République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 13/11/2025

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Minute electronique :

N° RG 23/03935 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VCJC

Jugement rendu le 26 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SCI les Rois Mages, immatriculée au rcs de Auch sous le numéro D395128176, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Lieudit [Adresse 18]

[Localité 7]

représentée par M^e Julien Bailly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [T] [C] (appelant dans le rg 23/3995)

née le [Date naissance 5] 1989 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [D] [L] (appelant dans le RG 23/3995)

né le [Date naissance 10] 1989 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de M^e Stanislas Leroux, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

SA Gan Assurances (intimé dans le RG 23/3995), prise en la personne de son représentant légal domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 12]

représentée par M^e Alban Poissonnier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par M^e Xavier Jacquelard, avocat au barreau de Lille

SELARL Philae, immatriculée au rcs de Bordeaux sous le numéro 444 809 792, es qualité de mandataire judiciaire de la société Techniques et Bâtiments par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 19 juillet 2013.

[Adresse 4]

[Localité 8]

SAS Techniques et Bâtiments, immatriculée au rcs de Bordeaux sous le numéro 421 002312, prise en la personne de son mandataire la société Philae

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentées par M^e Valentine Deville, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistées de M^e Baptiste Maixant, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 11 septembre 2025 tenue par Yasmina Belkaid magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

GuillaumeSalomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2018, M. [L] et Mme [C] ont acquis de la Sci Les rois mages la propriété d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 19].

Cet immeuble jouxte la parcelle cadastrée section EY n°[Cadastre 6] située [Adresse 9] et appartenant à la société Urbanisme et Construction, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Techniques et Bâtiments, sur laquelle était édifié un bâtiment qui a été démoli en 2019.

Antérieurement à la vente de leur bien immobilier, la Sci Les rois mages avait effectué une déclaration de sinistre résultant d’infiltrations d’eau et d’humidité en provenance de l’immeuble de la société Techniques et Bâtiments, assurée auprès de la société Gan Assurances.

Une expertise avait alors été diligentée et a donné lieu à la signature, le 31 janvier 2019, d’un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages aux termes duquel l’expert a conclu à la nécessité de recréer une étanchéité à l’eau au niveau du mur en limite de propriété entre les deux parcelles et à un diagnostic sur la présence de champignons.

Par ordonnance du 21 mai 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille, saisi par les acquéreurs, a ordonné une mesure d’expertise qu’il a confiée à M. [S] [U]. Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la Sci Les rois mages par ordonnance du 20 août 2019.

L’expert judiciaire a préconisé des mesures conservatoires aux fins d’assurer la sécurité du bâtiment et de parer le risque d’effondrement

Ces travaux n’ayant pas été réalisés, par acte des 9, 13 et 14 avril 2021, Mme [T] [C] et M. [D] [L] ont fait assigner la société Techniques et Bâtiments, la société Gan Assurances et la Sci Les rois mages devant le tribunal judiciaire de Lille en responsabilité et réparation.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 juin 2021.

Par jugement rendu le 26 juin 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

1) condamné in solidum la Sci les Rois Mages et la société Techniques et Bâtiments à payer à Mme [T] [C] et M. [D] [L] la somme de 86 408,40 euros TTC

2) dit que cette somme sera indexée suivant l’évolution de l’indice BT 01 jusqu’à la date du jugement à intervenir

3) dit que, dans leurs rapports entre eux, la Sci Les rois Mages sera tenue à hauteur de 30 % et la société Techniques et Bâtiments à hauteur de 70 % de l’intégralité des sommes mises à leur charge

4) débouté Mme [T] [C] et M. [D] [L] des demandes formées à l’encontre de la société Gan Assurances

5) condamné in solidum la Sci les Rois Mages et la société Techniques et Bâtiments aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

6) condamné in solidum la Sci les Rois Mages et la société Techniques et Bâtiments à payer à Mme [T] [C] et M. [D] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

7) dit n’y avoir lieu à autre indemnité au titre des frais irrépétibles

8) débouté les parties de leurs autres demandes

9) rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration au greffe du 24 août 2023, la Sci les rois Mages a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions exceptées celle relative à l’exécution provisoire de la décision, cette affaire étant enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/3935.

Par déclaration au greffe du 31 août 2023, M. [L] et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de la société Gan Assurances en intimant seulement cette dernière, cette procédure étant enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/3995.

Par arrêts du 27 mars 2025, la présente cour a, avant dire droit, ordonné la réouverture des débats, ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 7 octobre 2024 et renvoyé la cause et les débats à l’audience du 28 avril 2025 à 9 heures devant le magistrat chargé de la mise en état à la 3ème chambre civile de la cour d’appel de Douai, pour la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 23/3935 et 23/3995 et pour les conclusions récapitulatives des parties après jonction.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 mai 2025, la Sci les rois mages, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1217 et suivants et 1641 et suivants du code civil de :

infirmer la décision dont appel

statuant à nouveau,

débouter Mme [T] [C] et M. [D] [L] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre

débouter la société Techniques et Bâtiments et la société Philae de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre

subsidiairement,

condamner in solidum ou l’une à défaut de l’autre, la société Techniques et Bâtiments et la société Gan Assurances à la garantir intégralement de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et fixer les sommes correspondantes au passif de la société Techniques et Bâtiments

en toute hypothèse,

dire la décision à intervenir commune et opposable à la Selarl Philae, mandataire judiciaire de la société Techniques et Bâtiments

condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Mme [T] [C], M. [D] [L], la Selarl Philae et la société Gan Assurances à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et fixer la même somme au passif de la société Techniques et Bâtiments

condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Mme [T] [C], M. [D] [L], la Selarl Philae et la société Gan Assurances aux entiers dépens de première instance comme d’appel et fixer la même somme au passif de la société Techniques et Bâtiments

Dans leurs conclusions notifiées le 28 mai 2025, Mme [T] [C] et M. [D] [L], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1217 et suivants et 1641 et suivants du code civil et L. 124-3 du code des assurances, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sci les rois Mages à leur payer la somme de 86 408,40 euros

— débouter en conséquence, la Sci les rois Mages de toutes ses demandes

— débouter la société Techniques et Bâtiments, prise en la personne de son mandataire, la société Philae, de tous moyens, fins et conclusions

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés des demandes formées à l’encontre de la société Gan Assurances

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant au jugement entrepris en ce qu’il a d’ores et déjà condamné in solidum la Sci les rois Mages et la société Techniques et Bâtiments à leur payer la somme de 86 408,40 euros TTC,

condamner in solidum la société Gan Assurances et la Sci les Rois Mages à leur payer la somme de 86 408,40 euros TTC

dire que cette somme sera indexée suivant l’évolution de l’indice BT 01 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir

fixer leur créance au passif de la procédure collective de la société Techniques et Bâtiments à hauteur de 107 534,99 euros dont 71 148,40 euros à titre hypothécaire

En toute hypothèse,

condamner la Sci les rois Mages, la société Techniques et Bâtiments, prise en la personne de son mandataire, la société Philae, et la société Gan assurances à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamner la Sci les rois Mages, la société Techniques et Bâtiments, prise en la personne de son mandataire, la société Philae, et la société Gan assurances aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 décembre 2023, la société Techniques et Bâtiments, prise en la personne de son mandataire, la société Philae, et la société Philae, intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour de :

réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

condamné in solidum la Sci les Rois Mages et la société Techniques et Bâtiments à payer à Mme [T] [C] et M. [D] [L] la somme de 86 408,40 euros TTC

dit que cette somme sera indexée suivant l’évolution de l’indice BT 01 jusqu’à la date du jugement à intervenir

dit que, dans leurs rapports entre eux, la Sci Les rois Mages sera tenue à hauteur de 30 % et la société Techniques et Bâtiments à hauteur de 70 % de l’intégralité des sommes mises à leur charge

condamné in solidum la Sci les Rois Mages et la société Techniques et Bâtiments aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

condamné in solidum la Sci les Rois Mages et la société Techniques et Bâtiments à payer à Mme [T] [C] et M. [D] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

statuant de nouveau,

rejeter l’ensemble des demandes de la Sci les Rois Mages et Mme [T] [C] et M. [D] [L] à l’encontre de la société Philae qui n’est présente à l’instance qu’en tant qu’organe de procédure de la société Techniques et Bâtiments

rejeter, à titre principal, l’ensemble des demandes de la Sci les Rois Mages et Mme [T] [C] et M. [D] [L] à son encontre en ce qu’elles sont irrecevables et mal fondées

ordonner, à titre subsidiaire, et avant dire droit, une expertise judiciaire

dire à titre infiniment subsidiaire que dans leurs rapports entre eux, la Sci les Rois Mages sera tenue à hauteur de 90 % et la société Techniques et Bâtiments, prise en la personne de son mandataire, à hauteur de 10 % de l’intégralité des sommes mises à leur charge

condamner in solidum la Sci les Rois Mages, Mme [T] [C] et M. [D] [L] à verser à la société Techniques et Bâtiments prise en la personne de son mandataire, la société Philae la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions notifiées le 27 mai 2025, la société Gan Assurances, intimée demande à la cour de :

dire bien jugé, mal appelé

confirmer le jugement entrepris,

Dans le cas contraire, et subsidiairement :

prononcer ou prendre acte de la nullité du contrat d’assurance au visa des articles 26 et 27 des conditions générales et que les intimés ne peuvent donc pas s’en prévaloir

juger en toute hypothèse qu’elle n’est pas assureur au titre d’un quelconque contrat de démolition

débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre « qui couvre aux termes d’un contrat multirisques, signé le 28 décembre 2007, assurant le bâtiment seul dont était propriétaire la société Urbanise et Construction, [Adresse 13] à [Localité 19] »

subsidiairement, limiter en conséquence, et en toute hypothèse, strictement les sommes qui pourraient être mises à sa charge

condamner solidairement les parties défaillantes à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

les condamner pareillement aux dépens d’appel.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample des faits et moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les responsabilités

Sur les responsabilités encourues

Le litige est circonscrit à la connaissance ou non avant la vente de la présence du mérule par les acquéreurs et à l’éventuelle dissimulation de ce désordre par la venderesse.

Sur la responsabilité de la Sci les Rois Mages, venderesse

Comme devant le premier juge, si le dispositif des conclusions de Mme [C] et M. [L] comporte le visa des articles 1217 et 1641 du code civil, la cour observe que ceux-ci ne développent aucun moyen sur ces fondements juridiques.

Pour autant, ils recherchent la responsabilité de la Sci les rois Mages en invoquant un manquement de la venderesse à son obligation d’information en s’abstenant de porter à leur connaissance, préalablement à la vente, la présence dans l’immeuble du mérule.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur ce,

Il résulte du rapport d’expertise du 17 juin 2021 de M. [U] que les désordres concernent la dégradation de poutres porteuses d’un plancher haut du rez-de-chaussée provoquée par des arrivées d’eau dans un mur mitoyen suite à la démolition d’ouvrages de récupération et d’écoulement des eaux existants sur l’immeuble voisin appartenant à la société Techniques et Bâtiments dans le cadre de travaux de démolition que celle-ci a réalisés en mars 2010. L’expert explique en effet que l’apparition du mérule et sa progression dans les ouvrages porteurs et les ouvrages en bois ont impacté trois poutres porteuses dont les ancrages dans le mur sont détruits par la pourriture cubique entraînant un affaissement du plancher au droit de ces poutres, précisant que le mérule a également progressé dans les murs de brique et les doublages isolants.

Il est constant qu’à l’occasion de la démolition de l’immeuble en 2010, les ouvrages de récupération des eaux existants sur l’immeuble de la société Techniques et Bâtiment ont été supprimés et que le projet de reconstruction a été abandonné de sorte que les lieux sont restés en l’état, en particulier, sans remise en place d’un dispositif de récupération d’eau pérenne.

Il ressort du compromis de vente du 7 décembre 2018 que le vendeur, la Sci les rois Mages, a déclaré un sinistre résultant d’un dégât des eaux à son assureur, la société Axa, le 29 mai 2018.

Cet acte précise que le sinistre est en cours sur l’immeuble et résulte de l’apparition d’infiltrations et d’humidité à la suite de la destruction de l’immeuble mitoyen de la société Techniques et Bâtiment en raison d’une mauvaise étanchéité du mur. Par ailleurs, en page 22 dudit compromis de vente, le vendeur a déclaré qu’il n’avait pas connaissance de la présence de mérule dans l’immeuble.

La réitération de la vente a eu lieu par acte authentique du 19 décembre 2018 lequel reprend la mention de l’existence d’un sinistre en cours sur l’immeuble dans ces termes : « suite à la destruction de l’immeuble mitoyen, des problèmes d’infiltration et d’humidité sont apparus en raison d’une mauvaise d’étanchéité du mur ».

Pour autant, le rapport d’expertise amiable définitif dressé le 4 septembre 2018, soit avant la signature du compromis de vente, par la société Elex Vering France, mandatée par la société Axa, assureur de la Sci les Rois Mages, mentionne que l’immeuble litigieux est infesté par le mérule. En effet, l’expert précise que le dégât des eaux, ayant pris naissance dans l’immeuble de la société Techniques et Bâtiments, est dû à des infiltrations par façade provoquant l’apparition d’un mérule consécutives aux travaux de démolition et à l’absence de protection du mur pignon de l’immeuble de la Sci. En outre, l’affaissement du plancher de l’immeuble de la Sci résulte de la contamination du madrier par le mérule.

La Sci les Rois Mages ne saurait utilement soutenir qu’elle n’a pas eu connaissance de ce rapport d’expertise alors qu’en sa qualité d’assurée du bien immobilier et alors en outre que la signature du compromis de vente de l’immeuble litigieux devait intervenir moins de deux mois plus tard, il lui appartenait de s’enquérir de la nature et des causes des désordres à l’origine de sa déclaration de sinistre afin de renseigner les acquéreurs sur l’ampleur de ces désordres, ce qu’elle n’a pas fait. En toute hypothèse, la cour observe que la Sci était bien représentée aux opérations d’expertise de sorte qu’elle a nécessairement eu connaissance des constatations de l’expert.

