République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/04/2023

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N° de MINUTE : 23/364

N° RG 21/05720 – N° Portalis DBVT-V-B7F-T6IR

Ordonnance (N° 12-21-0001) rendue le 21 Octobre 2021 par le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer

APPELANTE

Madame [K] [F] épouse [B]

née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/011940 du 09/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [Z] [V]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédéric Brun, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 31 janvier 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2023

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Par acte sous seing privé en date du 31 août 2009, M. [Z] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [B] née [F] sur une maison sise au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros.

Suivant rapport en date du 2 octobre 2019, l’agence régionale de santé des Hauts de France concluait que le logement susvisé ne nécessitait pas d’engager une procédure d’insalubrité que compte tenu de certaines infractions au règlement sanitaire départemental relevées, il appartenait au maire de la commune d’Huby Saint Leu d’intervenir par une mise en demeure ou par la voie d’un arrêté municipal, que le propriétaire dudit logement pouvait obtenir des aides financières auprès de l’agence nationale de l’habitat pour la réalisation des travaux lui incombant et listés dans ledit rapport.

Par acte d’huissier en date du 24 février 2021, M. [V] faisait délivrer à Mme [B] née [F] un congé de reprise du bien immobilier donné à bail, pour habitation par sa petite-fille.

Dans la nuit du 15 au 16 février précédant la date de délivrance de ce congé, une partie de l’enduit du mur pignon de l’habitation était tombée.

Il s’en est suivi une procédure administrative dont la chronologie sera évoquée dans la suite du présent arrêt.

Par acte d’huissier de justice du 4 mars 2021, Mme [B] née [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer statuant en référé aux fins d’entendre ordonner une expertise concernant l’état du logement donné à bail, dire que les frais d’expertise seront pris en charge tel que prévu en matière d’aide juridictionnelle, dire que pendant toute la durée des travaux, la locataire sera dispensée du paiement de ses loyers, condamner le défendeur à reloger, à ses frais, la requérante, compte tenu du péril imminent, condamner le défendeur à transmettre les quittances de loyer pour l’ensemble de la période du bail, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, condamner le défendeur à payer la somme de 3000 euros à valoir sur son indemnisation finale, réserver les dépens.

Suivant ordonnance de référé contradictoire en date du 21 octobre 2021, ordonnance à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à cette ordonnance et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer, statuant en référé a :

— dit que la fin de non recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable soulevée par Mme [B] née [F] est devenue sans objet dès lors que M. [Z] [V] a abandonné sa demande reconventionnelle en paiement,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande tendant à réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement de son loyer,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande de relogement aux frais de son propriétaire, M. [Z] [V],

— ordonné à M. [Z] [V] de transmettre à Mme [B] née [F] les quittances de loyer pour toute la durée du bail hormis celles des mois de septembre, octobre, novembre, et décembre 2020, et janvier, février, mars, avril, mai, juin, juillet et août 2021 et ce dans un délai de 60 jours suivant la signification du jugement, sous peine d’astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours,

— validé le congé délivré le 24 février 2021 par M. [Z] [V] à Mme [K] [B] née [F], concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 8],

— dit que le contrat de bail consenti par M. [Z] [V] à Mme [B] née [F] sur ce logement est résilié à compter du 31 août 2021,

— ordonné à Mme [B] née [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3],

— dit qu’à défaut de libération volontaire, dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [B] née [F] à payer à M. [Z] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2021, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— rejeté les demandes des parties pour le surplus,

— condamné Mme [B] née [F] à payer à M. [Z] [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [B] née [F] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Mme [B] née [F] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 10 novembre 2021, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [Z] [V] a constitué avocat le 24 novembre 2021.

