l’EURL V G AA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

reconventionnellement :

— dire que sa créance doit être admise au passif de l’EURL V G AA à titre chirographaire pour un montant de 15.761,32 euros au titre de la saisie attribution versée le 7 juin 2010 et de 1.000 euros au titre de l’acompte versé, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2010, date du versement des fonds,

— dire que la J Bernard et H I et l’EURL V G AA lui restitueront la somme de 15.761,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date des versements des fonds ou à défaut à compter de l’arrêt et que l’EURL V G AA lui restituera la somme de 1.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2004 date du versement de cette somme, ou à compter de l’arrêt,

— dire et juger que M. et M^me Y seront condamnés à lui restituer la somme de 39.827,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2011 ou à défaut de l’arrêt,

— débouter M. M^me Y et l’EURL V G AA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour un montant de 5.000 euros,

— condamner M. et M^me Y et l’EURL V G AA à payer chacun une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que l’article 72 de la loi du 13 décembre 2000 relatif à la solidarité et au renouvellement urbain qui a modifié l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit une faculté de rétractation de sept jours offerte à tout contractant non professionnel pour l’ensemble des actes sous seing privé présidant à l’acquisition ou à la construction d’un bien AA destiné au logement, qu’il soit neuf ou ancien, et dans ce dernier cas, que le vendeur soit ou non professionnel. Elle constate que le compromis signé le 28 décembre 2004 ne lui a pas été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et qu’aucune notification de cet acte satisfaisant aux prescriptions d’ordre public de la loi n’a été opérée. Elle en conclut qu’elle était toujours en mesure de se rétracter, ce qu’elle a fait par son courrier du 29 mars 2005. Elle souligne qu’elle a signé un document reconnaissant avoir reçu copie du compromis mais affirme que ce document n’a pas les formes requises.

A titre subsidiaire, elle sollicite la requalification de l’avant-contrat en promesse unilatérale de vente puisqu’elle ne s’est pas engagée à acquérir mais qu’elle a uniquement accepté la promesse de vente qui lui a été faite. Elle affirme n’avoir contracté aucune obligation symétrique à l’obligation de vendre de M. et M^me Y comme le démontre l’intitulé du document à savoir 'vente d’immeuble sous conditions suspensives’ et non pas un 'compromis de vente'. Elle ajoute, en outre, qu’il existe dans l’acte une clause de substitution qui confère un caractère aléatoire à la vente. Elle estime donc cet acte nul dans la mesure où il n’a pas été enregistré telle que prévu par l’article 1840-A du code général des impôts, dans les 10 jours de sa signature.

Elle précise qu’elle a parfaitement respecté les dispositions contractuelles et qu’elle a agi de manière loyale puisqu’elle a déposé une demande de prêt auprès de la Société Générale le 4 janvier 2005 (cette banque lui ayant refusé le financement selon attestation du 13 octobre 2005). Elle affirme avoir toujours tenu l’agence immobilière au courant de ses démarches et de ses difficultés, que celle-ci lui a demandé de persévérer en lui assurant qu’elle disposait d’un délai complémentaire. Elle fait valoir qu’elle a immédiatement communiqué cette attestation de refus à l’EURL V G AA. Elle ajoute que le compromis mentionne en dernière page qu’il est fait en un seul original, conservé par l’agent AA, de sorte qu’au terme de l’article 1325 du code civil, l’acte se trouve privé de toute force probante. Elle en conclut qu’on ne peut lui reprocher de n’avoir pas respecté à la lettre des stipulations contractuelles dépourvues de force probante.

Elle constate que les époux Y n’ont pas cherché à voir réitérée, de manière forcée, la vente puisqu’ils ont, à réception de sa correspondance du 29 mars 2005, notifié qu’ils reprenaient leur liberté et qu’ils considéraient que la clause pénale leur était acquise. Elle estime qu’en adoptant cette attitude, ils se sont placés en infraction avec le processus contractuel dans la mesure où ils n’ont pas tenté, avant toute demande de condamnation au paiement d’une clause pénale, de la contraindre à régulariser l’acte authentique (aucune convocation ne lui a été adressée par le notaire chargé de la réitération de la vente et aucun procès-verbal de carence n’a été établi). Elle relève, en outre, qu’aucune demande de résolution n’a été formulée. Elle en conclut que M. et M^me Y « ne sont pas en mesure de solliciter l’application de la clause pénale».

A titre infiniment subsidiaire, elle précise que les dispositions du chapitre « acte authentique » de la promesse sont constitutives d’une clause pénale et non d’une clause d’immobilisation et elle demande la réduction de cette clause à un euro symbolique puisque le sort de l’immeuble n’est pas précisé et que sa durée d’immobilisation n’est pas connue.

Selon elle, l’EURL V G AA n’apporte pas la preuve d’un mandat de sorte qu’elle ne peut prétendre recevoir une rémunération, et ce d’autant que la vente n’a pas été réalisée. Elle ajoute qu’elle n’apporte pas la moindre preuve d’un préjudice et qu’en tout état de cause, elle ne saurait percevoir plus de 12.541,80 euros, montant de la commission hors taxes, qui aurait dû lui revenir.

A titre reconventionnel, elle demande la restitution de l’acompte qu’elle a versé entre les mains de l’EURL V G AA le 22 décembre 2004 ainsi que le remboursement des sommes saisies par cette dernière par le biais d’une saisie attribution pratiquée le 2 avril 2009 entre les mains de la Société Générale. Elle précise que l’EURL V G AA ayant été placée en redressement judiciaire, sa créance chirographaire doit être inscrite au passif de cette société. Elle sollicite également la restitution des fonds réglés à M. et M^me Y.

Dans leurs dernières écritures, M. et M^me Y et l’EURL V G AA sollicitent de confirmer en toutes ses dispositions le jugement et en conséquence de :

— constater, dire et juger que l’agence V G AA a respecté les dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation,

— constater, dire et juger que l’acte du 28 décembre 2004 s’analyse en un compromis de vente et non en une promesse unilatérale de vente,

— constater, dire et juger que M^me X a commis une faute au sens de l’article 1178 du code civil et a manqué à ses obligations de telle sorte que la condition suspensive doit être réputée levée,

— la condamner à verser à M. et M^me Y la somme de 35.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, à défaut, d’indemnité forfaitaire, de clause pénale prévue au compromis,

— à défaut, la condamner à verser 35.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— constater, dire et juger qu’elle a, compte tenu de sa défaillance contractuelle, commis une faute à l’égard de l’agence V G AA,

— la condamner à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission perdue, en réparation du préjudice subi,

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à verser à M. et M^me Y et à l’agence V G AA la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner au paiement des entiers frais et dépens.

Ils rappellent que la loi dite SRU prévoit une notification de l’acte de vente à l’acquéreur laquelle peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception mais également par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Ils indiquent qu’en l’espèce, le compromis a été remis à M^me X comme celle-ci l’a reconnu dans une correspondance adressée à l’agent AA datée du 28 décembre 2004, postée le 29 décembre 2004, ce qui permet de déterminer la date exacte de transmission du document. Ils en concluent qu’il a été satisfait aux exigences de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, que M^me X n’ayant pas usé de la faculté de se rétracter dans un délai de sept jours, elle était liée par le compromis à la date du 29 mars 2005 et qu’elle ne pouvait plus se rétracter à ce moment.

Ils affirment que cet acte est «un compromis» et non une promesse unilatérale de vente puisque l’acquéreur a accepté la vente et qu’il s’est engagé à verser, à titre d’indemnité d’immobilisation, une somme égale à 10 % du prix s’il ne voulait pas réitérer la vente. Ils qualifient donc cet accord de vente avec report de transfert de propriété. Ils soutiennent enfin que la présence d’une clause de substitution n’a pas pour effet de modifier la qualification d’une promesse synallagmatique de vente et rappellent qu’un tel acte échappe à la formalité de l’enregistrement. Ils demandent que les deux décisions judiciaires, non publiées et non versées aux débats, visées dans les écritures de M^me X, soient écartées.

Sur le fond, ils soulignent qu’alors que M^me X a l’obligation d’établir qu’elle a accompli les diligences pour obtenir la réalisation de la condition suspensive, elle ne justifie pas avoir sollicité des concours bancaires auprès de la banque CIC et de la BNP (organismes pourtant mentionnés dans la promesse), qu’elle s’est contentée d’adresser une attestation de la Société Générale en date du 24 mars 2005 qui ne permet pas de vérifier que le prêt sollicité l’a bien été dans le délai fixé et qu’il correspondait aux conditions prévues par le compromis puisqu’il ne mentionne ni le montant du prêt sollicité, ni la durée de remboursement et qu’il ne précise pas le taux d’intérêts sollicité. Ils ajoutent que l’attestation de la Société Générale du 13 octobre 2005 n’est pas plus complète et que l’agence immobilière n’a jamais été tenue au courant des démarches faites par l’acquéreur ni des difficultés qu’il aurait rencontrées.

Ils font valoir que M^me X, qui n’a jamais contesté les stipulations du compromis et qui les invoque même à l’appui de son argumentation, ne peut invoquer les dispositions de l’article 1325 du code civil pour prétendre que l’acte serait dépourvu de force probante.

Ils demandent donc l’attribution de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. Si par extraordinaire la cour considérait que cette clause doit être qualifiée de clause pénale, ils estiment largement justifier du préjudice subi compte tenu du comportement négligent de l’acquéreur. Ils précisent que, dans la mesure où M^me X n’avait pas obtenu son prêt, elle ne pouvait satisfaire à ses obligations en qualité d’acquéreur quant au paiement du prix de sorte qu’ils n’ont pas entendu la contraindre à signer l’acte authentique de vente mais que le contrat a été forcément résolu et qu’ils ont sollicité réparation du préjudice subi de par sa défaillance.

Selon eux, la vente ne pouvant être considérée comme effectivement réalisée au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l’EURL F G AA sollicite réparation du préjudice subi suite à la perte des honoraires qui auraient dû lui être versés au titre de la vente dans le cadre de laquelle elle a servi d’intermédiaire. Ils précisent que cette société a consacré du temps à l’affaire en faisant visiter l’immeuble, en rédigeant le compromis et en transmettant des informations utiles au notaire, et ce, en pure perte.

Ils expliquent, à toutes fins utiles, que l’EURL V G AA bénéficie, selon jugement du tribunal de Commerce de Z du 9 juillet 2010, d’un plan de redressement par voie de continuation.

Par acte d’huissier du 22 mars 2011 remis à personne habilitée, la J I, ès qualités de mandataire judiciaire de l’EURL F G AA en application d’un jugement du tribunal de commerce de Z du 30 juin 2009 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de cette société, a été assignée en reprise d’instance. Elle n’a pas constitué avoué.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 applicable en l’espèce, compte tenu de la date de la promesse de vente litigieuse, prévoit que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Selon acte sous seing privé en date du 28 décembre 2004, M. N Y et M^me D E, son épouse, ont vendu à M^me L X divorcée A un appartement situé à Z 83 rue Saint-André, avec cave et parking, moyennant un prix de 350.000 euros.

Cet acte devait être notifié à M^me X en application des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, par lettre recommandée, ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes quant à la détermination de la date de remise.

Il n’est rapporté la preuve d’aucun envoi de la promesse par courrier recommandé. Il apparaît que la remise a été faite, en main propre, par l’agent AA, à l’acquéreur.

En effet, par courrier daté du 28 décembre 2004, M^me X a indiqué 'J’ai signé par votre intermédiaire, en date du 28 décembre 2004, un compromis de vente concernant l’achat d’un appartement à Z, XXX, 2^e étage. Ce jour, vous me remettez une copie du compromis, ce que je reconnais, en m’indiquant que je dispose du droit de me rétracter de l’acte que j’ai signé. Ce délai de rétractation de sept jours commence le lendemain du 28 décembre 2004, date à laquelle vous m’avez remis une copie du compromis, soit le 29 décembre 2004. J’ai en outre bien pris connaissance de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation reproduit ci-dessous. De même, j’ai pris bonne note, comme cela est mentionné dans le compromis de vente, que c’est à vous que je dois signifier mon éventuel renoncement à cet achat (….)'.

