Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22229 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4SQ3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 15/12370

APPELANT

Monsieur B Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Alix BAGNI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1351

INTIMES

Monsieur X A commerçant exerçant sous l’enseigne EQUIPRO

né le […] à […]

immatriculé au RCS de BOBIGNY sous le numéro 421 018 151

[…]

93600 AULNAY-SOUS-BOIS

représenté par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

SARL BELINOX société radiée du registre du commerce et des sociétés représentée par son mandataire ad litem Maître Patrick H I

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 452 714 066

[…]

93600 AULNAY-SOUS-BOIS

n’ayant pas constitué avocat

PARTIE INTERVENANTE :

Maître Patrick H I en qualité de mandataire ad litem de la Société BELINOX

[…]

[…]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 10 février 2004, M. B Z a donné à bail commercial, à titre renouvellement, à la SARL BELINOX dont M. X A est le gérant, des locaux situés […] à Noisy le Sec (93). Ce bail a été conclu pour neuf ans moyennant un loyer annuel hors taxes et charges fixé à la somme de 15.546,12 euros.

Par acte du 16 octobre 2012, enregistré le 29 novembre 2012, la SARL BELINOX a cédé une partie de son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à M. X A en qualité d’entrepreneur individuel.

Par acte d’huissier de justice délivré à M. B Z le 28 novembre 2013, M. X

A a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2014, aux mêmes clauses et conditions.

Par acte d’huissier de justice du 8 septembre 2015, M. B Z a fait signifier à la SARL BELINOX un commandement visant la clause résolutoire lui faisant sommation de payer la somme de 16.492,23 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier de son conseil en date du 18 septembre 2015, M. B Z a en outre mis en demeure la SARL BELINOX de lui payer la somme de 3.198,46 euros au titre de sa consommation d’eau dans les locaux loués et dont les factures lui ont été directement adressées depuis le 21 mars 2014. Il lui a notamment précisé que n’ayant jamais utilisé les compteurs d’eau individuels installés dans l’immeuble, elle était solidairement tenue de la consommation facturée avec M. Y, locataire de l’appartement situé dans l’immeuble et qui lui avait déjà versé la somme de 2.000 euros,

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2015, M. B Z a fait signifier un nouveau commandement à la SARL BELINOX lui faisant notamment sommation de payer la somme de 16.492,23 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 7.347,84 euros au titre du solde pour l’année 2014 sur lequel était imputé un versement de 4.500 euros.

Par acte d’huissier de justice 5 octobre 2015, la SARL BELINOX et M. X A ont fait délivrer à M. B Z une assignation en opposition aux commandements de payer devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment, sur le fondement des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, de voir déclarer nuls les commandements de payer, dire que les loyers sollicités n’étaient pas dus en raison de la dégradation des lieux et condamner le bailleur à leur verser des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 octobre 2015, M. X A a fait signifier au bailleur l’acte de cession de fonds de commerce conclu le 16 octobre 2012.

Par acte d’huissier de justice du 10 mai 2016, M. B Z a fait signifier à M. X A un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire lui faisant notamment sommation de payer la somme de 28.999,83 euros.

Par acte authentique du 15 décembre 2016, M. B Z a vendu les locaux visés par le bail à la SCI SAPA dont les actionnaires uniques sont M. X A et M^me C D, son épouse.

Par jugement du 8 novembre 2017, le tribunal de grande instance de BOBIGNY a :

— débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre M. B Z d’une part, et par la SARL BELINOX et M. E A d’autre part, ces derniers conservant la charge des frais des constats d’huissier qu’ils ont fait diligenter.

Par déclaration du 5 décembre 2017, M. Z a interjeté appel de ce jugement.

Par jugement du 28 décembre 2018, le tribunal de commerce de BOBIGNY a prononcé la liquidation judiciaire simplifiée de la société BELINOX dans le prolongement de la dissolution antérieurement de la société BELINOX.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 février 2018, M. Z demande à la cour de :

Vu les articles 1728 et 1353 du code civil,

Vu les articles 700 et 695 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

REFORMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bobigny en date du 8 novembre 2017,

Statuant de nouveau :

DIRE ET JUGER que les commandements de payer des 8 septembre 2015, 22 septembre 2015 et 10 mai 2016 sont valides,

CONDAMNER solidairement M. A et la société BELINOX à payer à M. Z la somme de 35.881,53 euros correspondant aux loyers impayés jusqu’à la date de la vente du bien immeuble objet du bail commercial le l5 décembre 2016 outre les intérêts au taux légal,

CONDAMNER solidairement M. A et la société BELINOX à payer à M. Z la somme de 1.398,46 euros correspondant aux charges d’eau demeurées impayées outre les intérêts au taux légal,

CONDAMNER solidairement M. A et la société BELINOX à payer à M. Z la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 de Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement M. A et la société BELINOX aux entiers dépens.

Concernant plus spécifiquement la société BELINOX :

FIXER au passif de la liquidation de la société BELINOX la somme de 35.881,33 euros échue et à titre privilégiée correspondant aux loyers impayés jusqu’à la date de la vente du bien immeuble objet du bail commercial le l5 décembre 2016 outre les intérêts au taux légal,

FIXER au passif de la liquidation de la société BELINOX la somme de 1.398,46 euros échue et à titre privilégiée correspondant aux charges d’eau demeurées impayées outre les intérêts au taux légal,

FIXER au passif de la liquidation de la société BELINOX la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 de Code de procédure civile,

FIXER au passif de la liquidation de la société BELINOX la somme correspondant aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 13 avril 2018, M. A demande à la cour de :

Vu notamment les articles 1103 et 1104, 1219, 1343-5, 1342-10, et 1719 et 1724 du Code civil,

Vu les articles L.145-41 et suivants du Code de commerce,

Vu les commandements de payer visant la clause résolutoire du 8 septembre 2015, du 22 septembre 2015, et du 10 mai 2016, tous délivrés de mauvaise foi,

Vu l’absence de tout travaux entrepris par M. Z,

Vu la vente en date du 15 décembre 2016 des murs du local commercial intervenue au profit de la SCI SAFA dans laquelle est associé M. A,

Vu le quantum non justifié de l’arriéré locatif allégué et des prétendues charges d’eau,

Vu le principe de l’exception d’inexécution et l’article 1219 du code civil,

Vu le trouble de jouissance subi par M. A,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire et juger que les loyers et charges et/ou indemnité d’occupation pour la période allant de février 2014 jusqu’à la date de la vente des murs intervenue le 15 décembre 2016 ne sont pas dus en totalité,

A titre incident,

Condamner M. Z au paiement d’une indemnité de 44.803,89 euros arrêtée au 15 décembre 2016 inclus à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

Ordonner, le cas échéant, la compensation de cette somme avec l’arriéré locatif qui pourrait être retenu par la Cour,

A titre subsidiaire,

Accorder à M. A, et le cas échéant à la société BELINOX, la possibilité de régler un éventuel arriéré locatif en 12 (douze) mensualités égales passé un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

Condamner M. Z au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens que Maître F G pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du même Code et qui comprendront le coût des quatre constats d’huissier en date des 27 janvier 2014, 11 juin 2014, 12 mai 2016 et 31 mai 2016.

Par jugement en date du 29 juin 2018, le tribunal de commerce de BOBIGNY a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif des opérations de liquidation judiciaire de la SARL BELINOX et ordonné sa radiation du registre du commerce et des sociétés.

Par ordonnance en date du 26 février 2019, le président du tribunal de commerce de BOBIGNY a désigné Maître H I en qualité de mandataire ad litem de la SARL BELINOX.

Par acte du 4 avril 2019, M. B Z a assigné en intervention forcée Maître H I en qualité de mandataire ad litem de la société BELINOX.

Maître H I assigné par acte délivré à une personne qui a déclaré être

habilitée à le recevoir n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mai 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il n’en sera pas fait mention dans le dispositif.

Sur l’assignation en intervention forcée :

Il résulte des éléments du dossier que par jugement rendu le 28 décembre 2017, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la société BELINOX ; que cette procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif suivant jugement rendu le 29 juin 2018 par cette même juridiction ; que par ordonnance du 26 février 2019, le président du tribunal de commerce de Bobigny a désigné Maître H I en qualité de mandataire ad litem afin de représenter la société BELINOX dans le cadre de la présente instance.

L’intervention forcée de Maître H I ès qualités sera en conséquence déclarée régulière et recevable par application des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile.

Sur l’arriéré de loyers :

Il n’est pas contesté qu’en exécution du bail et de l’acte de cession de fonds de commerce, M. X A et la société BELINOX étaient tenus solidairement au paiement des loyers et charges y afférents.

M. B Z sollicite le paiement d’un arriéré de loyers de 35.881,33 euros arrêté à la date de la vente intervenue le 15 décembre 2016 et M. X A lui reproche de ne pas fournir le détail de la créance alléguée et notamment de la reprise de solde de 7.347,84 euros au titre de l’année 2014.