Suivant ordonnance en date du 17 novembre 2022, la présidente de la chambre a :

— déclaré les conclusions d’incident de M. [V] irrecevables ;

— fixé l’affaire à une audience ultérieure ;

— condamné M. [Z] [V] aux dépens d’incident ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2022, Mme [K] [B] née [F] demande la cour de :

— la recevoir en son appel et de l’y déclarer bien fondée ;

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer ;

Réformant et statuant à nouveau,

— constater l’existence de contestations sérieuses quant à la validation du congé délivré le 24 février 2021 ;

— renvoyer en conséquence M. [V] à mieux se pourvoir de ce chef ;

— condamner M. [V] à indemniser Mme [B] à hauteur d’une somme de 5000 euros à titre provisionnel au titre des préjudices subis ;

— débouter M. [V] de toutes ses demandes ;

— condamner M. [V] au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de la procédure.

Par ses dernières conclusions en date du 4 janvier 2023, M. [Z] [V] demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement l’ordonnance entreprise ;

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [B] née [F] a quitté le logement en cours de procédure d’appel.

MOTIFS

Il sera précisé à titre liminaire que bien que la déclaration d’appel remette en cause l’ensemble des dispositions de la décision entreprise, cette dernière n’est pas critiquée par les conclusions de Mme [B] née [F] en ce qu’elle a :

— dit que la fin de non recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable soulevée par Mme [B] née [F] est devenue sans objet dès lors que M. [Z] [V] a abandonné sa demande reconventionnelle en paiement,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande tendant à réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement de son loyer,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande de relogement aux frais de son propriétaire, M. [Z] [V].

Dès lors , la cour n’est pas saisie d’un appel correspondant à ces dispositions.

Par ailleurs, elle n’est pas davantage saisie ni d’un appel principel ni d’un appel incident concernant les dispositions de la décision qui ont condamné M. [V] à la délivrance de quittances sous astreinte.

Sur le congé pour reprise et sur l’expulsion de Mme [K] [B] :

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’un commandement de payer visant une clause résolutoire ou par l’effet d’un congé valablement délivré peut être demandée au juge des référés statuant au visa de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de ce locataire constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation pour cet ex-locataire correspond à une obligation non sérieusement contestable.

Ce principe vaut évidemment sous réserve que le locataire défendeur à la mesure d’expulsion ne fasse valoir des moyens de contestation sérieux à l’encontre du commandement ou du congé ainsi délivré.

Il sera rappelé à cet égard et en tant que de besoin que l’invocation de moyens de contestation sérieuse à l’encontre de la demande ne remet pas en cause la compétence du juge des référés mais en réalité les pouvoirs de ce dernier. Il s’agit d’un moyen de défense au fond propre à la procédure de référé qui en tant que tel que peut être soulevé en tout état de cause.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

C’est en vertu de ces dispositions que M. [V] a fait signifier à Mme [B] née [F] un congé pour reprise désignant Mme [M] [Y], petite-fille du bailleur, comme future occupante du logement, et ce par acte d’huissier en date du 24 février 2021, le congé ayant été délivré pour l’échéance du bail qui était prévue pour le 31 août 2021 .

En l’espèce, Mme [B] née [F] fait valoir deux moyens de contestation à l’encontre de l’efficacité de ce congé, le premier selon lequel le prétendu congé pour reprise pour habitation ne serait pas sincère et n’aurait été délivré que pour échapper aux conséquences de la procédure administrative concernant l’immeuble et le second selon lequel il doit être tenu compte d’une suspension du contrat de bail liée à cette procédure administrative.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard également que :

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

En l’espèce, il y a lieu d’observer qu’il est constant que l’immeuble donné à bail a fait l’objet d’un sinistre dans la nuit du 15 au 16 février 2021, consistant en l’effondrement à tout le moins de l’enduit du mur pignon en façade .

Il est tout aussi constant qu’à la suite de ce sinistre, l’autorité administrative et plus précisément l’autorité municipale a mis en oeuvre les nouvelles règles issues l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, entrée en vigueur le 1er janvier 2021.

Les nouvelles dispositions relatives à la procédure de péril ordinaire prévoient tout d’abord que l’arrêté de péril ordinaire, devenu aujourd’hui arrêté de mise en sécurité, fixe un délai au propriétaire pour exécuter les mesures prescrites. Cet arrêté ne pourra prescrire de démolition ou d’interdiction définitive d’habiter dans le bâtiment, sauf s’il n’existe aucun autre moyen technique pour remédier à l’insécurité ou si les travaux nécessaires seraient plus couteux que la reconstruction (L.511-18 CCH).

Une fois le délai écoulé, les anciennes règles trouvent toujours à s’appliquer, en substance, mais ont été précisées. En effet, si les travaux ont bien été exécutés, le Maire constate leur réalisation et prononce la mainlevée de l’arrêté. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire sera soumis à une astreinte et le maire pourra faire exécuter les travaux d’office pour le compte et aux frais de celui-ci.

Les éléments de la cause mettent en évidence que suite au sinistre, la procédure a été la suivante.

Suivant requête en date du 19 février 2021, le président de la Communauté des communautés des 7 vallées a demandé au juge des référés administratif de nommer un expert en application des dispositions de l’article L. 511-9 du code de la construction et de l’habitation afin d’examiner l’état de l’immeuble.

Suivant ordonnance de référé en date du 26 février 2021, le vice-président du tribunal administratif de Lille a nommé un expert judiciaire avec pour mission, notamment, de dire si l’état de l’immeuble sis [Adresse 3], était à l’origine d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique, le cas échéant, proposer les mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril

Le 1er mars 2021, M. [A] [W], expert désigné par l’ordonnance, a déposé son rapport concluant à l’urgence de la situation et à la nécessité d’appliquer la procédure prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation.

Le président de la Communauté de Commune des sept Vallées, à la suite de ce rapport d’expertise, a pris un arrêté le 3 mars 2021 prononçant un arrêté d’urgence de mise en sécurité et mettant en demeure M. [Z] [V] et Mme [H] [J] épouse [V] d’effectuer sur l’immeuble litigieux, la mise en place d’un périmètre de sécurité en voirie, et la reprise du mur pignon droit par une entreprise spécialisée, dans un délai de 20 jours.

Enfin, suivant arrêté en date du 30 avril 2021, le Président de la Communauté de communes des 7 Vallées, prenant acte que les travaux et mesures réalisés conformément aux prescriptions édictées avaient mis fin durablement au danger constaté dans l’arrêté susvisé du 3 mars 2021, a prononcé la mainlevée de ce dernier.

Force est de constater qu’à la date de la délivrance du congé litigieux, l’engagement de la procédure contradictoire était effectif puisque dès le 19 février 20121, le président de la communauté de communes avait saisi le juge des référés administratifs aux fins d’expertise préalablement à la délivrance d’un arrêté de mise en sécurité et qu’il résulte des motifs de la décision de ce juge administratif que le président de la communauté de communes a effectivement avisé les époux [V] de cette saisine.

Il s’ensuit que la validation du congé délivré par M. [V] et la constatation de la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [B] née [F] se heurtent en l’espèce à une contestation très sérieuse à tout le moins au regard des dispositions de l’article 15 précité prévoyant le droit la suspension du droit du bailleur de délivrer congé.

Il convient en conséquence de dire, par infirmation du jugement entrepris, qu’il n’y avait lieu à référé sur les demandes de M. [V] tendant à voir constater la qualité d’occupante sans droit ni titre au titre des conséquences du congé délivré le 24 février 2021 à la locataire, ordonner l’expulsion de cette dernière et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provsionnelle.

Sur la provision sur dommages et intérêts :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut, en l’absence de contestation sérieuse, allouer une provision au créancier.

Mme [B] fonde sa demande sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

La cour se réfère aux motifs de l’ordonnance entreprise qui ont exactement retranscrit les conclusions de l’Agence Régionale de Santé qui ont relevé dans un rapport en date du 2 octobre 2019 que le propriétaire se devait de procéder à la remise en état du bâti pour en garantir la stabilité, à la remise en état de l’installation électrique, à l’exécution des travaux propres à faire cesser les problèmes d’humidité, à la remise en état des revêtements intérieurs, à la prise de dispositions pour assurer le renouvellement de l’air intérieur , la suppression des riques de chute au niveau du palier et à la réalisation des diagnostics techniques obligatoires.

Il est exact cependant que s’agissant des diagnostics techniques, il ressort d’une attestation établie par le responsable de la société ADI en date du 28 août 2019, que suite au rapport de l’ARS, le diagnostiqueur s’est présenté au domicile de la locataire à trois reprises et que cette dernière s’est opposée à la visite des lieux.

Par ailleurs, la cour fait siens les motifs du premier juge selon lesquels le bailleur justifie avoir envoyé de multiples lettres recommandées avec accusé de réception aux fins de déterminer un rendez-vous pour la réalisation des travaux nécessaires.

Les seules réponses de Mme [K] [B] correspondant à deux courriers se contentaient de proposer des créneaux d’intervention pour les entreprises particulièrement limités à savoir exclusivement sur les jours des fins de semaine.

Dès lors, au regard de la résistance opposée par la locataire à la réalisation des travaux, les éléments de la cause n’imposent pas, avec l’évidence requise en référé, l’allocation d’une provision à l’appelante au titre d’une indemnisation pour préjudice de jouissance pour la période antérieure au sinistre survenu dans la nuit du 15 au 16 février 2021.

Cependant, il est constant que Mme [K] [B] née [F] a subi un sinistre consistant en la chute d’une partie du pignon. Les tracasseries en résultant ont été compliquées en l’espèce par la délivrance d’un congé par le bailleur dans des conditions particulièrement contestables.

La réalité d’un préjudice subi par l’appelante à ce titre n’est pas sérieusement contestable.

La somme réclamée à titre de provision est toutefois excessive dès lors d’une part que le propriétaire a réagi très vite pour effectuer les travaux nécessaires à la suite de l’arrêté municipal du 3 mars 2021 et que d’autre part, un lien de causalité entre le sinistre et les dommages éventuels subis par le véhicule de l’appelante n’est pas établi, en tout cas avec l’évidence requise en référé.

Il convient dès lors de limiter le montant de la provision allouée à la somme de 800 euros et de condamner M. [V] au paiement de cette somme.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que Mme [B] née [F] avait maintenu à tort en première instance une demande tendant à la suspension des loyers pendant la réalisation de travaux alors qu’il était établi que M. [V] a réagi très rapidement à l’arrêté préfectoral du 3 mars 2021 en réalisant les travaux attendus et que par ailleurs elle avait manifestement fait preuve d’un manque de coopération pour la réalisation des travaux antérieurement préconisés par l’ARS, il convient de dire que les dépens de première instance seront partagés par moitié entre les parties.

L’appel de Mme [B] n’étant pas dépourvue de fondement, il convient de condamner par ailleurs M. [V] aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700-2 du code de procédure civile au profit du conseil de l’appelante pour la procédure d’appel

PAR CES MOTIFS

Constate que la cour n’est pas saisie d’un appel concernant les dispositions de l’ordonnance entreprise qui ont :

— dit que la fin de non recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable soulevée par Mme [B] née [F] est devenue sans objet dès lors que M. [Z] [V] a abandonné sa demande reconventionnelle en paiement,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande tendant à réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement de son loyer,

— débouté Mme [B] née [F] de sa demande de relogement aux frais de son propriétaire, M. [Z] [V],

— condamné M. [V] à délivrer des quittances sous astreinte ;

Infirmant l’ordonnance querellée pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [Z] [V] tendant à la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise délivré le 24 février 2021,au prononcé de l’expulsion de Mme [K] [B] née [F] et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamne M. [Z] [V] à payer à Mme [K] [B] née [F] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

Partage les dépens de première instance par moitié entre les parties ;

Condamne M. [Z] [V] aux dépens d’appel ;

Le condamne à payer au conseil de Mme [K] [B] née [F] une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700-2 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis