N° RG 24/03244 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MMWU

N° Minute :

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 19 MAI 2026

Appel d’un jugement (N° RG 23/01689) rendu par le Juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 14 décembre 2023, suivant déclaration d’appel du 09 septembre 2024

APPELANTE :

Mme [E], [P] [L]

née le 17 mars 1969 à [Localité 1]

demeurant Chez Mme [O] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sandra DOMEYNE, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C38185-2024-004154 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉ :

M. [D] [U]

né le 20 décembre 1973 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Nathalie CROUZET, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 février 2026, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat en date du 8 janvier 2015, M.[D] [U] a consenti un bail au profit de Mme [W] portant sur un logement situé à [Localité 4], [Adresse 2]. Par avenant au contrat de bail initial en date du 24 septembre 2020, Mme [E] [L] est devenue colocataire de Mme [W].

Mme [E] [L] est seule titulaire du bail depuis le 31 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, le bailleur a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la voir condamner au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mars 2023 ;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 mars 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

— condamné Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 5 496 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 31 août 2023 et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné Mme [L] à payer à M. [U] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit que Mme [E] [L] devra libérer les lieux ;

— ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion de Mme [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique du logement sis à [Localité 4] [Adresse 2] ;

— débouté Mme [L] de toutes ses demandes ;

— condamné Mme [L] au paiement des dépens ;

— reçu Mme [L] au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— constater l’exécution provisoire de droit ;

— débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 9 septembre 2024, Mme [L] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025, l’appelante demande à la cour de dire recevable et bien fondé son appel, d’infirmer le jugement entrepris, et en conséquence, statuant à nouveau, de :

à titre principal :

— juger recevable et bien fondée l’exception d’inexécution soulevée par Mme [L] ;

— juger que Mme [L] n’était pas tenue au paiement des loyers depuis au moins septembre 2022 ;

— en conséquence, débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre principal et reconventionnel :

— dire que Mme [L] et Mme [W], puis Mme [L] seule, n’étaient redevables d’aucun loyer à compter de la prise d’effet du bail et que Mme [L] ne l’était pas non plus pour l’avenir jusqu’à son départ du logement par application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’arrêté préfectoral du 4 août 2023 ;

À titre subsidiaire, sur l’application de l’article 20-1 :

— dire que le loyer résiduel dû par Mme [L] et Mme [W], puis par Mme [L] seule, était d’au plus 200 euros par mois à compter de la prise d’effet du bail et pour l’avenir jusqu’à son départ du logement, par application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sous réserve de la période de suspension de tout paiement en raison de la survenance de l’arrêté préfectoral du 4 août 2023 ;

— en conséquence, condamner M. [U] au paiement à Mme [L] de la somme 9 721,64 euros correspondant au trop-perçu de loyer sur une période de 23 mois ;

— dire que ladite condamnation ne purge pas les droits d’action en paiement de Mme [L] à l’encontre de M. [U] dans l’hypothèse d’une répétition d’indu d’APL de la CAF à son encontre en raison de la réduction rétroactive du montant du loyer par décision de justice.

à titre subsidiaire, sur la condamnation au remboursement :

— si la somme de 200 euros par mois de loyer est retenue, condamner M. [U] au paiement à Mme [L] de la somme de 7 131,64 euros, sous la même réserve relative à une éventuelle répétition de l’indu d’APL de la CAF ;

— condamner M. [U] au paiement à Mme [L] de la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner M. [U] au paiement à Mme [L] de la somme de 2 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

titre infiniment subsidiaire :

— rejeter les demandes en paiement de l’arriéré du bailleur par application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sinon les réduire sur la base du même texte en considération d’un montant de 200 euros mensuels de loyer ou d’indemnité d’occupation ;

— ordonner la compensation entre l’arriéré locatif éventuellement dû par Mme [L] et les condamnations financières du bailleur au titre des préjudices de la locataire ;

— accorder, le cas échéant, un échelonnement des paiements de l’arriéré à Mme [L] sur un délai de trois ans par application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sinon de deux années en application de l’article 1343-5 du code civil, les sommes portant intérêts à taux réduit et les paiements s’imputant d’abord sur le capital ;

— dire que le montant des échéances mensuelles pour le paiement du solde de l’arriéré sera réduit et au plus fixé à un montant mensuel égal au loyer ;

— dire que le montant de l’indemnité d’occupation est nul, sinon au plus limité à la somme de 200 euros par mois sur la période entre la date de résiliation du bail et le 31 août 2023 ;

— dire qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être demandée à Mme [L] sur la période du 1er septembre 2023 à la date de son départ.

en tout état de cause :

— débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner M. [U] au paiement à M^e Sandra Domeyne, avocat, de la somme de 1 500 euros pour les frais de défense engagés en première instance, outre la somme de 2 000 euros pour ceux engagés en appel, sur le fondement des articles 700 2ème alinéa du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

— condamner le même aux entiers dépens de la première instance et d’appel par application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Sandra Domeyne, avocat.

Suivant dernières conclusions notifiées le 7 août 2025, l’intimé demande à la cour de confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble du 14 décembre 2023 et de :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mars 2023 ;

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 mars 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

— condamner Mme [E] [L] à payer à M. [D] [U] la somme de 5 496 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 31 août 2023 et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— condamner Mme [E] [L] à payer à M. [D] [U] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— constater que Mme [L] a quitté les lieux le 21 juin 2024 ;- débouter Mme [E] [L] de toutes ses demandes.

— condamner Mme [E] [L] au paiement des dépens.

— y ajoutant :

— condamner Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 14 192,21 euros, somme arrêtée à la reprise des lieux en juin 2024 outre intérêts au taux légal ;

— condamner Mme [L] à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Moyens des parties

Mme [L] soulève l’exception d’inexécution et indique qu’en regard de l’indécence et de l’insalubrité du logement depuis l’entrée dans les lieux, elle n’était redevable d’aucun loyer.

M. [U] réplique que l’exception d’inexécution ne peut être retenue que si le locataire s’est trouvé dans l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle ou encore que le logement est devenu inhabitable.

Réponse de la cour

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En outre, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux (3e Civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135).

La preuve de l’inexécution de l’obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution (3e Civ., 22 mars 2018, n° 17-17.194).

Il appartient donc à Mme [L] de démontrer que le bailleur a failli à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Au cas d’espèce, elle verse notamment au débat :

— le compte rendu de sortie de Mme [W] (ancienne colocataire) du 6 avril 2021 (pièce 4) faisant notamment état 'de moisissures sur les murs du salon, douche du haut humide et moisie’ ;

— le rapport de l’organisme SOLIHA du 1er juin 2023 (pièce 9) faisant état d’un état des lieux non conforme : 'les chambres et bureaux dans les combles ne peuvent être considérés comme tels, carence du système de ventilation, installation électrique dangereuse, absence de garde-corps, remontées d’odeurs, travaux de salle de bain avec des malfaçons susceptibles d’être à l’origine des dégâts des eaux’ ;

— le courrier du 7 août 2023 de notification à Mme [L] de l’arrêté de danger imminent pour la santé et la sécurité du Préfet de l’Isère et arrêté du 4 août 2023 (pièce 11) faisant état de nombreuses anomalies sur l’installation électrique, l’absence de garde-corps conformes au niveau de l’escalier menant au 2ème étage ainsi que sur les menuiseries des pièces du 2ème étage, ne protégeant pas contre les risques de chute.

Il convient de constater que la plupart des éléments produits par la demanderesse afin de démontrer l’inhabitabilité du logement au soutien de l’exception d’inexécution sont postérieurs au commandement de payer en date du 24 janvier 2023.

En tout état de cause, le seul compte rendu de sortie de l’ancienne colocataire antérieur à ce commandement mentionne la présence de moisissures sur les murs. Toutefois, cet élément, qui peut avoir de multiples origines, pas plus que les pièces postérieures au commandement, ne permet d’établir une impossibilité totale d’utiliser les lieux, condition nécessaire pour invoquer utilement l’exception d’inexécution.

Dès lors, la demanderesse est mal fondée à se prévaloir de ce moyen pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties (pièces 2 et 3 intimé) comporte une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces du dossier qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [L] le 24 janvier 2023 pour un montant au principal de 2 672,55 euros arrêté 16 janvier 2023.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai imparti.

Partant, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 24 mars 2023 en confirmation du jugement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Moyens des parties

M. [U] sollicite la somme de 14 192,21 euros au titre de l’arriéré locatif.

Mme [L] fait valoir qu’elle ne doit rien en soulevant l’exception d’inexécution et à tout le moins sollicite la réduction du loyer en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la somme de 200 euros de la prise d’effet du bail jusqu’au départ. Elle ajoute qu’en tout état de cause, aucun loyer et indemnité d’occupation n’était dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté relatif au danger imminent du 4 août 2023 et jusqu’à son départ, puisqu’aucune mainlevée de l’arrêté n’est intervenue.

Réponse de la cour

Il n’est pas contesté que Mme [L] a quitté les lieux le 20 juin 2024 (pièce 47 intimé). Ayant quitté les lieux, elle a renoncé à ses demandes relatives à la réalisation de travaux (page 16 de ses conclusions) qui en tout état de cause seraient devenues sans objet.

Il résulte des développements précédents que Mme [L] échoue à apporter la preuve d’une impossibilité totale d’utiliser les lieux, condition nécessaire pour invoquer utilement l’exception d’inexécution, de sorte que la demande tendant à voir écarter le paiement de la dette locative et la réduction de l’indemnité d’occupation à la somme de zéro euro sur ce fondement doivent être rejetées.

Subsidiairement, Mme [L] sollicite la réduction du loyer en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la somme de 200 euros de la prise d’effet du bail jusqu’au départ.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, comme prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Il en résulte que le juge, qui n’est pas saisi d’une demande de travaux, n’a pas le pouvoir d’ordonner la suspension des loyers au visa de ce texte (3e Civ., 3 décembre 2020, n°19.23-216), ni leur réduction.

En l’espèce, Mme [L] a renoncé à la demande relative à la réalisation des travaux, ce qu’elle ne serait en tout état de cause pas recevable à faire, le bail étant résilié depuis le 23 mars 2023 et elle-même ayant quitté les lieux depuis le 20 juin 2024. Dès lors, sa demande au titre de la réduction des loyers et de l’indemnité d’occupation entre la date de la résiliation et le 31 août 2023 sur ce fondement ne peut qu’être rejetée.

Mme [L] invoque également l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation et fait valoir qu’en tout état de cause, aucun loyer n’était dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté relatif au danger imminent du 4 août 2023.

Ledit article dispose que :

« I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indument perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. »

En l’espèce, un arrêté préfectoral de danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes concernant la maison située au [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 4 août 2023 a été notifié à Mme [L] le 7 août 2023.

Partant, les loyers et indemnités d’occupation cessent d’être dus à compter du 1er septembre 2023, et ce, jusqu’au départ de Mme [L] le 20 juin 2024, aucune mainlevée dudit arrêté n’étant produite par les parties.

Ainsi, M. [U], qui sollicite la somme de 14 192,21 euros, produit un décompte (pièce 54) faisant apparaitre une dette locative arrêtée au 20 juin 2024 à la somme de 12 725,03 euros. Il convient de déduire de ce décompte les indemnités d’occupation comptabilisées entre le 1er septembre 2023 et le 20 juin 2024 soit la somme de 7 596,03 euros.

Partant Mme [L] sera condamnée à payer à M. [U] la somme de 5 129 euros [12 725,03 – 7 596,03] au titre de l’arriéré locatif.

Sur le remboursement du loyer trop perçu

Moyens des parties

Mme [L] fait valoir que le bailleur doit lui rembourser les 23 loyers indûment perçus en raison de l’état du logement. Elle ajoute que la caisse d’allocations familiales est susceptible d’exercer une répétition de l’indu à son encontre pour la perception passée d’aide au logement.

M. [U] fait valoir que la locataire n’a même pas payé 23 mensualités de loyer sera puisque dès l’origine, alors qu’elle ne réglait pas son loyer, il a accepté de ne pas lui réclamer la somme de 1 800 euros pour des loyers impayés pour qu’elle puisse conserver les aides au logement.

Réponse de la cour

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que le moyen tiré de l’exception d’inexécution est inopérant et que la demande de réduction de loyer a été rejetée ; qu’il s’ensuit que les loyers acquittés par Mme [L] jusqu’au mois de septembre 2022, date à laquelle elle a cessé tout paiement et antérieurement à l’arrêté préfectoral, étaient intégralement dus ; que, dès lors, aucune somme n’ayant été indument perçue par le bailleur, il y a lieu de rejeter sa demande à ce titre.

Il ressort en outre des pièces du dossier et notamment de la notification de la caisse d’allocations familiales (pièce 13 appelante) et du décompte du solde locataire (pièce 54 intimé) que cet organisme a cessé le versement des aides au logement à compter du 1er septembre 2023, de sorte qu’aucun indu n’a été perçu par le bailleur à ce titre.

Il convient donc de débouter Mme [L] de cette demande.

Sur le préjudice de jouissance

Moyens des parties

Mme [L] fait valoir que le bailleur a gravement méconnu à ses obligations contractuelles en mettant à la disposition de sa locataire un logement insalubre et indécent en ne procédant pas aux travaux indispensables pour une jouissance paisible. S’agissant de la supposée ouverture d’une chambre d’hôte dans le logement, elle indique que cette allégation est fausse, qu’il s’agissait d’une plaisanterie publiée sur son compte Facebook privé pour voir la réaction de ses proches.

L’intimé réplique que Mme [L] ne démontre pas l’indécence du logement allant jusqu’à ouvrir une chambre d’hôte au sein du logement litigieux sans son autorisation. Il ajoute avoir toujours répondu aux demandes de sa locataire.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Cette obligation ne perdure que durant la durée du bail, soit, au cas présent, jusqu’au 23 mars 2023.

