Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

(n°2026/ , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15437 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIF5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Août 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 22/01558

APPELANTE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]

Immatriculée au RCS de [Localité 1] : 552 032 708

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMÉS

Mme [X] [T]

Née le 08 avril 1985 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [Y] [T]

Née le 31 janvier 1988 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentées par M^e Aude BARATTE de l’AARPI STERU – BARATTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1029

M. [Z] [T]

Né le 13 août 1956 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

Madame Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Fanny MARCEL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Fanny MARCEL, greffiére, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 26 juillet 1985, à effet au 16 août 1985, M. [Z] [T] est devenu locataire de la Société anonyme de Gestion immobilière (la SAGI) pour un logement de quatre pièces principales (101,68 m2) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 6 190 francs, outre 368 francs de provision sur charges.

A la date de conclusion du contrat de bail, M. [T] était marié avec [J] [C] depuis le 27 janvier 1983.

Le 8 décembre 2015, l’immeuble situé [Adresse 6] a fait l’objet d’une convention signée entre la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (la RIVP), venant aux droits de la SAGI, et l’Etat en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitat, transformant les logements, dont celui des époux [T], en logements financés par un prêt locatif à usage social (PLUS).

M. et Mme [T] ont été informés que leur logement était soumis au supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2019. À défaut de communiquer leur avis d’imposition, ils se sont vus appliquer un SLS d’un montant maximal.

Par courrier du 18 décembre 2018, M. [T] a informé la RIVP qu’il était séparé de son épouse et avait quitté le logement loué dans le courant de l’année 2002.

M. [T] a donné congé du logement par courrier du 14 janvier 2019, reçu le 16 janvier 2019.

La RIVP a mis en demeure M. [T], par lettre recommandée du 8 juillet 2019, de payer la somme de 26 570,24 euros d’arriéré locatif. Cette mise en demeure a été réitérée par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 28 janvier 2021, enjoignant à M. et Mme [T] de payer sous quinzaine la somme de 99 649,43 euros.

Les époux [T] se sont séparés de corps par convention contresignée par avocats le 23 décembre 2019, déposée au rang des minutes de Me [V], notaire, le même jour.

Par actes d’huissier remis à l’étude le 26 juillet 2021 et à personne le 10 août 2021, la RIVP a fait délivrer respectivement à [J] [T] et M. [Z] [T] une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire sous bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes de :

—  120 563,12 euros au titre du solde locatif,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi que leur condamnation aux entiers dépens.

[J] [T] étant décédée le 6 avril 2022, Mmes [Y] et [X] [T], en leur qualité d’héritières, ont été assignées en intervention forcée par la RIVP, par actes du 23 janvier 2023.

A l’audience, la RIVP a sollicité la condamnation solidaire de M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et Mme [X] [T], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement à son profit des sommes de :

—  25 146,74 euros au titre du solde locatif,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux entiers dépens.

M. [T] a sollicité le rejet des prétentions de la demanderesse et sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Mmes [X] et [Y] [T] ont conclu au rejet des demandes de la RIVP et à sa condamnation à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens. Mme [Y] [T] a également sollicité à titre reconventionnel la condamnation de la RIVP à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire entrepris du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— déboute la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes,

— déboute Mme [Y] [T] de sa demande en dommages et intérêts,

— condamne la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] à payer à M. [Z] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] à payer à Mme [Y] [T] et Mme [X] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par la RIVP le 20 septembre 2023,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er décembre 2025, par lesquelles la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 4 août 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté la RIVP de sa demande de condamnation solidaire de M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et Mme [X] [T] au paiement de la somme de 25 146,74 euros au titre du solde locatif et notamment des SLS arriérés, du fait de l’absence d’éléments justificatifs du montant de sa créance,

— infirmer le jugement rendu le 4 août 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a condamné la RIVP à payer à M. [Z] [T] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la somme de 2 000 euros à Mme [Y] [T] et Mme [X] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu le 4 août 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté Mme [Y] [T] de sa demande de condamnation de la RIVP de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— constater solidairement que M. [Z] [T], Mme [Y] [T], Mme [X] [T] sont effectivement assujettis au SLS,

