République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 11/06/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 18/00540 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RJ7D

Jugement (N° 17/00397) rendu le 28 novembre 2017

par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer

APPELANTS

Madame Z Y

née le […] à […]

[…]

A3-B3

62520 Le Touquet Paris-Plage

Monsieur A X

né le […] à […]

demeurant […]

62780 Stella-Plage

Madame B C épouse X

née le […] à […]

demeurant […]

62780 Stella-Plage

représentés par M^e Anne-Sophie Cadart, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

INTIMÉE

La SARL ARB prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

62780 Stella-Plage

représentée par M^e Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

DÉBATS à l’audience publique du 06 février 2020 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

G-H I, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

G-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2020 après prorogation du délibéré du 9 avril 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par G-H I, président et E F, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 septembre 2020

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Suivant acte sous seing privé en date du 23 avril 2014, M^me Z Y a conclu avec la SARL ARB, agent immobilier, un mandat simple, sans exclusivité, pour la vente d’un immeuble à usage d’habitation sis […], appartement 13, 977 avenue des Etats-Unis à Stella-Plage (Pas-de-Calais) pour un prix de 296 000 euros, incluant la rémunération du mandataire d’un montant de 16 000 euros, à la charge de l’acquéreur.

Le 25 mai 2014, M^me Y a résilié ce mandat, indiquant à la SARL ARB avoir trouvé un acquéreur.

Suivant acte authentique en date du 29 août 2014, M. A X, M^me B C épouse X et M^me D X, leur fille, ont acquis cet immeuble, l’usufruit pour les parents et la nue-propriété pour leur fille, moyennant le prix de 243 000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 septembre 2015, la SARL ARB a fait assigner M. et M^me X et M^me Y, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, aux fins de :

— les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 16 000 euros outre intérêts légaux à compter du 29 avril 2015 ;

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 8 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2015 ;

— condamner in solidum M^me Y et M. et M^me X à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement en date du 28 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a :

— condamné M^me Y à payer à la SARL ARB la somme de 8 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2016 ;

— condamné M. et M^me X à payer à la SARL ARB la somme de 8 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2016 ;

— débouté la SARL ARB du surplus de ses demandes ;

— condamné M^me Y, M. et M^me X à payer à la SARL ARB la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M^me Y ainsi que M et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 mai 2019, ils sollicitent l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter la SARL ARB de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— très subsidiairement, réduire à une somme symbolique le montant des dommages et intérêts qui pourraient être prononcés à leur encontre ;

— condamner la SARL ARB à payer à chacun des appelants la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie Cadart.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2019, la SARL ARB demande à la cour de :

— Sur l’appel incident,

* in limine litis, dire que les conclusions de M^me Y et de M. et M^me X tendant à voir la SARL ARB déboutée de son appel incident sont irrecevables pour cause de tardiveté ;

* infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL ARB de sa demande de condamnation de M^me Y à lui verser la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamner M^me Y et M. et M^me X à payer à la SARL ARB la somme de 16 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2016 ;

— Sur l’appel principal,

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, de première part, condamné M^me Y à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, assorti des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2016 ; de deuxième part, condamné M. et M^me X à lui payer la somme de 8 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2015 ; de troisième part, condamné M^me Y et M. et M^me X aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— condamner les appelants au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LLC et associés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que les appelants soutiennent essentiellement que :

— la déclaration d’appel fait mention d’un appel total et reprend expressément les chefs critiqués ;

— le mandat de vente signé avec la SARL ARB est un mandat non exclusif ;

— la SARL ARB ne démontre pas d’abus de la part de M^me Y ni avoir effectué des diligences laissant penser que le bien aurait été assurément vendu par son intermédiaire ;

— ce n’est pas la visite du bien qui permet au mandataire de percevoir sa commission mais la conclusion définitive de l’acte ;

— la signature d’un bon de visite ne fait naître aucun lien contractuel entre l’agent immobilier et le visiteur, de sorte qu’aucune obligation contractuelle ne lie les consorts X à l’agence immobilière ;

— la SARL ARB ne démontre aucun comportement déloyal de M^me Y ni aucune manoeuvre destinée à l’évincer ;

— il n’est pas démontré que M^me Y ait été informée de la visite de son appartement par M. X.