Elle ne peut davantage se retrancher derrière le rapport d’analyse de la société Casadiag Expertises pour soutenir que l’identification de ce champignon n’a été confirmée que le 11 janvier 2019 alors que le rapport de l’expert mandaté par son assureur était dépourvu de toute ambiguïté sur ce point puisqu’il vise le mérule.

Enfin, le devis de travaux du 4 septembre 2018 établi au nom de M. [L] n’est pas de nature à démontrer que les acquéreurs avaient connaissance, avant la vente, de la présence de mérule dans la mesure où il porte sur « le décapage des surfaces endommagés dans le garage » et « le traitement des surfaces contre les champignons et moisissures » sans qu’il ne vise expressément le mérule. En outre, Mme [C] et M. [L] n’ont pas été rendus destinataires du devis du 16 septembre 2018 de travaux relatifs au remplacement d’une poutre en bois de soutien du plafond du garage par deux fers IPN adressé uniquement à la Sci les Rois Mages qui leur aurait permis de prendre la mesure de la gravité des désordres s’agissant en réalité de désordres structurels et non d’un simple dégât des eaux.

Il est ainsi établi que la Sci les rois Mages avait nécessairement connaissance de l’infestation par le mérule portant atteinte à la structure de l’immeuble avant sa vente.

Il n’est nullement démontré que les acquéreurs avaient été informés, préalablement à la vente, des conséquences du sinistre dégât des eaux déclaré par la venderesse à son assureur.

Or, aux termes de ce compromis de vente du 7 décembre 2018, la venderesse s’était engagée à fournir aux acquéreurs dans les meilleurs délais et au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, d’une part, la copie de la déclaration de sinistre et, d’autre part, le constat amiable de dégât des eaux entre son assurance et l’assurance du propriétaire du fonds voisin.

Une telle information sur l’ampleur des désordres a résulté de l’intervention de la société Valentin Mutez charpente, que les acquéreurs avaient mandatés aux fins de débuter les travaux de réparation, qui leur a indiqué par courrier du 9 janvier 2019, soit après la vente, que la poutre porteuse était vétuste et cassée et que l’immeuble comportait des traces de moisissure de type mérule de sorte qu’il existait un risque structurel. C’est d’ailleurs à la suite de ces constatations que les acquéreurs ont fait établir un diagnostic par la société Casadiag Expertises le 9 janvier 2019 et ont, par courriel du 10 janvier 2019, demandé à l’assureur de la venderesse de leur faire parvenir le rapport d’expertise amiable.

Ainsi, s’il est incontestable que la Sci venderesse a informé les acquéreurs de l’existence d’un dégât des eaux affectant l’immeuble, il est en revanche amplement démontré qu’elle ne les a pas informés sur l’ampleur des désordres résultant de l’infestation par le mérule et leurs conséquences sur la structure de l’immeuble.

En ne révélant pas aux acquéreurs les réelles conséquences du dégât des eaux sur la solidité de l’immeuble, qu’elle n’ignorait pas, la Sci les Rois Mages, qui a sciemment dissimulé un fait qui aurait pu les dissuader d’acquérir aux mêmes conditions, a manqué à son obligation précontractuelle d’information de sorte que sa responsabilité sera retenue.

Sur la responsabilité de la société Techniques et Bâtiments

Sur la fin de non-recevoir tirée de la procédure collective

L’article L. 622-21 du code de commerce interdit toute action en paiement d’une somme d’argent de la part du créancier dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture. Ces créanciers doivent se soumettre à la procédure de déclaration et vérification des créances.

L’instance ne peut alors tendre qu’à la fixation de la créance au passif de la procédure collective selon l’article L.622-22 du même code.

Il est établi que le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 19 juillet 2023 prononçant l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Techniques et Bâtiments a fait l’objet d’une publication au BODACC les 29 et 30 juillet 2023.

M. [L] et Mme [C] justifient avoir déclaré leur créance dans le délai légal à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments pour la somme de 71 148,40 euros à titre hypothécaire et celle de 36 386,59 euros à titre chirographaire auprès de la Selarl Philae, mandataire judiciaire par courrier recommandé avec avis de réception du 31 août 2023, soit dans les deux mois de la publication du jugement.

