République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/05/2023

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N° de MINUTE :23/434

N° RG 21/04500 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TZXG

Jugement (N° 11-21-142) rendu le 15 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de Montreuil sur Mer

APPELANT

Monsieur [K] [L]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Frédérique Vuattier, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [W] [X]

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Guy Foutry, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 mars 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 février 2023

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Par acte sous seing privé du 16 septembre 2020, M. [W] [X] a donné à bail à M. [K] [L] une immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 6], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Par acte d’huissier de justice du 15 mars 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 900 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévu dans le contrat.

La commission de prévention des expulsions locative a été informée de la situation de M. [K] [L] le 16 mars 2021.

Par acte d’huissier de justice du 30 avril 2021, M. [W] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-Sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [L], et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu à libération des lieux, de la somme de 3 900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il sera précisé que postérieurement à la délivrance de l’assignation, suivant arrêté préfectoral en date du 27 avril 2021, suite à un rapport de l’Agence Régionale de Santé du 26 mars 2021, le préfet du Pas de Calais a enjoint à M. [X] de réaliser des travaux en urgence pour faire cesser les désordres liés à l’insuffisance de chauffage et la dangerosité de l’installation électrique.

Par arrêté du 7 juin 2021, le préfet du Pas de Calais a retenu l’insalubrité du logement en vertu de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique au titre des désordres affectant le logement au regard des risques sanitaires liés aux risque d’accident, d’asthme ou d’allergie ou de saturnisme.

Suivant jugement contradictoire en date du 15 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. [W] [X] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— condamné M. [K] [L] à payer à M. [W] [X] la somme de 3 900 euros (trois mille neuf cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer de délai de paiement à M. [K] [L] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— débouté M. [W] [X] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— débouté M. [K] [L] de sa demande reconventionnelle,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamné M. [K] [L] à payer à M. [W] [X] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mars 2021 et celui de l’assignation du 30 avril 2021.

M. [K] [L] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 17 août 2021, sa déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en qu’elle l’a condamné au versement d’un arriéré locatif de 3 900 euros arrêté au 11 mars 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, rejeté l’octroi de délais de paiement, débouté de sa demande reconventionnelle quant aux travaux à réaliser, condamnél’appelant au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mars 2021 et celui de l’assignation du 30 avril 2021.

M. [W] [X] a constitué avocat le 21 septembre 2021.

Par ses dernières conclusions en date du 20 février 2023, M. [K] [L] demande la cour de :

— infirmer et réformer le jugement rendu le 15 juillet 2021 par le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer,

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes au titre de son appel incident et de toutes demandes supplémentaires,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [X] à réaliser les travaux tel que listés dans les arrêtés préfectoraux concernant l’immeuble litigieux et ce, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du troisième mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— ordonner la suspension des loyers dus par M. [L] à compter de septembre 2020 sans consignation et ce jusqu’à la réalisation effective des travaux listés dans l’arrêté d’insalubrité de Monsieur le Préfet du Pas de Calais,

— condamner M. [X] à la somme de 4 200 euros au titre du préjudice subi à parfaire en vue de la décision à intervenir,

— condamner M. [X] à la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

— condamner M. [X] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2023, M. [W] [X] demande à la cour de

Vu le bordereau de pièces annexé aux présentes, vu les obligations du locataire mentionnées à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 notamment et plus spécifiquement la violation des obligations par M. [L] figurant au petit a, au petit c, au petit e, au petit f et au petit g dudit article, vu le commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance délivré le 15 mars 2021 à M. [K] [L] lequel ne l’exécutera pas, vu le rapport d’expertise graphologique établi par Mme [U] [I], membre de la compagnie des experts près la cour d’appel de Douai, en date du 9 août 2022,

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel principal interjeté par M. [K] [L] à l’encontre du jugement rendu le 15 juillet 2021 par le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par M. [X] à l’encontre du jugement rendu le 15 juillet 2021 par le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer et l’infirme partiellement sur les points suivants,

— déclarer recevable et bien fondée la demande de M. [X] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [K] [L] pour méconnaissance des dispositions de l’article 7 c, e, f et g de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner M. [K] [L] à payer à M. [X] les sommes suivantes :

* 17 700 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2023 (loyer du mois de février 2023 compris), avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

* 2 728 euros au titre de la facture de dépose de la chaudière à gaz et de son remplacement selon facture établie par la société Delplanque Habitat en date du 18 juin 2021,

* 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

* 318 euros au titre des frais de l’expertise graphologique,

* les entiers dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de M^e Guy Foutry, avocat, sur ses offres de droit par application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus le jugement rendu le 15 juillet 2021 par le tribunal de proximité de Montreuil-Sur-Mer en ses dispositions non remises en cause par M. [W] [X].

