Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 11 juin 2020, n° 19/02296

TI Calais 22 mars 2019

CA Douai
Infirmation 11 juin 2020

Arguments

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Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a constaté que M. Y ne pouvait bénéficier d'un transfert de bail au décès de sa mère, le rendant occupant sans droit ni titre.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans titre
La cour a jugé que l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur, justifiant l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation.
Rejeté
Application de l'article 1231-6 du code civil
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'article invoqué n'était pas applicable au litige.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 11 juin 2020, n° 19/02296
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	19/02296
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Calais, 22 mars 2019, N° 18-000107
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe BRUNEL, président
Avocat(s) :	Benoît CALLIEU
Parties :	Etablissement OPH TERRE D'OPALE HABITAT

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 11/06/2020

****

N° de MINUTE : 20/498

N° RG 19/02296 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SJSN

Jugement (N° 18-000107) rendu le 22 mars 2019 par le tribunal d’instance de Calais

APPELANTE

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît Callieu, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

INTIMÉ

Monsieur Z Y

né le […] à Calais

de nationalité française

[…]

Auquel la déclaration d’appel a été signifiée le 24 juin 2019 à l’étude

DÉBATS à l’audience publique du 25 février 2020 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Philippe Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2020 après prorogation du délibéré en date du 7 mai 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Philippe Brunel, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2020

****

Suivant acte sous seing privé en date du 8 décembre 2015 à effet du 1^er décembre 2015, l’OPHLM de Calais, aux droit duquel vient désormais Office public de l’habitat Terre d’opale habitat (ci-après désigné Terre d’opale habitat), a donné à bail à M^me A X un immeuble à usage d’habitation situé à […], appartement 7, moyennant un loyer mensuel de 215,18 euros outre une provision sur charges de 69 euros et un dépôt de garantie de 215,18 euros.

M^me X est décédée le […].

Par courrier du 3 octobre 2017, M. Z Y a informé le bailleur de son intention de conserver le logement.

Saisi de demandes d’expulsion, de condamnation au paiement de 4 390,37 euros à titre d’indemnités d’occupation, de 150 euros de dommages et intérêts outre 800 euros d’article 700 du code de procédure civile, le tribunal d’instance de Calais, par jugement contradictoire du 22 mars 2019 auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, a débouté Terre d’Opale Habitat de l’ensemble de ses demandes, condamné Terre d’Opale Habitat à payer à M. Z Y la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Terre Opale habitat aux dépens.

Par déclaration du 18 avril 2019 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, Terre d’Opale Habitat a interjeté appel de l’ensemble des dispositions du jugement.

Par exploit d’huissier du 24 juin 2019,Terre d’Opale Habitat a signifié la déclaration d’appel et ses conclusions d’appel à M. Y par remise de l’acte à l’étude de l’huissier instrumentaire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 mai 2019, Terre d’Opale Habitat demande à la cour de constater que M. Y est occupant sans droit ni titre du logement sis à Calais, […], appartement 7, de condamner M. Y à lui payer la somme de 6 148,61 euros à titre d’indemnités d’occupation au 23 mai 2019, d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié à ses frais, risques et périls, de le condamner à payer à Terre d’Opale Habitat une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges du 30 novembre 2018 jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, de condamner M. Y à payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

SUR CE :

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1240 du code civil et 696 et 700 du code de procédure civile ;

Sur le transfert de bail :

Lors du décès du locataire le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Cette disposition est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation ou faisant l’objet d’une telle convention à condition que le bénéficiaire du transfert de bail remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, selon attestation d’hébergement du président de l’association Résidence pour tous du 24 mai 2019, A X a 'été en bail glissant’ dans le logement litigieux du '1^er juin 2014 au 30 novembre 2015".

Elle a ensuite conclu le bail litigieux sur le même logement à compter du 1^er décembre 2015 avec l’Office public de l’habitat de la Ville de Calais.

A X est décédée le […] et par correspondance du 3 octobre 2017, son fils, Y X a demandé au bailleur de 'garder le logement'. Par correspondance du 20 décembre 2017, Terre d’Opale habitat a refusé cette demande au motif que M. X ne remplit pas les critères permettant le transfert de bail sollicité.

Le premier juge a rejeté la demande d’expulsion de M. X en qualité d’occupant sans droit ni titre retenant que l’ensemble des témoignages concordent et établissent que M. X vivait effectivement depuis au moins un an avec sa mère lors de son décès, que M. X satisfait aux conditions de ressources et que Terre d’Opale habitat ne démontre pas le caractère inadapté du logement.

M. X ne comparaît pas et les attestations qu’il avait produites devant le premier juge ne sont pas versées aux débats devant la cour, même si dans ses écritures Terre d’Opale habitat les critique.

En toute hypothèse selon l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 définissant les locaux insuffisamment occupés au sens de l’article 28 de la loi du 1^er septembre 1948 qui s’applique aux conditions du transfert de bail, sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Le bail stipule que le logement est de type T3 de sorte que M. X, lequel n’a pas soutenu vivre avec d’autres personnes devant le premier juge, ne peut bénéficier d’un transfert de bail dès lors que le logement est inadapté à la composition de son ménage.

En conséquence, M. X n’a pas bénéficié d’un transfert de bail au décès de sa mère.

Sur les demandes de Terre d’Opale habitat :

M. X est dépourvu de titre d’occupation ; il est donc occupant sans droit ni titre du logement de sorte que son expulsion sera ordonnée, étant précisé que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le jugement sera infirmé de ce chef.

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause à Terre d’Opale habitat un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, laquelle sera exactement fixée au montant du loyer A X majoré des charges.

M. X sera condamné à payer la somme de 6 148,61 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelles échues au 23 mai 2019 qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 293,04 euros à compter du mois de juin 2019, cette somme intégrant le montant de la provision pour charges.

Sur la résistance abusive :

Terre d’Opale habitat fonde sa demande sur l’article 1231-6 du code civil, lequel n’est pas applicable au litige faute pour Terre d’opale habitat et M. Y d’être uni par un contrat.

La bailleresse sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les mesures accessoires :

Succombant à l’instance, le jugement sera infirmé sur les dépens et M. Y sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Dès lors que Terre d’opale habitat n’est pas condamnée aux dépens de première instance, le jugement sera infirmé en ce qu’elle a été condamnée au paiement d’une indemnité de procédure.

L’équité justifie de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau ;

Constate la qualité d’occupant sans droit, ni titre de M. Z X du logement situé […], appartement 7 à Calais ;

Ordonne l’expulsion de M. Z X ou de tous occupants de son chef des lieux sus- désignés dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne M. Z X à payer à Terre d’Opale habitat la somme de 6 148,61 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelles dues au 23 mai 2019, terme de mai 2019 échu ;

Condamne M. Z X à payer à Terre d’Opale habitat une indemnité d’occupation mensuelle de 293,04 euros du 1^er juin 2019 jusqu’à la libération effective du logement ;

Déboute Terre d’Opale habitat de toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Condamne M. Z X aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président

[…]