Si la remise en main propre de la promesse par l’agence immobilière, le jour de sa signature, ne peut être considérée comme équivalente à une notification par un moyen présentant les mêmes garanties pour la détermination de la date de réception ou de remise à celles offertes par une lettre recommandée, il apparaît, en l’espèce, que M^me X n’a pas uniquement signé une attestation confirmant la remise du document au bénéfice de l’agence immobilière mais qu’elle lui a également adressé, par la poste, cette attestation. Le cachet de la poste, apposé au dos de l’attestation de remise de la promesse, qui mentionne clairement la date du 29 décembre 2004, permet de déterminer avec certitude et avec autant de garanties que celles attribuées à une lettre recommandée, que le compromis a effectivement été remis à l’acquéreuse, le 28 décembre 2004.

Dès lors, M^me X ne pouvait exercer son droit de rétractation par un courrier (qui au surplus n’a pas été envoyé par lettre recommandée) le 29 mars 2005, alors que cette faculté devait être exercée dans un délai de sept jours courant à compter du lendemain de la date de la remise intervenue le 28 décembre 2004.

Sa demande principale tendant à voir dire qu’elle s’est valablement rétractée le 29 mars 2005 doit donc être rejetée.

L’article 1840-A du code général des impôts (applicable en l’espèce compte tenu de la date de la promesse étant précisé que les dispositions cet article ont été intégrées par l’ordonnance du 7 décembre 2005 au code civil – article 1785-2 ) dispose qu’est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit AA, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

L’acte conclu entre M et M^me Y et M^me X est intitulé 'vente d’immeuble sous conditions suspensives'. Il précise que le vendeur vend sous les conditions suspensives énoncées, à l’acquéreur, qui accepte, le bien AA situé XXX à Z. Il ajoute que :

— l’acquéreur aura la propriété de l’immeuble à compter de la signature de l’acte authentique et il en aura la jouissance à compter du même jour.

— la vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 350.000 euros

— l’acte constitue, dès sa signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix (§ acte authentique). Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuse de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit.

Ces indications particulièrement claires démontrent que l’accord conclu n’était pas seulement un engagement de M. et M^me Y de vendre leur bien, M^me X acceptant uniquement leur offre et pouvant, à son choix donner suite ou non. Il est constitutif d’un accord des parties sur la chose et sur le prix, c’est à dire d’une vente, seul le transfert de propriété étant retardé au jour de la signature de l’acte authentique. A ce titre, l’une des parties pouvait obliger l’autre à signer l’acte notarié de vente.

Cet acte est donc une promesse synallagmatique de vente (le vendeur s’engageant à vendre, l’acquéreur à acheter) et non une promesse unilatérale de vente. Il n’était donc pas soumis aux formalités d’enregistrement prévues par l’article 1840-A du code général des impôts.

Le fait qu’il existe, dans la promesse, une faculté de substitution au profit de l’acquéreur, ne change pas cette qualification et est sans aucune incidence sur le caractère unilatéral ou synallagmatique de l’acte.

En conséquence, M^me X doit être déboutée de sa demande d’annulation de l’acte pour ce motif.

L’article 1325 du code civil dispose que les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Cependant, l’inobservation de ces dispositions n’entraîne pas la nullité de la convention et est sans portée dès lors que les parties ne contestent ni l’existence de l’écrit ni aucune de ces mentions.

En l’espèce, bien qu’invoquant le fait que la promesse n’a été faite qu’en un seul exemplaire, M^me X n’en tire aucune conséquence dans la mesure où elle ne conteste pas l’existence de cet acte ni aucune de ces clauses.

En tout état de cause, la promesse précise qu’elle est faite en un exemplaire conservé par l’agent AA ; la remise de l’acte à ce tiers, chargé de le garder, a valablement pu dispenser les parties de la confection de plusieurs originaux.

