N° RG 24/02388 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MJZ2

N° Minute :

C2

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 24 FEVRIER 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 20/01947) rendu par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 16 mai 2024, suivant déclaration d’appel du 24 juin 2024

APPELANTES :

Mme [V] [W]

née le 19 Décembre 1945 à [Localité 1] (PAYS-BAS)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [D] [K]

née le 23 Janvier 1983 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [F] [Q]

née le 31 Mai 1973 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentées et plaidant par M^e Maxime ARBET, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉES :

La société [C] [N], société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Isabelle ALVES, avocat au barreau de GRENOBLE

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], Syndicat représenté par son syndic en exercice la société ORALIA [C] domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Floris RAHIN, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et M^e Maxime Arbet en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [W] a acquis un tènement immobilier au sein de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 3], dénommée « [Adresse 8] », le 29 février 2000.

Madame [F] [Q] et Monsieur [J] [Z] ont acquis au sein de cette même résidence un appartement de type [V], portant le n° 75 au huitième étage et une cave en sous-sol portant le numéro B75. Par un acte liquidatif du 13 octobre 2017, le tènement immobilier précédemment invoqué a été attribué à Madame [Q] à la suite de son divorce avec Monsieur [Z].

Madame [D] [K] a acquis, le 28 juin 2013, toujours au sein de cette même résidence un appartement de type type [W], portant le n° 69 au huitième étage et une cave en sous-sol portant le numéro C69.

Dans les actes de vente régularisés par les intéressées, les tantièmes de copropriétés relatifs aux tènements acquis étaient les suivants :

Pour Madame [V] [W] : « La copropriété à concurrence de 24/2.000èmes de parties communes générales de l’immeuble et sol ».

Pour Madame [F] [Q] : « Avec les dix-sept / deux millièmes (17/2000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les trente-neuf millièmes (39/1000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment B. Et les cinquante-six millièmes (56/1000èmes) des charges d’ascenseur ».

Pour Madame [D] [K] : « Et les treize ' deux millièmes (13/2000èmes) des parties communes générales. Et les vingt-six ' millièmes (26/1000èmes) de l’ascenseur desservant le bâtiment C. Et les vingt-quatre ' millièmes [24/1000èmes] de l’appareil élévateur desservant le bâtiment C ».

Par acte d’huissier en date du 28 mai 2020, Mmes [V] [W], [F] [Q] et [D] [K] ont assigné la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3] et le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice la SAS [C] [N] SA, aux fins notamment de voir dire qu’aucune modification des quotes-parts de copropriété ne peut être retenue et donc opposable aux requérantes, de dire que le syndic a commis une faute de gestion et a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des requérantes, de condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à rembourser les sommes indûment payées par les requérantes au titre du règlement de leurs charges de copropriété.

Par une ordonnance juridictionnelle du 15 juin 2021, le juge de la mise en état a :

— déclaré l’action de Mmes [W], [K] et [Q] recevables ;

— débouté la SARL Oralia ' [C] [N] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à [Localité 6] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné in solidum la SARL Oralia ' [C] [N] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à [Localité 6] à payer à Mmes [W], [K] et [Q] la somme de 800 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispensé Mmes [W], [K] et [Q] de toute participation à la dépense commune concernant cette procédure en application des articles 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 2 septembre 2021 pour conclusions des défendeurs

La SAS [C] [N] SA a interjeté appel le 7 juillet 2021.

Par un arrêt du 10 mai 2022, la cour d’appel de Grenoble a :

— confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— déclaré prescrites les demandes concernant les charges antérieures au 28 juin 2013,

— condamné in solidum la société [C] [N] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mmes [W], [K] et [Q] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société [C] [N] et le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— dispensé Mmes [W], [K] et [Q] de toute participation à la dépense commune concernant cette procédure, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par jugement du 16 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté Mesdames [V] [W], [D] [K] et [F] [Q] de leurs demandes respectives sur le fondement de la restitution de l’indu,

— dit que les tantièmes fixés par le tableau de répartition annexé au jugement du 27 novembre 1970 sont opposables aux copropriétaires même en l’absence de publicité foncière ;

— condamné solidairement Mesdames [V] [W], [D] [K] et [F] [Q] à payer une somme de 2.000 euros soit 1.000 euros pour chaque défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

— constaté l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire

Le 24 juin 2024, Mesdames [W], [Q] et [K] ont interjeté appel du jugement.

Dans leurs conclusions notifiées le 24 mars 2025, Mmes [W], [Q] et [K] demandent à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240, 1998 et suivants du code civil ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile ;

Vu les pièces produites ;

Vu la jurisprudence ;

Rejetant tous autre moyens, arguments et prétentions contraires,

S’entendre la Cour,

— infirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a :

Débouté Mesdames [V] [W], [D] [K] et [F] [Q] de leurs demandes respectives sur le fondement de la restitution de l’indu,

Dit que les tantièmes fixés par le tableau de répartition annexé au jugement du 27 novembre 1970 sont opposables aux copropriétaires même en l’absence de publicité foncière ;

Condamné solidairement Mesdames [V] [W], [D] [K] et [F] [Q] à payer une somme de 2.000 euros soit 1.000 euros pour chaque défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

Constaté l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Et statuant à nouveau,

— déclarer la demande de Mesdames [V] [W], [F] [Q] et [D] [K] recevable, bien fondée et en conséquence :

A titre principal,

— débouter la SAS [C] [N] SA, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3], de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— dire et juger que les jugements de 1968 et de 1970 communiqués par la SAS [C] [N] SA ne sont pas accompagnés des tableaux de répartition qui auraient été établis par l’expert en 1970 ;

— dire et juger que le formulaire de publication établi le 16 mars 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] est irrégulier et ne repose sur aucun justificatif ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] et la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété, à appliquer les tantièmes de copropriété prévus dans le règlement de copropriété transcrit au Bureau des hypothèques de [Localité 6] le 26 février 1954 ;

— dire et juger par conséquent que la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], a commis une faute de gestion en a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des appelantes;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à rembourser les sommes indument payées par les appelantes au titre du règlement de leurs charges de copropriété;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à payer à Madame [V] [W] la somme de 685,24 euros, somme à parfaire au jour du jugement ;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à payer à Madame [F] [Q] la somme de 7.245,78 euros, somme à parfaire au jour du jugement ;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à payer à Madame [D] [K] la somme de 5.366,03 euros, somme à parfaire au jour du jugement ;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à verser une somme de 10.000 euros à Madame [V] [W] à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à verser une somme de 7.000 euros à Madame [F] [Q] à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 7], à verser une somme de 7.000 euros à Madame [D] [K] à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], à verser à Mesdames [V] [W], [F] [Q] et [D] [K] une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété dénommée ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 3], aux entiers dépens, comprenant notamment le timbre d’appel, dont distraction au profit de Maître Maxime Arbet ;

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour ne retenait pas la responsabilité de la SAS [C] [N] SA,

— débouter la SAS [C] [N] SA, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3], de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— dire et juger que les jugements de 1968 et de 1970 communiqués par la SAS [C] [N] SA ne sont pas accompagnés des tableaux de répartition qui auraient été établis par l’expert en 1970 ;

— dire et juger que le formulaire de publication établi le 16 mars 2023 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] est irrégulier et ne repose sur aucun justificatif ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] et la SAS [C] [N] SA, en sa qualité de syndic de la copropriété, à appliquer les tantièmes de copropriété prévus dans le règlement de copropriété transcrit au Bureau des hypothèques de [Localité 6] le 26 février 1954 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] à rembourser les sommes indument payées par les appelantes au titre du règlement de leurs charges de copropriété;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, à payer à Madame [V] [W] la somme de 685,24 euros, somme à parfaire au jour du jugement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, à payer à Madame [F] [Q] la somme de 7.245,78 euros, somme à parfaire au jour du jugement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, à payer à Madame [D] [K] la somme de 5.366,03 euros, somme à parfaire au jour du jugement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] à verser une somme de 10.000 euros à Madame [V] [W] à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] à verser une somme de 7.000 euros à Madame [F] [Q] à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] à verser une somme de 7.000 euros à Madame [D] [K] à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ;

— ordonner que le montant de la présente condamnation ne puisse pas être répercuté sur les charges de copropriété de Mesdames [V] [W], [F] [Q] et [D] [K] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] à verser à Mesdames [V] [W], [F] [Q] et [D] [K] une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 3] aux entiers dépens, comprenant notamment le timbre d’appel, dont distraction au profit de Maître Maxime Arbet.

Au soutien de leurs demandes, les appelantes concluent à titre principal à la nécessaire application des tantièmes figurant dans le règlement de copropriété de 1954 et à la condamnation de la SAS [C] [N] SA à rembourser le trop-perçu de charges.

Elles énoncent que les quotes-parts mentionnées dans l’état hypothécaire sont identiques à celles mentionnées dans le règlement de propriété ainsi que dans les actes de vente respectivement régularisés par Mesdames [W], [Q] et [K] les 29 février 2000, 7 décembre 2012 et 28 juin 2013, mais que les charges qui leur sont imputées ne correspondent nullement à cette répartition.

Elles allèguent que le procès-verbal d’assemblée générale prévoyant la modification des tantièmes de copropriété n’a pas été voté à l’unanimité telle que prévue par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, que par un jugement du 27 novembre 1970, le tribunal de grande instance de Grenoble a « constaté que la répartition des charges d’entretien, de conservation et d’administration des immeubles sis à Grenoble[Adresse 11] et des charges de fonctionnement de l’ascenseur de l’immeuble [Adresse 12], établies conformément au règlement de copropriété du 8 février 1954 est lésionnaire au sens de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 » et « dit que ces charges seront à l’avenir réparties entre les différents lots de copropriété conformément aux tableaux établis par l’expert en annexe 1 et 2 de son rapport, daté du 15 janvier 1970 et déposés au greffe du tribunal de grande instance de Grenoble le 17 janvier 1970", mais que soit les tableaux mentionnés dans le jugement du 27 novembre 1970 n’ont jamais été annexés à la décision, soit ils ont disparu.

Elles en déduisent qu’il n’est pas possible de leur opposer l’application d’autres tantièmes que ceux figurant dans le règlement de copropriété transcrit au Bureau des hypothèques de [Localité 6] le 26 février 1954.

Elles ajoutent qu’indépendamment du fait qu’il y ait une modification judiciaire ou un vote unanime des copropriétaires, la modification du règlement de copropriété doit faire l’objet d’une publication au fichier immobilier pour qu’elle devienne opposable, comme le rappelle l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles sollicitent en conséquence la restitution des sommes versées selon elles à tort et mettent en exergue une faute de gestion du syndic qui n’a pas respecté le règlement de copropriété et leur a imputé des charges ne correspondant aux tantièmes de copropriété de 1954.

Subsidiairement, elles se fondent sur l’article 1988 du code civil pour solliciter l’indemnisation par le syndicat des copropriétaires à les indemniser.

Dans ses conclusions notifiées le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— débouter Madame [V] [W], Madame [D] [K] et Madame [F] [Q] de leur appel à l’encontre du jugement rendu le 16 mai 2024,

— confirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 en toute ses dispositions,

— débouter des demandes de Madame [V] [W], Madame [D] [K] et Madame [F] [Q] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 6],

Subsidiairement,

— débouter Madame [V] [W], Madame [D] [K] et Madame [F] [Q] en absence de préjudices,

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Oralia [C] [N], syndic de la copropriété à relever garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 6] de l’intégralité des condamnations prononcées contre cette dernière,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Madame [V] [W], Madame [D] [K] et Madame [Q] ou qui mieux le devra à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 6] la somme de 5000 euros

sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement Madame [V] [W], Madame [D] [K] et Madame [Q] ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires énonce que la répartition des charges stipulées au règlement de copropriété a été déclarée lésionnaire par jugement du 27 novembre 1970, rendu par le tribunal de grande instance de Grenoble, jugement qui s’impose à tous les copropriétaires, nonobstant son absence de publication.

Il rappelle que la Cour de cassation juge désormais que dans le cadre de l’article 43 de la loi de 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges prend effet à compter de la date à laquelle elle a autorité de chose jugée, et non plus à la date de sa publication.

Il fait valoir qu’en tout état de cause, ce jugement de 1970 est aujourd’hui définitif en application de l’article 528-1 du code de procédure civile,

Subsidiairement, il conclut à l’absence de préjudice.

A titre infiniment subsidaire, il sollicite la garantie de la société Oralia [C] [N], syndic de la copropriété, rappelant que comme tout contractant, le syndic est responsable de sa défaillance dans l’exécution de sa mission en application de l’article 1992 du code civil.

Dans ses conclusions notifiées le 6 janvier 2025, la société [C] [N] demande à la cour de :

Vu le jugement du 27 novembre 1970 rendu par le tribunal de grande instance de Grenoble,

Vu la décision rendue par la 3 ème chambre civile de la Cour de cassation le 23 septembre 2021,

Vu l’article 43 de la loi du 10 Juillet 1965,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 16 mai 2024 en ce qu’il a :

— Débouté les requérantes de leurs demandes respectives sur le fondement de la restitution de l’indu ;

— Dit que les tantièmes fixés par le tableau de répartition annexé au jugement du 27 novembre 1970 sont opposables aux copropriétaires, même en l’absence de publicité foncière ;

— Condamné solidairement les demanderesses à payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter par conséquent, Mesdames [V] [W], [D] [K], et [F] [Q], de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— débouter également le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] de sa demande de relevé et garantie contre la société [C] [N].

— condamner en cause d’appel les appelantes à payer à la société [C] [N] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’appel.

La société [C] [N] expose que dans le cadre de l’article 43 de la loi de 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges prend effet à compter de la date à laquelle elle a autorité de chose jugée, et non plus à la date de sa publication.

Elle énonce que par jugement du 27 novembre 1970, la clause de répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété a été déclarée lésionnaire et donc réputée non écrite et que cette décision compte tenu de son ancienneté a aujourd’hui, sans contestation possible, autorité de chose jugée, qu’elle s’impose donc à tous les copropriétaires, nonobstant son absence de publication immédiate.

Le syndic réfute en conséquence toute faute.

La clôture a été prononcée le 14 octobre 2025.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété

Il importe de reprendre la chronologie des faits pour répondre à l’argumentation des parties.

Le règlement de copropriété a été publié le 8 février 1954.

Au regard de la loi du 10 juillet 1965, un premier jugement a été rendu le 9 février 1968, aux termes duquel une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée.

Suite au dépôt du rapport d’expertise, un second jugement a été rendu le 27 novembre 1970, dont le dispositif était le suivant : 'Constate que la répartition des charges d’entretien, de conservation et d’administration des immeubles sis à [Localité 6], [Adresse 10] et des charges de fonctionnement de l’ascenseur de l’immeuble [Adresse 12] établies conformément au règlement de copropriété du 8 février 1954 est lésionnaire au sens de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965.

Dit que ces charges seront à l’avenir réparties entre les différents lots de copropriété conformément aux tableaux établis par l’expert en annexe 1 et 2 de son rapport, datés du 15 janvier 1970 et déposés au greffe du tribunal de grande instance de Grenoble le 17 janvier 1970".

Si le rapport d’expertise judiciaire a été communiqué, malgré les recherches entreprises, les annexes 1 et 2 auxquelles le dispositif du jugement fait expressément référence n’ont jamais été produites.

Le jugement du 27 novembre 1970 a finalement été publié au service de la publicité foncière le 17 mars 2023.

Sur le paiement des charges de copropriété avant le 17 mars 2023

Selon l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Les ayants cause à titre particulier auxquels le règlement de copropriété ou ses actes modificatifs ne sont opposables qu’à dater de leur publication au fichier immobilier sont notamment les suivants : l’acquéreur d’un lot (par vente amiable ou par adjudication) (Cass. civ. 3, du 31-01-1996, n° 93-18.318, et du 11-07-2001, n° 99-18.625).

De même, l’acte est réputé mentionner que l’acquéreur a bien eu connaissance de l’état descriptif de division et de tous les modificatifs « lorsqu’ils existent et ont été publiés » (art. 4, al. 2, décret du 17 mars 1967).

Il est certain qu’en l’espèce, les modifications n’ont pas été publiées au fichier immobilier.

Les intimées énoncent que le jugement du 27 novembre 1970 a autorité de chose jugée, peu important dès lors son absence de publication.

Il n’est pas contesté que la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges prend effet à compter de la date à laquelle elle a autorité de chose jugée, et non plus à la date de sa publication (Cass 2e civ, n°20-16572 du 23 septembre 2021).

Il n’est pas non plus contesté qu’en application de l’article 528-1 du code de procédure civile, si le jugement n’a pas été notifié dans le délai de deux ans de son prononcé, la partie qui a comparu n’est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l’expiration dudit délai.

Les intimés en déduisent que le jugement du 27 novembre 1970, quand bien même il n’avait pas fait l’objet à l’époque d’une publication au bureau des hypothèques, a autorité de chose jugée et qu’il doit s’imposer à l’ensemble des copropriétaires.

Il convient toutefois de rappeler que l’autorité de chose jugée, en application de l’article 1355 du code civil, n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque les appelantes ont toutes acquis leur lot postérieurement au jugement et n’étaient donc pas parties à l’instance.

L’ancienneté du jugement n’a pas à être prise en compte.

De même, il n’y a pas lieu en l’espèce d’appliquer l’article 528-1 précité pour les mêmes motifs.

A défaut de pouvoir constater l’antériorité de la publication au fichier immobilier par rapport à l’acte d’acquisition, à titre subsidiaire, il peut être procédé à la constatation expresse dans l’acte notarié d’acquisition du bien de la connaissance préalable du document et de l’adhésion aux obligations qui en résultent.

Or, tel n’est pas non plus le cas en l’espèce, puisqu’il ressort des trois actes notariés de vente établis les 29 février 2000 pour Mme [S], le 7 décembre 2012 pour Mme [Q], le 28 juin 2013 pour Mme [K] que le seul règlement de copropriété auquel il est fait référence est le règlement initial du 8 février 1954, et jamais il n’a été porté à leur connaissance les modifications qui ont été opérées par le jugement du 27 novembre 1970, qui leur sont donc inopposables (Cass 3e civ, 11 juillet 2001, n°99-18625, Cass, 3e civ, 8 septembre 2009, n°08-15.146)

Sur le paiement des charges de copropriété postérieurement au 17 mars 2023

Le syndic produit à l’appui de ses dires une attestation émanant de M.[P] [A], gestionnaire de la copropriété, qui 'certifie par la présente que le tableau joint en annexe est bien conforme au jugement de 1970, et qu’il a été utilisé jusqu’à la modification liée au jugement de mai 2022 pour la copropiété [Adresse 13] et appliqué pour donner suite à l’assemblée générale du 10 novembre 1922".

Toutefois, le tableau auquel il se réfère est un tableau élaboré par le syndic lui-même, qui ne peut se fonder que sur un document incomplet et imprécis, puisque le jugement du 27 novembre 1970 ne peut être appliqué qu’avec les annexes 1 et 2, lesquelles n’ont jamais été retrouvées.

Dès lors, une telle 'attestation’ est totalement dépourvue de valeur probante, et la publication du jugement précité, sans lesdites annexes, ne permet toujours pas de savoir ce qui avait été proposé par l’expert en termes de répartition des charges. Seule une nouvelle expertise serait en mesure de procéder à un calcul précis de ces dernières.

En l’absence d’autre élément, il y a lieu de procéder au calcul des charges de copropriété en fonction du seul document opposable aux appelantes, à savoir le règlement du 8 février 1954, le jugement sera infirmé.

Sur les sommes sollicitées

Par arrêt définitif du 10 mai 2022, la cour d’appel de Grenoble a indiqué qu’en application de l’article 2224 du code civil, les charges antérieures au 28 juin 2013 sont prescrites.

Sur les demandes de Mme [W]

L’acte notarié précise que Mme [W] possède 24/2000e des parties générales.

Le montant des charges de copropriété est le suivant:

Pour l’année 2013 (à compter du 28 juin 2013)

Somme demandée: 333,39 euros

Somme due: 300,45 euros

Total dû: 32,94 euros

Pour l’année 2014

Somme demandée: 732,82 euros

Somme due: 660, 25 euros

Total dû: 72, 57 euros

Pour l’année 2015

Somme demandée: 671,14 euros

Somme due: 521,50 euros

Total dû: 149, 64 euros

Pour l’année 2016

Somme demandée: 708, 52 euros

Somme due: 556,38 euros

Total dû: 152,14 euros

Pour l’année 2017

Somme demandée: 630,24 euros

Somme due: 561,46 euros

Total dû: 68, 78 euros

Pour l’année 2018

Somme demandée: 752,72 euros

Somme due: 668, 03 euros

Total dû: 84,69 euros

Pour l’année 2019

Somme demandée: 714,56 euros

Somme due: 632,38 euros

Total dû: 82,18 euros

Pour l’année 2020

Somme demandée: 721, 32 euros

Somme due: 638, 68 euros

Total dû: 82,64 euros

Pour l’année 2021

Somme demandée: 794, 91 euros

Somme due: 680, 82 euros

Total dû: 114, 09 euros

Pour l’année 2022

Somme demandée: 712,26 euros

Somme due: 644,12 euros

Total dû: 68,14 euros

Pour l’année 2023

Somme demandée: 742,94

Somme due: 673,72 euros

Total dû: 69,22 euros

Pour l’année 2024

Somme demandée: 932, 07 euros

Somme due: 503, 21 euros

Total dû: 428,86 euros

Pour l’année 2025 (jusqu’au 30 juin 2025)

Somme demandée: 461,85 euros

Somme due: 247,51 euros

Total dû: 214,34 euros

Total dû à Mme [W]: 1620, 23 euros

Mme [W] ne sollicitant toutefois que 685, 24 euros, et la cour ne pouvant statuer ultra petita, il lui sera alloué ce dernier montant.

Sur les demandes de Mme [Q]

L’acte notarié précise que Mme [Q] possède:

— les 17/2000e des parties communes générales

— les 39/1000 e des parties communes spéciales du bâtiment B

— les 56/1000e des charges d’ascenseur

Le montant des charges de copropriété est le suivant:

Pour l’année 2013 (à compter du 28 juin 2013): absence de pièces

Pour l’année 2014

Somme demandée: 1600,69 euros

Somme due: 1119,21 euros

Total dû: 481,48 euros

Pour l’année 2015

Somme demandée: 1050,79 euros

Somme due: 705,92 euros

Total dû: 344,87 euros

Pour l’année 2016

Somme demandée: 2059, 11 euros

Somme due : 1751, 84 euros

Total dû: 307,27 euros

Pour l’année 2017

Somme demandée: 1263,18 euros

Somme due: 810,93 euros

Total dû: 452,25 euros

Pour l’année 2018

Somme demandée: 1110,26

Somme due: 653, 08 euros

Total dû: 457, 18 euros

Pour l’année 2019

Somme demandée: 1310,51

Somme due: 743,49 euros

Total dû: 567,02 euros

Pour l’année 2020

Somme demandée: 1239,95

Somme due: 605,03 euros

Total dû: 634,92 euros

Pour l’année 2021

Somme demandée: 1647, 72 euros

Somme due: 1087, 49 euros

Total dû: 560, 23 euros

Pour l’année 2022

Somme demandée: 951, 60 euros

Somme due: 796, 70 euros

Total dû: 154, 90 euros

Pour l’année 2023

Somme demandée: 1003, 85 euros

Somme due: 827, 11 euros

Total dû: 176, 74 euros

Pour l’année 2024

Somme demandée: 1352,84 euros

Somme due: 802,95 euros

Total dû: 549,89 euros

Pour l’année 2025 (jusqu’au 30 juin)

Somme demandée: 754,81 euros

Somme due: 460, 18 euros

Total dû: 294, 63 euros

Total des sommes dues à Mme [Q]: 4981,38 euros

Sur les demandes de Mme [K]

L’acte notarié précise que Mme [K] possède:

— les 13/2000e des parties communes générales

— les 26/1000 e de l’ascenseur desservant le bâtiment C

— les 24/1000e de l’appareil élévateur desservant le bâtiment C

Il sera précisé qu’en l’absence de référence spécifique dans l’acte notarié aux charges communes spéciales du bâtiment C, il convient d’inclure les dépenses de la montée n°91 parmi les charges communes générales, en application de l’article 3 du règlement de copropriété.

Le montant des charges de copropriété est le suivant :

Pour l’année 2013 (à compter du 28 juin 2013): absence de pièces

Pour l’année 2014

Somme demandée: 1117,49 euros

Somme due: 553,49 euros

Total dû: 514, 51 euros

Pour l’année 2015

Somme demandée: 708,62

Somme due: 333,84 euros

Total dû: 374,78 euros

Pour l’année 2016

Somme demandée: 1623, 45 euros

Somme due: 550,22 euros

Total dû: 1073,23 euros

Pour l’année 2017

Somme demandée: 854, 01 euros

Somme due: 399,06 euros

Total dû: 454,95 euros

Pour l’année 2018

Somme demandée: 854, 47 euros

Somme due: 388, 59 euros

Total dû: 465,88 euros

Pour l’année 2019

Somme demandée: 981, 09 euros

Somme due: 709, 08 euros

Total dû: 272, 01 euros

Pour l’année 2020

Somme demandée: 904, 22 euros

Somme due: 419, 63 euros

Total dû: 484,59 euros

Pour l’année 2021

Somme demandée: 938, 99 euros

Somme due: 371,96 euros

Total dû: 567,03 euros

Pour l’année 2022

Somme demandée: 693,42 euros

Somme due: 422, 06 euros

Total dû: 271,36 euros

Pour l’année 2023

Somme demandée: 705,06 euros

Somme due: 438, 10 euros

Total dû: 266, 96 euros

Pour l’année 2024

Somme demandée: 985,85 euros

Somme due: 463, 61 euros

Total dû: 522, 24 euros

Pour l’année 2025 (jusqu’au 30 juin)

Somme demandée: 549,83 euros

Somme due: 259,95 euros

Total dû: 289, 88 euros

Total des sommes dues à Mme [K]: 5557,42 euros

Mme [K] ne sollicitant toutefois ne sollicitant toutefois que 5366,03 euros, et la cour ne pouvant statuer ultra petita, il lui sera alloué ce dernier montant.

Les appelantes sollicitent à titre principal la condamnation du syndic à leur verser les sommes sollicitées, toutefois, les sommes en question n’ont été perçues par le syndic qu’en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, et c’est donc ce dernier qu’il convient de condamner à restituer les sommes dues.

Il n’y a pas lieu de condamner la SAS [L] à relever et garantir le syndicat des condamnations prononcées à son encontre, s’agissant de sommes qui in fine n’auraient pas dû être perçues par le syndicat.

Sur la faute de gestion de la SAS [L]

Les appelantes justifient d’une faute de gestion du syndic, puisque la SAS [L], avisée à plusieurs reprises par ces dernières de l’existence de difficultés réelles dans les modalités de calcul des charges de copropriété, a fait le choix de poursuivre l’application du jugement du 27 novembre 1970, et ce alors qu’il était manifeste, a fortiori pour un professionnel de l’immobilier, de constater que l’absence de publication au fichier immobilier dudit jugement, et l’impossibilité de retrouver les annexes pourtant indispensables à l’application dudit jugement, conduisait nécessairement à une application erronée des modalités de calcul des tantièmes de copropriété.

Le fait qu’il s’agit d’un jugement datant de plus d’une cinquantaine d’années ne saurait constituer un justificatif valable pour expliquer ce comportement.

Les appelantes justifient également d’un préjudice, directement en lien avec cette faute, dès lors que pendant des années, outre le fait qu’elles ont versé des sommes indues, elles ont dû procéder à de multiples relances, en vain.

A ce titre, il leur alloué à chacune la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

La SAS [L] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de M^e Arbet.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré et, statuant de nouveau ;

Dit qu’il y a lieu de procéder au calcul des charges de copropriété en fonction du règlement du 8 février 1954 ;

Condamne le syndicat des copropropriétaires à rembourser aux appelantes les sommes suivantes :

-685, 24 euros à Mme [W],

-4981,38 euros à Mme [Q],

-5366, 03 euros à Mme [K] ;

Condamne la SAS [L] à verser à chacune des appelantes la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SAS [L] à verser à Mme [W], Mme [Q] et Mme [K] ensemble la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [L] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Arbet.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section