République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/11/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 21/03062 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TVDP

Jugement rendu le 25 février 2021 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTES

La SCI AJM

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

La SELARL Yvon Périn & [O] [I], représentée par Maître [O] [I], mandataire judiciaire, agissant qualité de liquidateur judiciaire de la SCI AJM

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

assignée en intervention forcée

représentées par M^e Olivier Berne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Hourya Ali, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur [M] [Y]

né le 20 décembre 1974 à [Localité 6]

Madame [W] [L]

née le 01 avril 1976 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 30 septembre 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 21 novembre (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 septembre 2024

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Suivant compromis de vente du 23 février 2019, réitéré par acte authentique du 29 novembre 2019, M. [M] [Y] et Mme [W] [L] ont acquis de la SCI AJM un bien immobilier à usage d’entrepôt situé [Adresse 3], à Marly moyennant la somme de 76 000 euros.

L’acte authentique de vente prévoit une clause exclusive de la garantie des vices cachés.

Exposant avoir découvert lors de travaux deux anciennes fosses remplies de déchets de démolition présentant de l’amiante, M. [Y] et Mme [L] ont, par acte du 15 septembre 2020, fait assigner la SCI AJM devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins, notamment, d’obtenir la condamnation de celle-ci à leur verser la somme de 19 308 euros sur le fondement de l’action estimatoire dans le cadre de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— condamné la SCI AJM, prise en la personne de Mme [S] [R], ès qualités de représentante légale de la société, à verser aux demandeurs la somme de 19 308 euros au titre de la garantie des vices cachés ;

— condamné la SCI AJM à verser aux demandeurs la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit ;

— débouté les parties de toutes autres demandes ;

— condamné la société défenderesse aux dépens.

Par déclaration du 2 juin 2021, la SCI AJM, prise en la personne de sa gérante, Mme [S] [R], a interjeté appel de cette décision.

Par jugement en date du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Valenciennes a ouvert au bénéfice de la SCI AJM une procédure de liquidation judiciaire et a désigné la Selarl Périn [I] représentée par Maître [I] en qualité de liquidateur judiciaire.

M. [Y] et Mme [L] ont déclaré leur créance le 7 octobre 2021 puis, par acte d’huissier en date du 13 octobre suivant, ils ont assigné Maître [I] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI AJM en intervention forcée par devant la cour d’appel de céans.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 23 mars 2022, la SCI AJM et la Selarl Périn & [I] prise en la personne de Me [O] [I], ès qualités, demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté les intimés du surplus de leurs demandes, et statuant à nouveau, de :

* Sur l’appel incident des intimés :

— constater la caducité de l’appel incident des intimés ;

— déclarer irrecevable ledit appel incident ;

— constater que la cour n’est pas saisie par ledit appel ;

— subsidiairement, déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [Y] et Mme [L] par voie d’appel incident ;

— subsidiairement, les en débouter ;

* Sur leur appel principal :

— déclarer irrecevable la demande des intimés aux fins de condamnation à quelque somme que ce soit ;

— débouter ces derniers de l’ensemble de leurs demandes ;

— dire n’y avoir lieu de fixer au passif de sa liquidation judiciaire une quelconque créance au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

— condamner les intimés, outre aux dépens, à verser à la Selarl Périn-[I], représentée par Me [I], ès qualités de liquidateur judiciaire, la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 7 mars 2022, M. [Y] et Mme [L] demandent à la cour, au visa des articles 1641, 1644, 1645, 1112-1, 1217 et 1231-1 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires et, en conséquence, de :

— condamner la société appelante à lui verser les sommes suivantes :

*19 308 euros au titre de la garantie des vices cachés ;

*2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— fixer au passif de la société appelante les sommes suivantes :

*19 308 euros ;

*2 000 euros ;

— condamner la société appelante aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

Y ajoutant :

— fixer au passif de la société appelante les sommes suivantes :

*1 116 euros au titre des prélèvements d’amiante réalisés par la société Helfy ;

*195 euros au titre du coût du constat d’huissier ;

*15 200 euros au titre de la privation de jouissance subie depuis le 16 avril 2020 (date du constat d’huissier) et jusqu’au mois d’août 2021 ;

*4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— débouter la SCI AJM de l’ensemble de ses demandes.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le conseiller de la mise en état a débouté la SCI AJM et la Selarl Périn-[I], prise en la personne de Me [I], agissant ès qualités de liquidateur de la SCI AJM, de l’ensemble de leurs prétentions tendant à voir constater la caducité de l’appel incident formé par M. [Y] et Mme [L], ou à voir déclarer irrecevable celui-ci, et dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, compte tenu de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance précitée en application de l’article 914 du code de procédure civile, il convient de déclarer la SCI AJM et la Selarl Périn-[I] ès qualités irrecevables en leurs demandes tendant à :

— constater la caducité de l’appel incident des intimés ;

— déclarer irrecevable ledit appel incident ;

— constater que la cour n’est pas saisie par ledit appel ;

— subsidiairement, déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [Y] et Mme [L] par voie d’appel incident ;

— déclarer irrecevable la demande des intimés aux fins de condamnation à quelque somme que ce soit.

Sur la garantie des vices cachés

La SCI AJM soutient, tout d’abord, qu’au regard de ses statuts, et plus particulièrement de son objet et de ses activités, elle ne peut être qualifiée de 'professionnel de l’immobilier’ puisqu’elle n’a jamais fait commerce d’immeubles et qu’elle s’est contentée de louer les locaux litigieux dont elle était propriétaire à l’entreprise familiale TBS & [R] jusqu’à la liquidation de celle-ci. Soutenant ensuite que les fosses litigieuses avaient manifestement été comblées avant qu’elle fasse l’acquisition du bien litigieux, elle ajoute que sa gérante, Mme [S] [R], n’avait pas connaissance de l’existence de ces fosses, et encore moins de leur contenu, et que les intimés n’apportent pas la preuve qu’elle ait été informée de leur existence.

M. [Y] et Mme [L] rétorquent, quant à eux, que la société appelante doit recevoir la qualification de vendeur professionnel en ce que la vente de biens immobiliers figure dans l’objet social de celle-ci. Par conséquent, ils affirment qu’en cette qualité, la société appelante ne saurait invoquer le bénéfice de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte authentique de vente du bien litigieux puisqu’elle est présumée avoir eu connaissance des désordres relevés, à savoir l’existence dans le sous-sol de l’immeuble de fosses remplies de gravats et de déchets d’amiante, lesquelles présentent les caractéristiques de vices cachés dès lors qu’il est manifeste qu’ils n’auraient pas acquis le bien à ces conditions s’ils en avaient eu connaissance.

Sur ce

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon les dispositions de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dudit code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il en résulte que le vendeur qui connaissait les vices découverts ne peut se prévaloir utilement d’une clause de non-garantie, étant précisé que pour l’application de cette règle, le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices.

En l’espèce, l’existence même du vice caché, à savoir la présence dans le sous-sol de l’immeuble vendu de fosses comblées de déchets de démolition amiantés, laquelle n’avait pas été déclarée aux acquéreurs lors de la vente, n’est pas contestée de sorte que le litige porte essentiellement sur la question de l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés figurant au contrat.

Il importe dès lors, tout d’abord, d’examiner la qualification de la SCI AJM avant d’apprécier la connaissance que celle-ci pouvait avoir des désordres, laquelle détermine l’application, ou non, de la clause exclusive de garantie des vices cachés.

— sur la qualification de la SCI AJM

Aux termes de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite 'loi Hoguet', le professionnel de l’immobilier est défini comme étant une personne physique ou morale qui, d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, entre autres, à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis et non bâtis, de fonds de commerce, ou encore la gestion immobilière.

En l’espèce, l’extrait Kbis versé aux débats par les intimés indique au titre des activités exercées par la SCI AJM : 'Gestion de biens immobiliers, acquisition, location, vente de tous immeubles à usage commercial, professionnel ou d’habitation'.

Les statuts de la société appelante rédigés le 8 octobre 1998 précisent en leur article 2 que : 'La société a pour objet :

— l’acquisition d’un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement desdits (sic) immeubles et de tous autres immeubles bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement, par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement,

— éventuellement et exceptionnellement l’aliénation du ou des immeubles devenus inutiles à la société, au moyen de vente, échange ou apport en société, et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci-dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société'.

Cet objet social 'standard’ est commun à beaucoup de sociétés civiles immobilières et n’éclaire pas suffisamment le débat, une SCI, forme sociale qui peut être adoptée sans autre objectif que d’organiser la propriété d’un bien par plusieurs personnes, ne pouvant être considérée comme étant, par essence, un vendeur professionnel.

C’est pourquoi il convient de tenir compte de l’activité effective de la société, du caractère ponctuel de la vente litigieuse ou de son inscription dans une activité commerciale ou spéculative, des éventuels travaux exécutés par la société dans l’immeuble, ou encore d’une activité habituelle de conception, construction, ou rénovation d’immeubles témoignant a priori d’une compétence lui permettant de connaître d’éventuels vices.

Or, il n’est pas démontré au cas d’espèce que la SCI AJM aurait une activité habituelle d’achat et de revente, ou serait propriétaire de plusieurs biens dont elle assurerait la gestion et l’entretien, la simple capacité d’aliéner l’immeuble litigieux étant insuffisante pour lui attribuer un caractère professionnel.

Dans ces conditions, la SCI AJM ne pouvant être considérée comme un vendeur professionnel ni, par conséquent, être présumée connaître les vices allégués, il y a lieu d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a retenu la qualification de professionnel de la société appelante et ainsi écarté la clause d’exclusion de garantie des vices cachés qui doit s’appliquer, à moins que les intimés démontrent que la société appelante avait connaissance des désordres allégués, de sorte que ces points doivent être maintenant examinés.

— sur la connaissance des vices par la SCI AJM

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En matière de garantie des vices cachés, il est constant que la preuve de la connaissance du vice dans son ampleur au moment de la vente par le vendeur, dont la mauvaise foi est alors établie, est nécessaire afin de priver d’efficacité une clause exclusive de garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’acte authentique de vente signé le 20 octobre 1998 entre Mme [U] [A], alors propriétaire de l’immeuble litigieux depuis 1991, et la SCI AJM décrit le bien vendu comme un immeuble à usage d’entrepôt et non comme un ancien garage automobile, dont l’existence antérieure, bien qu’alléguée, ne résulte d’aucune pièce versée aux débats. L’acte ne mentionne par ailleurs aucunement l’existence de fosses, comblées ou non.

Les intimés, qui soutiennent que la société Toiture Bâtiment Services & [R] (société TBS & [R]), locataire de l’immeuble litigieux de 1999 à 2018, est nécessairement à l’origine du comblement des fosses litigieuses, tirent leur déduction, d’une part, du rapport dressé par la société Helfy qui décrit, entre autres, la présence de plaques planes et ondulées, de débris d’ardoises et de revêtements bitumeux et, d’autre part, de la lecture faite de l’extrait Kbis versé aux débats qui mentionne au titre des activités exercées par cette société : 'la réalisation de tous travaux de couverture, zinguerie, étanchéité de toiture, rénovation de charpente, pose de menuiseries, travaux de maçonnerie, d’isolation thermique et acoustique, travaux de peinture, travaux de désamiantage ainsi que toutes prestations de conseil pour l’activité de désamiantage'.

Cependant, ces affirmations ne sont que des suppositions, dont la véracité n’est pas établie, alors que l’immeuble avait précédemment été loué, pendant quelques mois entre 1998 et 1999, à une société Ideal Renov, exerçant une activité de maçonnerie générale, et que l’usage du bien pendant les années qui ont précédé la vente à la société AJM n’est pas connu.

Par ailleurs, à supposer même que la société TBS&[R] ait été à l’origine du comblement des fosses pendant son occupation des lieux, ce qui n’est pas démontré, rien ne permet d’affirmer que la SCI AJM, son bailleur, en aurait eu connaissance, le simple fait que Mme [S] [R], gérante de la société AJM, ait été également associée au sein de la société TBS&[R] depuis 2004 et gérante de celle-ci entre 2014 et sa liquidation en mars 2018 étant insuffisant à démontrer sa connaissance du désordre dès lors que la date de comblement des fosses est inconnue.

Il résulte de ce qui précède qu’aucun élément ne permet d’établir que les fosses litigieuses ont été comblées pendant la possession des lieux par la société appelante, et encore moins de démontrer que cette dernière, qui a certifié, lors de la signature du compromis de vente, ne pas avoir enfoui ou enterré de déchets et particulièrement de déchets d’amiante, avait connaissance du vice allégué lors de la vente.

Par conséquent, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a exclu l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés et de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés, en ce compris leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle

Au soutien de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts, les intimés font essentiellement valoir, au visa de l’article 1112-1 du code civil, qu’en dissimulant l’existence dans le sous-sol de l’immeuble vendu de fosses de vidange comblées de gravats et de déchets d’amiante, la société appelante a manqué à son obligation d’information et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard. Par conséquent, ils sollicitent la condamnation de la SCI AJM à prendre en charge les frais engendrés par le traitement des déchets d’amiante.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, aucun élément figurant au dossier ne permet d’affirmer avec certitude que la SCI AJM avait connaissance de l’existence des fosses de vidange et de la présence de gravats en général, et de déchets d’amiante en particulier, au moment de la vente.

Or, l’article précité exige que le contractant ait connu une information déterminante du consentement de son cocontractant et ne sanctionne pas, en tout état de cause, le contractant qui aurait dû connaître ladite information, indépendamment de sa connaissance effective.

Par conséquent, il convient de débouter les intimés de leur demande de condamnation de la SCI AJM sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur les autres demandes

M. [Y] et Mme [L], succombant en cause d’appel, seront tenus aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il convient par ailleurs de les condamner à payer à la Selarl Périn-[I] prise en la personne de Maître [O] [I], ès qualités de liquidateur de la SCI AJM, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leur demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare la SCI AJM et la Selarl Périn-[I] prise en la personne de Maître [O] [I], ès qualités de liquidateur de la SCI AJM, irrecevables en leurs demandes tendant à':

— constater la caducité de l’appel incident des intimés ;

— déclarer irrecevable ledit appel incident ;

— constater que la cour n’est pas saisie par ledit appel ;

— subsidiairement, déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [Y] et Mme [L] par voie d’appel incident ;

— déclarer irrecevable la demande des intimés aux fins de condamnation à quelque somme que ce soit.

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. [M] [Y] et Mme [W] [L] de leurs demandes de dommages et intérêts;

Et, statuant à nouveau,

Déboute M. [M] [Y] et Mme [W] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne à verser à la Selarl Périn-[I] prise en la personne de Maître [O] [I] ès qualités de liquidateur de la SCI AJM, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse