République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 16/09/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 20/01384 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S6OR

Jugement (N° 17/02936) rendu le 03 septembre 2018

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon représenté par son syndic, la société Nexity, elle-même représentée par son représentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représenté et assisté de M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, substitué par M^e Perrine Bailliez, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

La S.A. Nexity Studea prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège social,[…]

[…]

représentée par M^e Loïc Le Roy, membre de la SELARL Lexavoué, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e François Blangy, membre de la SCP Cordelier et associés, avocats au barreau de Paris, substitué par M^e Osanne Vincelot, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 31 mai 2021 tenue par Z A, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : X Y

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Z A, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Z A, président et X Y, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 mai 2021

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La SARL Bakie Lille a construit, en 1997, un immeuble dénommé « résidence Maintenon » situé […], destiné à l’usage d’habitation permettant l’exercice d’une activité commerciale de location en meublé au titre d’une « résidence-étudiants ».

Cet ensemble immobilier se compose de :

— un immeuble à usage d’habitation comportant trois étages sur rez-de-chaussée,

— un parking en sous-sol et rez-de-chaussée comportant des places de stationnement, rampes d’accès, escaliers et aires de circulation,

— le surplus du terrain aménagé en espaces verts, espaces communs, voiries et parkings.

Il est régi par un règlement de copropriété dont l’état descriptif de division mentionne 181 lots privatifs affectés de tantièmes de parties communes.

Parmi les 76 places de parking, 30 places, situées au rez-de-chaussée, appartiennent à des copropriétaires à titre de lots privatifs et 46, situées au sous-sol, sont définies au règlement de copropriété comme des parties communes spéciales.

La société Bakie Lille a loué chacun des 151 logements étudiant, selon baux distincts, à une société spécialisée dans l’exploitation de résidences étudiant, la SA Gestrim campus 1, devenue depuis la société Nexity Studea. La société Backie Lille a ensuite revendu les 151 logements à des particuliers devenus ainsi bailleurs de la société Nexity Studea. Les baux commerciaux ont été conclus pour une durée de 9 ans du 1^er octobre 1997 au 30 septembre 2006, puis renouvelés jusqu’au 30 septembre 2015. La société Nexity Studea a donné congé par courier recommandé du 7 mars 2016.

Constatant à la reprise des lieux que la société Nexity Studea avait sous-loué pendant dix huit ans à des personnes extérieures à la résidence les 46 places de parking du sous-sol constituant des parties communes spéciales aux lots à usage de logement, et considérant qu’elle avait ainsi indument perçu une somme totale de 546 480 euros sans contrepartie pour le syndicat des copropriétaires, celui-ci, après lui avoir adressé une vaine mise en demeure de lui régler la somme de 151 800 euros correspondant à un loyer de 55 euros par parking et par mois sur une période de 5 ans (dans les limites de la prescription quinquennale), l’a assignée par acte du 7 avril 2017 devant le tribunal de grande instance de Lille à l’effet d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 151 800 euros à titre d’indemnité d’occupation, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2016, outre 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec excécution provisoire.

Par jugement du 3 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Lille a dit le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon recevable mais mal fondé en ses demandes, l’a débouté de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné à payer à la société Studea la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, disant n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon a interjeté appel de ce jugement.

Clôturée le 11 septembre 2019 après dernières conclusions des parties, le 24 juin 2019 pour l’appelant et le 30 août 2019 pour l’intimé, l’affaire a été fixée à une audience de plaidoirie du 24 février 2020. Elle a été retirée du rôle à cette date sur demande conjointe des parties en raison d’un mouvement de grève des avocats. Elle a été remise au rôle sur demande du conseil de l’appelant le 25 février 2020 et renvoyée à la mise en état du 30 juin 2020 pour clôture et fixation. Les parties n’ont pas conclu à nouveau. L’affaire a été clôturée le 31 mai 2021 et plaidée à l’audience du 31 mai 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon demande à la cour, au visa des articles 1728 du code civil et des articles L 145-31 et L 145-32 du code de commerce, de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable à agir,

Statuant à nouveau,

— Juger que la société Studea n’a pas respecté la clause de destination du bail et la clause de sous-location, en sous-louant à des personnes extérieures à la résidence et non étudiantes les 46 places de parking en sous-sol (parties communes spéciales aux lots à usage de logements),

— Condamner la société Studea à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon la somme de de l51 800 euros en réparation du préjudice subi et majorée des intérêt légaux à compter de la première mise en demeure en date du 21 octobre 2016,

— La condamner à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2019, la société Nexity Studea demande à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, de la loi n°65-57 du 10 juillet 1965 et de l’article 2 du décret du 30 javier 2002, de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable à agir le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon,

— Le confirmer pour le reste,

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— Juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon à l’encontre de Nexity Studea,

A titre subsidiaire,

— Juger que Nexity Studea, preneur à bail de l’ensemble des lots de la copropriété, disposait de la jouissance des parties communes et des parties communes spéciales et était autorisée à sous louer, principe même de la résidence de services,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon à payer à la société Nexity Studea la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Nexity Studea

L’appelante soutient en premier lieu que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir faute de qualité 'agissant de la gestion de parties communes spéciales, considérant que seuls les copropriétaires concernés avaient cette qualité.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 , le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Selon l’article 15, il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvergarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, en reprochant à la société Nexity Studea, locataire des lots de la résidence, de s’être enrichie au détriment du syndicat des copropriétaires en ayant sous-loué les 46 places du parking constituant des parties communes spéciales selon le règlement de copropriété, sans avoir préalablement sollicité et obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat agit dans le cadre de son objet d’administration des parties communes et en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en l’occurrence son droit à l’indemnisation d’un préjudice résultant d’une atteinte portée à des parties communes.

La qualité et l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon à l’encontre de la société Nexity Studea sont donc incontestables, et le syndicat justifie avoir été autorisé à exercer son action par le vote de la résolution n° 19 d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 14 décembre 2016.

Les conditions dans lesquelles le vote de cette résolution est intervenu sont sans objet dans le cadre du présent débat dès lors que faute d’avoir été remise en cause par une action en nullité exercée dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, cette résolution est réputée avoir été régulièrement votée.

La fin de non-recevoir sera donc écartée de ce premier chef.

La société Nexity Studea soutient en second lieu que faute d’intérêt et de qualité, le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société Nexity Studea, alors qu’il n’a aucun lien contractuel avec celle-ci.

Il y a lieu toutefois de relever, à la lecture des dernières écritures du syndicat des copropriétaires, que celui-ci ne se prévaut pas de la responsabilité contractuelle de la société Nexity Studea mais, ce qui est différent, d’une faute de nature contractuelle (le non respect de la destination de son bail commercial), se bornant à invoquer 'le droit commun de la responsabilité’ en page 6 de ses conclusions et ne visant aucun texte spécifique à la responsabilité contractuelle ou extra contractuelle.

Alors qu’en vertu de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu’il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, la cour, au vu des conclusions du syndicat des copropriétaires, analyse son action en une action en responsabilité extracontractuelle dans le cadre de laquelle elle est recevable à se prévaloir de la faute contractuelle du locataire du copropriétaire même si elle n’est liée avec lui par aucun contrat.

La fin de non-recevoir sera donc également rejetée de ce second chef.

Par ces motifs, substitués à ceux du tribunal, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a reçu le syndicat des copropriétaires en son action.

Sur le fond

Il n’est pas factuellement discuté que la société Nexity Studea, locataire des copropriétaires des lots, a donné en sous-location à des personnes extérieures à la résidence les 46 places de parking situées au sous-sol de la résidence et constituant des parties communes spéciales selon l’article 40 du règlement de copropriété, moyennant des loyers mensuels de 55 euros.

Alors que les copropriétaires n’ont un droit de propriété exclusif que sur les parties privatives et qu’ils ne disposent que d’un droit d’usage sur les parties communes de l’immeuble, qu’elles soient générales ou spéciales, il leur est interdit, comme à leur locataire qui n’a ni plus ni moins de droits qu’eux et auquel le règlement de copropriété est opposable, de les utiliser à des fins privatives sans avoir préalablement obtenu l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’occurrence, dès lors qu’il s’agissait de parties communes spéciales sur lesquelles ses bailleurs n’avaient pas de droit de propriété exclusif, la société Nexity Studea ne pouvait donner en sous-location les 46 places de stationnement du sous-sol, affectées à l’usage commun des propriétaires des lots concernés, sans avoir préalablement sollicité et obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires concernés.

En outre, et comme le soutient le syndicat des copropriétaires en appel, en les louant à des tiers à la résidence, la société Nexity Studea a contrevenu à la destination des baux dont elle était titulaire et aux termes desquels elle s’était engagée à exercer dans les locaux une activité d’exploitation de résidence étudiants. Or, en concluant avec des tiers des contrats de sous-location portant sur des places de stationnement réservées à l’usage commun des occupants des logements étudiants, elle s’est livrée à une activité de louage de places de parking étrangère à la destination exclusive de ses baux.

La faute de la société Nexity Studea est ainsi établie et elle a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires comme celui-ci le soutient. En effet, si la société Nexity Studea avait sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires concernés avant de sous-louer les places de parking du sous-sol, le syndicat aurait pu faire valoir les droits des propriétaires de ces parties communes en revendiquant la perception d’une partie du loyer à percevoir par la société Nexity Studea, en sorte que son préjudice s’analyse bien, comme il l’allègue, en la perte de chance d’avoir perçu la juste contrepartie financière de l’autorisation donnée au locataire d’user privativement des places de stationnement communes.

Alors qu’il peut être raisonnablement retenu que le syndicat des copropriétaires aurait pu solliciter la moitié des loyers à percevoir, son préjudice sera évalué, sur la période de cinq ans revendiquée durant laquelle la société Nexity Studea a réalisé un profit de 151 800 euros, à la somme de 75 900 euros.

Cette somme, de nature indemnitaire, portera intérêts de retard au taux légal à compter du présent arrêt conformément aux dispostions de l’article 1153-1 du code civil devenu 1231-7.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de son action et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société Nexity Studea sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 8 000 euros au titre des deux instances.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a reçu en son action le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit fondée l’action en responsabilité formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon contre la société Nexity Studea,

Condamne la société Nexity Studea à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon la somme de 75 900 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,

Condamne la société Nexity Studea aux entiers dépens de première instance et d’appel,

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Maintenon la somme de 8 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier, Le président,

X Y Z A