— constater que la RIVP est recevable à agir contre M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et Mme [X] [T] en leur qualité d’héritières de [J] [T],

— constater que la RIVP justifie du montant de l’intégralité de sa créance,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et Mme [X] [T] au paiement de la somme de 25 146,74 euros au titre du solde locatif,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour de céans entendait rejeter la demande de condamnation solidaire des intimés en considérant que les exigences relevant de l’article L. 411-9 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été remplies,

— condamner M. [Z] [T] au paiement de la somme de 13 349,74 euros au titre du solde locatif,

— constater que le comportement de la RIVP n’a causé aucun préjudice moral à Mme [Y] [T],

— condamner solidairement M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et Mme [X] [T] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant pour la première instance que pour l’appel,

— condamner solidairement M. [Z] [T], Mme [Y] [T] et Mme [X] [T] aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 novembre 2025, par lesquelles M. [Z] [T] demande à la cour de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevable la demande nouvelle formulée par la RIVP à l’encontre de M. [Z] [T], sollicitant qu’il soit condamné à lui payer la somme de 21 350,71 euros au titre du SLS de l’année 2019,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le bail signé avec M. [T] s’est trouvé, à compter du 8 décembre 2015, soumis aux dispositions de la convention de conventionnement, conformément aux dispositions de l’article L. 353-14 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] à payer à M. [T] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 novembre 2025, par lesquelles Mme [X] [T] et Mme [Y] [T] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la RIVP de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de Mme [Y] [T] et de Mme [X] [T], et en ce qu’il a condamné la RIVP au versement entre les mains des concluantes de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [Y] [T] en réparation de son préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— débouter la RIVP de toutes ses demandes,

— condamner la RIVP à verser à Mme [Y] [T] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner la RIVP à verser à Mme [Y] [T] et à Mme [X] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la RIVP aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur l’arriéré locatif

La RIVP sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande en paiement et demande la condamnation solidaire des intimés à lui verser la somme de 25 146,74 euros. Elle fait valoir que le conventionnement du logement loué aux époux [T] entraîne de plein droit leur soumission au régime du supplément de loyer de solidarité (SLS) conformément aux articles L. 353-19 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, peu important qu’ils n’aient pas signé de nouveau bail après celui-ci, le fait qu’aucune demande à ce titre n’ait été formée avant 2018 résultant d’une décision du bailleur de ne pas appliquer le système dès le conventionnement, décision tolérée par la Direction générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction jusqu’à un rapport de l’ANCOLS rappelant cette obligation sous peine de sanction, et à l’adoption de la loi dite [Localité 6] du 23 novembre 2018. Elle précise que les époux [T] n’ont pas répondu à ses courriers d’enquête, de sorte qu’elle leur a facturé un SLS forfaitaire pour les années 2019 à 2021, et qu’elle n’a obtenu les renseignements requis que fin 2020 de la part de [J] [T] et après l’assignation de la part de M. [T], conduisant au recalcul du SLS, en tenant compte des revenus du couple jusqu’en février 2019, puis des seuls revenus de [J] [T] ensuite. Elle soutient que la loi [Localité 6] n’est pas rétroactive, qu’elle s’applique aux conventions signées après son entrée en vigueur et qu’ainsi, elle ne s’applique pas au présent litige, et ce y compris si le premier appel de SLS est postérieur à cette loi. Elle ajoute que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation n’impose pas une notification individuelle de l’application du SLS, seule l’est la mise en demeure lorsque les locataires n’ont pas répondu, et elle estime que [J] [T] a été avisée puisqu’elle l’a transmise à M. [T] qui ne résidait plus dans le logement.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de M. [T] à lui verser la somme de 13 349,74 euros au titre du SLS de l’année 2019, contestant le caractère nouveau de sa demande.

M. [T] conclut à la confirmation du jugement. Il se prévaut des termes de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation tel que modifié par la loi [Localité 6], indiquant qu’il a refusé de conclure un nouveau bail à la suite du conventionnement et que dès lors cet article lui est inapplicable. Il soutient que les dispositions issues de la loi [Localité 6] lui sont applicables car cette loi s’applique aux effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées à cette date, qu’il est dans cette situation, et que le paiement du SLS lui a été demandé postérieurement à la loi [Localité 6]. Il conteste l’assiette du calcul du SLS, faisant valoir qu’une seule personne vivait dans le logement, que [J] [T] a justifié de ses ressources permettant le calcul, que lui-même a donné congé le 14 janvier 2019 et peut éventuellement être tenu au paiement du SLS jusqu’au 14 février 2019, et qu’en tout état de cause les éléments versés par la RIVP ne permettent pas de vérifier le montant des sommes demandées.

Il soutient que la demande subsidiaire de la RIVP est irrecevable comme étant nouvelle en appel. Au fond, il rappelle qu’il a donné congé le 14 janvier 2019 et ne peut être tenu aux obligations locatives que jusqu’au 14 février 2019. Il ajoute que les calculs de la RIVP, non justifiés, sont incompréhensibles.

Mmes [X] et [Y] [T] concluent également à la confirmation du jugement, s’associant à la motivation développée par leur père et reprenant la motivation du jugement.

1-1) Sur l’application du régime du SLS aux époux [T]

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Ces dispositions sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code, et ce conformément aux termes de l’article L. 481-2 ( 3e Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692, Bull., civ. 2014, III, n° 27).

En l’espèce, la RIVP est une société d’économie mixte, et la convention qui a été conclue le 8 décembre 2015 l’a été en application des dispositions de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (applicable à la date de la convention, il a été abrogé par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019).

Les organismes HLM ou les sociétés d’économie mixte sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat. Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (article 82) est venue ajouter à l’article L. 441-3 précité l’alinéa suivant : 'le présent article n’est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l’objet d’un bail en cours et dont le loyer n’est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l’article L. 351-2.'

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 6] (article 88) a ajouté un autre alinéa : ' le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7.'

Toutefois, la Cour de cassation est venue préciser que les dispositions de la loi [Localité 6] relatives à la situation des locataires d’un logement devenu social ne s’appliquent pas lorsque le changement est antérieur à la publication de cette loi (3e Civ., 3 juin 2021, n° 20-12.353, publié), rappelant que d’une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l’avenir, ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur ; d’autre part, que les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, combinées avec celles de l’article L. 353-16 du même code, ont pour objet d’instaurer, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention ; qu’il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive ; que les dispositions des articles L. 353-16 et L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, lesquelles dérogeaient à celles de l’article L. 353-7 du même code, s’appliquaient au logement occupé par les locataires dès la signature de la convention, de sorte que le bailleur n’était pas tenu de leur proposer un nouveau bail ; que dès lors, il en résultait que les effets légaux de cette convention étaient définitivement acquis lors de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, et qu’ainsi le bailleur avait pu valablement notifier un supplément de loyer de solidarité aux locataires (dès 2015 dans cette espèce).

Il a en outre été précisé que les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui instaurent, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un organisme d’habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, ne sont pas d’application rétroactive. Dès lors, le locataire titulaire d’un bail en cours de validité lors de la signature par le bailleur d’une convention avec l’Etat avant l’entrée en vigueur de la loi précitée peut se voir notifier un supplément de loyer de solidarité pour la période postérieure à cette entrée en vigueur même s’il a refusé de signer un nouveau bail (3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n°24-11.047, publié).

L’application du régime du SLS résulte du conventionnement du logement loué, lequel est ici antérieur aux lois susvisées de 2017 et 2018. Dès lors, il est sans incidence sur l’application de celui-ci que le bailleur ait mis ce régime en place dès 2015 ou en ait reporté l’application à 2018 par l’effet d’une tolérance, étant précisé que la décision de la RIVP de faire application du régime du SLS aux locataires de l’immeuble en cause a été portée à la connaissance des locataires par courrier du 10 octobre 2018, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi [Localité 6] du 23 novembre 2018.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les dispositions relatives au SLS étaient applicables au contrat conclu avec M. [T], [J] [T] étant ici colocataire, du fait de son mariage avec le locataire, et ce conformément aux dispositions des articles 1751 du code civil et 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce point n’étant pas discuté.

1-2) Sur la notification du SLS

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, énonce que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cet article prévoit une démarche en deux temps de la part du bailleur : il sollicite d’abord annuellement des locataires qu’ils lui communiquent leur avis d’imposition et la composition du foyer, et ce n’est qu’à défaut de réponse de leur part qu’il leur adresse une mise en demeure de fournir ces renseignements sous 15 jours, le silence gardé par les locataires pendant ce délai conduisant alors le bailleur à liquider le SLS provisoirement sur une base forfaitaire.

Il est constant que la notification prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (3e Civ., 12 mars 2014, n°13-14.403), étant précisé que la 'notification’ dont il est ici fait état est la mise en demeure adressée par le bailleur à défaut de réponse des locataires à son enquête annuelle préalable.

Il ne découle pas des dispositions précitées l’obligation pour le bailleur d’adresser l’enquête annuelle individuellement à chacun des locataires, contrairement à la mise en demeure à défaut de réponse.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la RIVP a adressé l’enquête annuelle de 2018, sur les revenus de 2017, à M. [T]. Dans le silence gardé par ce dernier, elle l’a mis en demeure de fournir les informations requises par courrier du 28 novembre 2018 adressé à lui seul, ce courrier rappelant les termes de l’article L. 441-9, impartissant un délai de 15 jours pour répondre et précisant les conséquences d’un défaut de réponse dans le délai (application d’un SLS forfaitaire de 40,23 euros/m²).

M. [T] a répondu à ce courrier, non pour communiquer les pièces sollicitées, mais pour indiquer qu’il était séparé de son épouse et qu’il avait quitté les lieux loués en 2002. La RIVP lui confirmant, par courrier du 4 janvier 2019, son intention d’appliquer le SLS forfaitaire à défaut de réponse, il a répondu le 14 janvier 2019 en donnant congé du logement, à effet au 16 février 2019 (un mois après réception). Par courrier du 18 janvier 2019 adressé à [J] [T], la RIVP lui a donné acte du congé donné par son époux et a réitéré sa demande de transmission de documents afin d’évaluer le montant du SLS le cas échéant. M. [T] a adressé ultérieurement les justificatifs de ses ressources.

Ainsi, M. [T] a bien été destinataire de la mise en demeure prévue par l’article L. 441-9 précité, et n’y a pas répondu dans le délai imparti, de sorte que la RIVP a pu lui appliquer un SLS forfaitaire courant jusqu’au 16 février 2019, date d’effet du congé donné un mois plus tôt. Il a ultérieurement transmis les justificatifs utiles, permettant à la RIVP de liquider définitivement le SLS pour cette période.

En revanche, la RIVP ne justifie pas avoir adressé la mise en demeure à [J] [T], de sorte qu’elle ne peut lui réclamer de SLS applicable pour l’année 2019.

Au titre du SLS applicable pour l’année 2020, M. [T] n’en était plus redevable du fait du congé donné. La RIVP ne justifie pas de l’envoi à [J] [T] d’une enquête restée dans réponse, puis d’une mise en demeure de transmettre les informations requises par l’enquête, et il n’est pas établi qu’elle a adressé ces documents. La RIVP n’est donc pas fondée à appliquer le SLS à [J] [T] pour l’année 2020.

Au titre de l’année 2021, et nonobstant l’absence de preuve de l’envoi de l’enquête annuelle à [J] [T], le conseil de celle-ci a adressé le 29 octobre 2020 à la RIVP l’avis d’imposition 2020 de cette dernière ainsi que ses bulletins de salaire. La RIVP est donc fondée, si les conditions en sont réunies, à solliciter à [J] [T] un SLS pour l’année 2021.

Au titre de l’année 2022, la RIVP justifie que [J] [T] a répondu à l’enquête annuelle le 26 novembre 2021 et adressé les justificatifs utiles. Elle est donc fondée, si les conditions en sont réunies, à solliciter un SLS pour l’année 2022, courant jusqu’au 6 avril 2022, date du décès de la locataire.

Il résulte toutefois des écritures de l’appelante que la locataire n’était plus assujettie au SLS pour les années 2021 et 2022.

1-3) Sur la créance d’arriéré locatif

La RIVP sollicite la condamnation solidaire de M. et Mmes [T] à lui verser la somme de 25 146,74 euros.

Il sera relevé que Mmes [T] ne contestent pas leur qualité d’héritières de [J] [T], tenues ainsi aux dettes de celle-ci. Quant à M. [T], il était séparé de corps avec son épouse. Or, conformément à l’article 301 du code civil, un époux séparé de corps reste héritier de son conjoint, sauf si, dans la convention de séparation de corps, a été stipulée la renonciation des époux à leurs droits successoraux. Il n’apparaît pas, à la lecture de la convention de séparation de corps des époux [T], produite aux débats, qu’il ait été stipulé cette renonciation.

M. et Mmes [T] sont dès lors héritiers de [J] [T], tenus solidairement au paiement des dettes de la succession.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, il appartient à celui qui allègue être créancier de rapporter la preuve tant de l’existence que du quantum de sa créance.

En l’espèce, il a été établi que la RIVP était fondée à appliquer à M. [T] le régime du SLS pour les mois de janvier et février 2019, et à [J] [T] pour les SLS de cette même période, ainsi que pour l’année 2020. Il lui appartient dès lors de rapporter la preuve de l’existence d’une créance de SLS et de son montant, c’est-à-dire que les ressources des locataires justifiaient, pour les années considérées, de leur réclamer un somme au titre du SLS, dont le bailleur doit justifier du quantum.

Il résulte de l’historique produit par la RIVP qu’elle réclame des SLS impayés, ainsi que des loyers.

En premier lieu, il sera fait observé que [J] [T] est décédée le 6 avril 2022. Le bail a donc été résilié à cette date, et la RIVP ne peut plus réclamer de loyer, SLS compris, postérieurement à cette date, étant relevé qu’aucune somme n’est sollicitée à titre d’indemnité d’occupation pour la période postérieure. Il ne sera donc pas fait droit, dans l’historique des loyers produit par le bailleur (sa pièce 28), aux sommes réclamées après le 1eravril 2022, qui correspondent d’une part à des 'loyers’ non dus, et d’autre par à des sommes non explicitées ni justifiées ('factures’ des 31 août et 30 septembre 2022, non produites).

En deuxième lieu, la RIVP dans ses écritures mentionne que le loyer de février 2019 est demeuré impayé. Or, la lecture de l’historique versé laisse apparaître que tous les loyers de l’année 2019 ont été réglés, celui de mars, impayé à bonne date, ayant été réglé le 18 novembre 2019 (versement de la somme de 3 624,64 euros représentant deux mois de loyer hors SLS).

En troisième lieu, quant aux SLS sollicités, il appartient à la RIVP de fournir tous éléments afférents au calcul réalisé, permettant de vérifier l’assujettissement des locataires à ce régime et l’exactitude des calculs au regard des justificatifs produits. Or, si la RIVP explique qu’elle a imputé initialement aux locataires un SLS forfaitaire, puis qu’une fois les justificatifs de ressources reçus elle a procédé à une rectification et recrédité ceux-ci des sommes réclamées à tort, laissant ainsi subsister, au titre de sa réclamation, les sommes qu’elle estime dues au titre du SLS annuel définitif, force est de constater qu’elle ne verse aux débats aucune pièce permettant de déterminer si les époux [T] étaient effectivement assujettis au SLS et comment le calcul a été opéré pour chaque année :

— l’historique versé (pièce 28) indique pour chaque mois le loyer appelé, SLS inclus, sans détailler pour chaque mois (hormis pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, sa pièce 27) la somme correspondant au loyer et celle correspondant au SLS,

— il n’est pas justifié d’un courrier d’information adressé aux locataires leur indiquant, après recalcul (détaillant ledit calcul), le principe de perception du SLS et le montant annuel dû, et ces explications ne sont pas davantage données dans les écritures du bailleur dans le cadre de la présente instance.

Ainsi, la RIVP, sur qui pèse la charge de la preuve de l’existence et du quantum de sa créance, ne rapporte la preuve ni de l’existence ni du quantum de celle-ci, ne mettant pas la juridiction, ni les débiteurs, en position de vérifier le principe d’assujettissement des locataires au régime du SLS et l’exactitude des calculs opérés et du montant demandé.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en paiement de la RIVP faute pour celle-ci de justifier des sommes dues, le chef du jugement étant confirmé.

1-4) Sur la demande subsidiaire de la RIVP

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la RIVP sollicite à titre principal la condamnation de M. et Mmes [T] à lui verser la somme de 25 146,74 euros représentant l’arriéré locatif du logement situé [Adresse 6] au décès de [J] [T], et subsidiairement la condamnation de M. [T] seul à lui verser la somme de 13 349,74 euros au même titre, pour la seule année 2019.

Il s’avère que la demande subsidiaire formée à l’encontre de M. [T] représente une partie du montant demandé à titre principal contre les trois intimés. Il s’agit donc, à concurrence du montant demandé à titre subsidiaire, de la même demande que celle formée à titre principal, et non d’une demande nouvelle qui serait le cas échéant irrecevable de ce chef.

La demande subsidiaire de la RIVP est ainsi recevable et la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] sera rejetée.

Toutefois, comme la demande principale de l’appelante, celle-ci n’apparaît pas justifiée dans son existence et son quantum par la RIVP, de sorte qu’elle sera rejetée.

2) Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [Y] [T]

Mme [Y] [T] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de condamnation de la RIVP à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et réitère cette demande devant la cour. Elle fait valoir que la RIVP a réclamé à [J] [T] des sommes très élevées et indues, en sachant que celle-ci était gravement malade et handicapée, ce qui a généré un stress susceptible de faire évoluer négativement sa maladie, et qu’elle-même, qui s’occupait quotidiennement de sa père, a souffert de constater son stress.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement, rappelant son obligation d’appliquer et de recouvrer le SLS et l’application d’un SLS forfaitaire à raison du défaut de réponse à ses courriers de la part des locataires. Elle ajoute que Mme [Y] [T] ne rapporte pas la preuve du préjudice subi.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain, personnel, direct et légitime. Le préjudice direct est celui qui constitue une suite immédiate et directe du fait dommageable.

Il a été établi que la RIVP était fondée à solliciter de [J] [T] un SLS pour les années 2019 et 2020, et que celui-ci avait pu être majoré au SLS forfaitaire du fait de l’absence de réponse de la locataire. La bailleresse a ainsi fait application des textes et il n’apparaît pas que cette application ait pu être fautive. En outre, le préjudice allégué par Mme [Y] [T] n’est pas un préjudice direct indemnisable au sens de ce qui précède.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande, ce qui doit être confirmé.

3) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux frais irrépétibles. La condamnation de la RIVP aux dépens, ainsi que prévue dans la motivation du jugement, n’a cependant pas été reprise dans le dispositif de celui-ci. Il convient de statuer sur l’omission et de condamner la RIVP aux dépens de première instance.

Y ajoutant en appel, la cour condamne la RIVP aux dépens et à verser la somme de 1 500 euros chacun à M. et Mmes [T]. Sa demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 4 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

REJETTE la fin de non-recevoir opposée par M. [Z] [T] à la demande subsidiaire de la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1], tirée de l’irrecevabilité de celle-ci comme étant nouvelle en appel,

REJETTE la demande de condamnation de M. [Z] [T] à verser à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 13 349,74 euros,

CONDAMNE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] aux dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] à verser la somme de 1 500 euros chacun à M. [Z] [T] et Mmes [X] et [Y] [T] et REJETTE sa demande de ce chef.

La greffière La présidente de chambre