N° RG 21/02505 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K46W

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric HATTAB

la SCP ALPAVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 08 MARS 2022

Appel d’une ordonnance de référé 21/00094 rendue par le Président du tribunal judiciaire de GAP

en date du 18 mai 2021suivant déclaration d’appel du 02 Juin 2021

APPELANTE :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric HATTAB, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et M^e Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, plaidant par M^e HATTAB

INTIMÉS :

M. Y X

né le […] à MOURENX

de nationalité Française

[…]

[…]

M^me A X née le […] à BEZIERS

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, postulant et M^e Yannick Cambon, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 décembre 2021, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et M^e Hattab en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS

M. Y X et M^me A X ont donné à bail commercial le 4 mai 2009 à la société Odalys Résidences un local au sein de l’immeuble à usage de résidence de tourisme sis à Orcières Merlette, moyennant un loyer annuel de 5 703 euros HT, payable au semestre, à terme échu les 31 juillet et 31 janvier de chaque année.

Ils ont fait notifier à la société Odalys le 5 janvier 2021 un commandement visant l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 5 073,83 euros correspondant au loyer du 1er semestre 2020 pour 3 406,96 euros et pour le 2ème seestre 2020 pour un montant identique, déduction faite de la somme de 1 909,38 euros versée par la société Odalys.

Par acte du 22 février 2021, ils ont fait assigner leur locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner l’expulsion de la société Odalys Résidences, avec condamnation au paiement des impayés.

Par ordonnance du 18 mai 2021 le juge des référés a :

constaté la résiliation du bail à compter du 6 février 2021,

condamné la société Odalys Résidences à restituer les lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance,

condamné la société Odalys Résidences à payer à M. et M^me X, à titre provisionnel la somme de 5 573,77 euros au titre des loyers et charges et une indemnité d’occupation semestrielle de 3 406,96 euros et la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Odalys aux dépens.

La société Odalys a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions par déclaration du 2 juin 2021.

Aux termes de ses conclusions n°2 dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs elle demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance,

débouter M. et M^me X de leur demande de fin de non-recevoir et d’irrecevabilité,

dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et M^me X et les débouter de leurs demandes,

condamner les intimés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et les dépens de première instance et la somme de 3 000 euros au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et les dépens de la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions elle expose :

- qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher la question de savoir si le preneur est ou non redevable du loyer afférent aux périodes d’interdiction de réception du public résultant des mesures règlementaires de la crise sanitaire,

- que pendant les périodes d’interdiction d’ouverture au public les bailleurs n’ont pas respecté leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible et qu’elle est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution,

- que l’exception d’inexécution n’est pas exclue lorsque l’inexécution du bailleur est la conséquence d’un cas de force majeure,

- qu’elle est en droit d’invoquer une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 17 22 du code civil, justifiant sont droit à voir le loyer de l’année 2020 réduit et que l’exigibilité des loyers entiers pendant cette période se heurte à des contestations sérieuses, excédant les pouvoirs du juge des référés,

- que les preneurs avaient manqué à leur obligation de bonne foi contractuelle en réclamant l’intégralité des loyers dues,

- que la clause stipulée au bail 'révision du loyer’ prévoyant la survenance de circonstances exceptionnelles justifie l’existence de contestations sérieuses, excluant la compétence du juge des référés,

- que leur argumentation sur les contestations sérieuses n’est pas une nouvelle prétention, mais un moyen nouveau au sens de l’article 563 du code de procédure civile,

- que le commandement de payer contient deux délais contradictoires, rendant l’acte nul en vertu des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,
- qu’en vertu de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, les bailleurs ne pouvient invoquer la clause résolutoire au titre du défaut de paiement du solde du loyer du 1er semestre, échu le 31 juillet 2020.

Aux termes de leurs conclusions d’intimés M. et M^me X demandent à la cour de :

déclarer irrecevables les demandes nouvelles,

confirmer l’ordonnance de référé du 18 mai 2021,

ordonner l’expulsions immédiate de la société Odalys et de tous occupants de son chef, avec concours de la force publique,

condamner par provision la société Odalys à leur payer la somme de 2 349,34 euros au titre du loyer au 5 février 2021, date la résiliation du bail,

condamner par provision la société Odalys à leur payer une indemnité d’occupation à compter du 6 février 2021, d’un montant de 3 406,96 euros par semestre,

condamner la société Odalys à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondment de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement.

Ils exposent :

- qu’ils n’ont commis aucune faute que que la locataire ne peut décider sans autorisation de ne régler qu’une partie du loyer,

- que lors du deuxième confinement du 30 octobre au 15 décembre 2020 elle n’a pas subi d’interdiction d’ouverture, puisqu’elle était fermée annuellement du 30 août au 12 décembre 2020,

- que l’inexécution ne leur est pas imputable et qu’elle n’a pas été totale,

- que l’article 1722 du code civil sur la perte de la chose n’est pas assimilable à l’impossibilité d’exploiter durant l’état d’urgence sanitaire,

- que la propre attitude de la société Odalys démontre qu’elle ne s’est pas conduite avec la bonne foi contractuelle qu’elle invoque,

- que la demande relative à la contestation sérieuse relative à la clause de révision du loyer est nouvelle en cause d’appel,

- qu’il n’y a pas lieu à annulation du commandement, qui ne prête pas à confusion et qu’aucune somme n’ayant été payée dans le mois, la clause résolutoire a produit ses effets,

- que si le solde du 1er semestre 2020 ne peut justifier le jeu de la clause résolutoire du fait de l’artile 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, le 2ème semestre 2020 était entièrement dû et qu’en l’absence d’indication de la locataire, les paiements ont été imputés sur la dette la plus ancienne.

MOTIFS

- sur l’irrecevabilité de la demande nouvelle

L’article 563 du code de procédure civile dispose que pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

En l’espèce, la société Odalys soulevait déjà en première instance l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la compétence du juge des référés et l’argument de la clause de révision du loyer stipulée au bail n’est donc qu’un moyen supplémentaire de justifier l’existence de contestations sérieuses et non une nouvelle demande.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’irrecevabilité sollicitée.

- sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire est autorisé, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouve manifestement illicite.

Il résulte en outre de l’alinéa 2 de ce même article, que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder en référé une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et considérer comme non sérieusement contestable l’obligation de payer de la locataire et le juge des référés a retenu :

- que l’interdiction d’ouverture des résidences de tourisme du 14 mars au 2 juin 2020 ne constituait pas les circonstances caractérisant la force majeure,

- que les bailleurs ne pouvaient être tenus pour responsables de la situation pandémique et qu’il n’y avait pas lieu de retenir une exception d’inexécution qui leur soit imputable,

- que l’exigence de bonne foi contractuelle ne devait pas permettre au locataire de réduire unilatéralement le montant du loyer en invoquant la force majeure ou une perte partielle de la chose louée,

- qu’aucun versement n’étant intervenu un mois après la signification du commandement de payer, le bail s’était trouvé résilié le 6 février 2021 et qu’il y avait lieu d’ordonner l’expulsion de l’occupant devenu sans droit ni titre.

Le bail commercial signé le 4 mai 2009 entre les parties comporte en effet en son article 6 une clause résolutoire selon laquelle en cas d’inexécution de l’une quelconque des dispositions du présent bail, par l’une ou l’autre des parties, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par l’une des parties de son intention d’user du bénéfice de la présente cause et demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

M. et M^me X ont fait délivrer à la société Odalys Résidences le 5 janvier 2021 un commandement de payer la somme de 5 073,83 euros, visant ladite clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le fait que le commandement de payer comporte la mention 'je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées immédiatement et sans délai’ ne saurait le rendre nul, dès lors que l’article L 145-41 du code de commerce est bien reproduit et que le commandement précise clairement, sous la mention 'TRES IMPORTANT’ écrite en caractères gras, que 'à défaut de satisfaire au présent commandement et le délai d’UN MOIS EXPIRE, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail'.

Il ne saurait donc exister une quelconque contestations sérieuse de ce chef.

Cependant, l’article 5 du bail 'LOYER-REVISION DU LOYER’ stipule que 'dans le cas où la non sous-location du bien résulterait soit du fait ou d’une faute du Bailleur, soit de l’apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu’à l’issue du mois suivant la fin du trouble.'

Le terme de 'circonstances exceptionnellement graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale’ n’étant pas défini au bail, l’interprétation de cette clause, pour déterminer si les mesures sanitaires prises par le gouvernement font partie de ces circonstances justifiant la suspension du loyer excède les pouvoirs du juge des référés.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance du 18 mai 2021 et de débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Déclare recevable le moyen tiré de l’application de l’article 5 du bail,

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Déboute M. et M^me X de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.