La SARL ARB fait quant à elle valoir que :

— les appelants, devenus intimés à l’incident, n’ont conclu que le 26 novembre 2018 soit plus d’un mois après l’expiration du délai de trois mois prévu par l’article 910 du code de procédure civile ;

— elle a démontré que M^me Y a eu connaissance de la visite des lieux avant la vente aux consorts X ;

— aux termes du mandat, M^me Y devait obtenir un écrit des acquéreurs, rédigé sur l’honneur, indiquant qu’ils n’avaient pas visité le bien par l’intermédiaire de la SARL ARB ;

— M^me Y ne pouvait ignorer ses obligations contractuelles aux termes du mandat prévoyant une clause pénale et une obligation d’information à sa charge ;

— le comportement des consorts X est constitutif d’une faute délictuelle.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des conclusions des appelants

Aux termes des dispositions de l’article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de

l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

— prononcer la caducité de l’appel ;

— déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel; les moyens tendant à l’irrecevabilité de l’appel doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été ;

— déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

— déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l’article 930-1.

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d’appel la caducité ou l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. (…)

Si la SARL ARB soulève in limine litis dans ses conclusions au fond devant la cour, l’irrecevabilité des conclusions des appelants comme étant tardives en application des dispositions de l’article 910 du code de procédure civile, force est de constater que cette demande relève de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état qui n’a pas été en l’espèce valablement saisi avant l’ordonnance de clôture.

En conséquence, la demande de la SARL ARB sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1152 du même code dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter portera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’agent immobilier peut obtenir le dédommagement de ses diligences sur le terrain de la responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant à condition de démontrer une faute de ce dernier l’ayant privé de son droit à commission.

En l’espèce, un mandat simple de vente sans exclusivité a été régularisé le 23 avril 2014 entre M^me Y et la SARL ARB, exerçant sous l’enseigne Stella-Habitat, et prévoyait une rémunération de 16 000 euros au profit de l’agent immobilier, à la charge de l’acquéreur.

Ce mandat stipule, au titre des obligations du mandant, que celui-ci s’interdit 'de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration' et qu’ 'en cas de vente sans votre concours, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration, nous devrons obtenir de notre acquéreur l’assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous.

Si nous vendons après l’expiration de ce mandat, comme nous en gardons le droit, à toute personne présentée par vous, nous nous obligeons à vous avertir immédiatement par lettre recommandée, en vous précisant les coordonnées des acquéreurs, du notaire chargé d’authentifier la vente, et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, et ce pendant deux ans.'

L’obligation du mandant d’informer le mandataire de la réalisation de la vente sans son intermédiaire en précisant les coordonnées de l’acquéreur, est en outre reprise dans le paragraphe XI intitulé 'Vente sans votre concours’ qui précise que: 'Dans les cas autorisés aux présentes de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final et ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration' et prévoit en outre une clause pénale:' Clauses pénales: En cas de non-respect de la clause ci-dessus, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue.

Par ailleurs, en cas de vente sans votre concours à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat'.

Il est constant que M^me Y a régularisé un compromis de vente avec les consorts X le 16 juillet 2014, la vente étant réitérée par acte authentique le 29 août 2014, après avoir résilié unilatéralement le mandat auprès de l’agence ARB par courriel en date du 25 mai 2014.

Il convient de relever que le seul courriel de la SARL ARB en date du 24 mai 2014, aux termes duquel celle-ci informe M^me Y de la réalisation de quatre visites de l’appartement, précisant que 'sur les quatre visites, un monsieur était fortement intéressé mais ne donnera probablement pas suite car il préférerait trouver un appartement avec un garage. Par ailleurs, nous avons une cliente qui a eu le coup de coeur mais elle doit d’abord vendre sa maison à Berck(…)', ne suffit pas à démontrer la connaissance par M^me Y de la visite des lieux avant la vente par les consorts X en l’absence de toute précision sur le nom du visiteur.

Toutefois, il résulte des termes du courriel de M^me Y en date du 25 mai 2014, aux termes duquel celle-ci a mis fin unilatéralement au contrat de mandat de la SARL ARB, que M^me Y qui a indiqué seulement: 'j’ai trouvé un acheteur', n’a pas respecté les conditions prévues au contrat pour la résiliation du mandat, en l’absence d’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception précisant notamment les noms et adresses de l’acquéreur.

L’absence d’information du nom de l’acquéreur à l’agence immobilière, alors même qu’il n’est pas contesté que M. X a visité le bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence ARB et signé un bon de visite le 17 mai 2014, constitue un manquement de M^me Y à ses obligations contractuelles qui a causé un préjudice à l’agence ARB, celle-ci n’ayant pas eu la possibilité de vérifier l’identité de l’acquéreur du bien immobilier et de faire valoir ses droits dans le cadre du mandat.

Si M^me Y sollicite la diminution de la clause pénale contractuellement prévue, force est de constater qu’aucune disproportion manifeste ne résulte de la comparaison réalisée entre le montant de la peine conventionnellement fixée, soit 8 000 euros, et celui du préjudice effectivement subi alors même que la vente a été définitivement conclue entre M^me Y et les consorts X et que la SARL ARB a été privée du versement de ses honoraires.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M^me Y à verser à la SARL ARB la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts courant au taux légal à compter du 6 décembre 2016, date de la reprise de l’instance.

L’article 6 de la loi du n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose qu’aucun bien, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il incombe à l’agent immobilier de démontrer qu’il a fait visiter le bien et qu’il a présenté son futur cocontractant à son mandant, la signature d’un bon de visite permettant à celui-ci de se ménager la preuve de son entremise dans l’exécution du mandat donné par le vendeur.

Même s’il n’est pas débiteur de la commission, la signature d’un bon de visite ne pouvant tenir lieu de mandat, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’alors que M. X a signé le 17 mai 2014 un bon de visite avec la SARL ARB aux termes duquel il était stipulé que ce bien lui avait été présenté 'en premier lieu' par cette agence et qu’il n’en avait 'aucune connaissance auparavant', les consorts X se sont portés acquéreurs de l’appartement de M^me Y suivant compromis régularisé le 16 juillet 2014 et réitéré par acte authentique en date du 29 août 2014.

Ainsi, si aux termes de leurs dernières écritures les consorts X affirment avoir eu connaissance de la mise en vente de l’appartement de M^me Y et s’être rendus 'par curiosité' à l’agence immobilière Stella Habitat, nom commercial de la SARL ARB, ces derniers ne pouvaient ignorer l’existence du mandat liant M^me Y, propriétaire du bien immobilier, et la SARL ARB, le bon de visite signé par M. X précisant en outre que M et M^me X ont reçu 'les noms, adresses et conditions de ventes des affaires désignées ci-après'.

Dès lors, le fait d’avoir visité l’appartement mis en vente par M^me Y par l’entremise de l’agence ARB, après signature d’un bon de visite, et d’avoir ensuite régularisé la vente directement avec la propriétaire alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence du mandat confié par M^me Y à l’agence immobilière, constitue une manoeuvre frauduleuse des consorts X qui a fait perdre à la SARL ARB la commission qu’elle aurait pu exiger des acquéreurs.

Il en résulte que la faute délictuelle commise par les consorts X est caractérisée en l’espèce.

Le premier juge a justement évalué le préjudice subi par la SARL ARB et consécutif à la faute délictuelle des consorts X à la somme de 8 000 euros, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

M^me Y et les consorts X, parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELAS LLC et associés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à payer à la SARL ARB la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevable la demande de la SARL ARB relative à l’irrecevabilité des conclusions des

appelants,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me Z Y, M^me B C épouse X et M. A X à payer à la SARL ARB la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Z Y, M^me B C épouse X et M. A X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LLS et Associés.

Le greffier, Le président,

E F G-H I