[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 20/12/2018

***

N° de MINUTE :

N° RG 16/05222 – N° Portalis DBVT-V-B7A-QBPC

Arrêt avant dire droit du 06 juillet 2017

Jugement (N° 14/01335)

rendu le 15 Avril 2016 par le tribunal de grande instance de Douai

APPELANTE

SCI Lkt, prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Dominique Sprimont, avocat au barreau de Douai

INTIMÉS

Monsieur B X

né le […] à […]

demeurant

[…]

[…]

Monsieur C X

né le […] à […]

demeurant

[…]

[…]

représentés par M^e Philippe Platel, avocat au barreau de Lille, constitué aux lieu et place de M^e Philippe Brelivet, avocat au barreau de Lille

Monsieur D Y exerçant sous l’enseigne 'Agreno'

demeurant

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e D M, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 22 octobre 2018, tenue par P-Laure Aldigé magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

P-Q R, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

P-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par M^me P-Q R, président et E F, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 octobre 2018

***

Par acte authentique du 21 juin 2011, la SCI Lkt a vendu au prix de 198 000 euros net vendeur à M. C X (usufruitier) et à M. B X (nu-propriétaire) un immeuble situé 102 place de la Batellerie à Douai comprenant plusieurs appartements.

Alléguant de désordres affectant l’immeuble, les consorts X ont assigné en référé la SCI Lkt devant le tribunal de grande instance de Douai. Par ordonnance en date du 19 novembre 2012, le juge des référés a commis M. N-O Z en qualité d’expert judiciaire. Par ordonnance en date du 13 mai 2013, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à M. D Y, artisan exerçant sous l’enseigne 'Agreno’ Fermetures, à qui la SCI Lkt avait fait réaliser divers travaux de rénovation en 2007 dans l’immeuble vendu. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 septembre 2013.

Par actes d’huissier en date du 26 février 2014 et 4 mars 2014, les consorts X ont fait assigner la SCI Lkt et M. Y devant le tribunal de grande instance de Douai sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1154 et suivants du code civil aux fins de voir engager leur responsabilité pour manquements à leurs obligations contractuelles, dire qu’ils sont tenus in solidum à la garantie des vices cachés à leur égard et obtenir leur condamnation conjointe ou solidaire à les indemniser de divers chefs de préjudice.

Par jugement contradictoire du 15 avril 2016, le tribunal de grande instance de Douai a :

— dit que la SCI Lkt, en sa qualité de vendeur professionnel de l’immeuble, est tenue de garantir ces derniers au titre des vices cachés afférents au mauvais positionnement de l’isolant sous toit, à la présence d’insectes xylophages consécutive et au défaut de coupure de capillarité affectant l’extension construite en rez-de-chaussée constatés par M. Z dans son rapport d’expertise judiciaire du 20 septembre 2013 ;

— dit que M. Y engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des consorts X, sous-acquéreurs dudit immeuble, pour avoir manqué aux règles de l’art en s’abstenant de prévoir une coupure de capillarité dans la construction de l’extension suivant rapport d’expertise judiciaire de M. Z du 20 septembre 2013 ;

— condamné la SCI Lkt à payer aux consorts X la somme de 4 000 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’isolant et 300 euros TTC au titre de l’éradication des insectes xylophages ;

— condamné in solidum M. Y et la SCI Lkt à payer aux consorts X la somme de 6 009,70 euros TTC au titre des travaux de reprise du défaut de coupure de capillarité ;

— dit que ces condamnations à paiement sont augmentées des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014 avec capitalisation annuelle des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions des articles L.312-2 et L313-3 du code monétaire et financier et 1154 du code civil ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné in solidum M. Y et la SCI Lkt aux dépens de l’instance et à payer aux consorts X la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— accordé à M^e G H, M^e D M, et M^e Sprimont, le bénéfice de distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 22 août 2013, la SCI Lkt a interjeté appel de ce jugement à l’encontre des consorts X uniquement. Elle a néanmoins signifié sa déclaration d’appel puis ses conclusions à M. D Y par actes des 31 octobre 2016 et 18 janvier 2017.

Par arrêt rendu par défaut en date du 6 juillet 2017, la cour a sollicité les observations des parties notamment sur la qualité de partie à l’instance d’appel de M. D Y. Ce dernier a constitué avocat le 26 septembre 2017, et, aux termes de leurs dernières conclusions, les parties ne soulèvent aucune difficulté sur la qualité d’intimé de ce dernier.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2018, la SCI Lkt demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, d’infirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions, et statuant à nouveau de débouter les consorts X de leurs demandes et de les condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2017, les consorts X demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1641 et suivants du code civil, de :

à titre principal

- juger que la preuve du manquement de la SCI Lkt et de M. Y à leurs obligations contractuelles est établie par les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ;

— juger que la SCI Lkt et M. Y seront tenus conjointement et solidairement de la garantie des vices cachés à leur égard et les condamner conjointement et solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  27 326 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût de remise en état de la couverture ;

—  3 108,95 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres subis par l’installation électrique ;

—  675 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres subis par la couverture de la verrière ;

—  6 009,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres résultant des remontées capillaires ;

—  5 236,33 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres résultant du manque d’étanchéité de la maçonnerie ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres résultant de la présence d’insectes xylophages ;

—  5 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des pertes locatives conséquences du litige ;

— ordonner la majoration, des condamnations au paiement des dommages et intérêts demandés ci-dessus, au taux légal courus à compter de la date de la présente assignation et jusqu’à la date de parfait règlement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil et des articles L 312-2 et L 312-3 du code monétaire et financier ;

— ordonner la condamnation conjointe et solidaire de la SCI Lkt et de M. Y à leur payer la somme de 15 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et dont distraction au profit de M^e Vincent Platel ;

à titre subsidiaire

— ordonner la confirmation pure et simple en toutes ses dispositions du jugement déféré ;

— ordonner la condamnation conjointe et solidaire de la SCI Lkt et de M. Y à leur payer la somme de 15 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et dont distraction au profit de M^e Vincent Platel.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2017, M. Y demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 1165 du code civil, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts X de leurs demandes formées à son encontre concernant la remise en état de la couverture, les désordres électriques, les désordres de la couverture de la verrière, les désordres résultants du manque d’étanchéité de la maçonnerie, la présence d’insectes xylophages ; le réformer pour le surplus, et, statuant à nouveau, de :

— juger qu’il n’existe aucun lien contractuel entre lui et les consorts X et qu’en conséquence sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée à leur égard ;

— juger que la moisissure et l’humidité ne prennent pas leur source dans son intervention, l’absence de réalisation d’une coupure de capillarité dans l’extension ne résultant pas de son intervention ;

— débouter en conséquence les consorts X de leur demande de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise du défaut de coupure de capillarité formée à son encontre ;

— les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

— les condamner aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que la SCI Lkt soutient essentiellement que :

— elle n’a pas la qualité de vendeur professionnel dans la mesure où :

— elle n’a pas été créée par ses associés pour acheter de façon courante des biens immobiliers dans le but de les revendre au sens de l’article L 110-1 2^e du code de commerce mais a été constituée par des particuliers qui ne se livrent à aucune activité de marchand de biens ;

— avant d’acquérir l’immeuble litigieux le 29 mars 2007 au prix de 97 000 euros, elle n’était propriétaire que d’un immeuble situé à Râches acheté le 27 février 2007 au prix de 230 000 euros ; et elle a revendu l’immeuble litigieux aux consorts X au prix de 198 000 euros après avoir fait réaliser d’importants travaux de rénovation dans les appartements le composant ;

— il ressort de l’expertise judiciaire que les vices allégués par l’acquéreur n’étaient pas apparents de sorte qu’elle ne saurait être tenue d’aucune garantie ;

— les acquéreurs ont accepté de prendre les lieux dans l’état il se trouvaient le jour de l’entrée en jouissance sans garantie particulière de la part du vendeur, notamment pour ce qui a trait à l’état de l’installation intérieure d’électricité, et ils ont acheté l’immeuble en parfaite connaissance de cause dans un but de rendement locatif.

Pour leur part, les consorts X soutiennent essentiellement que :

— la SCI Lkt qui exerce à titre professionnel l’activité d’achat, de vente et de location de biens immobiliers est un professionnel de l’immobilier et ne saurait se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ;

— il ressort de l’expertise judiciaire que l’immeuble vendu était affecté de plusieurs vices cachés pour lesquels la vendeuse lui doit sa garantie ;

— il ressort également de l’expertise judiciaire que plusieurs travaux n’ont pas été réalisés dans le respect des règles de l’art par M. Y.

Quant à M. Y, il argue essentiellement que :

— en application des dispositions de l’article 1165 du code civil, les acquéreurs, tiers au contrat d’entreprise qui le liait avec le maître de l’ouvrage, ne peuvent agir en son encontre sur le fondement de sa responsabilité contractuelle de droit commun mais seulement sur la base de sa responsabilité délictuelle, et doivent donc être déboutés de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, il n’engage pas sa responsabilité délictuelle dans la mesure où les préjudices allégués par les acquéreurs ne concernent pas son intervention.

MOTIVATION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

Sur l’action en responsabilité contractuelle intentée par les acquéreurs à l’encontre de l’entrepreneur

En raison du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et extra contractuelle, la victime ne peut opter pour le régime qui lui est plus favorable mais doit agir sur le fondement correspondant à son action.

L’article 1165 du code civil consacre le principe de l’effet relatif des contrats selon lequel les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes. Par exception, dans le cadre de chaînes de contrats translatives de propriété, le tiers à un contrat peut engager la responsabilité d’un autre contractant de la chaîne sur un fondement contractuel. En revanche, dans les chaînes de contrats hétérogènes non translatives de propriété, le tiers qui n’est pas lié contractuellement avec le responsable ne peut intenter d’action que sur le fondement délictuel, alors même qu’il invoque un manquement contractuel.

Sur ce

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts X reprochent exclusivement à M. Y un manquement à ses obligations contractuelles et visent exclusivement les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1641 et suivants du code civil afférents à la responsabilité contractuelle et à la garantie des vices cachés due par le vendeur. Aux termes du dispositif de leurs conclusions, ils sollicitent la condamnation solidaire de l’entrepreneur à la garantie des vices cachés. Quant à la SCI Lkt, elle ne forme aucune demande à l’encontre de M. Y.

M. Y était lié par un contrat d’entreprise avec la SCI Lkt, lequel n’était pas au cas d’espèce translatif de propriété. Par ailleurs, et comme l’a retenu à bon droit le premier juge, en l’absence de toute réception, l’entrepreneur n’est susceptible que d’engager sa responsabilité contractuelle de droit commun.

Dès lors, le premier juge a méconnu le principe de l’effet relatif des contrats consacré par l’article 1165 du code civil, en estimant que l’action contractuelle du maître d’ouvrage à l’encontre de l’entrepreneur, avec qui le vendeur avait contracté avant la vente, se transmettait au sous-acquéreur de l’ouvrage alors qu’il s’agissait d’une chaîne hétérogène de contrats. En effet, l’obligation de résultat d’exécuter des travaux exempts de vices, à laquelle M. Y était contractuellement tenu vis-à-vis de la SCI Lkt, a pour seul fondement les rapports contractuels et personnels existant entre eux et ne

peut être invoquée par les acquéreurs de l’ouvrage, qui sont étrangers à la convention, que sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Au surplus, l’entrepreneur, qui n’a pas la qualité de vendeur, ne saurait être tenu à la garantie des vices cachés à l’égard des acquéreurs.

Dès lors, c’est à raison que l’entrepreneur soutient que les acquéreurs ne peuvent rechercher que sa responsabilité délictuelle, et le jugement déféré sera réformé en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur à l’égard des acquéreurs et l’a condamné in solidum avec la vendeuse à payer aux consorts X la somme de 6 009,70 euros TTC au titre des travaux de reprise du défaut de coupure de capillarité.

Statuant à nouveau de chef, les consorts X, qui recherchent exclusivement la responsabilité contractuelle de M. Y et sa garantie au titre des vices cachés, seront déboutés de leurs demandes formées à son encontre.

Sur l’action en garantie des vices cachés intentée par les acquéreurs à l’encontre de la vendeuse

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu ' des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ conformément à l’article 1642 du code civil.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’efficacité d’une telle clause est cependant limitée dans les rapports entre non professionnels et il pèse, en revanche, sur le vendeur professionnel, une présomption de connaissance des vices.

Sur ce

La qualité de vendeur professionnel n’est pas réservée aux seules personnes qui réalisent des actes de commerce au sens de l’article L 110-1 2^e du code de commerce. Sont également considérées comme étant des vendeurs professionnels les personnes dont l’activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles.

En l’espèce, la SCI Lkt a été créée le 11 décembre 2006 par deux gérants associés, M. I J et M. K L, avec comme objet social : 'Propriété, gestion à titre civil tous biens immobiliers. A, prise à bail, location-vente, propriété ou copropriété de terrain d’immeubles construits ou en cours de construction, de tous autres biens immeubles et de tous biens meubles. Construction sur les terrains dont la société est, ou pourrait devenir propriétaire ou locataire, d’immeubles collectifs ou individuels à usage d’habitation, commercial, industriel, professionnel ou mixte. Réfection, rénovation, réhabilitation d’immeubles anciens ainsi que

réalisation de toutes travaux de transformations, améliorations, installations nouvelles conformément à leur destination. Administration, mise en valeur, exploitation par bail ou autrement des biens sociaux. Obtention de toute ouverture de crédit, facilités de caisse ; avec ou sans garantie hypothécaire. Concessions en jouissance gratuite aux associés. Exceptionnellement, aliénation de ceux de ces immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échange ou apport en société'.

Il s’évince de l’objet social de la SCI qu’elle n’a pas été constituée pour acquérir et gérer un immeuble destiné à l’usage familial d’habitation, mais bien pour acquérir, gérer et vendre des immeubles. D’ailleurs, il ressort des propres conclusions de l’appelante, qu’elle a acquis deux immeubles, dont l’immeuble litigieux comprenant plusieurs appartements qu’elle louait et dans lequel elle a fait des travaux de rénovation, et qu’elle a revendu en réalisant une plus-value importante.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la SCI Lkt était une vendeuse professionnelle de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Concernant l’existence et la consistance des vices cachés, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. Le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; et en l’absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné les vendeurs, au titre de la garantie des vices cachés, à payer aux consorts X la somme de 4 000 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’isolant, 300 euros TTC au titre de l’éradication des insectes xylophages et la somme de 6 009,70 euros TTC au titre des travaux de reprise du défaut de coupure de capillarité ; et a assorti ces condamnations à paiement des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014 avec capitalisation annuelle des intérêts dus pour une année entière.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Sur ce

Il y a lieu d’infirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles en ce que M. X a été condamné in solidum au paiement des dépens et des frais irrépétibles avec la SCI Lkt dont la condamnation sera confirmée. La décision déférée sera également infirmée en ce qu’elle a ordonné la distraction des dépens au profit des avocats des parties condamnées aux dépens alors qu’en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, seul l’avocat de la partie qui n’a pas été condamnée aux dépens peut bénéficier de ce privilège.

Y ajoutant, la SCI Lkt sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’appel dont distraction au profil de son conseil et à payer aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

L’équité justifie que M. Y conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— retenu la responsabilité contractuelle de M. D Y à l’égard de M. C X et M. B X et l’a condamné in solidum avec la SCI Lkt à leur payer la somme de 6 009,70 euros TTC au titre des travaux de reprise du défaut de coupure de capillarité ;

— condamné M. D Y in solidum avec la SCI Lkt au paiement des dépens et de frais irrépétibles ;

— ordonné la distraction des dépens au profit de M^e D M et M^e Sprimont ;

Le confirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés :

Déboute M. C X et M. B X de leurs demandes en condamnation de M. D Y exclusivement formées à son encontre sur le fondement contractuel ;

Laisse à M. D Y la charge de ses frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant ;

Laisse à M. D Y la charge de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la SCI Lkt à payer à M. C X et à M. B X la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la SCI Lkt aux entiers dépens de l’appel ;

Autorise M^e Vincent Platel à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le greffier, Le président,

E F P-Q R