En l’espèce, Mme [L] produit :

— le compte rendu de sortie de Mme [W] (ancienne colocataire) du 6 avril 2021 (pièce 4) faisant notamment état 'de moisissures sur les murs du salon, douche du haut humide et moisie’ ;

— des échanges de message avec son bailleur en mai 2022 relativement à une fuite goutte à goutte du plafond de la cuisine lors de l’utilisation de la douche du R+1 (pièce 7) ;

— un compte rendu de recherche de fuite en date du 11 février 2022 mettant en évidence une fuite sur l’évacuation des eaux usées de la douche R+1 et préconisant une réfection de l’étanchéité de l’évacuation des eaux usées (pièce 5) ;

— le rapport de l’organisme SOLIHA du 1er juin 2023 (pièce 9) faisant état d’un état des lieux non conforme : 'les chambres et bureaux dans les combles ne peuvent être considérés comme tels, carence du système de ventilation, installation électrique dangereuse, absence de garde-corps, remontées d’odeurs, travaux de salle de bain avec des malfaçons susceptibles d’être à l’origine des dégâts des eaux’ ;

— le courrier du 7 août 2023 de notification à Mme [L] de l’arrêté de danger imminent pour la santé et la sécurité du Préfet de l’Isère et arrêté du 4 aout 2023 (pièce 11) faisant état de nombreuses anomalies sur l’installation électrique, l’absence de garde-corps conformes au niveau de l’escalier menant au 2ème étage ainsi que sur les menuiseries des pièces du 2ème étage, ne protégeant pas contre les risques de chute.

M. [U] produit quant à lui :

— la publication Facebook de Mme [L] (pièce 12) ;

— une facture relative au remplacement d’une bonde de douche en date du 30 juin 2022.

Il résulte des pièces susvisées que Mme [L] établit la présence de moisissures, à tout le moins non depuis son entrée dans les lieux, mais à compter du 6 avril 2021. Elle justifie également de l’existence de fuites d’eau dans la cuisine sur une période comprise, au minimum, entre février 2022 et juin 2022, cette dernière date correspondant à la facture relative aux travaux de reprise de l’étanchéité de la douche.

Par ailleurs, si le rapport de l’organisme SOLIHA ainsi que l’arrêté de danger imminent sont postérieurs à la résiliation du bail, les désordres qui y sont relevés, notamment le caractère dangereux de l’installation électrique et l’absence de garde-corps, étaient nécessairement préexistants à celle-ci.

Ces désordres n’ont pas permis à la locataire de jouir paisiblement des lieux loués.

Dans ces conditions, il y a lieu d’allouer à Mme [L] une indemnisation au titre de son trouble de jouissance, fixée à la somme de 1 000 euros.

Sur le préjudice moral

Moyens des parties

Mme [L] sollicite la condamnation du bailleur à la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

M. [U] réplique que Mme [L] doit être déboutée de sa demande.

Réponse de la cour

Mme [L] produit cinq attestations, dont trois émanent de membres de sa famille et deux sont rédigées de manière trop générale pour établir l’existence d’un préjudice moral.

Partant, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la compensation

Moyens des parties

Mme [L] sollicite la compensation des éventuelles condamnations.

Réponse de la cour

Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies et n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et d’ordonner la compensation des condamnations réciproques.

Sur les délais de paiement

Moyens des parties

Mme [L] indique vivre seule avec sa fille de 16 ans et sollicite des délais de paiement en regard de sa situation.

L’intimé s’oppose à cette demande indiquant que l’appelante n’apporte aucun élément justifiant de ses demandes et compte tenu de l’absence du règlement de l’arriéré.

Réponse de la cour

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en mesure de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, Mme [L] produit son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 mentionnant un revenu fiscal de référence à 0 euro et une attestation de paiement de la caisse d’allocation familiale jusqu’en février 2025 faisant état d’un revenu de solidarité active et d’allocation de soutien familiale pour un total de 891,91 euros (pièces 42 et 43).

Elle indique en page 20 de ses conclusions assumer un loyer de 750 euros.

En regard de ses éléments, la demande de délai doit être rejetée, la situation financière de Mme [L] ne permettant pas de penser qu’elle est en mesure de régler l’intégralité de sa dette dans un délai de 24 mois.

En regard du sens de cet arrêt, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 24 mars 2023 ;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 24 mars 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

— condamné Mme [L] à payer à M. [D] [U] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [L] au paiement des dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [E] [L] à payer à M. [D] [U] la somme de 5 129 euros au titre des arriérés locatifs et indemnité d’occupation arrêtée au 20 juin 2024 avec intérêts au taux légal ;

Condamne M. [D] [U] à payer à Mme [E] [L] la somme de 1 000 euros en indemnisation de son trouble de jouissance ;

Ordonne la compensation de ces condamnations ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section