L’article 1176 du code civil prévoit que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. L’article 1178 précise que la condition est réputée accomplie si c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

M^me X qui invoque le jeu de la condition suspensive (qui prévoyait que l’acquéreur devait obtenir un prêt de 280.559 euros, au taux de 4,5%, sur 20 ans) pour se prétendre déliée de tout engagement, doit justifier qu’elle a déposé des demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles.

Elle verse aux débats une attestation de la Société Générale en date du 23 février 2005 qui fait état de ce que son dossier est en cours d’étude. Cette attestation est complétée par un document du 24 mars 2005 qui indique que la demande de financement relative à l’achat de l’appartement de M et M^me Y a été rejetée. Une autre attestation du 13 octobre 2005 précise que le prêt avait été sollicité le 4 janvier 2005, sur 240 mois.

Ces éléments ne permettent pas de connaître le montant du financement sollicité par M^me X et, en particulier, si celui-ci a été limité, tel que contractuellement prévu, à 280.559 euros.

En outre, alors que M^me X s’était engagée à déposer ses demandes de prêts auprès notamment de la Société Générale, du CIC et de la BNP, elle ne justifie que du dépôt d’un dossier auprès du premier établissement bancaire mentionné dans la promesse. Elle ne rapporte pas la preuve d’avoir contacté la BNP ou le CIC pour solliciter le financement prévu.

Dans ces conditions, M^me X ne rapporte pas la preuve qu’elle a respecté les obligations contractuelles fixées à sa charge par la promesse du 28 décembre 2004 et elle a, par son comportement, empêché la réalisation de la conditions suspensive qui, en application des dispositions de l’article 1178 du code civil, doit être considérée comme accomplie.

L’article 1134 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’acte sous seing privé du 28 décembre 2004 prévoit que 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 75 euros par jour de retard et 35.000 euros pour l’inexécution de ses obligations'. Il ajoute que la date mentionnée pour l’établissement de l’acte authentique n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Il découle de ces dispositions que, contrairement à ce qu’indique M^me X, les vendeurs n’avaient pas l’obligation d’obliger l’acquéreur à signer l’acte authentique, mais une simple faculté (l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter). En outre, M^me X ayant, dans un courrier du 29 mars 2005, clairement indiqué qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires à son acquisition et qu’elle n’entendait pas donner suite à l’opération (puisqu’elle demandait restitution de l’acompte versé), il était inutile de la faire convoquer pour la signature de l’acte authentique (elle aurait dû payer le prix à ce moment, ce qu’elle était dans l’incapacité de faire). En tout état de cause, il y a lieu de relever que M^me X avait été mise en demeure d’avoir à honorer ses engagements par un courrier de l’agent AA, en date du 5 avril 2005, et qu’elle n’a pas réagi.

En conséquence, M et M^me Y pouvaient, compte tenu du courrier de M^me X qui, en demandant la restitution de son acompte prétendait également être libérée de ses engagements contractuels, solliciter la clause pénale contractuellement fixée à 35.000 euros en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations.

Selon l’article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause ci-dessus rappelée avait pour objet de faire assurer par M^me X, comme par les époux Y, l’exécution de leurs obligations. Elle constitue donc bien une clause pénale destinée à indemniser l’ensemble des préjudices subis soit du fait du retard, soit du fait de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations ; elle ne répare donc pas, dans le cas où la vente n’est pas signée suite à la défaillance de l’une des parties, uniquement l’immobilisation de l’immeuble mais l’intégralité des dommages qui ont pu être subis. Elle doit donc être qualifiée de clause pénale et non d’indemnité d’immobilisation.

M et M^me Y n’ont pas pu disposer de leur appartement entre le 28 décembre 2004, date de la signature du compromis, et le mois de mars 2005, date à laquelle M^me X a sollicité la restitution de son acompte, prétendant ainsi à la résolution de la vente, ce que les vendeurs ont accepté au début du mois d’avril 2005. Ils ont subi, de ce fait, un préjudice financier. Cependant, ils ne justifient ni du prix de vente auquel leur appartement a, en définitive, été vendu, ni de la date de cette cession. En conséquence, le montant prévu par la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard du préjudice consécutif à la seule immobilisation du bien pendant un peu plus de trois mois.

L’indemnisation des époux Y sera réduite à 20.000 euros.

Le jugement sera réformé en ce sens.

L’EURL F G AA sollicite, en réparation du préjudice qu’elle a subi, des dommages et intérêts équivalents au montant de la commission qu’elle aurait dû percevoir si la vente avait été conclue, soit 15.000 euros, tel qu’indiqué dans la promesse de vente.

Elle ne sollicite pas le paiement de la commission à laquelle elle aurait pu prétendre, en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, mais l’indemnisation de son préjudice.

Celui-ci est constitué par l’absence de perception des honoraires prévus suite à son intervention dans la vente de l’immeuble des époux Y (visites de l’immeuble, recherche d’acquéreurs, rédaction de la promesse, contacts avec le notaire pour la rédaction de l’acte de vente….).

Ce préjudice est la conséquence directe de la faute de M^me X qui n’a pas effectué toutes les démarches pour l’obtention de son financement et a, ainsi, par son attitude, été à l’origine de l’échec de la transaction.

Le montant de l’indemnisation sera cependant limité au montant hors taxes de la commission; en effet, les dommages et intérêts accordés ne seront pas soumis à TVA et l’EURL F G n’invoque aucun préjudice consécutif au défaut de perception par elle de la TVA qui aurait été facturée dans le cadre de la commission à laquelle elle aurait pu prétendre.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à des dommages et intérêts au profit de l’agence immobilière, le montant de ceux-ci devant être ramené à la somme de 12.541,81 euros.

En outre, de cette somme devra également être déduit l’acompte de 1.000 euros versé par M^me X entre les mains de l’EURL F G AA lors de la signature de la promesse. La demande d’inscription de cette somme au passif de l’EURL présentée par M^me X sera donc rejetée, le montant de cet acompte devant se compenser avec celui des condamnations prononcées à l’encontre de M^me X au profit de l’agence immobilière.

En ce qui concerne les demandes de restitution présentées à l’égard des époux Y, le présent arrêt, infirmatif quant au montant de la condamnation à l’égard des époux Y, constitue un titre ouvrant droit à la restitution des sommes trop versées en exécution du jugement. Les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur ces demandes de restitution.

La même solution doit être adoptée en ce qui concerne l’EURL F G AA suite à l’infirmation, par la cour, du montant des dommages et intérêts qui sont accordés à cette dernière, étant précisé que la créance de restitution née du chef du présent arrêt n’a pas à être inscrite au passif de l’EURL.

M^me L X succombant en ses demandes principales, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées mais le jugement, qui a fait une exacte application de ces dispositions, sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer à L’EURL F G AA et à M et M^me Y chacun la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire :

CONFIRME le jugement sauf en ce qu’il a condamné M^me L X à payer à M. N Y et M^me D E épouse Y la somme de 35.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et sur le montant de la condamnation au titre des dommages et intérêts alloués à l’EURL F G AA;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE M^me L X à payer à M. N Y et M^me D E épouse Y la somme de 20.000 euros à titre de clause pénale ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;

CONDAMNE M^me L X à payer à l’EURL F G AA la somme de 12.541,81 euros de dommages et intérêts ;

DIT que de ce montant devra être déduit l’acompte de 1.000 euros versé par M^me X à l’EURL F G AA lors de la signature de la promesse de vente ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’inscription au passif de l’EURL F FRANQUE AA et de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ;

CONDAMNE M^me L X aux dépens d’appel ;

AUTORISE, si elle en a fait l’avance sans en avoir reçu provision, la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, Avoués, au titre des actes accomplis antérieurement au 1^er janvier 2012 et M^e BEULQUE, Avocat, au titre des actes accomplis à compter du 1^er janvier 2012, à recouvrer les dépens d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

D. VERHAEGHE E. C