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il sera précisé à titre liminaire que s’il apparaît que M. [L] semble contester dans ses dernières écritures la signature qui figure sur le contrat de bail produit par le bailleur et sur l’état des lieux, faisant valoir que la signature n’est pas la même sur son propre exemplaire de bail alors que ledit contrat a été établi en double original, il ne tire aucune conclusion de cette contestation dans le cadre tant de ses demandes que de son argumentation alors qu’il n’apparaît pas par ailleurs que les deux exemplaires de bail différent dans leur contenu. Par ailleurs, la contestation d’écriture apparaît en tout état de cause bien tardive alors qu’elle n’a pas été soulevée en première instance et n’était pas invoquée dans les premières conclusions du locataire, et notamment dans ses conclusions notifiées le 8 novembre 2011.

En outre, M. [X] a produit aux débats une expertise graphologique extra-judiciaire parvenant à la conclusion de ce que la signature sur l’état des lieux est la même que celle figurant sur le contrat de bail produit par le bailleur. En outre, et bien qu’aucune demande de vérification d’écritures n’ait été faite, la cour conclut de la comparaison entre les signatures figurant sur les actes litigieux et attribuées au locataire avec la signature figurant au bas d’une lettre adressée par M. [L] à son bailleur le 1er mars 2021que les signatures en cause sont bien similaires.

Dès lors, la cour tiendra pour acquis que M.[L] a bien signé le bail d’habitation et l’état des lieux d’entrée produits aux débats.

En outre, la cour précisera également que de nombreuses photographies on été produites aux débats de part et d’autre, lesquelles photographies, pour l’essentiel, ne font pas foi de la date et des circonstances dans lesquelles elles ont été prises et de ce qu’elles représentent. Dans certains cas, la production de ces photographies est contradictoire avec ce qui est soutenu. Ainsi, la cour ne s’explique pas, s’agissant du bailleur, comment ce dernier a pu prendre des photographies alors que par ailleurs il se plaint d’une impossibilité d’accéder aux lieux.

Ces différents points étant précisés, il convient d’examiner tant l’appel principal que l’appel incident des dispositions du jugement entrepris.

Sur la demande en résiliation du bail faite par l’appelant :

Sur la demande en résiliation du bail en ce qu’elle est fondée sur le défaut de paiement des loyers :

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic'.

La loi SRU du 13 décembre 2000 a étendu l’obligation de notification au préfet de l’assignation aux actes visant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation de sorte que l’article 24-IV énonce que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Il est constant en l’espèce que si le bailleur a notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire à la commission de prévention des expulsions locatives le 16 mars 2021, formalité qui n’est en soi pas obligatoire puisque le bailleur est en l’espèce une personne physique, il n’est pas justifié et il n’est d’ailleurs pas soutenu que l’assignation aux fins de résiliation-expulsion ait été notifiée au représentant de l’Etat dans le département.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a énoncé que tant la demande en constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers que la demande aux fins de résiliation judiciaire du bail pour les mêmes motifs étaient irrecevables.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef.

Cependant, force est de constater que l’acte introductif d’instance, dont M. [W] [X] a demandé purement et simplement le bénéfice lors de l’audience du 27 mai 2021, demandait également le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail pour manquement du preneur à son obligation de justifier d’une assurance garantissant sa responsabilité locative et la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations résultant des articles 7 c (dégradations locatives), 7 e(manquement du locataire à son obligation de procéder aux travaux nécessaires) et 7 f (modication des lieux par le locataire non autorisée par le bailleur.

Il convient dès lors pour la cour, rectificant les omissions de statuer existant de ce chef, de statuer sur ces demandes.

Sur la demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du locataire pour défaut d’assurance :

Il est effectif que la commandement du 15 mars 2021 demandait au locataire de justifier de la réalité de la souscription d’une assurance concernant les risques locatifs dès lors que l’attestation qui avait été produite mentionnait que les lieux loués étaient au [Adresse 8] alors qu’en réalité les locaux donnés à bail sont au 7 de cette rue.

Cependant, le locataire a fait établir une attestation rectificative du 8 avril 2021 par sa compagnie d’assurances la société ECA-assurances, attestation selon laquelle le contrat d’assurance concerne bien le [Adresse 5] et selon laquelle le logement est bien couvert depuis le 8 septembre 2020 soit depuis l’entrée dans leslieux du locataire .

La cour ne peut déterminer à quelle date cette attestation du 8 avril 2021 a été remise au bailleur.

Ce qui est sanctionné toutefois et en tout état de cause par la clause résolutoire est le défaut d’existence effective de la garantie passé le délai d’un mois suivant la signification du commandement et non pas le défaut de production de l’attestation de garantie dans le mois suivant cette même signification.

Force est de constater que le logement était d’ores et déjà couvert par une assurance souscrite par le locataire à la date de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu pour la cour, ajoutant au jugement entrepris, en rectificant l’omission de statuer existant de ce chef, de débouter M. [W] [X] de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour manquement du locataire à son obligation d’assurance

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement du locataire aux dispositions des articles 7 c 7 e et 7 f de la loi du 6 juillet 1989 :

L’article 1227 du code civil dispose que la résiliation judiciaire d’un contrat peut toujours être demandée en justice.

Par ailleurs , il est de principe que les griefs invoqués pour justifier une assignation en résiliation de bail doivent exister à la date de cette assignation.

1) Sur le refus de permettre l’accès à l’immeuble au titre de la réalisation de travaux imputé au locataire en application des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 .

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1089 dispose que :

Le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

Pour justifier du refus d’accès opposé par le locataire aux professionnels missionnés par le bailleur pour effectuer certains travaux dans les locaux, M. [W] [X] a produit aux débats:

— une attestation d’une dame [S] de Générale Energie mentionnant que le 21 janvier 2021, M. [L] n’avait pas accepté de la laisser entrer dans le logement en dépit d’un rendez-vous pris par téléphone ;

— une lettre de M. [J] d’Immo-expertise en date du 2 avril 2021 mentionnant que le locataire n’avait pas voulu le laisser entrer pour faire les diagnostics immobiliers ;

— une attestation du responsable d’une entreprise Ben j Renov, attestation qui n’est cependant pas régulière en la forme et dans laquelle son auteur procède à diverses affirmations qui peuvent apparaître contradictoires, le témoin indiquant qu’il a constamment proposé ses services mais que ces derniers ont été refusés par le locataire, sans que l’on puisse véritablement déterminer comment ce témoin a pu assister à l’ensemble des faits qu’il relate si l’accès aux lieux lui a été refusé, le témoin indiquant avoir par ailleurs apporté aulocataire des tuyaux en cuivre et un ballon d’eau chaude, tout en précisant avoir déconseillé la pose d’un tel matériel en présence d’une chaudière et en relatant qu’il a accompagné le chauffagiste qui a noté la pose hors norme des tuyaux, l’ensemble de ces éléments ne permettant pas de comprendre quel était finalement le rôle de chacun des intervenants.

Au final, les éléments de preuve versés aux débats sont insuffisants à caractériser le refus d’accès au logement dans les conditions exigées par les textes. Force est de constater qu’il n’est pas produitt de lettre envoyée par le bailleur au locataire par laquelle M. [X] précisait à M. [L] quelle était précisément l’objet de l’intervention des différents artisans qu’il envoyait, alors que par ailleurs l’état d’entrée dans les lieux dont il se prévaut reprend de manière répétitive la simple mention 'RAS’ et que les diagnostics immobiliers devaient être normalement réalisés avant même la conclusion du contrat de bail. Il est encore moins justifié de l’envoi d’une lettre de mise en demeure à ce titre.

Dès lors, il n’est pas démontré de manière suffisante que le locataire à la date de l’assignation pouvait se voir reprocher des manquements suffisamment graves à son obligation de permettre au bailleur d’assurer la maintenance des locaux donnés à bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour travaux non autorisés et pour dégradations des locaux donnés à bail (articles 7 c, 7 f de la loi du 6 juillet 1989 :

Il convient de relever que le 19 décembre 2020, M. [L] a fait établir un devis concernant le remplacement de sa baignoire par une douche italienne par une société LSDBDS qui apparaît spécialisée dans l’agencement de salle de bains pour les seniors et ce pour un prix de 5000 euros susceptible d’être pris en charge dans le cadre de l’aide action logement.

Suivant courrier en date du 4 décembre 2020, le bailleur avait donné son accord pour la pose d’une telle douche dans les conditions reprises dans le devis et par la société LSDBDS.

Le 18 mars 2021, le locataire a fait établir un nouveau devis par une société Indépendance Royale qui apparaît également spécialisée dans les douches adaptées pour personnes d’un certain âge. M. [L] a produit par ailleurs un courriel de cette même société mentionnant que l’état du sol de la salle de bains ne permettait pas le début des travaux.

Il apparaît par ailleurs qu’à la date de l’assignation, M. [L] avait commandé à supprimer des plaques de placo derrière la baignoire dans la perspective des modifications envisagées. Toutefois compte tenu des circonstances, du fait que le bailleur avait donné son accord pour la création d’une douche et des difficultés des entreprises pour finaliser les travaux d’installation de la douche eu égard à l’état du logement, la cour estime que les faits reprochés au locataire sur ce point et tels qu’ils existaient à la date de l’assignation en justice sont insuffisamment caractérisés pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Il convient donc pour la cour ajoutant au jugement entrepris, de débouter M. [X] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte :

M. [L] demande comme en première instance la condamnation de son bailleur à effectuer les travaux tels qu’ils ont été ordonnés par l’autorité préfectorale à savoir :

— la mise en sécurité de l’installation électrique du logement et des parties communes avec fourniture d’une attestation établie à ce sujet par un professionnel qualifié ;

— la mise en place d’un moyen de chauffage suffisant sécurisé et adapté aux caractéristiques d’isolation thermique du bâtiment (par un professionnel qualifié avec une attestation à fournir) ;

— la remise en état des murs porteurs afin d’en garantir la solidité et l’étanchéité ;

— la remise en état de la couverture afin d’en garantir l’étanchéité ;

— la remise en état des descentes d’eaux pluviales afin de supprimer tout risque de débordement projection ou stagnation d’eau ;

— la remise en état de la rampe d’escalier pour éviter tout risque de chute, les équipements mis en place devant être fixés de manière pérenne et conforme aux exigences réglementaires ;

— la mise en sécurité de l’accès à la cave pour supprimer tous risques de chutes, les équipements devant être fixés de manière pérenne et conforme aux exigences réglementaires ;

— la mise en place d’une isolation thermique et efficace ;

— l’installation de ventilations réglementaires ;

— l’exécution des travaux nécessaires à la suppression durable des causes d’humidité quelle qu’en soit l’origine (pont thermique, infiltration, remontée capillaire, condensation, défaut d’étanchéité)

— la remise en état ou le remplacement des revêtements intérieurs (murs, sols, plafonds) détériorés par l’humidité ou dégradés ;

— réalisation de tous les diagnostics techniques obligatoires et prise de toutes les mesures nécessaires à la suppression des causes d’humidité quelle qu’en soit l’origine (pont thermique, infiltration, remontée capillaire, condensation, défaut d’étanchéité) :

— nettoyage des parties communes et de la cave et prise de toutes dispositions pour limiter l’accès à tout le matériel de chantier pouvant présenter un risque pour les occupants ;

— suppression de l’accessibilité des peintures anciennes dégradées au plomb et localisées par le CREP ;

— fourniture d’un constat de risque d’exposition au plomb et de mesures d’empoussièrement après travaux.

Force est de constater cependant que ces travaux d’ampleur supposent que les lieux donnés à bail soient provisoirement libérés par le locataire et qu’au demeurant par ailleurs l’arrêté du 7 juin 2021 prévoit que le locataire ne peut plus demeurer dans les lieux jusqu’à la réalisation des travaux.

L’importance des travaux ressort d’un document émanant du gérant de la société Iso-Reno qui a écrit le 8 novembre 2022 pour indiquer que les travaux envisagés rendaient nécessaires tout à la fois l’assainissement , le débarras et la sécurisation des locaux donnés à bail.

Par ailleurs, M. [W] [X] a justifié de ce qu’il avait fait des offres de relogement à son locataire, proposant aux termes de sa lettre cinq logements dont le loyer se situe entre 570 et 600 euros, logements d’une superficie de 100 m2 et ce suivant lettre recommandée dont le locataire a accusé réception le 22 septembre 2021.

Il y a lieu de relever que M. [L], lequel n’apparaît pas avoir quitté le logement, ne s’est pas expliqué sur ses intentions de quitter le logement pour permettre la réalisation des travaux et ne s’est pas exprimé sur les offres de relogement faites par le bailleur et sur les motifs pour lesquelles ces offres ne seraient pas susceptibles de correspondre à ses besoins.

Dès lors, eu égard à la très grande incertitude existant quant à la volonté réelle du locataire de permettre que les travaux puissent être effectués, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu de doubler l’injonction administrative par une injonction judiciaire de réaliser des travaux sous astreinte.

Dès lors par ces motifs propres la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de M. [L] tendant à la condamnation de M. [W] [X] à effectuer des travaux sous astreinte.

Sur la demande en suspension des loyers depuis septembre 2020 :

Lorsqu’un immeuble a été déclaré insalubre ou en état de péril à l’issue d’une procédure contradictoire, le paiement des loyers est suspendu automatiquement à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble. Cette suspension se poursuit jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou de l’affichage de l’arrêté de mainlevée et ce suivant l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation

Il s’ensuit que la cour se doit de constater que l’exigibilité des loyers est suspendue depuis le 1er mai 2021 au titre des conséquences du premier arrêté rendu par l’autorité administrative.

Pour la période antérieure au 1er mai 2011, la suspension des loyers ne peut être envisagée qu’au titre d’une exception d’inexécution dont le locataire serait en droit de se prévaloir, exception d’inexécution qui est effectivement invoquée par les écritures de l’appelant

En matière locative, la suspension des loyers au titre d’une exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’en cas d’impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail.

En l’espèce, le rapport de L’ARS très étayé du 26 mars 2021 a mis en évidence le fait que l’immeuble présentait des désordres importants. Ce rapport indique globalement que le logement présente des problèmes de gros-oeuvre (linteau fissuré-gouttière cassée ) et des problèmes intérieurs comme la présence d’humidité, la mauvaise ventilation, un réseau électrique dangereux et une absence de chauffage. L’ensemble des désordres constatés ont justifié une procédure d’urgence pour ce qui concerne spécifiquement les problèmes de chauffage et de sécurité de l’installation électrique et globalement une procédure pour insalubrité avec interdiction d’habiter temporaire. Il a été noté plus précisément que si le logement est pourvu d’une installation de chauffage à savoir d’une chaudière étanche mixte au gaz présente dans la cuisine, cette chaudière étant reliée à plusieurs radiateurs, celle-ci ne fonctionne pas et n’aurait jamais fonctionné depuis l’entrée dans les lieux du locataire et que l’eau chaude est apportée par un cumulus qui aurait été installé par les locataires. Il est relevé que le séjour-cuisine est simplement équipé d’un chauffage électrique.

Si le rapport de L’ARS ne précise pas dans quelles conditions le défaut de fonctionnement de la chaudière a pu être constaté, il n’est cependant ni contestable ni contesté que les pièces autres que ce séjour/cuisine, à savoir les trois chambres, n’étaient pas équipés de moyen de chauffage ce qui fait que le dispositif de chauffage ne peut être considéré comme normal au sens des dispositions de l’article 3 de la loi du 3 janvier 2002 prévoyant les installations correspondant aux normes du logement décent, et ce d’autant plus que le logement présente des problèmes d’isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment, les murs étant de faible épaisseur et le bâti de certaines fenêtres étant mal scellé dans les murs ce qui laisse un jour excessif créant un pont thermique.

Il a été constaté que les bouches d’extraction de la VMC dysfonctionnées que l’installation électrique présentait des anomalies à savoir des fils électriques apparent et des interrupteurs non scellés

S’agissant de la situation de la salle de bains, il a déjà été évoqué plus haut la situation particulière de cette pièce où le revêtement placo a été enlevé.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour estime que la preuve de l’impossibilité totale pour le locataire de jouir des locaux donnés à bail n’est pas rapportée, et qu’il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande tendant à voir ordonner la suspension des loyers depuis l’origine du bail. Par contre, il s’évince de l’ensemble de ces éléments une réduction sensible de la possibilité de jouir des locaux donnés à bail qui justifiera l’allocation de dommages et intérêts au locataire pour la période allant de l’entrée dans les lieux du locataire jusqu’à la date de l’arrêté administratif du 27 avril suspendant le paiement des loyers, comme il sera indiqué dans la suite du présent arrêt.

Sur la réclamation du bailleur au titre des loyers impayés :

M. [W] [X] demande la condamnation de son locataire au paiement de la somme de 17 700 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2023 (loyer de février 2023 compris).

Il sera rappelé que les loyers au-délà du 1er mai 2021 ne peuvent être réclamés au regard de la procédure d’insalubrité. Il convient donc de débouter M. [W] [X] de sa demande en paiement pour la période postérieure au 1er mai 2021;

Il convient donc d’examiner la demande en paiement des loyers pour la seule période allant du 16 septembre 2020, début du bail, au 30 avril 2021.

A cet égard , M. [W] [X] fait valoir qu’aucun règlement n’est intervenu de ce chef tandis que M. [L] expose que son bailleur omettait de lui remettre des quittances de loyer.

Le locataire se réfère à une lettre qu’il a envoyée à son propriétaire le 1er mars 2021 et dans laquelle il se plaint de ce qu’il n’a pas obtenu la quittance pour le dépôt de garantie et pour le loyer. Cette lettre a été envoyée aux initiatives du bailleur qui avait fait convoquer son locataire en tentative de conciliation au titre notamment de ce défaut de paiement des loyers.

Cette lettre présente des aspects contradictoires dans la mesure où M. [L] y fait également état de ce qu’il avait été convenu d’une dispense de 6 mois de loyer contre réalisation de travaux par le locataire, point qui ne ressort pas de la lecture du bail.

En tout état de cause, la seule lettre envoyée par le locataire ne peut faire la preuve de la réalité du paiement des loyers alor que la charge de la preuve de ce paiement pèse sur ce locataire.

Il y a donc lieu pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [L] au paiement de la somme de 3900 euros au titre des loyers suivant compte arrêté au 13 mars 2021 (un demi-loyer de 300 euros pour le mois de septembre 2020 et six loyers de 600 euros pour les mois d’octobre 2020 inclus à mars 2021 inclus) mais d’actualiser cette condamnation au 30 avril 2021 soit avant la suspension des loyers, la cour portant ainsi la condamnation du locataire à la somme de 4500 euros par ajout du montant du loyer du mois d’avril 2021 à la somme déjà accordée.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le locataire pour trouble de jouissance :

Au regard des désordres décrits affectant le logement, la cour estime que le locataire a subi ab initio un préjudice pour la période pendant laquelle le loyer était du à un montant égal à 50 % de ce loyer.

Il convient dès lors de condamner M. [W] [X] à payer à M. [L] la somme de 2250 euros pour préjudice de jouissance.

Il y a lieu par ailleurs d’ordonner la compensation entre les créances réciproques.

Sur la demande du bailleur tendant à la condamnation de M. [L] au paiement des frais de remplacement de la chaudière :

Au regard du fait qu’il ressort des éléments de la cause et notamment du fait qu’il a été constaté que l’installation de chauffage n’était pas adaptée au logement et alors qu’il n’est nullement établi que la chaudière aurait été dégradée du fait du locataire, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Au regard de ce qui a été jugé plus haut, la cour rejettera la demande de dommages et intérêts présentée par M. [L] pour résistance abusive.

Il sera fait masse par ailleurs des dépens de première instance et d’appel qui seront partagés par moitié entre les parties, les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que la demande de M. [X] tendant à la prise en compte de ses frais d’expertise extra-judiciaire n’aurait pu l’être que dans ce cadre, étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandes de M. [W] [X] tendant tant à la constatation de la résiliation de plein droit qu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation liant les parties pour défaut de paiement des loyers irrecevables ;

Ajoutant au jugement entrepris en rectifiant les omissions de statuer l’affectant,

Déboute M. [W] [X] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail liant les parties pour défaut d’assurance ;

Déboute M. [W] [X] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire de ce même bail d’habitation pour manquements du locataire à ces obligations résultant des articles 7e et 7f de la loi du 6 juillet 1989 ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [K] [L] de sa demande reconventionnelle en condamnation de M. [W] [X] à effectuer tel que listés dans l’arrêté préfectoraux concernant l’immeuble litigieux ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [K] [L] à payer à M. [W] [X] la somme de 3900 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 mars 2021 sauf à actualiser cette condamnation à la somme de 4500 euros à la date du 30 avril 2021 ;

Ajoutant au jugement entrepris,

Déboute M.[K] [L] de sa demande tendant à voir ordonner la suspension du paiement des loyers sauf à constater que l’exigibilité des loyers est suspendue de plein droit depuis le 1er mai 2021 au titre des conséquences de la procédure administrative d’insalubrité ;

Déboute en conséquence M. [W] [X] de sa demande en paiement des loyers échus à compter du 1er mai 2021 ;

Déboute M. [W] [X] de sa demande en remboursement des frais d’installation d’une nouvelle chaudière ;

Condamne M. [W] [X] à payer à M. [K] [L] la somme de 2250 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques à concurrence de la créance la moins élevée ;

Réformant le jugement entreprise du chef des dépens et de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et les partage par moitié entre les parties ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis