N° RG 21/02970 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K6KH

C3

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Sofia SELMANE

la SELARL BSV

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU VENDREDI 21 JUILLET 2023

Appel d’une décision (N° RG 20/00366)

rendue par le Tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU

en date du 11 mai 2021

suivant déclaration d’appel du 05 juillet 2021

APPELANTE :

Mme [P] [D] [F]

née le 12 janvier 1957 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Sofia SELMANE, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Séverine OPPICI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTIMES :

M. [U] [E]

né le 27 octobre 1984 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A.S. HAE RHONE-ALPES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentés par M^e Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 mai 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2023, prorogé au 21 juillet 2023,, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de M^me Blatry, conseiller, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [P] [F] est propriétaire sur la commune de [Localité 6] des parcelles cadastrées AR [Cadastre 3] (qui est bâtie) et AR [Cadastre 4] (non bâtie).

Ayant le projet de créer trois lots dans la parcelle AR [Cadastre 4] (deux destinés à la vente, le troisième faisant office de zone tampon entre ces dernières et la parcelle bâtie AR [Cadastre 3]) elle a demandé et obtenu deux certificats d’urbanisme opérationnels le 1er août 2018 pour la création de deux lots de terrain à bâtir d’une superficie d’environ 700m²'; le 30 octobre 2018, le maire de la commune a rendu une décision de non opposition à déclaration préalable autorisant la division de la parcelle AR [Cadastre 4], devenue AR [Cadastre 8] (zone tampon), AR [Cadastre 9] et AR [Cadastre 10] (terrains à bâtir).

Suivant acte authentique du 19 mars 2019 dressé par Me [O], notaire à [Localité 14] (Isère) avec la participation de Me [V], notaire associé à [Localité 13] (Ain), Mme [F] a promis de vendre à M. [U] [E] le lot A correspondant à la parcelle AR [Cadastre 9].

Cet acte prévoyait notamment':

au profit du bénéficiaire un droit d’option pouvant être exercé jusqu’au 15 décembre 2019, étant précisé qu’après la levée d’option, la promesse liera définitivement les parties sauf les effets suspensifs,

que faute pour le bénéficiaire d’avoir levé l’option dans les conditions et délai prévus, la promesse de vente sera considérée caduque et de nul effet sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité judiciaire,

et contenait plusieurs conditions suspensives’dont celles relatives à':

l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire pour la réalisation d’une construction d’une maison individuelle sur deux niveaux d’une surface maximale de 200m² outre garage, avec accès direct sur la [Adresse 15], la demande de permis devant être déposée auprès de l’autorité compétente au plus tard le 19 mai 2019 pour l’obtention du permis au plus tard le 19 juillet 2019, cette condition suspensive étant dite stipulée en faveur du bénéficiaire qui pourra y renoncer. Il était prévu également que «'les présentes seront caduques de plein droit 8 jours après une mise en demeure restée vaine adressée par le promettant au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier du dépôt de la demande de permis de construire ou de l’obtention dudit permis de construire , après dépassement des dates stipulées ci-dessus, ou de la renonciation à la condition'; le délai de 8 jours courra à compter de la première présentation de la lettre recommandée'»,

l’obtention par le bénéficiaire d’un prêt d’un montant maximum de 375.000€ sur une durée maximale de 15 ans, au taux maximum de 1,80'% l’an hors assurances, le bénéficiaire devant effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais , et notamment déposer le dossier d’emprunt d’ici le 19 mai 2019 , sans que le vendeur puisse se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité de l’acte.

Par courrier recommandé avec AR du 12 juin 2019 (réceptionnée le 13 juin suivant), Mme [F] a mis en demeure M. [E] d’avoir à justifier du dépôt de sa demande de permis de construire auprès de l’autorité compétente.

Le 14 juin 2019, M. [E] répondait par courrier recommandé avec AR qu’il renonçait expressément aux conditions suspensives relatives à l’obtention du permis de construire et à l’obtention du financement.

Selon courrier recommandé avec AR du 5 novembre 2019, usant de la faculté de substitution prévue par l’acte notarié, il avisait Mme [F] que la société HAE Rhône Alpes, dont il était le gérant, se substituait à lui dans la vente de la parcelle AR [Cadastre 9].

Selon courriers recommandés avec AR du 2 décembre 2019, la société HAE Rhône Alpes d’une part, a informé Mme [F] qu’elle levait l’option tout en indiquant avoir versé les fonds de la vente à l’étude de Me [O] en complément de l’acompte versé le 28 mars 2019', et d’autre part,a notifié cette levée d’option à Me [O].

Par courrier recommandé avec AR du 2 décembre 2019 de son avocat, Mme [F] a avisé M. [E] qu’elle refusait de se rendre chez le notaire le 10 décembre 2019 pour signer l’acte de vente tant qu’il souhaiterait réaliser une autre construction que celle prévue dans la condition suspensive.

Elle ne s’est pas présentée chez le notaire au nouveau rendez-vous fixé au 7 janvier 2020 pour régulariser l’acte de vente malgré la mise en demeure du 2 janvier 2020 (réceptionnée le 3 janvier suivant) qui lui avait été adressée par la société HAE Rhône Alpes d’avoir à respecter sa promesse de vente, et un procès-verbal de carence a été dressé.

Suivant acte extrajudiciaire du 28 avril 2020, M. [E] et la société HAE Rhône Alpes ont assigné Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins d’exécution forcée de la vente.

Par jugement contradictoire du 11 mai 2021, cette juridiction a':

ordonné la vente forcée par Mme [F] à la société HAE Rhône Alpes du terrain à bâtir cadastré AR [Cadastre 9] situé [Adresse 1], aux conditions stipulées dans la promesse de vente dressée par-devant Me [V], notaire, en date du 19 mars 2019,

dit que faute pour Mme [F] de signer l’acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, celui-ci vaudra acte de vente de ladite propriété,

ordonné dans ce cas la publication du jugement au fichier de la publicité foncière, conservation des hypothèques,

condamné Mme [F] à payer à la société HAE Rhône Alpes la somme de 12.500€ au titre de la clause pénale,

condamné Mme [F] à payer à la société HAE Rhône Alpes et à M. [E] la somme totale de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [F] aux dépens avec distraction au profit de la SARL BSV Avocats, sur son affirmation de droit,

débouté la société HAE Rhône Alpes et M. [E] de leurs autres demandes,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration déposée le 5 juillet 2021, Mme [F] a relevé appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 avril 2022 sur le fondement des articles 1104 et suivants, 1231-5 et 1582 et suivants du code civil, 564 du code de procédure civile, Mme [F] demande à la cour de':

à titre principal

infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

rejeter l’action mal fondée engagée à son encontre par M. [E] et la société HAE Rhône Alpes suivant assignation du 28 avril 2020, à défaut d’engagement des intimés de ne réaliser sur ce terrain qu’une maison d’habitation individuelle sur deux niveaux, d’une surface habitable maximale de 200m² outre garage,

condamner les intimés, solidairement entre eux, à lui verser la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

mettre les dépens de première instance et d’appel à la charge des «'demandeurs'», solidairement entre eux

ordonner la distraction des dépens d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Sofia Selmane, avocat,

à titre subsidiaire,

infirmer partiellement le jugement déféré,

modérer très sensiblement le montant de la somme due au titre de la clause pénale,

en toute hypothèse,

déclarer irrecevables comme nouvelles en appel les demandes des intimés visant à la voir condamnée à leur verser':

la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts sanctionnant l’exercice prétendument abusif du droit d’appel,

la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts réparant le dommage occasionné par le retard dans l’acquisition du bien promis à la vente,

en tout état de cause, rejeter ces demandes comme non fondées.

Elle fait valoir en substance sur le fond que':

la construction d’une maison individuelle sur deux niveaux d’une surface habitable maximale de 200m² outre garage avec accès direct sur la [Adresse 15] était un élément déterminant de la promesse de vente dont elle constituait l’objet, ainsi qu’en atteste le fait qu’elle était rappelée dans la condition suspensive d’obtention du permis de construire, que le plan de financement mentionné dans la promesse de vente faisait référence au coût de la construction de «'la maison'» et que le formulaire de la déclaration préalable renvoyait expressément aux certificats d’urbanisme en vue de la construction de deux maisons individuelles,

la définition précise de cette construction destinée à être édifiée sur le terrain à bâtir concerné par la promesse de vente est, du commun accord des parties, entrée dans le champ contractuel, et ne pouvait pas être modifiée par la volonté unilatérale du bénéficiaire de la promesse'; en conséquence de l’absence manifeste d’accord des parties sur la chose vendue, elle était donc libre de ne pas consentir à dresser l’acte authentique de vente ensuite de la levée d’option, à défaut de l’engagement exprès de ne réaliser sur le terrain litigieux qu’une maison individuelle de deux niveaux vainement demandé au bénéficiaire de la promesse,

la description de la demande de permis de construire prévue dans la promesse concourant à la définition de l’objet de la vente, même si elle est contenue dans une clause relative à des conditions suspensives stipulées en faveur du bénéficiaire, la renonciation de ce dernier à ces conditions importe peu, cette renonciation ayant pour seul effet au bénéficiaire de se prévaloir de leur éventuelle défaillance pour se désengager,

le montant dû au titre de la clause pénale doit être modéré sensiblement car elle a refuse de signer l’acte authentique de vente non pas en raison d’une renonciation à vendre mais du fait de l’absence d’engagement de l’acquéreur de ne pas réaliser une construction autre qu’une maison individuelle.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 novembre 2021 (avant l’ordonnance de clôture) au visa des articles 1104 et suivants, 1124,1217, 1582 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240 du code civil, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, M. [E] et la société HAE Rhône Alpes sollicitent de la cour qu’elle':

rejette l’appel formé par Mme [F] à l’encontre du jugement déféré et en tant que de besoin l’en déboute,

confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

y ajoutant,

condamne Mme [F] à leur à payer une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’abus de droit et de l’article 1240 du code civil, et à défaut et plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, afin de réévaluation légitime du préjudice subi, en sus de l’application de la clause pénale,

condamne Mme [F] à leur payer, en cause d’appel, une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL BSV Avocats sur son affirmation de droit.

«'en tant que de besoin, statuant à nouveau'»,

juge recevables et bien fondées leurs demandes,

constate que la présente assignation a été publiée aux hypothèques conformément aux articles 28 et suivants du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

juge parfaite la vente entre Mme [F], et la SAS HAE Rhône Alpes, immatriculée au RCS 878 563 287, portant sur un tènement à bâtir cadastré AR[Cadastre 9] [Adresse 1] d’une contenance de 7 ares, moyennant le prix de vente de 125.000€,

constate que les fonds sont détenus en l’étude de la SCP [O], notaires associés,

ordonne l’exécution forcée de la vente prévue à la promesse unilatérale du 19 mars 2019,

juge en conséquence, que faute pour Mme [F] de signer l’acte authentique réitérant la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, celui-ci vaudra acte de vente de la propriété cadastré AR[Cadastre 9] [Adresse 1] d’une contenance de 7 ares,

ordonne le transfert de propriété du tènement cadastré AR[Cadastre 9] [Adresse 1] d’une contenance de 7 ares au profit de la SAS HAE Rhône Alpes,

ordonne la transcription du jugement par publication au fichier de la publicité foncière, conservation des hypothèques,

condamne Mme [F] à payer à la SAS HAE Rhône Alpes, une somme de 12.500€ au titre de la clause pénale, et à défaut à titre de dommages et intérêts pour le retard apporté à l’exécution de la vente,

condamne Mme [F] à payer à la SAS HAE Rhône Alpes, une somme de 545 € au titre des frais de rédaction du procès-verbal de carence et droit d’enregistrement de cet acte,

condamne Mme [F] à payer les frais de transcription à la publicité foncière,

condamne Mme [F] à leur payer une somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de l’abus de droit et de l’article 1240 du code civil, et à défaut et plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, afin de réévaluation légitime du préjudice subi, en sus de l’application de la clause pénale,

condamne Mme [F] à leur payer une somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne Mme [F] aux entiers dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL BSV Avocats sur son affirmation de droit.

Les intimés opposent essentiellement au fond que':

la promesse de vente est claire et précise sur la détermination de son objet (un terrain à bâtir) et de son prix (129.000€), l’exigence de la construction d’une maison individuelle n’étant pas comprise dans son objet,

la vente était parfaite ensuite de la levée de l’option par le bénéficiaire dans le délai qui lui était imparti, levée d’option qui était accompagnée du versement des fonds entre les mains du notaire,

les conditions suspensives étant dites au seul bénéfice du bénéficiaire de la promesse, elles ne s’analysent pas en un engagement des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2023.

Le 26 avril 2023, les intimés ont déposé de nouvelles conclusions'; par message RPVA adressé le jour de l’audience du 30 mai 2023, la cour leur a demandé de formuler leurs observations sur la recevabilité de ces écritures.

Par réponse du 5 juin 2023, ils ont indiqué s’en remettre à la décision de la cour tout en communiquant en version papier leurs premières conclusions déposées le 24 avril 2021 pour le cas où celles du 26 avril 2023 viendraient à être rejetées, et indiquant que l’appelante n’avait pas soulevé leur irrecevabilité.

MOTIFS

Sur la procédure

Les conclusions déposées par les intimés le 26 avril 2023, au lendemain du prononcé de l’ordonnance de clôture doivent être déclarées d’office irrecevables en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, et doivent être rejetées comme telles, la cour ne devant statuer qu’au regard de leurs premières conclusions déposées le 24 novembre 2021.

Sur le fond

A titre liminaire, il est rappelé que les «'demandes'» tendant à voir «'constater'» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour,

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants':

s’agissant de l’objet de la promesse de vente, la construction d’une maison individuelle à deux étages d’une surface habitable maximale de 200m² n’était pas érigée en condition substantielle de la réalisation de la vente, dès lors que cette indication n’était pas reprise comme telle dans la promesse de vente'; ainsi, l’acte notarié du 19 mars 2019 décrit l’immeuble objet de la promesse de vente comme «'un terrain à bâtir viabilisable'» et précise «'le bénéficiaire déclare vouloir destiner le terrain ci-dessus désigné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation'» sans plus ample indication quant aux caractéristiques de cet immeuble. De même, le visa de la déclaration préalable obtenu par Mme [F] concerne la constitution du lotissement ensuite de la division de sa propriété «'en plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis'»,

s’agissant de la condition suspensive d’obtention du permis de construire visant la construction de cette maison, celle-ci est stipulée au seul profit du bénéficiaire, ce qui signifie que celui-ci pouvait renoncer à se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive pour fonder un refus de levée d’option, ce qui implique bien que la construction d’un tel bâtiment n’était donc pas déterminante de la vente, Mme [F] n’ayant pas quant à elle la faculté de refuser la vente pour non-réalisation de cette condition suspensive qui n’était pas édictée à son profit,

l’engagement de Mme [F] est défini clairement dans l’acte précité du 19 mars 2019, à savoir qu’elle «'promet de vendre et par suite confère d’une manière ferme et définitive au bénéficiaire la faculté d’acquérir si bon lui semble, aux conditions et délais ci-après fixés. (') Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente, se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, selon qu’il avisera'».

L’acte précisait en outre en son article «'clause d’exécution forcée'»': «'Il est convenu entre les parties qu’en raison de l’acceptation de la promesse unilatérale de vente par le bénéficiaire en tant que simple promesse, il s’est formé entre les parties une convention de promesse unilatérale dans les termes de l’article 1124 du code civil'; dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci ne pourra être révoquée que par leur consentement mutuel et ce conformément au deuxième alinéa dudit article, (')' Le promettant a définitivement consenti à la vente et il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes (…)'».

En définitive, étant rappelé qu’en droit, le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas prévu dans la promesse de vente notariée du 19 mars 2019, et la société HAE Rhône Alpes, substituant M. [E], ayant donné son consentement à la vente sans restriction en levant l’option dans les délais convenus, soit avant le 15 décembre 2019, il en résulte que la rétractation de Mme [F] ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci est parfaite.

Le jugement querellé est donc confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de réitération forcée de la vente.

S’agissant de la clause pénale prévue en page 19 de l’acte, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a fait pleine application de ladite clause, Mme [F] ne pouvant pas utilement légitimer son refus de signer l’acte authentique de vente par le fait que la société HAE Rhône Alpes n’aurait pas eu le projet d’édifier une maison de deux étages sur le terrain vendu, étant rappelé que cette nature de construction ne constituait pas l’objet de la vente.

Il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les autres demandes de la société HAE Rhône Alpes (formulées au dispositif sous l’énoncé «'en tant que de besoin, statuant à nouveau'») concernant les frais de rédaction du procès-verbal de carence, les droits d’enregistrement et les frais de transcription à la publicité foncière sur lesquels le premier juge a déjà statué en les intégrant dans la clause pénale, laquelle est confirmée en appel, sauf à dire que faute pour Mme [F] de signer l’acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, celui-ci vaudra acte de vente de ladite propriété, et ce, afin de tenir compte de l’effet suspensif de l’appel.

Sur les dommages et intérêts

La réclamation de dommages et intérêts des intimés fondée sur l’abus du droit et l’article 1240 du code civil, et à défaut et plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, «'afin de réévaluation légitime du préjudice subi, en sus de l’application de la clause pénale'», doit être rejetée et le jugement querellé confirmé de ce chef, ceux-ci n’établissant pas que Mme [F] a agi par malveillance manifeste ou avec une légèreté blâmable caractérisant un abus du droit d’ester en justice, et ne démontrant pas non plus en avoir subi un préjudice spécifique.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans son recours, Mme [F] est condamnée aux dépens d’appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles exposés devant la cour'; elle est condamnée à verser aux intimés une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Écarte des débats les conclusions déposées le 26 avril 2023 par M. [U] [E] et la SAS HAE Rhône Alpes après l’ordonnance de clôture du 25 avril 2023,

Confirme le jugement déféré, sauf à dire que faute pour Mme [F] de signer l’acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, celui-ci vaudra acte de vente de ladite propriété,

Ajoutant,

Condamne Mme [J] [F] à verser à M. [U] [E] et à la SAS HAE Rhône Alpes, unis d’intérêt, une indemnité de procédure globale de 2.000€ pour l’instance d’appel,

Déboute Mme [J] [F] de sa demande présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [F] aux dépens d’appel avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT