AF/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 07 Mai 2019

N° RG 18/01179 – N° Portalis DBVY-V-B7C-F7OI

Décision attaquée : Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 17 Mai 2018, RG 18/00036

Appelant

M. H-I X, demeurant […]

Représenté par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SCP COUTIN, avocats plaidants au barreau d’ALBERTVILLE

Intimée

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MONTAGNE DES CHESERYS représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Chez Monsieur B C, chemin du Lavousse – Les Bois – 74400 K L M

Représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Julien Y, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 12 février 2019 par M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Il existe sur le territoire de la commune de K-L-M, au lieudit Les Chéserys, un refuge de montagne dénommé refuge du Lac M. Ce refuge existe depuis au moins l’année 1938,

et il a été partiellement détruit par une avalanche en janvier 1986.

C’est dans ce contexte, et pour la reconstruction du refuge, que, par acte intitulé «concession», conclu le 21 mars 1987, les «Consorts de la Montagne des Chéserys» ont concédé à M. H-I X, pour une durée de trente ans à compter du 1^er janvier 1988 «le droit de construire, de créer et d’exploiter tous hôtels, pensions, restaurants, bars et activités annexes se rattachant directement au tourisme (à l’exception toutefois de remontées mécaniques)». Il est prévu le paiement d’une redevance annuelle de 4.000 Francs, outre les impôts, contributions et taxes auxquels les constructions édifiées par ses soins pourraient être assujetties.

Cette convention, dont il est précisé que les terrains qui en sont l’objet figurent au cadastre section B sous les numéros 44, et 3768 à 3785 pour un total de 592 hectares, 34 ares, 33 centiares, stipule également, quant au «sort des constructions en fin de bail» :

«A l’expiration du présent acte par l’arrivée du terme, résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par lui ou ses ayants cause, tous aménagements réalisés sur le terrain loué, ainsi que toutes améliorations, de quelque nature que ce soit, deviendront de plein droit la propriété des Consorts sans que cette accession doive être constatée par un acte».

Cet acte a été déposé à l’étude de M^e A, notaire à K-L-M, le 18 août 1987, et publié au bureau des hypothèques de Bonneville les 5 novembre 1987 et 4 janvier 1988 (Vol. 8059 n° 14, pièce n° 7 de la SCI Montagne des Chéserys).

En vertu de cette convention, M. X a fait construire divers bâtiments qu’il a exploités jusqu’en 2018.

Par divers courriers adressés à M. X au cours des mois précédents le terme du contrat précité, la SCI Montagne des Chéserys a demandé à l’exploitant de libérer les lieux pour le 31 décembre 2017, ce que ce dernier a refusé.

C’est dans ces conditions que, par acte délivré le 29 janvier 2018, la SCI Montagne des Chéserys a fait assigner M. X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville pour obtenir son expulsion des lieux, sous astreinte, soutenant qu’il occupe le refuge du Lac M sans droit ni titre depuis le terme de la convention qualifiée de bail à construction. Il était également sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 2.000 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux et d’une indemnité procédurale.

M. X a soulevé une fin de non recevoir tenant au défaut de qualité pour agir de la SCI Montagne des Chéserys, et a conclu au rejet des demandes en raison de contestations sérieuses quant à la propriété des biens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 17 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville a :

' écarté des débats la note en délibéré du 9 mai 2018 et la pièce jointe qui ont été déposées par la SCI Montagne des Chéserys,

' écarté des débats la lettre portant signature de M^e D E en date du 1^er juillet 2015, adressée à M^e Julien Y, avocat,

' rejeté les autres demandes concernant les pièces communiquées,

' rejeté la fin de non recevoir et déclaré la SCI Montagne des Chéserys recevable en son action,

' ordonné à M. X de libérer les biens immobiliers qu’il occupe sans droit ni titre, au lieu-dit Montagne des Chéserys figurant au cadastre de la commune de K, section B sous les numéros 44 et 3768 à 3785, en procédant à la remise des clés au gérant de la SCI Montagne des Chéserys ou à toute personne mandatée par lui à cet effet, dans le délai de trois jours ouvrables suivant la signification de la décision, sous peine d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard pendant un mois, après quoi il sera de nouveau fait droit,

' ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique,

' condamné M. X à payer à la SCI Montagne des Chéserys, une provision sur indemnité d’occupation d’un montant de 50 euros par jour à compter du 1^er janvier 2018 jusqu’à son départ effectif des lieux,

' condamné M. X à payer en outre à la SCI Montagne des Chéserys la somme de 3.000 euros pour frais irrépétibles d’instance, et aux dépens.

Par déclaration du 8 juin 2018, M. X a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance déférée a fait l’objet d’une exécution forcée, l’expulsion effective ayant eu lieu le 23 juillet 2018. Le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bonneville a également été saisi par la SCI Montagne des Chéserys, d’une part pour obtenir à son profit la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés, et d’autre part pour qu’il soit statué sur le sort des meubles.

Par deux jugements rendus le 20 décembre 2018, le juge de l’exécution a :

' d’une part condamné M. X à payer à la SCI Montagne des Chéserys la somme de 30.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte,

' d’autre part, ordonné le sursis à statuer sur le sort des meubles dans l’attente de l’arrêt à intervenir sur l’appel de l’ordonnance du 17 mai 2018.

En application de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été clôturée à la date du 7 février 2019 et renvoyée à l’audience du 12 février 2019, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 7 mai 2019.

Par conclusions notifiées le 7 février 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. X demande en dernier lieu à la cour de :

' vu les dispositions notamment de l’article 808 du code de procédure civile,

' vu les dispositions du règlement intérieur national des avocats,

' vu les dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile,

' vu les dispositions de l’article 544 du code de procédure civile,

' vu les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce,

' dire l’appel recevable et fondé,

' réformer l’ordonnance déférée et statuant à nouveau,

' dire que les lettres de M^e Julien Y, avocat, en date des 12 janvier 2016, 9 et 21 juin 2017, 30

mai, 1^er et 12 juin 2018 seront écartées des débats et que la SCI Montagne des Chéserys ne pourra en tirer aucun argument dans le cadre de la présente procédure,

' constater que la SCI Montagne des Chéserys ne justifie d’aucun mandat régulier donné valablement à son représentant légal pour agir en justice,

' constater que la SCI Montagne des Chéserys ne justifie d’aucun droit de propriété sur ce qu’elle dénomme Montagne des Chéserys,

' constater que la demande formée par la SCI Montagne des Chéserys devant le juge des référés se heurte à une fin de non recevoir au sens des articles 122 et suivants du code de procédure civile,

' réformer en conséquence l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

' recevant les demandes de M. X, les déclarer fondées,

' sommer la communication par la SCI Montagne des Chéserys du registre des assemblées générales de ladite société ainsi que la feuille de présence de l’assemblée générale du 7 janvier 2018,

' constater que la convention de 1987 entre les consorts et M. X ne peut avoir d’autre qualification que celle de contrat de concession,

' retenant qu’un contrat de concession n’exclut pas l’existence d’un fonds de commerce,

' constater que M. X ayant été autorisé par la convention de 1987, outre l’édification de bâtiment, a créé un fonds de commerce et l’a exploité,

' constater en tout état de cause que M. X est titulaire d’un bail commercial et dire que la SCI Montagne des Chéserys, qui prétend mettre fin au contrat de concession, se voit interdire d’exploiter le fonds de commerce créé par M. X, et ce en application de la loi du 30 décembre 1967, d’ordre public,

' dire M. X fondé à se maintenir dans les lieux en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce et ordonner la restitution des clés du refuge du Lac M dans le délai de trois jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous peine d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard pendant un mois, après quoi il sera de nouveau fait droit,

' subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait jugé que le contrat de concession a pris fin, ce qui n’enlève rien au maintien dans les lieux de M. X en qualité d’exploitant du fonds de commerce,

' dire que la SCI Montagne des Chéserys devra indemniser M. X de la valeur du refuge et du bâtiment annexe construits par lui,

' à cette fin, ordonner une expertise judiciaire, aux frais avancés de la SCI Montagne des Chéserys, avec pour mission de décrire les bâtiments construits par M. X et de procéder à leur évaluation, valeur 2019,

' condamner la SCI Montagne des Chéserys à payer à M. X :

— la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— la somme de 250.000 euros à titre provisionnel à valoir sur le préjudice de M. X, totalement privé de l’exploitation du refuge du Lac M pour la saison d’été 2018,

— la somme de 750.000 euros à valoir sur la valeur des murs des bâtiments du refuge du Lac M, sauf à parfaire au vu du rapport d’expertise à intervenir,

— la somme de 11.714,72 euros au titre des sommes réglées à ce jour en exécution de l’ordonnance de référé du 17 mai 2018, sous réserve de réactualisation à la date de l’arrêt à intervenir,

' dire que ces demandes ne constituent pas des demandes nouvelles et sont corrélativement recevables en appel,

' condamner enfin la SCI Montagne des Chéserys à payer à M. X la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 7 février 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Montagne des Chéserys demande en dernier lieu à la cour de :

' déclarer M. X irrecevable en ses demandes nouvelles, notamment celles tendant à obtenir une expertise judiciaire et la condamnation provisionnelle de la SCI Montagne des Chéserys à lui payer les sommes de 250.000 euros et 750.000 euros,

' déclarer M. X mal fondé en son appel,

' en conséquence, le débouter de l’intégralité de ses demandes,

' confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

' en tout état de cause, condamner M. X à payer à la SCI Montagne des Chéserys une somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner M. X aux dépens de la procédure de première instance et d’appel, ainsi qu’à l’intégralité des frais liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, avec pour les dépens d’appel, application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocat associés.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la production aux débats de courriers d’avocats

Le juge des référés a écarté des débats un courrier de M^e E, avocat de M. X, à M^e Y avocat de la SCI Montagne des Chéserys, en date du 1^er juillet 2015, qui n’est pas produit en appel.

M. X demande que soient écartés des débats des courriers émanant de M^e Y, avocat de la SCI Montagne des Chéserys, rappelés ci-dessus.

Selon l’article 3.1 du règlement intérieur national de la profession d’avocat, tous échanges entre avocats sont par nature confidentiels et les correspondances entre avocats, quel qu’en soit le support, ne peuvent en aucun cas être produites en justice, ni faire l’objet d’une levée de confidentialité.

L’article 3.2 de ce même règlement prévoit toutefois des exceptions à ce principe en ce que peuvent porter la mention officielle et ne sont pas couverts par le secret professionnel, au sens de l’article 66.5 de la loi du 31 décembre 1971 :

' une correspondance équivalent à un acte de procédure,

' une correspondance ne faisant référence à aucun écrit, propos ou éléments antérieurs confidentiels.

Les courriers de M^e Y en date des 12 janvier 2016, 9 et 21 juin 2017, constituant les pièces n° 10, 13 et 14 de l’intimée devant la cour, dont la production a été admise par le juge des référés, comportent tous la mention «correspondance officielle» en en-tête et ne font référence à aucun élément ou discussion antérieurs de nature confidentielle.

Les courriers du même avocat, en date des 30 mai, 1^er et 12 juin 2018, produits devant la cour en pièces n° 41, 42 et 43 par l’intimée, comportent également la mention «correspondance officielle» et sont relatifs à l’exécution de l’ordonnance de référé, là encore sans aucune référence à des éléments confidentiels antérieurs.

Aussi, il n’y a pas lieu d’écarter ces pièces des débats devant la cour.

2/ Sur la fin de non recevoir

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, M. X invoque deux moyens d’irrecevabilité à l’encontre de la SCI Montagne des Chéserys : le défaut de pouvoir régulier donné à son représentant légal, et le défaut de qualité de cette société pour demander la libération des lieux litigieux faute d’en être propriétaire.

' sur le pouvoir donné au représentant légal de la SCI Montagne des Chéserys :

Aux termes des statuts de la SCI Montagne des Chéserys, modifiés en 2011 (pièce n° 18 de l’intimée), la société est administrée par un gérant, aidé de quatre cogérants. Il est stipulé (page 9) que la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l’objet social. Divers actes ne peuvent être accomplis par les gérants sans y avoir été préalablement autorisés par une décision collective ordinaire des associés. L’action en justice n’est pas au nombre de ces actes.

La SCI Montagne des Chéserys produit en pièce n° 30 un document intitulé «assemblée générale du 7 janvier 2018», signé par le président de séance et le secrétaire, contenant un point n° 6 «dossier H-I X» avec la décision suivante :

«En conséquence, à l’unanimité l’assemblée générale autorise la gérance à ester en justice à l’encontre de M. X au nom de la SCI Montagne des Chéserys, afin que ce dernier (et tous occupants de son chef) soit condamné à évacuer le refuge du Lac M et à remettre les locaux sous peine d’astreinte, et au besoin que son expulsion soit ordonnée avec le concours de la force publique, et à former toutes demandes de condamnations, dommages et intérêts, etc. et plus généralement effectuer toute demande rendue nécessaire par l’échéance de la convention signée au mois d’août 1987 avec M. X.

A cette fin elle autorise la gérance à mandater tous avocats et tous professionnels nécessaires pour représenter et défendre les intérêts de la SCI Montagne des Chéserys et introduire toutes procédures devant toutes juridictions dont la saisine s’avérerait nécessaire […]».

M. X ne conteste pas être associé de la SCI Montagne des Chéserys pour détenir 4 parts ou fonds, et il est justifié de sa convocation à l’assemblée générale du 7 janvier 2018 (pièce n° 29 de l’intimée),

dont il ne prétend pas avoir contesté la validité en justice.

Ainsi, il est établi par ces éléments que les cogérants de la SCI Montagne des Chéserys ont été valablement investis du pouvoir d’agir en justice à son encontre, l’action exercée étant de surcroît conforme à l’objet social déclaré de cette société qui est de «conserver l’intégrité du patrimoine constitué par les alpages et les bâtiments existants (les chalets du lac M, le chalet des gardes, la bergerie) ou terrain à bâtir, ainsi que licence 3, actuellement situé à K L-M (74400); lieudit Les Chéserys […]; gérer, entretenir et valoriser au mieux ce patrimoine, l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers […]; de même que l’exploitation par bail ou autrement […]».

Le moyen est donc inopérant.

' sur la qualité pour agir de la SCI Montagne des Chéserys :

M. X soutient que la SCI Montagne des Chéserys ne serait pas propriétaire de l’immeuble dont on veut l’expulser et qu’ainsi elle n’aurait aucune qualité pour agir à son encontre.

Il résulte de l’examen des pièces produites aux débats, et sans qu’il soit besoin d’examiner des titres anciens, que la SCI Montagne des Chéserys a été immatriculée le 13 octobre 1962 (pièce n° 34 de l’intimée), la demande précisant que cette société est formée entre les propriétaires de la Montagne des Chéserys par acte en date à Argentière du 24 octobre 1937, enregistré à Sallanches le 2 décembre suivant, folio 43 n° 575.

L’acte du 24 octobre 1937 ainsi enregistré est produit en pièce n° 22 par la SCI Montagne des Chéserys. Il s’agit d’une assemblée générale extraordinaire des «consorts de la montagne des Chéserys […] propriétaires en indivision des soixante parts ou fonds dont ce que compte la dite montagne» qui a adopté une convention dont l’article 1 stipule que «les fonds sont numérotés de 1 à 60 inclus. Ils ont un droit égal à tout ce qui constitue la société de la dite montagne: terrain, immeubles, matériel d’exploitation, etc.»

Il résulte de la lecture complète de cette convention qu’il s’agissait pour les consorts de mettre en commun leurs «fonds de vache», soit le droit pour chaque fonds de mettre une tête de bétail en exploitation estivale sur les terrains correspondants.

Est jointe à cet acte la liste des consorts avec le nombre de fonds dont ils sont propriétaires.

Les statuts adoptés par l’assemblée générale extraordinaire du 21 mai 2011, à laquelle M. X a d’ailleurs participé, rappellent ces actes antérieurs.

Aussi, il est amplement établi que la SCI Montagne des Chéserys vient bien aux droits des consorts de la Montagne des Chéserys, ce que M. X ne peut sérieusement contester, étant lui-même consort et associé de cette société.

L’acte de dépôt du contrat du 21 mars 1987 (pièce n° 1 de l’intimée) indique que la montagne des Chéserys (dont les références cadastrales sont rappelées) appartient aux consorts de la Montagne des Chéserys depuis des temps immémoriaux.

Ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, par un jugement rendu le 20 juin 2008 (pièce n° 23 de l’intimée), dans un litige opposant la SCI Montagne des Chéserys à M. Z qui occupait alors le chalet des gardes, situé sur la montagne des Chéserys, le tribunal de grande instance de Bonneville a retenu l’intérêt à agir de cette société comme regroupant les consorts de la Montagne des Chéserys, par ailleurs constitués en association loi de 1901 depuis 1972.

S’il est exact que la SCI Montagne des Chéserys ne peut aujourd’hui justifier d’aucun titre de propriété publié, il convient toutefois de souligner, à l’instar du premier juge, que la propriété se prouve par tous moyens, et que les actes accomplis à titre de propriétaire valent comme éléments de preuve.

Or il est constant que le contrat du 21 mars 1987 a été consenti à M. X par les consorts de la Montagne des Chéserys, aux droits desquels vient la SCI Montagne des Chéserys ainsi qu’il a été dit ci-dessus. Ce contrat a été publié et mentionné au titre des formalités concernant les immeubles ruraux au nom de M. X (pièce n° 7 de l’intimée), puisqu’il confère à ce dernier des droits réels sur les biens en cause.

Il est encore justifié de divers autres actes accomplis par la SCI Montagne des Chéserys à titre de propriétaire sur ces biens. Ainsi en est-il de l’action tendant à la libération du chalet des gardes (jugement du 20 juin 2008 précité), ou encore de la constitution sur les fonds concernés d’une servitude au profit de la commune de K L-M par acte notarié du 10 juin 2014 (pièce n° 25 de l’intimée).

Ce dernier acte est d’ailleurs incompatible avec l’affirmation de M. X qui prétend que la commune serait seule propriétaire de la Montagne des Chéserys. Il n’est justifié d’aucune revendication de la commune en ce sens, les délibérations de celle-ci adoptées en 1986 relatives à la reconstruction du refuge du Lac M ne laissant aucunement paraître une telle position, puisqu’il s’agissait alors seulement d’envisager le financement public des travaux sous maîtrise d’ouvrage de la commune.

La délibération du conseil municipal du 3 octobre 1986 (pièce n° 4 de l’intimée) indique d’ailleurs que le refuge détruit était propriété des consorts des Chéserys, ce qui est également le cas dans celle du 25 juillet 1986 (pièce n° 10 de l’appelant).

Enfin, M. X ne prétend pas non plus être lui-même propriétaire des biens litigieux.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Montagne des Chéserys, chargée de l’administration des biens immobiliers concernés, justifie avoir agi à titre de propriétaire, qualité qui ne lui est contestée par personne se prétendant propriétaire, comme ayant pu y consentir des droits réels, notamment au profit de M. X lui-même, et qu’ainsi elle justifie de sa qualité à agir en libération de ceux-ci.

Aussi, c’est par des motifs pertinents que la cour approuve que le juge des référés a déclaré la SCI Montagne des Chéserys recevable en son action.

3/ Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SCI Montagne des Chéserys soutient que M. X s’est maintenu sans droit ni titre dans les lieux au-delà du terme du contrat du 21 mars 1987, fixé au 31 décembre 2017.

M. X soutient au contraire qu’il est fondé à rester dans les lieux et soutient à cet effet divers moyens qu’il convient d’examiner.

' Sur la validité du contrat lui-même :

En premier lieu l’appelant soutient que le contrat de concession sur lequel la demande d’expulsion est fondé serait nul et ne comporterait d’ailleurs aucune date.

Toutefois, ce n’est pas sans contradiction que M. X soutient aujourd’hui que ni la SCI Montagne des Chéserys ni les consorts de la Montagne des Chéserys ne pouvaient lui concéder un quelconque droit de construire, sans expliciter d’ailleurs la nullité invoquée du contrat litigieux. A le suivre dans son argumentation, il n’aurait donc lui-même jamais disposé du moindre titre valable pour construire et exploiter le refuge du Lac M, sur lequel il prétend pourtant être titulaire de droits de nature commerciale, ce qui est pour le moins paradoxal.

Quant à la date du contrat, la lecture des pièces révèle, sans contestation possible, que sa conclusion a été autorisée par l’assemblée générale extraordinaire des consorts de la Montagne des Chéserys du 21 mars 1987, la signature de M. X y figurant. Au demeurant, ce contrat a été déposé en l’étude de M^e A le 18 août 1987 et publié le 5 novembre suivant, ce qui donne à l’acte date certaine, étant rappelé que le contrat prenait effet le 1^er janvier 1988.

Le moyen est donc inopérant.

En deuxième lieu, M. X soutient que le bail à construction dont se prévaut la SCI Montagne des Chéserys ne pourrait avoir aucun effet faute d’avoir fait l’objet d’une publication régulière. Toutefois, il a été rappelé ci-dessus que l’acte a bien été publié le 5 novembre 1987, de sorte que le moyen est encore inopérant.

En troisième lieu, M. X soutient que la SCI Montagne des Chéserys n’aurait pas valablement consenti le bail à construction dont elle se prévaut puisque l’unanimité des associés était requise pour le conclure.

Toutefois, il n’est pas justifié par M. X de ce que la régularité de la délibération du 21 mars 1987 aurait été contestée par quiconque, le contrat ayant de surcroît été exécuté par la suite jusqu’à son terme, de sorte que ce moyen est également inopérant.

' Sur la nature du contrat :

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nature même du contrat, la qualification de celui-ci relevant incontestablement des seuls pouvoirs du juge du fond.

Toutefois, pour apprécier le bien fondé de la demande de la SCI Montagne des Chéserys, le juge doit examiner si le droit au maintien dans les lieux invoqué par le défendeur est suffisamment sérieux pour exclure l’existence d’un trouble manifestement illicite lié à ce maintien au-delà du terme convenu du contrat.

Il n’est pas discutable que le contrat du 21 mars 1987 est venu à échéance le 31 décembre 2017 conformément aux clauses claires et non ambiguës de celui-ci, ce que M. X ne conteste d’ailleurs pas.

Ce dernier soutient toutefois que le contrat litigieux ne serait pas un bail à construction mais un contrat de concession soumis aux dispositions de la loi du 30 décembre 1967, statut qui ne serait pas exclusif de l’existence d’un bail commercial.

Toutefois, les dispositions de l’article 57 de la loi du 30 décembre 1967 excluent l’application des dispositions relatives au contrat de louage au contrat de concession immobilière, et l’article 48 de la même loi prévoit que le concessionnaire n’a aucun droit au renouvellement de la concession.

Ainsi, si le concessionnaire peut consentir lui-même des baux de nature commerciale sur les biens donnés à lui en concession pendant la durée de celle-ci, il ne peut revendiquer, en fin de contrat, le bénéfice du statut des baux commerciaux pour lui-même.

De la même manière, s’il était retenu que le contrat litigieux est un bail à construction régi par les articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ce statut exclut également toute prolongation par tacite reconduction, et il est de jurisprudence constante que les règles des baux commerciaux sont également inapplicables.

Aussi, quelle que soit la qualification retenue, M. X ne peut se prévaloir à son profit de l’existence d’un bail commercial lui donnant droit au maintien dans les lieux, étant rappelé que l’existence éventuelle d’un fonds de commerce n’a pas pour effet de faire présumer l’existence d’un bail commercial dans les murs où est exploité le fonds.

Par ailleurs, c’est à juste titre que la SCI Montagne des Chéserys fait valoir que la demande de requalification du bail de 1987 lui-même en bail commercial, se heurterait à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce.

Dès lors, le maintien de M. X dans les lieux après l’échéance du contrat constitue un trouble manifestement illicite pour la SCI Montagne des Chéserys qui a la charge d’administrer les biens immobiliers en question, et qui n’a pu, du fait de ce maintien, permettre l’installation de son nouveau preneur, ainsi qu’il est justifié par le bail conclu avec M. F G le 20 décembre 2017 et l’avenant du 8 janvier 2019 (pièces n° 15 et 50 de l’intimée).

A cet égard, toute question relative au droit ou non pour la SCI Montagne des Chéserys d’exploiter une activité similaire à celle précédemment exercée par M. X relève du seul juge du fond et n’a pas pour effet, en tout état de cause, de remettre en question l’absence de titre de M. X pour se maintenir dans les lieux.

En conséquence, c’est à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le juge des référés a ordonné la libération des lieux sous astreinte et, à défaut, l’expulsion de M. X. Le montant de l’astreinte fixée apparaît adapté aux faits de l’espèce et il n’y a pas lieu de le modifier.

4/ Sur les demandes reconventionnelles

M. X forme, pour la première fois devant la cour, des demandes tendant à obtenir le paiement de provisions à valoir sur l’indemnisation de son préjudice commercial, mais également sur l’indemnisation des constructions qu’il a édifiées, avec une demande d’expertise sur ce dernier point.

La SCI Montagne des Chéserys soulève l’irrecevabilité de ces demandes comme nouvelles en appel.

L’article 564 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M. X n’avait, devant le juge des référés, formé aucune des demandes reconventionnelles rappelées ci-dessus, mais s’était seulement opposé à la demande principale en sollicitant des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Or ces demandes nouvelles ne sont ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées par l’appelant en première instance ; elles ne tendent pas non plus aux mêmes

fins, et ne répondent pas aux conditions de l’article 564 précité.

En effet, par ces demandes, M. X tente d’obtenir de la cour qu’elle qualifie, en référé de surcroît, le contrat litigieux, et en déduise les droits auxquels il peut alors prétendre, ce qui n’a jamais été soumis au premier juge.

Ces demandes seront donc déclarées irrecevables et ne seront pas examinées.

Quant à la demande d’expertise, en l’état M. X ne justifie pas d’un motif légitime pour obtenir une telle mesure dès lors que celle-ci suppose, avant toute chose, que soit définitivement qualifié le contrat litigieux du 21 mars 1987, ce que seul le juge du fond a le pouvoir de faire.

Enfin, la SCI Montagne des Chéserys ayant obtenu gain de cause, en première instance et en appel, la procédure ne saurait être jugée abusive et M. X sera débouté, comme il l’a été en première instance, de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

5/ Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Montagne des Chéserys la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

Enfin, M. X, qui succombe, supportera les entiers dépens avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n° 10, 13, 14, 41, 42 et 43 produites par la SCI Montagne des Chéserys devant la cour,

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville le 17 mai 2018 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables comme nouvelles les demandes formées par M. H-I X, pour la première fois en appel, et tendant à la condamnation de la SCI Montagne des Chéserys à lui payer les provisions de :

—  250.000 euros à valoir sur le préjudice commercial subi du fait de la privation de l’exploitation du refuge du Lac M,

—  750.000 euros à valoir sur la valeur des murs du même refuge,

Déboute M. H-I X de sa demande d’expertise et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. H-I X à payer à la SCI Montagne des Chéserys la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. H-I X aux entiers dépens avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 07 mai 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,