République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 09/10/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/04927 – N° Portalis DBVT-V-B7G-URO4

Jugement (N° 20/04586)

rendu le 15 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Madame [O] [R] [H]

née le 02 janvier 1970 à [Localité 9] (Chine)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane Janicki, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [X] [U]

né le 25 novembre 1986 à [Localité 7]

Madame [S] [P] épouse [U]

née le 19 janvier 1989 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par M^e Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 26 juin 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Hélène Billières, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 02 octobre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 avril 2025

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Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2019, Mme [O] [R] [H] a acquis de M. [X] [U] et son épouse, Mme [S] [P], sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire, un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord), comprenant un appartement de type T4, un local à usage de garage et un emplacement de stationnement automobile, moyennant un prix principal de 222 500 euros.

Si l’acte stipulait que le bien était vendu libre de toute location, habitation ou occupation, les parties sont expressément convenues qu’un contrat de bail serait conclu entre elles moyennant un loyer mensuel de 830 euros, hors provision sur charges, permettant aux vendeurs de rester dans les lieux le temps de voir la construction de leur maison s’achever.

L’acte prévoyait également le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 10 650 euros.

Alors que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 27 juillet 2019, différentes dates ont été fixées à cette fin, d’un commun accord entre les parties, les 3 et 17 juillet, puis les 2 septembre et 18 octobre 2019, mais en vain.

Par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 23 octobre 2019, Mme [H] a mis en demeure les époux [U] d’avoir à réitérer la vente par acte authentique.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 2 novembre 2019, doublée d’une signification par huissier de justice le 5 novembre 2019, les époux [U] ont à leur tour sommé Mme [H] d’avoir à comparaître en l’étude du notaire le 14 novembre 2019 aux fins de signature de l’acte authentique.

Suivant procès-verbal de carence daté du 14 novembre 2019, Me [Y] [K], notaire en charge de la vente, a constaté l’absence de présentation de l’acquéreure au rendez-vous fixé aux fins de réitération de l’acte de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception retourné signé le 21 novembre 2019, les époux [U] ont notifié à Mme [H] ce procès-verbal de carence et lui ont fait part de leur décision de renoncer à poursuivre l’exécution de la vente.

Par acte en date du 15 juillet 2020, Mme [H] a fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de la clause pénale prévue au contrat de vente et de dommages et intérêts complémentaires.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— constaté la caducité de plein droit de l’acte de vente sous seing privé signé entre les époux [U], d’une part, et Mme [H], d’autre part, concernant l’ensemble immobilier,

— condamné Mme [H] à verser aux époux [U] la somme de 22 250 euros à titre de clause pénale,

— autorisé, à cette fin, les époux [U] à se faire remettre la somme de 10 650 euros consignée en la comptabilité de Me [K], au titre du dépôt de garantie, à valoir sur ladite pénalité,

— condamné Mme [H] à verser aux époux [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] aux entiers dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [H] a interjeté appel de ce jugement le 21 octobre 2022 et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 19 mai 2023, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1235-1, 1584, 1227 et 1228 du code civil, d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— condamner les époux [U] à lui payer les sommes suivantes :

' 22 250 euros au titre de la clause pénale,

' 15 000 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires,

' 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— débouter les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux [U] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 26 mai 2023, les époux [U] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1589 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, subsidiairement, à défaut de caducité, de prononcer la résolution de la vente aux torts de Mme'[H], pour inexécution de ses obligations contractuelles et, y ajoutant, de :

— condamner Mme [H] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

— la débouter de toutes ses demandes,

— condamner la même, outre aux entiers frais et dépens d’appel, à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en oeuvre de la clause pénale

Les parties, qui sollicitent chacune la mise en oeuvre à leur profit de la clause pénale contractuelle, s’opposent sur l’imputabilité de la rupture de leurs relations contractuelles.

Mme [H] soutient ainsi que c’est à tort que le premier juge a fait droit aux prétentions des époux [U] alors que, la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt étant réalisée, ceux-ci ont, en toute connaissance de cause et de mauvaise foi, fixé unilatéralement la signature de l’acte authentique au 14 novembre 2019, date à laquelle ils la savaient en voyage en Chine, voyage prévu de longue date et dont elle les avait tenus informés, alors en outre que l’état des lieux préalable à la réitération prévu au contrat n’avait pas été effectué. Elle ajoute qu’il ne lui a pas été proposé de procéder à une procuration pour pallier son absence et que, malgré ses demandes en ce sens, le rendez-vous de signature n’a pas été repoussé, que les époux [U] ont fait rédiger par le notaire un procès-verbal de carence et ont refusé d’accueillir ses demandes ultérieures tendant à voir fixer un nouveau rendez-vous de signature. Elle précise que si elle a manifesté son mécontentement d’apprendre, postérieurement à la signature du compromis, que des travaux de ravalement de façade allaient être votés par la copropriété, cette difficulté a finalement été surmontée et n’a jamais constitué un empêchement à l’achat. Elle ajoute que s’il était prévu qu’un état des lieux soit réalisé avant la vente dans la mesure où elle allait louer le bien à ses vendeurs, elle avait consenti que cet état des lieux se fasse le jour de l’acte authentique. Elle soutient que les parties avaient accepté, de facto, de proroger jusqu’au 14 novembre 2019 le délai théorique prévu au compromis pour la signature de l’acte authentique et affirme justifier qu’elle disposait bien des fonds nécessaires à la vente, qu’il s’agisse du prêt ou de son apport personnel, la circonstance qu’elle ait refusé le prêt initialement émis par sa banque en août 2019 pour augmenter son apport personnel et diminuer ses mensualités ne pouvant lui être reprochée.

Les époux [U] font valoir pour leur part que c’est de manière fautive que Mme [H], alors que le prix de vente qui lui avait été consenti avait été fixé après négociations entre les parties, en considération des travaux de ravalement de façade à prévoir sur l’immeuble, mais non encore votés par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, et alors que plusieurs rendez-vous de signature de l’acte authentique avaient déjà été reportés, n’a pas donné de suite à une offre de prêt qui lui a été faite en août 2019, a cherché à renégocier le prix de vente, puis a exigé que les vendeurs déménagent avant de réaliser l’état des lieux, pour ensuite réemménager en tant que locataires, refusant de signer l’acte authentique en l’absence de réalisation d’un tel état des lieux, pourtant non prévu au compromis. Ils contestent que Mme [H] les ait informés de son voyage en Chine et précisent que le notaire avait accepté de tenir une réunion de signature en urgence le 5 novembre mais que celle-ci n’a pu avoir lieu, la banque n’ayant pu débloquer l’apport personnel de Mme [H]. Ils ajoutent que l’acquéreure a refusé de donner une procuration au notaire pour que la réitération de l’acte en la forme authentique puisse avoir lieu en son absence. Ils soutiennent que le compromis de vente du 27 mai 2019 est caduc du fait du non-respect des modalités de la condition suspensive, mais également du fait des nouvelles demandes, non prévues au compromis, que Mme [H] a tenté de leur imposer, du dépassement du délai contractuellement prévu pour la réitération de la vente, des refus réitérés de Mme [H] de régulariser la vente, et enfin de sa carence lors du rendez-vous de signature du 14 novembre 2019.

Sur ce

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En vertu de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

En revanche, l’article 1224 du même code prévoit que la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 de ce code précise que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification ; que sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ; que la mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ; que lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent ; que le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1231-5 du même code dispose par ailleurs que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ; que toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite ; que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Enfin, aux termes de l’article 1583 de ce code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1584 ajoute qu’elle peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soite résolutoire, tandis que l’article 1589 précise que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il est constant que, dès lors qu’est constaté l’accord des parties sur la chose et le prix et à défaut d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération du 'compromis’ par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la vente doit être considérée comme parfaite (3ème civ., 20 décembre 1994, pourvoi n°92-20.878, publié) ; qu’en revanche, si les parties ont entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition même de leur engagement, la vente peut être déclarée caduque faute de rédaction d’un acte authentique (3ème civ., 12 octobre 1994, pourvoi n°92-18.156, diffusé) ; que lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque (3ème civ., 9 mars 2017, pourvoi n°15-26.182, publié) ; que l’annulation d’une vente ne peut être prononcée pour caducité de la promesse de vente que si le terme fixé pour la signature de l’acte authentique était assorti de cette sanction. (3ème civ., 18 février 2009, 08-10.677, publié).

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En l’espèce, il résulte de l’acte sous seing privé conclu entre les parties le 27 mai 2019, que les époux [U] ont consenti la vente à Mme [H], moyennant un prix de 222 500 euros, d’un ensemble immobilier composé de trois lots (n°113, 120 et 133) dans un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, situé à [Adresse 2], cadastré section PD n°[Cadastre 1], la provision sur frais de l’acte de vente s’élevant à 16 400 euros.

L’acte stipule par ailleurs que la vente est conclue sous les conditions suspensives de droit commun (état hypothécaire, justification d’une origine de propriété régulière, droit de préemption, etc…) et de l’obtention par l’acquéreure d’un prêt bancaire d’un montant maximum de 200'000 euros, remboursable sur une durée maximale de 18 ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 0,98% (hors assurances), toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt devant entraîner la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil et l’acquéreur s’obligeant à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Il est précisé que 'le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L.313-24 et suivants du code de la consommations, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes’ ; que 'la réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les deux mois de la signature des présentes’ (en gras dans le texte) ; que 'l’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus’ ; qu''à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition’ ; que 'cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu’ ; que 'passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait’ ; qu''à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur’ ; que 'les parties déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au vendeur qu’il dispose des sommes nécessaires pour le financement de l’opération.'

Par ailleurs, si l’acte de vente diffère le transfert effectif de la propriété et de la jouissance du bien au jour de sa réitération par acte authentique, le paragraphe relatif à cette réitération prévoit :

' En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 27 juillet 2019 par le ministère de Maître [Y] [K], moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. (…)

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique (…).

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 3 septembre 2019.

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.

Si le défaut de réitération à la date prévue de réitération dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées, notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages et intérêts si le vendeur subi un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause.' (Passages soulignés par la cour)

Il résulte de ces dispositions que, quand bien même le transfert de propriété a été différé par les parties à la date de la réitération de la vente par acte authentique, celles-ci n’ont pas entendu faire de cette réitération une condition essentielle de leur engagement, étant observé que le délai fixé pour cette réitération n’était par ailleurs assorti d’aucune sanction, son expiration constituant simplement le point de départ de la période pendant laquelle l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter.

Il s’ensuit que, les parties s’étant entendues sur la chose et le prix, la vente doit être considérée comme parfaite sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.

A cet égard, il n’est pas contesté par les parties que les conditions suspensives de droit commun ont bien été réalisées.

Mme [H] justifie par ailleurs avoir obtenu de la banque Crédit agricole Nord de France une offre de prêt en date du 3 octobre 2019, pour un montant de 150 000 euros, remboursable en 144 mois, au taux d’intérêt annuel fixe de 0,85% hors assurance, conforme aux stipulations de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, ainsi qu’une assurance garantissant le remboursement de ce prêt.

Si cette offre est intervenue postérieurement à l’expiration du délai initialement prévu pour la réitération de la vente, il convient de rappeler que ce délai n’était assorti d’aucune sanction et que son expiration permettait simplement aux vendeurs de mettre en demeure l’acquéreure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, ce qu’ils n’ont fait, par l’intermédiaire de leur conseil, que par courrier recommandé du 30 octobre 2019.

En tout état de cause, le notaire chargé de la vente a bien reçu l’offre de prêt le 17 octobre 2019 et s’il a indiqué avoir été en contact avec une autre banque, qui lui a indiqué qu’une autre offre de prêt, faite à Mme [H] en août 2019, était devenue caduque en l’absence d’acceptation par celle-ci dans le délai de 30 jours, il ne peut être fait grief à l’acquéreure d’avoir finalement souhaité souscrire un prêt d’un montant moins élevé, dès lors que le prêt qu’elle a finalement obtenu est bien conforme aux prévisions contractuelles, étant observé qu’elle justifie en outre que son compte courant était suffisamment approvisionné, début septembre 2019, pour lui permettre de financer le reliquat du prix de la vente.

Il est ainsi établi que la condition suspensive relative à l’obtention par l’acquéreure d’un prêt bancaire était bien réalisée.

Cependant, bien que chacune des conditions suspensives ait été levée, aucune réitération par acte authentique n’est jamais intervenue et un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [K] le 14 novembre 2019, à la demande des consorts [U], suivi d’un courrier recommandé reçu par Mme [H] le 21 novembre 2019, lui notifiant l’intention des vendeurs de renoncer à poursuivre l’exécution de la vente, conformément aux dispositions du compromis.

Les parties se renvoyant la responsabilité de cette situation, il importe de déterminer l’imputabilité de la rupture de leurs relations contractuelles.

A cet égard, il résulte des nombreux échanges électroniques intervenus entre les parties, le conseil des époux [U] et le notaire chargé de la vente que plusieurs rendez-vous ont été successivement convenus entre les parties pour la signature de l’acte authentique, les deux premiers, fixés les 3 et 17 juillet 2019, ayant du être annulés pour des raisons d’ordre administratif liées au retard pris dans le dossier d’assurance de prêt de Mme [H], puis pour l’édition de son offre de prêt par la banque.

Un nouveau rendez-vous prévu le 2 septembre 2019 a également été annulé en l’absence de régularisation d’un contrat de prêt par Mme [H], tandis que celle-ci a commencé à multiplier les courriels auprès de ses vendeurs pour tenter, avec insistance, d’obtenir de leur part une baisse du prix de vente, au motif de travaux de ravalement de façade à intervenir sur l’immeuble, dont elle prétendait à tort n’avoir pas été prévenue avant la vente, alors qu’il résulte des éléments versés aux débats que non seulement ses vendeurs lui avaient bien communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 11 juin 2018 ayant rejeté ces travaux, ainsi que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2019, à laquelle elle les a représentés et qui a de nouveau rejeté ces travaux, mais également que le prix de vente avait été négocié à la baisse entre les parties, les vendeurs ayant accepté de diminuer leur prix de vente initial de 12 500 euros en considération de ces travaux.

Dans ses courriels adressés aux vendeurs, Mme [H] sollicitait par ailleurs des travaux de remise en état des lieux et le déménagement des époux [U] en vue de réaliser un état des lieux préalable à la vente, afin qu’ils puissent par la suite réintégrer les lieux en tant que locataires, alors que le compromis de vente signé entre les parties stipulait que l’acquéreure prendrait le bien dans l’état où il se trouvait à la date de cet acte, sans mentionner d’obligation de travaux à la charge des vendeurs, et qu’il prévoyait simplement que l’acquéreure aurait la possibilité de visiter les lieux juste avant la prise de jouissance pour s’assurer du respect par les vendeurs de leur obligation de garde entre la date du compromis et celle de l’acte authentique.

Un nouveau rendez-vous fixé le 18 octobre 2019 chez le notaire chargé de la vente n’a pas permis d’aboutir à la signature de l’acte authentique, Mme [H] affirmant dans un courriel du même jour à ses vendeurs que 'la vente est impossible si vous n’assumez pas une part de votre responsabilité'.

C’est dans ce contexte de blocage entre les parties que, par courrier recommandé du 23 octobre 2019, Mme [H] a mis en demeure les époux [U] d’exécuter la vente pour le 4 novembre suivant vers 18h30 au plus tard, précisant qu’elle serait en déplacement à l’étranger le 5 novembre 2019, mais sans indiquer la durée de ce déplacement et ajoutant qu''en cas de délégation de la signature chez le notaire, la date ne peut dépasser le 13 novembre 2019".

Il résulte des échanges par courriels entre les parties que le notaire n’a cependant pas pu, dans un premier temps, proposer de rendez-vous les 4 et 5 novembre, et que s’il a, dans un second temps, proposé un rendez-vous le 5 novembre, la banque de Mme [H] n’a alors pas été en mesure de libérer l’apport personnel de celle-ci, de sorte que le rendez-vous n’a pu avoir lieu.

Par courrier recommandé du 30 octobre 2019 reçu le 2 novembre suivant, doublé d’un exploit d’huissier du 5 novembre, les époux [U] ont alors sommé Mme [H] de se présenter en l’étude du notaire le 14 novembre suivant aux fins de signature de l’acte authentique de vente, du bail d’habitation prévu au compromis de vente, l’état des lieux d’entrée des locataires devant être établi par huissier le jour même ou le lendemain.

Pourtant, alors qu’elle avait auparavant elle-même mis en demeure les vendeurs d’exécuter la vente et qu’elle aurait pu faire établir une procuration pour se faire représenter à ce rendez-vous, ainsi qu’il lui a bien été proposé par le notaire, Mme [H] ne s’y est pas présentée ni fait représenter.

C’est ainsi de manière fautive que Mme [H] n’a pas exécuté son obligation de réitérer la vente en la forme authentique alors que de multiples rendez-vous de signature avaient été repoussés de son fait, en raison de l’absence de finalisation de son prêt bancaire, qu’elle avait par ailleurs tenté de faire pression sur les vendeurs pour revenir sur les conditions, notamment financières de la vente, et qu’elle avait enfin été sommée de comparaître à un rendez-vous de signature auquel elle aurait tout à fait pu se faire représenter si son voyage à l’étranger l’empêchait de s’y présenter.

L’inexécution par Mme [H] de ses obligations contractuelles étant suffisamment grave et les conditions de l’article 1226 du code civil étant réunies, il y a lieu de constater la résolution de la vente – et non sa caducité dès lors que les conditions suspensives de la vente étaient bien réalisées – laquelle lui a été notifiée par courrier recommandé des époux [U] du 18 novembre 2019 reçu le 21 novembre suivant, laissant subsister, conformément à l’article 1230 du code civil, la clause pénale contractuelle aux termes de laquelle': 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 22 500 euros à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.'

Mme [H] ayant été régulièrement mise en demeure par les époux [U] de satisfaire à ses obligations contractuelles, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil précité, et le montant de la pénalité ainsi stipulée n’étant pas manifestement excessif au regard du prix de vente convenu entre les parties et des usages pratiqués sur le marché immobilier, il convient de la condamner à payer aux époux [U] la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale contractuelle, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point, et de la débouter de sa demande au même titre et de ses demandes indemnitaires complémentaires.

Il convient par ailleurs, par adoption des motifs du premier juge, de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fait droit à la demande des époux [U] tendant à se voir reverser la somme de 10 650 euros déposée par Mme [H] en la comptabilité de Maître [K], à titre de séquestre en application du compromis de vente, laquelle viendra s’imputer sur le montant dû par Mme [H] au titre de la clause pénale.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de l’appelante ayant dégénéré en abus, la seule appréciation inexacte de ses droits par celle-ci n’étant pas suffisante à caractériser l’existence d’un abus au sens des dispositions susvisées, de sorte qu’il y a lieu de débouter les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Mme [H], qui succombe en son recours, sera tenue aux entiers dépens d’appel et condamnée à payer aux époux [U] la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité procédurale.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a constaté la caducité de plein droit de l’acte de vente sous seing privé signé le 27 mai 2019 entre M. [X] [U] et Mme [S] [P] épouse [U], d’une part, et Mme [O] [R] [H], d’autre part, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord) ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Constate la résolution, à effet au 21 novembre 2019, de la vente conclue le 27 mai 2019 entre M.'[X] [U] et Mme [S] [P] épouse [U], d’une part, et Mme [O] [R] [H], d’autre part, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord),

Y ajoutant,

Déboute Mme [O] [R] [H] de sa demande en paiement de la clause pénale et de ses demandes indemnitaires complémentaires ;

Déboute M.'[X] [U] et Mme [S] [P] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif ;

Condamne Mme [O] [R] [H] aux dépens d’appel ;

Condamne la même à payer à M.'[X] [U] et Mme [S] [P] épouse [U] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa propre demande formée sur le même fondement.

Le greffier

Le président