XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 16/12/2014

***

N° de MINUTE : 14/

N° RG : 14/00663

Jugement (N° )

rendu le 15 Mai 2012

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : PF/KH

APPELANTS

Monsieur J B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

Assisté de M^e Xavier BRUNET de la SELARL BRUNET CAMPAGNE GOBBERS, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e CAMPAGNE

Monsieur H A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

Assisté de M^e Xavier BRUNET de la SELARL BRUNET CAMPAGNE GOBBERS, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e CAMPAGNE

SARL C E SERVICES Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège XXX

62140 Z

Représentée par M^e Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Xavier BRUNET de la SELARL BRUNET CAMPAGNE GOBBERS, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e CAMPAGNE

INTIMÉ

Monsieur N X

né le XXX à FIEFS

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne-Bénédicte ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Géry VERCAMBRE, collaborateur

DÉBATS à l’audience publique du 28 Octobre 2014 tenue par Pascale FONTAINE magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Stéphanie BARBOT, Conseiller

Pascale METTEAU, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2014 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2014

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 22 janvier 2001 M. X (le bailleur) a donné à bail commercial à la SARL C E SERVICES (C E) un immeuble situé XXX à Z, à compter du 1^er octobre 2000 et pour un loyer annuel de 6 406, 37 euros.

MM. B et A, associés de cette société, s’en sont portés cautions solidaires à l’égard du bailleur.

Le 20 mars 2009 le bailleur a fait signifier par acte d’huissier un congé pour le 30 septembre 2009, avec offre de renouvellement pour un loyer de 14 400 euros par an.

Par courrier du 17 avril 2009 C E s’est prévalue de son droit au renouvellement du bail en contestant le montant du loyer proposé.

Les 3, 4 et 15 mars 2011 le bailleur a fait délivrer un commandement de payer à la société locataire et aux cautions, en visant la clause résolutoire du bail.

Le 29 mars 2011 celles-ci l’ont assigné devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer afin, principalement, de s’opposer aux commandements de payer.

Suivant jugement du 15 mai 2012 le tribunal a :

— constaté la résiliation du bail par l’effet des commandements des 3 et 15 mars 2011,

— ordonné l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef,

— fixé l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui des loyers et charges actuels, jusqu’au jour du départ effectif,

— débouté M. X de sa demande de condamnation au titre d’un arriéré de loyers,

— débouté MM. B et A et la société C SERVICES de leur demande de dommages-intérêts et de leurs autres demandes,

— condamné ceux-ci au paiement de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a – notamment – statué sur la résolution du bail commercial pour non-respect des obligations du preneur en retenant comme fautive à cet égard la modification des lieux opérée par la société occupante, et en écartant les griefs relatifs au non-paiement des loyers, impôts et assurance de l’immeuble ; a débouté M. X (le bailleur) de sa demande en paiement d’une somme de 2 646, 72 euros au titre d’un arriéré de loyers, faute de produire un décompte actualisé de sa créance.

MM. B et A et la société C SERVICES ont formé appel par déclaration du 6 août 2012.

Sur demande des conseils des parties l’affaire (12 / 5737) a fait l’objet d’un retrait du rôle, le 5 septembre 2013.

Elle a été remise au rôle le 29 janvier 2014 sous le n° 14 / 663.

L’arrêt sera rendu contradictoirement.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 10 septembre 2014 MM. B et A et C E demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles L 145-11, L 145-17 et L 145-41 du Code de Commerce,

Vu les dispositions des articles 1253, 1315, 1719, 2219 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 564 et s du code de procédure civile,

JUGER irrecevables les demandes nouvelles formulées en cause d’appel par Monsieur X

À tout le moins,

les DIRE mal-fondées, et l’en débouter.

En tout état de cause,

CONSTATER que la SARL C E SERVICES Monsieur B et

Monsieur A ont acquiescé à la disposition du jugement qui avait constaté la résiliation du bail conclu entre la SARL C E SERVICE et Monsieur N X par l’effet des commandements des 3 et 15 Mars 2011 et ordonné l’expulsion de la SARL C E SERVICES et de tout occupant de son chef des locaux situés XXX,

En conséquence,

CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE sur MER le 15 Mai 2012,

Constatant la restitution des lieux au profit du bailleur le 15 Juillet 2013,

CONDAMNER Monsieur X à restituer à la SARL C E SERVICES le montant du dépôt de garantie versé soit la somme de 1.524,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du versement effectué.

ENJOINDRE au bailleur de procéder à la fermeture du compteur électrique avec réouverture à son nom ou au nom de son locataire, en présence de la SARL PHONES E SERVICES pour procéder au relevé d’index des consommations ; ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard courant le mois suivant signification de l’arrêt à intervenir.

DEBOUTER Monsieur X de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER Monsieur X au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Par ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 8 octobre 2014 M. X, le bailleur, demande à la cour de :

' Constater que la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y se sont désistés de leur appel,

— I – Sur les travaux de remise en état :

A) A titre principal,

Dire et juger les demandes formulées par Monsieur N X recevables,

Condamner solidairement la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y à payer à Monsieur X la somme de 99 443.90 euros au titre du coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux dans leur état d’origine,

Condamner solidairement la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y à payer à Monsieur X la somme de 8.000 euros à titre de préjudice de jouissance pour la période pendant laquelle les travaux de remise en état devront être réalisés,

B) A titre subsidiaire,

Voir nommer tel expert qu’il plaire à la Cour, lequel aurait pour mission de :

— En s’entourant de tout renseignement, en consultant tout document, en entendant tout sachant,

— Voir et visiter l’immeuble dont s’agit sis à Z, XXX, cadastré section XXX,

— Dire et décrire les travaux qui ont été réalisés par la Société C E SERVICES lorsqu’elle occupait les lieux susvisés,

— Déterminer la nature, le coût et la durée tant provisoire que définitive des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans lieux dans leur état d’origine,

— Chiffrer le préjudice tant direct qu’indirect qu’aura à subir le concluant pendant la réalisation de ces travaux,

— Dresser et déposer rapport au greffe aux fins de droit.

II- Sur l’arriéré des loyers, les taxes foncières et l’assurance pour l’année 2012 :

Condamner conjointement et solidairement la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y, cautions solidaires, à payer à Monsieur X la somme de 2.646,72 € au titre de l’arriéré des loyers,

Condamner solidairement la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y à payer à Monsieur X la somme de 2.090,00 € au titre des taxes foncières et assurance pour l’année 2012,

Déclarer la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y mal fondés en toutes leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes, et les en débouter,

III- Sur le dépôt de garantie :

Constater que Monsieur N X a restitué le dépôt de garantie ou à défaut dire et juger que l’action en restitution du dépôt de garantie des appelants est prescrite,

Débouter la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y de leur demande en restitution du dépôt de garantie,

Condamner les sus nommés à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SARL C M SERVICES et Messieurs B et Y, cautions solidaires, sous la même solidarité en tous les frais et dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Bénédicte ROBERT, membre de la SELAS LLC Boulogne-sur-Mer, société d’avocats aux offres de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel formé par C M et MM. B et Y

La cour constate que les appelants ont expressément acquiescé à 'la disposition du jugement qui avait constaté la résiliation du bail conclu entre la SARL C E SERVICE et Monsieur N X par l’effet des commandements des 3 et 15 Mars 2011 et ordonné l’expulsion de la SARL C E SERVICES et de tout occupant de son chef des locaux situés XXX à Z', et qu’ils concluent désormais à la confirmation 'pure et simple’ du jugement.

Sur la recevabilité des demandes présentées par M. X, bailleur et intimé, en cause d’appel

—  1 – S’agissant de la demande en paiement de la somme de 2646, 72 euros, au titre d’un arriéré de loyers au 2 juin 2011, il ne s’agit pas d’une demande nouvelle mais d’un appel incident, dès lors que cette demande, déjà présentée devant le premier juge, a été rejetée par lui.

—  2 – S’agissant de la demande en paiement d’une somme de 2090 euros au titre des taxes foncières et assurances pour l’année 2012, la cour constate que, nonobstant le 'caractère général de l’irrecevabilité’ des demande nouvelles, sollicitée dans les conclusions du 10 septembre 2014, il ressort du corps de ces écritures (pages 8 et 25 et suivantes) que cette fin de non-recevoir n’a pas été soulevée pour cette demande.