Par suite, les demandes formées à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments tant par la Sci les Rois Mages que par les consorts [L] [C], représentée par son mandataire judiciaire, sont recevables, étant précisé que ces derniers admettent que les sommes allouées à titre de condamnations à l’encontre de la société Techniques Bâtiments doivent être fixées au passif de la procédure collective de celle-ci.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de l’action pour trouble anormal du voisinage, constitutive d’une action en responsabilité extracontractuelle, se situe à la date de la connaissance des faits par le demandeur à l’action.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir à savoir en l’espèce, la société Techniques et Bâtiments

Si l’expert [U] a indiqué que les désordres sont apparus bien avant la déclaration du sinistre du 29 mai 2018 au regard du niveau de pourrissement des bois, il n’a pas pu déterminer une date précise d’apparition du champignon lignivore. A cet égard, le premier juge, qui n’a pas été saisi de la question de la prescription de l’action des acquéreurs à son encontre, n’a nullement considéré que le point de départ du trouble se situe à la date des travaux de démolition de l’immeuble comme le soutient la société Techniques et Bâtiments.

Le dommage subi par les acquéreurs n’ayant été connu dans l’intégralité de ses causes et conséquences qu’à l’issue de la mesure d’expertise, le point de départ du délai de prescription de l’action formée à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments doit être fixé à la date du dépôt du rapport d’expertise, soit au 17 juin 2021.

L’assignation ayant été délivrée à la société Techniques et bâtiments le 13 avril 2021, la prescription n’est pas acquise.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [C] et M. [L] à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments.

Sur le fond

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, même en l’absence de toute infraction aux règlements.

S’agissant d’un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome, le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en oeuvre du droit à réparation de la victime du dommage indépendamment de toute faute commise.

Il incombe à celui qui exerce l’action en réparation des troubles anormaux du voisinage d’établir que le trouble qu’il allègue est imputable à la propriété voisine.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la société Techniques et Bâtiments a abandonné son projet de construction après la démolition de son immeuble de sorte que les lieux sont restés en l’état de 2010 à 2018, date à laquelle la Sci les Rois Mages a déclaré le sinistre résultant d’un dégât des eaux affectant son immeuble.

Il est constant que l’immeuble de la Sci les Rois Mages et celui de la société Techniques et Bâtiments constituaient une seule unité foncière qui a par la suite été divisée.

L’inventaire des servitudes annexé à l’acte de vente du 14 juin 1994 fait apparaitre que le chéneau recueillant les eaux pluviales des toitures de l’immeuble vendu ainsi que les trois descentes d’eau au 1er étage débordent sur l’immeuble de la société Techniques et Bâtiment et une partie des eaux pluviales de l’immeuble de la Sci les Rois Mages s’écoule dans le chéneau de l’immeuble de la société Techniques et bâtiments.

Ainsi, les eaux pluviales descendaient le long du mur mitoyen et se rejetaient dans l’ancien chéneau qui a été démoli par la société Techniques et Bâtiments.

En l’absence de reprise des évacuations des eaux pluviales après dépose des ouvrages de récupération des eaux, l’eau rejetée chutait sur une dalle béton et alimentait le flux d’eau vers le mur de brique qui a absorbé cette humidité constante.

L’expert [U] précise que ce phénomène a duré huit ans après la démolition de l’immeuble de la société Techniques et Bâtiments sans rétablissement des servitudes d’évacuation des eaux pluviales et a été à l’origine de l’apparition du mérule et de la dégradation subséquente des bois.

En effet, il explique que le bâtiment du [Adresse 3] vendu par la Sci [Adresse 17] est mitoyen à la partie démolie de l’immeuble du [Adresse 1] de la société Techniques et bâtiments et que les eaux pluviales descendent le long de ce mur mitoyen et se rejetaient dans l’ancien chéneau qui a été démoli et qui constituait le prolongement du chéneau encore en place au [Adresse 1].

Une telle configuration est mentionnée dans l’inventaire des servitudes du 14 juin 1994 annexé à l’acte de vente en ces termes : « le chéneau recueillant les eaux pluviales des toitures de l’immeuble vendu ainsi que les trois descentes d’eau au 1er étage débordent sur l’immeuble restant la propriété de M. et Mme [P] » [aujourd’hui Techniques et Bâtiments]. Une partie des eaux pluviales de l’immeuble vendu à M. [K] [aujourd’hui [L]-[C]] s’écoule dans le chéneau restant à appartenir à M. et Mme [G] » [Techniques et Bâtiments].

L’expert conclut, sans être valablement démenti par la société Techniques et Bâtiments, que les désordres ont résulté de la démolition de l’immeuble alors que cette dernière a seulement procédé, à la suite de cette démolition, à l’installation provisoire de deux tubes de PVC non collés ni fixés lesquels sont tombés de telle sorte que les eaux de pluie ont par la suite humidifié la maçonnerie et provoqué l’apparition du mérule et la dégradation des bois.

L’existence ou non d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales dans le titre de propriété de la société Techniques et Bâtiments est indifférente dès lors que la mise en 'uvre de la responsabilité fondée sur le trouble anormal du voisinage n’est pas subordonnée à la démonstration d’une faute.

Il résulte de ces constatations que les désordres dans l’immeuble acquis par Mme [C] et M. [L] trouvent leur origine dans les infiltrations d’eaux pluviales pendant plusieurs années provenant du fonds voisin de la société Techniques et Bâtiments dont les ouvrages récupérant les eaux ont été déposés.

Ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage dès lors qu’ils ont entrainé l’apparition et la propagation du mérule à l’origine de la dégradation de poutres porteuses du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble.

La responsabilité de la société Techniques et bâtiments est donc engagée.

En définitive, la Sci les rois Mages et la société Techniques et Bâtiments seront tenues in solidum à réparer le préjudice subi par Mme [C] et M. [L].

S’agissant de leur contribution respective à la réalisation de l’entier préjudice, l’apparition des désordres résulte en majeure partie de la démolition par la société Techniques et Bâtiments de son immeuble ainsi que des ouvrages récupérant les eaux sans rétablissement des servitudes existantes et alors en outre qu’à la suite de l’abandon de son projet de reconstruction, la situation est restée en l’état pendant huit ans.

Par ailleurs, si la Sci les Rois Mages a déclaré le sinistre résultant d’un dégât des eaux en 2018, l’origine des désordres est bien antérieure à cette date compte tenu de l’état de dégradation des poutres en bois. Or, en l’absence de vérification des ouvrages nécessaires à la bonne étanchéité de l’immeuble après la démolition de l’immeuble mitoyen et ce pendant 8 années, elle a contribué à l’apparition et à l’amplification des désordres ayant conduit à la destruction des ouvrages porteurs et à l’affaissement du plancher.

Dès lors, dans leurs rapports entre elles, la part de responsabilité de la société Techniques et Bâtiments sera fixée à 70 % et celle de la Sci les rois Mages à 30 %.

Le jugement querellé sera donc confirmé de ce chef.

Sur la garantie de la société Gan Assurances

Sur le transfert du contrat d’assurance

Il est constant que la société Urbanisme et Construction a souscrit un contrat d’assurance multirisques immeuble en qualité de propriétaire non occupant à effet au 28 décembre 2007 auprès de la société Gan.

Il est exact que la société Techniques et Bâtiments ne justifie pas qu’elle vient aux droits de la société Urbanisme et Construction à la suite d’une cession de parts sociales.

Pour autant, le contrat d’assurance prévoit en son article 20 qu’ « en cas de transfert de propriété des biens assurés par suite de décès ou d’aliénation, la garantie continue au profit de l’héritier ou de l’acquéreur». Cette clause constitue le rappel des dispositions de l’article L. 121-10 du code des assurances, qui prévoit une telle continuation de plein droit du contrat d’assurance au profit de l’acquéreur du bien assuré.

Le changement de dénomination sociale de la Sci propriétaire n’affecte pas l’objet du contrat en ce que le bien immobilier demeure assuré et n’a donc aucune incidence sur la continuation du contrat sauf pour cette dernière d’informer l’assureur de cette nouvelle situation.

Dès lors, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le refus de garantie sur ce fondement n’est pas fondé.

Sur la nullité du contrat d’assurance

Pour refuser sa garantie, la société Gan invoque la nullité du contrat d’assurance souscrit pour absence de déclaration en cours de contrat de la démolition de l’immeuble, circonstance nouvelle qu’elle prétend avoir eu pour conséquence d’aggraver le risque, sur le fondement des articles L. 113 2 3° et L. 113-8 alinéa 1er du code des assurances ainsi que les articles 26 et 27 des conditions générales du contrat.

Selon l’article L. 113-2, 3° du code des assurances, l’assuré doit déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses précédemment apportées aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° de ce texte.

Aux termes de l’article L. 113-8 du même code, indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l’article L.132-26, le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

Les articles 26 et 27 des conditions générales du contrat d’assurance reprennent les obligations légales de l’assuré quant aux déclarations qu’il doit adresser à l’assureur tant lors de la souscription qu’en cours de contrat, ainsi que la sanction prévue par l’article L. 113 -8 du code des assurances.

En application des dispositions susvisées du code des assurances, la nullité du contrat d’assurance pour fausse déclaration intentionnelle en cours de contrat, est encourue si trois conditions cumulatives sont remplies :

— les circonstances nouvelles doivent rendre inexactes ou caduques les réponses précédemment apportées aux questions précises posées par l’assureur notamment dans le formulaire mentionné à l’article L.113-2 susvisé

— les circonstances nouvelles doivent aggraver les risques pris en charge par l’assureur ou en créer de nouveaux

— la mauvaise foi de l’assuré doit être caractérisée et doit avoir eu une incidence sur l’opinion de l’assureur quant au risque à assurer.

En l’espèce, d’une part, la société Gan ne justifie d’aucun formulaire de déclaration du risque qui aurait été soumis à la société Urbanisme et Construction devenue Techniques et Bâtiments préalablement à la souscription du contrat litigieux de sorte qu’il n’est pas démontré qu’une question portait sur la démolition éventuelle de l’immeuble.

D’autre part, il n’est davantage justifié ni de la condition d’aggravation du risque entre la date de souscription du contrat d’assurance et la date du sinistre qui aurait obligé l’assurée à déclarer la démolition de l’immeuble à son assureur, ni de la mauvaise foi de l’assurée.

Dès lors, la société Gan n’est pas fondée à demander l’annulation du contrat d’assurance souscrit par la société Techniques et Bâtiments.

Sur la garantie de la société Gan

En application de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le contrat d’assurance souscrit par la société Techniques et Bâtiment a pour objet la responsabilité civile du fait des bâtiments dont elle est propriétaire.

Dès lors, la garantie de la société Gan est due et celle-ci sera condamnée à indemniser les victimes des conséquences du sinistre.

Sur la demande de garantie formée par la Sci les Rois Mages à l’encontre de la société techniques et Bâtiments et son assureur, la société Gan

Il résulte de la combinaison des articles 1317 et 1240 du code civil et de l’article L. 621-43 du code de commerce que le codébiteur d’une obligation in solidum qui a exécuté l’entière obligation peut répéter contre l’autre responsable ses part et portion.

C’est au jour où il a été assigné en réparation du dommage que naît sa créance indemnitaire contre son coresponsable.

Il en ressort qu’en l’espèce, la créance de la Sci Les rois mages est née en avril 2021 lorsqu’elle a été assignée, ainsi que la société Techniques et bâtiments, en responsabilité.

Dès lors que la procédure collective a été ouverte par le tribunal de commerce de Bordeaux à l’encontre de la société Techniques et bâtiments par jugement du 19 juillet 2023, elle est antérieure à l’ouverture de la procédure collective. A ce titre, elle relève du régime déterminé par l’article L. 621-43 du code de commerce, qui implique qu’il soit procédé par la Sci les Rois mages à la déclaration de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de son co-débiteur tenu in solidum, alors que l’arrêt des poursuites individuelles s’applique à l’égard de ce créancier antérieur au jugement d’ouverture.

La Sci les Rois Mages justifie avoir déclaré sa créance dans le délai légal à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments pour la somme de 105 134,59 euros correspondant aux condamnations au titre des travaux réparatoires, actualisées selon l’indice BT 01 et aux frais irrépétibles auprès de la Selarl Philae, mandataire judiciaire, par courrier recommandé avec avis de réception du 4 août 2023, soit dans les deux mois de la publication du jugement intervenue les 29 et 30 juillet 2023.

Par suite, la demande de garantie formée à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments par la Sci les Rois Mages est recevable, étant précisé que cette dernière admet que les sommes allouées à titre de condamnations à l’encontre de la société Techniques Bâtiments doivent être fixées au passif de la procédure collective de celle-ci.

Dans les rapports entre coobligés, la Sci les Rois Mages est fondée à solliciter la garantie de la société techniques et Bâtiments et de l’assureur de celle-ci dans les limites toutefois de sa part contributive dans la réalisation du préjudice final, telle qu’elle a été fixée par la cour.

Il convient donc de fixer la créance de la Sci les Rois Mages à l’égard de la société Techniques et Bâtiments, prise en la personne de son mandataire judiciaire, la société Philae, à hauteur de 70 % du montant des condamnations prononcées au profit de M. [D] [L] et Mme [T] [C].

Par ailleurs, la société Gan sera condamnée à garantir la Sci les Rois Mages à hauteur de 70 % des condamnations prononcées au profit de M. [D] [L] et Mme [T].

Sur le préjudice

La cour rappelle que le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime aux dépens du responsable dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable ne s’était pas produit.

En conséquence, la réparation intégrale d’un dommage causé à un immeuble n’est réalisée que par le remboursement du coût de remise en état dudit immeuble.

L’expert judiciaire a décrit les travaux de nature à mettre un terme aux désordres comme suit :

travaux provisoires nécessaires pour stopper les venues d’eau : 2 000 euros

travaux de réparation :

dépose des poutres : 3 850 euros

création des fondations et cadres de structure métallique des trois poutres porteuses : 30 800 euros

peinture des cadres métalliques : 1 100 euros

remplacement des linteaux bois : 4 070 euros

remise en état des murs du garage : 4 125 euros

réfection de 42m² du plancher bois : 6 930 euros

réfection des doublages des murs et peinture : 3 630 euros

mise en place du chantier et nettoyage : 2 200 euros

travaux de traitement du mérule : 5 896 euros

intervention d’un bureau d’étude structure : 4 400 euros

maîtrise d''uvre : 6 600 euros

En outre, les consorts [L]-[C] ont, dans le cadre de la procédure judiciaire, fait intervenir deux experts, M. [Y] et la société Casadiag (expertise parasitaire) dont le montant des honoraires s’est élevé respectivement à 840 euros et 295 euros.

L’expert a également évalué le préjudice de jouissance subi par les consorts [L]-[C] pendant la durée des travaux estimée à un mois à la somme de 625 euros.

Enfin, les consorts [L]-[C] ont engagé des travaux conservatoires confiés à la société Bod’Art pour un montant de 1 870 euros et à la société LF Equipement pour 1 142,40 euros.

Le préjudice des consorts [L]-[C], tel qu’évalué par l’expert judiciaire, n’est contesté ni dans son principe ni dans son quantum.

Par suite, La Sci les Rois Mages et la société Gan seront condamnées in solidum à leur payer la somme de 86 408,40 euros à titre de dommages et intérêts avec revalorisation suivant l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et la date du présent arrêt.

Si le premier juge a condamné la société Techniques et Bâtiments à indemniser le préjudice subi par Mme [C] et M. [L], la cour observe qu’il n’est pas contesté que ladite société faisant l’objet d’une procédure collective ne peut être condamnée à paiement de sorte que l’action en responsabilité des consorts [L]-[C] ne peut tendre qu’à la fixation de la créance indemnitaire au passif de la procédure collective de celle-ci.

Dès lors, il convient de fixer la créance de dommages et intérêts au passif de la procédure collective de la société Techniques et Bâtiments à hauteur de la somme de 86 408,40 euros et non des montants mentionnés à la déclaration de créance comme le demandent les consorts [L]-[C].

Alors que la dette à laquelle la société Techniques et Bâtiments a été condamnée est antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il prononce une condamnation contre celle-ci en application de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles.

Sur les dépens et les demande au titre des frais irrépétibles

La Sci les Rois Mages et la société Gan seront condamnées in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à supporter les frais taxés de l’expertise judiciaire.

Les dépens de première instance et d’appel seront fixés au passif de la société Techniques et Bâtiments.

La Sci les Rois Mages et la société Gan seront condamnées in solidum à payer aux consorts [L]-[C] la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La créance de M. [D] [L] et Mme [T] [C] de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles sera fixée au passif de la procédure collective de la société Techniques et Bâtiments;

La décision entreprise sera donc réformée des chefs des dépens, des frais d’expertise et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 26 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a dit que dans leurs rapports entre elles, la Sci les Rois Mages sera tenue à hauteur de

30 % et la société Techniques et Bâtiments à hauteur de 70 % de l’intégralité des

sommes ;

Infirme ledit jugement en ses autres dispositions ;

Prononçant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que les demandes formées par M. [D] [L] et Mme [T] [C] à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments, représentée par son mandataire judiciaire, la société Philae, sont recevables ;

Dit que les demandes formées par la Sci les Rois Mages à l’encontre de la société Techniques et Bâtiments, représentée par son mandataire judiciaire, la société Philae, sont recevables ;

Dit que la Sci les Rois Mages et la société Techniques et Bâtiments sont responsables du préjudice subi par M. [D] [L] et Mme [T] [C] ;

Condamne in solidum la Sci les Rois Mages et la société Gan Assurances à payer à M. [D] [L] et Mme [T] [C] la somme de 86 408,40 euros à titre de dommages et intérêts avec revalorisation suivant l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et la date du présent arrêt ;

Fixe au passif de la procédure collective de la société Techniques et Bâtiments, tenue in solidum avec la Sci les Rois Mages, la créance indemnitaire de M. [D] [L] et Mme [T] [C] à la somme de 86 408,40 euros ;

Dit que la garantie de la société Gan Assurances est due à l’égard de la société Techniques et Bâtiments ;

Condamne la société Gan à garantir la Sci les Rois Mages à hauteur de 70 % des condamnations prononcées au profit de M. [D] [L] et Mme [T] [C] ;

Fixe la créance de la Sci les Rois Mages à l’égard de la société Techniques et Bâtiments, prise en la personne de son mandataire judiciaire, la société Philae, à hauteur de 70 % du montant des condamnations prononcées au profit de M. [D] [L] et Mme [T], [C] en ce compris les dépens de première instance et d’appel et les frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la Sci les Rois Mages et la société Gan Assurances aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et d’appel ;

Fixe au passif de la société Techniques et Bâtiments, tenue in solidum avec la Sci les Rois Mages, les dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la Sci les Rois Mages et la société Gan Assurances à payer à M. [D] [L] et Mme [T] [C] la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe au passif de la procédure collective de la société Techniques et Bâtiments, tenue in solidum avec la Sci les Rois Mages, la créance de M. [D] [L] et Mme [T] [C] de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier

Le président