République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 11/06/2026

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Minute électronique :

N° RG 22/04914 – N° Portalis DBVT-V-B7G-URNZ

Jugement (N° 19/01570)

rendu le 1er septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTS

Monsieur [F] [S]

né le 5 février 1973 à [Localité 1]

Madame [V] [E] épouse [S]

née le 24 mai 1974 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Thibaut Crasnault, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [D] [B]

né le 7 août 1975 à [Localité 2]

Madame [K] [N] épouse [B]

née le 29 décembre 1977 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 2 octobre 2025 tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 après prorogation du délibéré en date du 8 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 septembre 2025

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Le 19 septembre 2008, M. [F] [S] et son épouse, Mme [V] [E], ont acquis deux immeubles à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 5] (Nord), cadastrés section AV n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2].

Le même jour, ils ont conclu avec Mme [H] [T] un contrat de location d’une durée de trois ans portant sur l’immeuble situé [Adresse 4], étant précisé que l’intéressée était d’ores et déjà locataire du bien depuis le 1er septembre 1986 en vertu d’un précédent contrat.

Par acte notarié du 6 juillet 2010, les époux [S] ont vendu à M. [D] [B] et à son épouse, Mme [K] [N], les deux immeubles susmentionnés, l’acte mentionnant l’existence du contrat de location précédemment évoqué, mais aussi celui portant sur l’immeuble situé [Adresse 5].

Par acte du 17 mars 2011, les époux [B] ont délivré congé pour vendre à Mme [T].

Celle-ci n’ayant ni accepté l’offre de vente accompagnant le congé ni libéré les lieux à l’expiration du délai de préavis, les époux [B] l’ont assignée en expulsion par acte du 22 décembre 2011, les époux [S] ayant par la suite été assignés en intervention forcée.

Par jugement du 11 décembre 2014, le tribunal d’instance de Valenciennes a validé le congé pour vendre et ordonné l’expulsion de Mme [T].

Par arrêt du 17 novembre 2016, la cour d’appel de Douai a infirmé ce jugement, au motif que le consentement de Mme [T] avait été vicié lors de la souscription du contrat de location du 19 septembre 2008, de sorte que ce contrat était nul et le congé délivré lui-même frappé de nullité. La cour a par ailleurs accueilli la demande formée par Mme [T] au titre d’un rappel de loyers correspondant à la différence entre celui effectivement réglé et celui dû en application du contrat souscrit le 1er septembre 1986, les époux [S] étant condamnés à garantir les époux [B] de ce chef.

Par acte du 7 mai 2019, ces derniers ont assigné les époux [S] en résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme et indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— déclaré irrecevable l’exception de nullité fondée sur l’article 56 du code de procédure civile soulevée par les époux [S] ;

— déclaré recevables les demandes des époux [B] ;

— prononcé la résolution judiciaire de la vente ;

— ordonné les restitutions réciproques ;

— condamné les époux [S] à payer aux époux [B] une indemnité de 56 904,08 euros en réparation de leurs préjudices matériels au titre des intérêts d’emprunt, des frais de cautionnement, des 'frais de notaire', de la taxe foncière et des frais d’assurance de l’immeuble payés entre la date de la vente et le jour du jugement ;

— condamné les mêmes à payer aux mêmes la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné les mêmes aux dépens et à payer aux époux [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté de l’exécution provisoire des dispositions ordonnant la résolution de la vente et les restitutions réciproques.

Les époux [S] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 10 juillet 2023, demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— déclarer les époux [B] irrecevables en leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— débouter les mêmes de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger n’y avoir lieu qu’à la seule annulation de la vente de l’immeuble ;

— ordonner alors la restitution du prix de vente principal à hauteur de 55 000 euros ;

— cantonner alors les frais annexes à la somme de 28 452,04 euros ;

— débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme correspondant aux loyers perçus depuis la délivrance du congé pour vente et jusqu’à parfaite restitution des immeubles, soit la somme de 81 270 euros, sauf à parfaire jusqu’au jour de la restitution effective des immeubles ;

— condamner solidairement les mêmes aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 1er août 2024, les époux [B] demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable l’exception de nullité de l’assignation tirée du défaut de tentative de résolution amiable du litige ;

— rejeter les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action et de l’absence de concentration des moyens ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf celle relative aux dommages et intérêts qui leur ont été alloués sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil ;

— recevoir sur ce point leur appel incident et condamner solidairement les époux [S] à leur payer une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement les mêmes à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les mêmes aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Courtin-Ruol & associés, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, l’assignation contient, à peine de nullité, les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

L’exception de nullité constitue une exception de procédure qui, aux termes de l’article 74 du code de procédure civile, doit, à peine d’irrecevabilité, être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Il s’évince en outre de l’article 789 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

Enfin, selon l’article 791 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, le juge de la mise en état doit être saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées et qui sont distinctes des conclusions au fond.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le défendeur à l’action qui entend soulever la nullité de l’assignation pour défaut de diligences en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, doit saisir le juge de la mise en état à cette fin par des conclusions d’incident qui lui sont spécialement adressées, à peine d’irrecevabilité de la demande de même nature formée devant le tribunal judiciaire.

En l’espèce, l’exception de nullité de l’assignation pour défaut de diligences en vue de parvenir à une résolution amiable du litige a été soulevée par voie de conclusions au fond adressées au tribunal judiciaire, de sorte que c’est à bon droit que le jugement entrepris a déclaré irrecevable cette demande comme n’ayant pas été formée par voie de conclusions d’incident adressées au juge de la mise en état.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’occurrence, les époux [S] soutiennent que les époux [B] sont irrecevables à agir en résolution de la vente, au double motif que leur action serait prescrite et qu’elle se heurterait au principe de concentration des moyens.

' Sur la prescription

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, les époux [S] soutiennent que les époux [B] auraient dû agir en résolution de la vente au plus tard le 13 décembre 2017, soit dans les cinq ans de leur connaissance des contestations émises par Mme [T] quant à la validité du contrat de location conclu le 19 septembre 2008.

S’il est exact que l’action en résolution pour défaut de délivrance conforme est une action personnelle, comme telle soumise au délai quinquennal de prescription, le point de départ de cette action ne saurait en l’occurrence être fixé au 13 décembre 2012, dès lors que les époux [S] n’ont pu se convaincre de la nullité du contrat de location souscrit le 19 septembre 2008 qu’à compter de l’arrêt infirmatif précité du 17 novembre 2016 ayant annulé ce contrat et ainsi fait renaître le précédent dont les conditions étaient financièrement moins favorables au bailleur.

Il s’ensuit que l’action en résolution engagée le 7 mai 2019 est recevable comme ayant été formée dans le délai quinquennal de prescription, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

' Sur le principe de concentration des moyens

Le principe de concentration des moyens impose à une partie de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’elle estime de nature à fonder celle-ci (Ass. plén., 7 juillet 2006, pourvoi n° 04-10.672, Bull. 2006, Ass. plén., n° 8). La mise en oeuvre de ce principe suppose une identité de parties et d’objet entre les instances successives.

En l’espèce, les époux [S] soutiennent que la demande en résolution des époux [B] se heurte au principe précité, au motif que ceux-ci ne l’ont pas formée dès l’instance en expulsion de Mme [T].

Ce moyen apparaît toutefois inopérant dès lors que, si l’instance en expulsion présentait bien une identité de parties à la suite de l’intervention forcée des époux [S], elle ne présentait toutefois pas le même objet puisqu’elle tendait à l’expulsion de l’occupante des lieux et non à la résolution du contrat de vente, de sorte que le principe précité n’a pas vocation à s’appliquer. Il y sera ajouté qu’à supposer même le principe applicable, les époux [B] n’auraient en toute hypothèse pas pu demander la résolution de la vente devant le tribunal d’instance saisi de leur action, au double motif que cette juridiction n’avait pas compétence pour statuer sur une telle prétention et que la cause de la résolution n’est devenue certaine qu’à la faveur de l’arrêt précité de la cour d’appel de Douai.

Il s’ensuit que l’action en résolution engagée le 7 mai 2019 ne peut être déclarée irrecevable comme étant contraire au principe de concentration des moyens, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la résolution du contrat de vente

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Selon l’article 1604 du même code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il est jugé de manière constante que constitue un manquement à l’obligation de délivrance, de nature à justifier la résolution du contrat de vente, la livraison d’une chose non conforme aux spécifications convenues par les parties.

En l’espèce, l’acte de vente reçu le 6 juillet 2010 mentionne, s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 4], que celui-ci est loué moyennant un loyer mensuel s’élevant à 430 euros.

Ce contrat de location a été annulé pour dol par l’arrêt précité du 17 novembre 2016, de sorte que les parties ont de nouveau été soumises au précédent contrat qui les liait depuis le 1er septembre 1986, ce qui a entraîné un rappel de loyers de 15 530,44 euros correspondant à une baisse de 77 % du loyer mentionné dans l’acte de vente du 6 juillet 2010.

Il s’ensuit que la chose livrée n’est pas conforme à celle convenue, laquelle s’entendait d’un bien générant un revenu locatif dont le montant réel s’est avéré nettement inférieur à celui escompté, peu important que les époux [B] aient finalement décidé de vendre le bien.

Aussi est-ce à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution du contrat de vente litigieux, sans que la portée de cette résolution puisse être limitée au seul immeuble situé [Adresse 4], la chose vendue s’entendant des deux immeubles, ainsi qu’il s’infère de la stipulation d’un prix global dans l’acte. Au regard de l’indivisibilité qui en résulte, le défaut de conformité de l’un des immeubles suffit à justifier la résolution du contrat en son entier et ainsi la restitution de l’intégralité du prix de vente.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

En l’espèce, les époux [B] soutiennent avoir subi un préjudice financier s’élevant à 56 904,08 euros se décomposant comme suit :

—  37 101,80 euros au titre des intérêts conventionnels des prêts ;

—  1 153,28 euros au titre des frais de garantie du Crédit logement ;

—  9 318,00 euros au titre des 'frais de notaire’ ;

—  7 387,00 euros au titre des taxes foncières ;

—  1 944,00 euros au titre de l’assurance habitation.

Les époux [S] qualifient cette somme d''exorbitante’ (conclusions, p. 11), sans toutefois précisément en contester les différents postes étayés par les pièces produites, sauf à soutenir qu’en cas de restitution du prix, les prêts destinés à financer le bien pourront être remboursés par anticipation, laissant ainsi entendre une minoration des intérêts conventionnels.

Le tableau d’amortissement de chacun des prêts laisse toutefois apparaître que ceux-ci sont aujourd’hui arrivés à échéance, de sorte que les intérêts conventionnels ont nécessairement été acquittés dans leur intégralité.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué aux époux [B] la somme de 56 904,08 euros au titre de leur préjudice matériel, de même qu’il y a lieu de le confirmer en ce qu’il a condamné les époux [S] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral, ce montant étant contesté par les époux [S] sans qu’ils développent aucun moyen à cette fin, tandis que les époux [B] échouent à démontrer que la somme ainsi allouée serait insuffisante pour réparer l’intégralité de leur préjudice.

Sur la restitution des loyers

Aux termes de l’article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Selon l’article 550 du même code, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.

En l’espèce, les époux [S] soutiennent à hauteur d’appel que les époux [B] doivent restituer les loyers perçus au titre de la location des deux immeubles, et ce à compter de mars 2011, date à laquelle ils ont délivré congé pour vendre à Mme [T], étant relevé que les époux [B] soutiennent l’irrecevabilité de cette demande de restitution dans les motifs de leurs écritures, sans toutefois la solliciter dans le dispositif, de sorte que, par application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie de cette fin de non-recevoir.

Si le congé délivré le 17 mars 2011 à Mme [T] n’a pu constituer les époux [B] de mauvaise foi, ceux-ci ont toutefois pu se convaincre du vice affectant leur titre à compter de l’arrêt précité du 17 novembre 2016, de sorte qu’ils ne peuvent plus être réputés de bonne foi à compter de cette date.

Ils seront donc tenus de restituer les loyers perçus au titre de la location de l’immeuble situé [Adresse 6], n’étant pas soutenu que le logement ne serait plus donné à bail. Le montant du loyer invoqué par les époux [S] n’étant pas contesté, les époux [B] seront solidairement condamnés à payer aux époux [S] la somme de 100 euros par mois à compter du 17 novembre 2016 jusqu’à la date du présent arrêt, soit la somme de 100 x 115 = 11 500 euros, sauf à parfaire cette somme selon les mêmes modalités de calcul jusqu’à la libération effective de l’immeuble.

La demande de restitution formée au titre du second immeuble situé [Adresse 5] ne sera en revanche pas accueillie, dès lors qu’il résulte suffisamment des éléments produits (pièce 29 des intimés) que le bail y afférent est résilié depuis le 29 février 2012, sans qu’aucun élément permette de se convaincre que les lieux aient de nouveau été loués au-delà de cette date et en particulier à compter du 17 novembre 2016.

Il suit de ce qui précède que les époux [B] seront condamnés solidairement à payer aux époux [S] la somme de 11 500 euros au titre des loyers afférents au logement situé [Adresse 4], sauf à parfaire cette somme jusqu’à la libération effective de l’immeuble.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que les époux [S] soit condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [B] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, leur propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [D] [B] et son épouse, Mme [K] [N], à payer à M. [F] [S] et son épouse, Mme [V] [E], la somme de 11 500 euros au titre des loyers perçus au titre de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Nord), sauf à parfaire cette somme jusqu’à la libération effective des lieux, selon des modalités de calcul précisées dans les motifs du présent arrêt ;

Déboute M. [F] [S] et son épouse, Mme [V] [E], de leur demande formée au titre de la restitution des loyers afférents à l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] (Nord) ;

Condamne in solidum M. [F] [S] et son épouse, Mme [V] [E], aux dépens d’appel, la SCP Courtin-Ruol & associés étant autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum les mêmes à payer M. [D] [B] et son épouse, Mme [K] [N], la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Les déboute de leur demande formée au même titre.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.