—  3 – S’agissant des autres demandes présentées par le bailleur, qui portent sur les travaux de remise des locaux dans leur état d’origine (paiement du coût des travaux et paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance), les appelants en critiquent la recevabilité en soutenant qu’effectuer de telles demandes indemnitaires pour des travaux qui n’étaient sollicités ni par commandement ni en première instance constitue une demande nouvelle se heurtant aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile. Ils prétendent que M. X ne peut sérieusement prétendre qu’il lui a fallu attendre la restitution des lieux pour formuler de telles demandes, alors qu’il avait pleinement connaissance des travaux entrepris sur la devanture et en magasin. Ils ajoutent qu’il a été jugé qu’émet une prétention nouvelle le bailleur qui demande en appel le paiement de coût de réparations locatives après avoir demandé en première instance l’application de la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré de loyers et qu’il en va de même de la demande de 8 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

¤ Pour s’opposer à cette fin de non-recevoir, M. X expose qu’en application de l’article 564

du code de procédure civile de nouvelles prétentions peuvent être soumises à la cour pour faire juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d’un fait ; qu’il n’a pu se rendre compte de la violation de l’article 1730 du code civil qu’au moment de la restitution des lieux, qui est intervenue le 15 juillet 2013, à l’issue de la procédure de première instance ; qu’avant cette date il ne pouvait pas savoir que les lieux ne lui seraient pas rendus dans l’état d’origine.

¤ L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office les

parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Mais l’article 566 du même code prévoit également que 'les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément', sans que ces demandes aient à être justifiées par une quelconque évolution du litige.

Par ailleurs, selon les articles 70 et 567 du code de procédure civile, d’une part, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elle se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, d’autre part, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, les demandes ainsi présentées par le bailleur sont recevables, en application des textes précités, dès lors qu’elles sont nées de la survenance d’un fait – la libération des lieux et la constatation de leur état lors de leur restitution au bailleur -, et qu’elles ont un lien suffisant avec les prétentions originaires – comme étant la conséquence de la résiliation du bail.

Sur l’appel incident portant sur le rejet de la demande en paiement de la somme de 2646, 72 euros (au titre d’un arriéré de loyers et charges au 2 juin 2011)

¤ Le bailleur présente un décompte des loyers et charges échus et dus à compter du 1^er octobre 2009

jusqu’au 2 juin 2011 pour 28 008 euros, dont à déduire une somme de 25 361, 28 euros (détaillée dans ses écritures) incluant le paiement de 7 001, 46 euros effectué le 9 mars 2011 en cours d’instance, en exposant que celui-ci s’est imputé sur les dettes les plus anciennes et n’a pas apuré l’intégralité des dettes du locataire ; que les règlements effectués en 2011 font abstraction des 156 euros de provision mensuelle sur charges.

¤ Les appelants font valoir que, les commandements de payer ayant été délivrés les 3, 4 et 15 mars

2011, M. X ne peut, en raison de la prescription quinquennale, rien réclamer pour la période antérieure au 4 mars 2006 ; qu’au 30 septembre 2006 tout avait été payé ; qu’aucune somme n’est réclamée pour les années 2007 et 2008, M. X reconnaissant même avoir bénéficié d’un trop perçu de 299,88 euros ; qu’au 30 septembre 2009 ils avaient versé 161, 28 euros en trop ; que le bailleur l’a d’ailleurs reconnu dans ses dernières écritures ; qu’en fait la question d’un solde de loyers ne se pose que pour la période postérieure au 30 septembre 2009, la société locataire n’ayant accepté qu’en 2010 l’augmentation rétroactive du loyer, à effet au 1^er octobre 2009 ; que ce n’est que ce désaccord qui l’avait incitée à ne pas régler les sommes exigées par le bailleur ; que C E a régularisé son compte pour la période du 1^er octobre 2009 au 31 mars 2011 (lettre de son conseil du 9 mars 2011) puis s’est acquittée régulièrement du montant de ses loyers.

¤ Cette demande a été rejetée par le premier juge aux motifs que le décompte produit par M.

X n’était pas actualisé, dans la mesure où il résulte d’un décompte du 1^er décembre 2011, signé par lui, que seule reste alors due la somme de 2 007 euros ; que C SERVICES justifie avoir effectué deux virements au bénéfice de M. X – les 6 et 9 décembre 2011 – et que par lettre officielle du 21 février 2012 adressée au conseil du bailleur celui de cette société a déclaré transmettre un chèque au titre du solde restant dû pour 2011.

¤ En cause d’appel, force est de constater que l’intimé n’a, sur cette demande, fourni aucune pièce

complémentaire.

¤ Il ressort du décompte établi et signé par lui, daté du 1^er décembre 2011 (sa pièce n°10), déjà soumis au premier juge, que :

' il indiquait lui être dus au titre de l’année 2011 :

— loyer en principal 1200 x12 … 14 400,00

— remboursement de l’impôt : 1 524,00

— remboursement de l’assurance de l’immeuble : 483,00

'ENSEMBLE’ : 16 407,00

' il précisait qu’il avait été réglé par C E :

—  12x1200 euros, soit 14 400 euros

' soit un reste dû au mois de décembre 2011 : 2 007 euros.

La cour ne peut que constater qu’à cette date le solde restant dû pour l’année 2011, évalué par le bailleur, correspondait donc non pas à des loyers mais aux charges 2011.

Les appelants font valoir qu’après avoir obtenu les justificatifs requis ils ont réglé cette somme, par des versements de 936 euros, 936 puis 135 euros, les 6 et 9 décembre 2011 puis le 21 février 2012 (leurs pièces n° 29 à 33).

Les pièces 29 à 32 établissent la réalité et l’imputabilité de ces paiements.

La pièce n°33, une 'lettre officielle’ du conseil de C SERVICES à celui du bailleur, fait état du 'règlement CARPA du solde restant dû au titre des charges 2011".

Elle n’a pas été contestée par M. X.

¤ Par ailleurs, aux pages 21 à 23 de ses conclusions, M. X présente un exposé de sa créance d’une manière quasiment incompréhensible, dès lors que :

' il y englobe des chefs de créance examinés par le tribunal sous le titre 'décompte des loyers dus’ (à l’occasion de la demande de résiliation du bail) – tels que les loyers courus du 1^er octobre 2009 au 2 juin 2011 et le remboursement des impôts 2010 – mais aussi des loyers postérieurs, échus en juin 2011 – examinés par le tribunal sous le titre 'la demande au titre des loyers impayés’ – ,

— il évalue à 28 008 euros sa créance, pour en déduire une somme de 25 361, 28 euros réglée par la société locataire et conclure à un reste dû de 2646, 72 euros au 2 juin 2011, somme encore aujourd’hui réclamée, sans qu’apparaissent dans son décompte les paiements précédemment évoqués et effectués en décembre 2011 et mars 2012 ( 2 x 936 + 135),

— il relève lui-même au bas de la page 22 de ses conclusions que le décompte actualisé de décembre 2011 fait apparaître pour l’année 2011 un solde restant dû de 2 007 euros,

— il ne dit mot sur les justificatifs de paiement fournis par les appelants.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur la demande (nouvelle) de M. X en paiement d’une somme de 2090 euros au titre des taxes foncières et assurances pour l’année 2012

¤ Sous le titre 'charges et conditions’ du bail, les paragraphes 10° et 11° prévoient 'que le preneur

(…) remboursera au bailleur les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires (…) ; qu’en outre, comme condition particulière du bail, il remboursera au bailleur la totalité des taxes foncières que la loi met ordinairement à la charge des propriétaires ; (…) ; qu’en outre, comme condition particulière du bail, il remboursera au bailleur les primes d’assurances multirisques de l’immeuble loué'.

Sous le titre 'loyer', en page 7, le contrat prévoyait que le bail était consenti moyennant un loyer annuel de (42 000 francs) 6 406, 37 euros, en ce non compris :

— les prestations et fournitures (…),

— le remboursement au bailleur de la totalité des taxes foncières s’appliquant à l’immeuble,

— le remboursement des primes d’assurances 'multirisque’ de l’immeuble incombant normalement au bailleur,

— (…).

Le preneur s’engageait ensuite à verser, par mensualités et d’avance, 'pour ces loyer, charges et accessoires', une somme de 4 200 francs (640, 64 euros), correspondant au loyer mensuel de 3 500 francs (42 000 / 12) et une provision pour charges mensuelles de 700 francs.

La même clause précisait, d’une part, que ces acomptes provisionnels mensuels, égaux, de 700 francs, étaient ajoutés à chaque terme de loyer principal 'pour les remboursements de la part contributive du locataire dans les charges et accessoires', d’autre part, que le solde était remboursable dans les quinze jours de l’arrêté de compte définitif desdits charges et accessoires en fin d’exercice annuel le 31 décembre, enfin, que, s’il existe un trop perçu, celui-ci sera imputé à titre de provision sur les mois suivants.

¤ Le jugement, qui n’est plus critiqué par le preneur, a constaté la résiliation du bail (au 15 avril

2011) et fixé l’indemnité d’occupation à un montant égal à 'celui des loyers et charges actuels, jusqu’au jour du départ effectif'.

¤ Il ressort des décomptes établis par le bailleur pour l’année 2010 (annexé aux commandement de

payer de mars 2011) et pour l’année 2011 (précédemment étudié) qu’il ne réclamait à la société locataire, outre les loyers, que, au titre des charges récupérables, le remboursement des taxes foncières et prime d’assurance.

¤ M. X réclame 1570 euros au titre des taxes foncières 2012 et 520 euros au titre des frais

d’assurance pour la même année. Il justifie de l’exigibilité et du paiement par ses soins de ces sommes, mises à la charge du locataire par le bail (ses pièces n° 15 et 16).

Les appelants ne justifient pas du paiement de ces sommes et leurs affirmations selon lesquelles 'ils ont bien évidemment réactualisé le montant des appels de charges dus pour 2012 à la somme de 167,25 euros’ et 'l’arriéré des charges a été régularisé dès production des justificatifs sollicités’ ne sont étayées par aucune pièce probante.

Cette demande nouvelle sera donc accueillie.

Sur la demande relative aux travaux de remise en état et la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

¤ Invoquant les dispositions de l’article 1730 du code civil, le bailleur en déduit que le propriétaire a

toujours le droit d’exiger en fin de bail une remise en état initial du bien loué (Cass. 3^e Civ. 1^er juin 2010, 08-21.254) et que le bailleur peut demander des dommages-intérêts sans avoir à apporter la preuve d’un préjudice lorsque le locataire change la forme de la chose louée sans son accord (3^e Civ. 13 novembre 1997).

Il soutient que l’indemnisation du propriétaire dans les conditions de l’article 1730 du code civil n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande la réparation (3^e Civ 3 avril 2001) et que le bailleur n’a pas à faire l’avance du coût des travaux de remise en état incombant au preneur ; qu’en l’espèce les stipulations conventionnelles relatives aux travaux imposaient au preneur de solliciter l’accord du bailleur avant de les entreprendre ; qu’il ne s’agit pas d’une clause de style mais du rappel du principe général ; qu’il n’est pas contesté que les appelants ont réalisé plusieurs transformations sans son autorisation et que ni une tolérance ni le silence du bailleur au sujet des travaux réalisés par l’occupant ne valent renonciation au droit d’exiger une remise en état.

Il vise à ce titre la suppression des volets mécaniques au profit d’une fermeture électrique (constatée lors de l’état de sortie des lieux), ainsi que la substitution du mode de chauffage (les radiateurs, alimentés par une chaudière au gaz ayant été remplacés par une climatisation de type réversible intégrée au faux plafond).

Il soutient que ce changement de mode de chauffage, alors que la trémie de l’escalier restait ouverte, a créé un système d’évacuation des vapeurs d’eau du rez-de-chaussée avec condensation à l’étage sans chauffage adéquat, et entraîné des désordres (dégradations à l’étage) et que malgré la sommation figurant à cette fin dans les commandements de mars 2011 C SERVICES n’a pas rétabli l’installation de chauffage central avec chaudière au gaz au sol.

En réponse aux arguments des appelants, il expose qu’il n’a jamais été informé d’un prétendu dysfonctionnement de la chaudière, que la chaudière installée (par lui) était de marque 'Wiesman’ alors que celle qui apparaît sur le constat d’huissier est de marque 'Hoval’ – ce qui laisse à penser que la société occupante avait déjà remplacé la chaudière sans son accord, que de surcroît l’huissier a simplement constaté que la machine n’était pas allumée – sans faire de tentative de mise en service -.

Sur les 'aménagements intérieurs’ (revêtement de sol, faux plafonds et cloisons, agrandissement de l’espace commercial au détriment de l’espace habitable), il en sollicite la suppression, pour une remise des locaux dans l’état d’origine.

Il évalue à 88 789,20 euros le coût des travaux nécessaires, outre celui de l’intervention d’un architecte, soit 99 443, 90 euros TTC au total.

Évaluant à 6 mois le délai de réalisation de ces travaux, il prétend qu’il subira un préjudice équivalent au montant des loyers qu’il ne pourra percevoir (soit 1250 euros par mois, suite à l’indexation applicable) et à l’absence de prise en charge des impôts fonciers et de l’assurance de l’immeuble.

¤ Les appelants d’abord s’étonnent de la production tardive des devis à l’appui d’une telle demande,

quelques jours avant l’audience de plaidoiries, alors que les locaux ont été restitués en juillet 2013, puis observent, d’une part, que les deux devis intègrent des travaux dont la charge ne leur incombe manifestement pas, d’autre part, que le second devis ( de 32 510 euros) reprend des postes déjà compris dans le premier (d’un montant de 49 777, 20 euros).

Ils font valoir que l’existence d’un préjudice n’est pas établie, le bailleur ne rapportant pas la preuve d’avoir réparé les désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, ni d’avoir procédé à la remise en état des lieux ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables.

Ils concluent qu’une mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour pallier la carence ou les manquements d’une partie.

* * *

¤ La cour observe que le bailleur n’excipe pas du paragraphe n°2 des 'charges et conditions', relatif à

l’obligation pour le preneur d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et de les rendre 'en bon état de réparations locatives', ce qui se comprend à la lecture du procès-verbal de constat établi le 18 avril 2001 par huissier (en l’absence de M. X, dûment avisé ), duquel il ressort que les locaux étaient alors abîmés, dans un état souvent usé, voire 'hors d’usage’ , tandis que le constat du 15 juillet 2013 (établi par M^e CUVILLIER, huissier de justice, en présence de M. B, assisté d’un huissier ), décrit des pièces et annexes en bien meilleur état qu’à l’entrée douze ans auparavant.

¤ M. X invoque les clauses 4° et 5° du bail du 22 janvier 2001, intitulées 'transformation’ et 'changement de distribution', et ainsi rédigées :

4 ° Transformation :

Il (le preneur) aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité.

Ces transformations ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur.

5° Changement de distribution :

Il ne pourra faire dans les locaux sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, ni aucun percement des murs ou des cloisons, ni aucun changement de distribution.

En cas d’autorisation ces travaux seront exécutés sous la surveillance et sous le contrôle du bailleur, comme il a été dit au paragraphe 4, ci-dessus.

Quant à l’article 1730 du code civil, également visé par M. X, il dispose que, 's’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

¤ Les transformations litigieuses dont M. X demande la suppression en application de ces

textes sont le remplacement des volets mécaniques par une fermeture électrique, le changement de mode de chauffage – une climatisation de type réversible ayant été installée à la place de la chaudière et des radiateurs -, les aménagements intérieurs (revêtements de sol, faux plafonds et cloisons, agrandissement de l’espace commercial au détriment de l’espace habitable).

¤ Doit être écarté le chef de prétention relatif aux revêtements de sol, dès lors qu’il s’agit

d’aménagements relevant des réparations locatives et impératifs au vu de l’état initial des locaux, et non de transformations au sens des clauses 4° et 5° précitées.

¤ L’existence et le caractère fautif des transformations affectant le mode de chauffage et le système

de fermeture ne peuvent plus être utilement contestés par les appelants, dès lors, d’abord, que le tribunal a constaté la résiliation du bail au seul motif de la modification des lieux sans l’accord du bailleur et de l’absence de remise en état dans le mois du commandement, en retenant que la devanture et les fermetures du local ont été refaites, et que la chaudière a été – sans l’accord du bailleur – déposée et remplacée par une climatisation réversible, ensuite, qu’ils concluent désormais expressément à la confirmation du jugement.

En tout état de cause, le procès-verbal de constat du 15 juillet 2013 mentionne que 'le rez-de-chaussée est protégé par un volet électrique, plein, et que les parties ne disconviennent pas qu’à l’origine existaient deux volets mécaniques, anciens', que 'le chauffage est assuré par une climatisation type réversible intégrée au faux plafond', que 'les parties s’accordent à dire qu’à l’origine la pièce était équipée de radiateurs alimentés par une chaudière au gaz', que 'M. B déclare que, d’autorité, le compteur et l’alimentation ont été supprimés'.

¤ Quant aux faux-plafonds et cloisons, ils constituent des transformations des lieux loués relevant de

ces clauses 4° et 5°, et les énonciations du constat du 15 juillet 2013 sont suffisantes pour retenir, d’abord, la réalité de ces changements, ensuite l’absence d’accord du bailleur (faux plafond en dalles type carton bouilli alors que les poutres étaient apparentes, recul de la cloison fermant la cuisine pour accroître la surface de la pièce magasin, pose de cloisons pour 'créer un sanitaire', le tout au rez de chaussée).

¤ En conséquence, ne pouvant se prévaloir d’une autorisation d’effectuer ces travaux et

aménagements qui lui aurait été consentie par le bailleur, C E était contractuellement tenue de veiller à la remise des lieux dans leur état primitif et, ne l’ayant pas fait, doit répondre des conséquences en résultant.

¤ Pour ces transformations ainsi retenues, la comparaison des deux devis produits par l’intimé et leur

analyse au regard des deux constats d’état des lieux permet à la cour d’évaluer à 20 000 euros le coût de la remise des locaux dans leur état d’origine.

¤ M. X évalue son 'préjudice de jouissance’ à 8 000 euros pour une période de six mois

nécessaire selon lui pour la réalisation des travaux.

La cour considère, vu les postes retenus précédemment ainsi que les travaux y afférents, qu’une durée de trois mois sera suffisante pour y procéder – sauf à envisager une remise à l’état neuf de l’immeuble, qui ne saurait aucunement être mise à la charge du preneur au vu des constats et de la teneur des écritures de M. X -.

Dès lors une somme de 4 000 euros réparera ce chef de dommage.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le 'bail précaire’ du 7 octobre 1998 mentionnait le versement, à cette date, d’un dépôt de garantie de 10 000 francs, 'à titre de cautionnement'.

M. X – sans être contesté par les intimés – excipe du remboursement de cette somme et produit à cette fin un relevé de compte bancaire faisant apparaître le paiement par chèque de 1524, 49 euros (soit 10 000 francs), à la date du 29 octobre 2001, et souligne, de manière pertinente, que le bail signé le 22 janvier 2001 ne prévoit pas de dépôt de garantie mais le seul cautionnement solidaire de MM. B et Y.

Les appelants seront donc déboutés de cette demande.

Sur la demande de fermeture des compteurs électriques

Cette demande sera rejetée, les appelants n’expliquant pas clairement en quoi l’absence de diligences de la part de M. X pour procéder à l’ouverture d’un compte à son nom les empêcherait de résilier l’abonnement et ne versant qu’une facture d’EDF Entreprises (du 4 janvier 2014) faisant état d’un solde en leur faveur de 29,10 euros, la facture de DIRECT ENERGIE aux noms de C E et de M. B concernant l’adresse du XXX à XXX.

Sur les demandes accessoires

La teneur de la décision justifie la condamnation des intimés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et il est équitable de les condamner à payer à M. X une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONSTATE que les appelants ont expressément acquiescé à 'la disposition du jugement qui a constaté la résiliation du bail conclu entre la SARL C E SERVICE et Monsieur N X par l’effet des commandements des 3 et 15 Mars 2011 et ordonné l’expulsion de la SARL C E SERVICES et de tout occupant de son chef des locaux situés XXX à Z',

CONFIRME le jugement,

Y AJOUTANT,

DECLARE recevables les demandes nouvelles présentées par les parties,

CONDAMNE solidairement la société C E et MM. B et Y à payer à M. X la somme de 20 000 euros au titre du coût de la remise en état des locaux et celle de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour son 'préjudice de jouissance',

CONDAMNE solidairement la société C E et MM. B et Y à payer à M. X la somme de 2090 euros au titre des taxes foncières et cotisations d’assurance pour l’année 2012,

DEBOUTE la société C E et MM. B et Y de leurs demandes relatives au dépôt de garantie et au 'compteur électrique',

CONDAMNE la société C E et MM. B et Y à payer à M. X une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société C E et MM. B et Y aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Anne-Bénédicte ROBERT, membre de la SELAS LLC Boulogne-sur-Mer.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. M. HAINAUT P. FONTAINE