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil en sa version applicable à l’espèce, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. B Z détaille sa créance de loyers de la façon suivante :

— solde pour l’année 2014 : 7.347,84 euros

— acompte du 6 février 2015 : – 4.500 euros

— solde pour l’année 2015 : 21.989,64 euros (1.832,47 x 12)

— loyers impayés du 1^er janvier 2016 au 30 novembre 2016 : 20.157,17 (1.832,47 x 11)

— loyer impayé du 1^er au 15 décembre 2016 : 886,68 euros

— acompte du 26 janvier 2016 : – 5.000 euros

— acompte du 19 mai 2016 ; – 5.000 euros.

Il produit, pour justifier de la reprise de solde contestée, les relevés de situation locative établis par son mandataire, le Cabinet BAUMANN, pour la période du 25 juillet 2014 au 26 novembre 2014 détaillant les appels de loyers et les versements opérés par le locataire, faisant ressortir un solde débiteur de 5.515,37 euros à cette dernière date. Ledit solde, augmenté du montant du loyer du mois de décembre 2014 de 1.832,47 euros mentionné à titre d’impayé dans le commandement délivré le 8 septembre 2015 correspond précisément à la somme réclamée au titre de l’année 2014.

M. X A ne justifie pas de paiements non pris en compte par M. B Z ou par son mandataire. Le bailleur est donc fondé à solliciter la condamnation de M. X A au paiement de la somme de 35.881,33 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et l’inscription de la somme de 35.881,33 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société BELINOX, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur l’arriéré de charges :

Le bail prévoit que le preneur est tenu d’acquitter les quittances d’eau, d’électricité et de gaz de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.

M. B Z sollicite le remboursement de la somme de 1.398,46 euros correspondant à des factures d’eau qu’il a dû régler. Il produit aux débats des factures datées des 7 mars 2014, 2 juillet 2014 et 11 août 2015 d’un montant total de 5.198,46 euros au visa desquelles il a, par courrier du 18 septembre 2015, mis en demeure la société BELINOX de régler la somme de 3.198,46 euros après déduction d’un versement de 2.000 euros effectué par le locataire de l’appartement de l’étage supérieur.

Il n’est pas justifié par M. B Z de l’existence d’un compteur divisionnaire dans les lieux loués permettant d’imputer à chacun des locataires sa consommation personnelle, installation pourtant sollicitée par M. X A aux termes de ses courriers des 27 janvier 2014, 5 novembre 2014 et 26 mai 2015. Il n’est pas non plus établi que la somme réclamée à la société BELINOX et M. X A correspond à leur quote-part des lieux loués comme le prétend M. B Z, étant au surplus observé qu’aux termes d’un courrier du 26 mai 2015 adressé à son bailleur, M. X A indiquait que l’alimentation en eau de ses locaux était coupée depuis plusieurs mois au vu des multiples fuites affectant le réseau et que M. B Z s’est abstenu de toute contestation sur ce point.

Dans ces conditions et en l’absence de clé de répartition des charges d’eau dans le bail, M. B Z sera débouté de sa demande de remboursement au titre de la consommation d’eau, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les manquements du bailleur :

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bail fait par ailleurs obligation au preneur d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant le cours du bail et précise que 'les réparations d’entretien comprennent toutes les réparations autres que celle énumérées par l’article 606 du code civil (réparation de gros murs et de voûtes, rétablissement de poutres et de couvertures entières, réfection totale des murs de soutènement et de clôture) qui restent à la charge du propriétaire'.

M. X A invoque les désordres affectant les lieux loués qu’il considère comme constitutifs de manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien de la chose louée, se prévalant de constats d’huissier établis les 27 janvier 2014, 11 juin 2014, 12 et 31 mai 2016. Il

invoque dès lors l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers de la période courant de février 2014 jusqu’à la vente des murs intervenue le 15 décembre 2016 et, subsidiairement, évalue le trouble de jouissance subi à 75 % du montant des loyers de cette période, soit 44.803,89 euros.

Le constat d’huissier dressé le 27 janvier 2014 établit que les plafonds et murs des locaux commerciaux en entrant présentent des traces d’humidité avec gonflement et traces noires et que dans les toilettes l’eau tombe du plafond et s’écoule sur le sol. Le courrier du même jour adressé au mandataire du bailleur fait référence à un sinistre survenu le 10 mai 2013 mettant en cause l’appartement de l’étage supérieur non compris dans l’assiette du bail commercial, dont les causes n’ont pas été en totalité réglées mais ayant conduit à la fermeture en urgence de l’arrivée d’eau pour des raisons de sécurité, ledit courrier précisant par ailleurs que le rapport d’expertise amiable n’avait pas permis de déterminer l’origine des infiltrations et sollicitant du bailleur l’intervention d’un plombier afin d’en rechercher l’origine.

Il ressort du courrier du 5 novembre 2014 du conseil de M. X A qu’il a été mis fin à cette fuite en suite de la mise en demeure du 27 janvier 2014. Aucun élément ne permet cependant d’en imputer l’origine à la structure du bâtiment ou à la vétusté des installations dont les conséquences restent à la charge du bailleur en l’absence de clause contraire du bail.

Le courrier du 5 novembre 2014 tout en reconnaissant qu’il a été mis fin à la fuite objet évoquée le 27 janvier 2014 invoque des désordres résultant d’un défaut d’entretien du clos et du couvert par le bailleur. Le constat d’huissier du 11 juin 2014 auquel fait référence ce courrier met en évidence l’existence d’une descente d’eau usée désolidarisée de la gouttière dont il est indiqué qu’elle entraîne des débordements d’eau sur la terrasse et des infiltrations dans les locaux, l’huissier constatant de l’humidité sur le mur pignon et de grosses fissures visibles, des traces jaunâtres d’humidité sur le faux-plafond dans une ancienne descente de garage et la présence d’eau dans l’une des gaines des compteurs électriques. Le constat d’huissier établi le 12 mai 2016 relève de très nombreuses dégradations murales par infiltrations dans le local en entrant, des murs et plafond gorgés d’eau dans le local sanitaire, le mur de face effondré dans les toilettes tandis que le constat dressé le 31 mai 2016 par temps de pluie note des points de chute d’eau dans le local commercial, un jour côté droit dans la toiture à partir duquel descendent des coulures d’eau de pluie, une partie de la bande de rive sous toiture tordue sous l’action de l’humidité, une partie de maçonnerie verticale branlante, l’huissier concluant que le local ne présente manifestement plus l’étanchéité à l’eau.

Ces constatations sont de nature à établir une défaillance de la couverture dont la réfection incombe au bailleur en application de l’article 606 du code civil.

Faute pour M. X A d’établir que du fait de l’inexécution de ces travaux, il s’est trouvé dans l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément aux dispositions du bail, il ne peut utilement se prévaloir de l’exception d’inexécution. Il est significatif de relever sur

ce point qu’aux termes de son courrier du 26 mai 2015 il indique seulement que la jouissance des lieux est affectée par l’existence des désordres et que préalablement à l’établissement du constat du 12 mai 2016 il a déclaré à l’huissier instrumentaire que les infiltrations perturbent le fonctionnement normal de son activité et non pas que l’exercice de cette activité est rendu impossible.

Le trouble de jouissance subi par M. X A sera apprécié en tenant compte de la nature des locaux donnés à bail, à savoir un local industriel composé de 195 m² constitué d’une entrée porte cochère d’un garage, bureau, chaufferie et ateliers, le premier atelier étant garni de deux bureaux en cloison sur aluminium démontable avec faux plafond et en prolongement de cet atelier un terrain couvert en matériaux légers à destination de dépôt et atelier, l’intégralité des locaux n’étant pas affecté par les désordres. Au vu des éléments de la cause, ce préjudice sera évalué à 25 % du montant du loyer sur la période du 5 novembre 2014, date de la réclamation concernant les désordres

indemnisés, au 15 décembre 2016, date de la vente, soit 11.140,13 euros (44.560,53 x 25%).

Il convient en conséquence de condamner M. B Z au paiement de cette somme au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi par M. X A et d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

En application des articles 1289 et 1290 du code civil, la compensation entre cette condamnation et la condamnation prononcée au titre de l’arriéré s’opérera de plein droit à hauteur de la plus faible.

Sur les délais de paiement :

M. X A qui sollicite un délai de paiement de douze mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif s’abstient de produire le moindre document justificatif à l’appui de cette demande. Au regard de l’ancienneté de la dette, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. X A qui reste débiteur envers M. B Z supportera les dépens de première instance et d’appel.

Ni l’équité ni la situation des parties ne commandent en revanche de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. B Z de sa demande au titre du remboursement de la consommation d’eau,

Statuant à nouveau,

Condamne M. X A à payer à M. B Z la somme de 35.881,33 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré de loyers au 15 décembre 2016,

Fixe au passif de la société BELINOX la somme de 35.881,33 euros à titre privilégié, à titre d’arriéré de loyers au 15 décembre 2016,

Condamne M. B Z à payer à M. X A la somme de 11.140,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi,

Ordonne la compensation des dettes respectives des parties à hauteur de la plus faible,

Déboute M. X A de sa demande de délais de paiement,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X A aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE