ARRET N° 23

N° RG 18/00106 – N° Portalis DBV6-V-B7C-BHYEU

AFFAIRE :

[…]

C/

M^me B X

AJ/MK

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Grosse délivrée à M^e Papon, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 JANVIER 2019

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Le dix Janvier deux mille dix neuf la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

[…], demeurant Quartier du Riz Maury – 18 Avenue du 8 […] – […]

représentée par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 20 DECEMBRE 2017 par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE LIMOGES

ET :

Madame B X

née le […] à […]

représentée par M^e Carole PAPON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 Novembre 2018, avec arrêt rendu le 02 Janvier 2019.

L’ordonnance de clôture rendue le 17 octobre 2018.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, M^me Axelle JOLLIS, Vice Présidente placée déléguée à la Cour d’Appel de Limoges par ordonnance de Madame la Première Présidente prise en date du 18 octobre 2018, magistrat rapporteur, assistée de M^me Mandana SAFI, greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, M^me Axelle JOLLIS, magistrat rapporteur, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Janvier 2019 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Axelle JOLLIS, magistrat rapporteur, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Johanne PERRIER, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et d’elle-même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 avril 2015, la SCI DES LANDES a donné à bail à Madame B X un local à usage d’habitation sis […] à Limoges pour un loyer de 355 euros, en ce compris 15 euros au titre des provisions sur charges.

Saisi par Madame X qui se plaignait de l’insalubrité du logement, par ordonnance de référé du 30 mai 2016, le Tribunal d’instance de Limoges a :

— condamné Madame X à payer à la SCI DES LANDES la somme de 1366,70 euros au titre de loyers et provisions impayés arrêtée au 1^er mai 2016 ;

— ordonné une expertise confiée à Monsieur Y.

Par nouvelle décision en référés du 23 septembre 2016, le Tribunal d’instance de Limoges a condamné la SCI DES LANDES à procéder, dans un délai de 8 jours suivant signification, aux opérations d’éradication des insectes ( punaises de lit) infestant le logement loué par Madame X et dispensé cette dernière du paiement des loyers jusqu’à réalisation de ces opérations.

Cette décision a été signifiée le 6 octobre 2016.

Monsieur Y a déposé son rapport d’expertise le 18 janvier 2017.

Madame X a quitté le logement le 25 février 2017.

Par acte d’huissier en date du 10 mai 2017 , Madame X a fait assigner son bailleur devant le tribunal d’instance de Limoges afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 20 décembre 2017, le Tribunal d’instance de Limoges a :

— condamné la SCI DES LANDES à payer à Madame X la somme de 1149,45 euros ;

— condamné la SCI DES LANDES à payer à Madame X la somme de 750 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SCI DES LANDES aux dépens.

La SCI DES LANDES a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 juillet 2018, la SCI DES LANDES demande à la Cour’ de :

— débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame X à lui payer la somme de 5091,15 euros en paiement de son arriéré locatif ;

— condamner Madame X à lui payer la somme de 1065 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

— à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre les créances des parties ;

— condamner Madame X aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Selon la SCI DES LANDES, le premier juge aurait statué ultra petita en accordant à Madame X une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts résultant d’une absence de travaux réalisée par la bailleresse alors que Madame X n’aurait jamais formulé une telle demande dans ses écritures, sa seule demande indemnitaire étant liée à la présence de punaises de lit.

Le SCI DES LANDES ajoute que Madame X a été d’une particulière mauvaise foi en engageant une deuxième procédure en référé alors qu’elle avait déjà signé les devis de désinsectisation et en faisant obstacle à l’intervention de la société chargé de cette désinsectisation.

S’agissant des autres problèmes constatés par l’expert, l’appelante fait valoir avoir réalisé de nombreux travaux de remise en état , le délai pour les réaliser étant lié aux obstacles posés par la Madame X qui ne souhaitait pas laisser le bailleur réaliser un double des clés de l’immeuble.

Sur ses demandes reconventionnelles, la SCI DES LANDES indique que Madame X n’a pas exécuté l’ordonnance de référé du 30 mai 2016, ne réglant pas ses loyers impayés .

S’agissant de la dispense de loyer accordée par l’ordonnance de référé du 23 septembre 2016, la bailleresse qu’elle n’est pas justifiée dès lors que c’est la locataire qui s’est opposée aux opérations de désinsectisation.

L’appelante soutient également que Madame X a quitté les lieux le 27 février 2017 en laissant une partie de ses meubles outre des détritus jusqu’en juin 2017.

Dans ses conclusions déposées le 22 mai 2018 , Madame X demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner la SCI DES LANDES à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et du constat d’état des lieux de sortie.

Madame X soutient que l’expertise judiciaire a démontré l’insalubrité du logement , justifiant l’indemnité allouée par le premier juge en réparation de son préjudice. Elle conteste s’être opposée à la réalisation des travaux ou aux opérations de désinsectisation.

Elle fait valoir s’être plainte de la présence de punaises de lit et de l’insalubrité du logement bien avant l’intervention de l’expert . Elle affirme que si l’entreprise de désinsectisation s’est bien rendue à son domicile pour établir un devis, cette entreprise ne l’a pas ensuite recontactée pour fixer la date de l’intervention .

Face à la passivité de sa bailleresse, elle indique avoir dû se résigner à quitter les lieux en abandonnant ses meubles pour éviter de transporter des punaises de lit dans son nouveau logement.

Elle ajoute que la SCI DES LANDES n’a jamais accepté d’établir un état des lieux de sortie, l’obligeant à recourir à un huissier .

MOTIFS

Sur la demande en indemnisation de la locataire

Le premier juge a accordé à Madame X la somme de 3000 euros en réparation de son trouble de jouissance lié à la non conformité du logement aux normes de décence, hors problème de la présence d’insectes.

Il convient au préalable de constater que l’argument de l’appelant selon laquelle le premier juge aurait statué ultra petita car Madame X ne demandait cette indemnisation qu’en raison de la présence des punaises de lit est inopérant dans la mesure où, non seulement le premier juge n’a pas accordé de dommages et intérêts supérieurs à ce qui était demandé, mais Madame X sollicite en cause d’appel la confirmation du jugement déféré et vise à la fois la vétusté du logement et la présence des insectes.

Conformément à l’article 1719 du Code civil et à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

La responsabilité du bailleur à ce titre n’est pas conditionnée par la preuve d’une faute et la bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations que par la preuve d’une cause étrangère ayant les caractéristiques de la force majeure.

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans ses articles 2 et 3 que le logement doit assurer le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau , assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal et d’une installation d’évacuation des eaux ménagères empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur Y le 17 janvier 2017 que l’appartement loué par Madame X présente un caractère de vétusté avancé et divers désordres nécessitant des travaux :

une ventilation insuffisante dans la cuisine où est installée la chaudière à gaz et une absence de ventilation dans la salle d’eau entraînant l’apparition de nombreuses moisissures ;

des menuiseries ( fenêtres de la cuisine, du salon et de la chambre ) vétustes, n’assurant plus l’étanchéité à l’air ou à l’eau ou dont le système de fermeture ne fonctionne plus ;

une dégradation importante du plancher de la salle d’eau ( trou) causée par l’infiltration d’eau;

une installation électrique non conforme : circuits d’éclairage des escaliers communs alimentés depuis le comptage de l’appartement de Madame X, certaines prises de courant à remettre en état .

Ces anomalies , dont l’existence n’est pas contestée par la SCI des Landes , établissent à eux seuls le caractère indécent du logement loué à Madame X.

Par ailleurs, dès sa première visite du 19 août 2016, l’expert judiciaire a constaté que le logement était infesté d’insectes ( literies rendues inutilisables, insectes retrouvés sur les murs, dans les placards '). L’expert conclut que le logement n’est pas habitable en l’état en raison de la présence importante de ces parasites.

Cet infestation du logement par des punaises de lit rend également le logement indécent en mettant en péril la santé du locataire . Madame X produit en ce sens plusieurs certificats médicaux constatant des lésions cutanées , le retentissement psychique et même les conséquences sur l’emploi de Madame X qui justifie d’un arrêt de travail en date du 2 août 2016 suite à la présence d’une punaise de bois dans son oreille droite.

La SCI des Landes impute le retard dans la réalisation des travaux et la désinsectisation à l’attitude de Madame X qui y aurait fait obstacle.

S’agissant des travaux de remise en état du logement, la SCI des Landes produit le devis de l’entreprise Delgado en date du 25 mai 2015 relatif à la remise en état de la Salle d’eau et le courrier de cet entrepreneur en date du 2 février 2016 indiquant à la SCI qu’il n’a pu commencer les travaux car n’ayant pas les clés pour entrer dans l’immeuble et qu’il pourrait désormais n’intervenir qu’au mois de juillet.

Cependant, si la SCI des Landes établit qu’elle a réclamé à Madame X un double des clés de l’immeuble par courrier en date du 13 juillet 2015, il ne peut être que relevé que ce courrier ne fait aucune référence à des travaux qui devraient prochainement intervenir et que la SCI ne justifie d’aucun courrier qu’elle aurait adressé à la locataire pour l’inviter à rendre l’accès à son logement possible à des dates précises dans le but de permettre la réalisation de travaux.

En réalité, il résulte des pièces versées au débat que la SCI des Landes n’a eu par la suite aucune nouvelle de l’entreprise Delgado, qu’elle a d’ailleurs interpellée en ce sens par courrier du 18 août 2016, ce qui n’est pas du fait de Madame X , et que la SCI des Landes a finalement fait appel à une autre entreprise en septembre 2016 et novembre 2016 pour réaliser la réfection de la salle de bains et l’amélioration de la ventilation de la cuisine ( factures Chatenet du 29 septembre et du 11 novembre 2016).

Ainsi, la SCI des Landes ne justifie d’aucune cause étrangère justifiant l’absence de remise en état du logement du mois d’avril 2015 au mois de septembre 2016. Par ailleurs, certains désordres relevés par l’expert n’ont pas été réparés, le bailleur ne justifiant pas du changement des fenêtres de la cuisine et du salon ou de la mis en conformité de l’installation électrique.

Pourtant, il résulte du courrier que la mairie a adressé le 15 septembre 2015 à Madame X qu’un technicien du PACT Haute-Vienne avait effectué une visite du logement le 15 juillet 2015, laquelle

avait déjà permis de constater le défaut de ventilation de la cuisine, l’absence de ventilation de la salle d’eau, la non étanchéité des menuiseries, l’infiltration d’eau dans le plancher et le branchement d’électricité de parties communes sur le compteur individuel du logement, et que la mairie avait déjà saisi le bailleurs afin qu’il prenne les dispositions nécessaires.

S’agissant de la désinsectisation du logement occupé par Madame X, la SCI des Landes justifie avoir sollicité l’entreprise DIONISO par fax du 1^er septembre 2016 et il n’est pas contesté que cette entreprise s’est déplacée sur les lieux une première fois pour faire son bilan le 6 septembre 2016.

L’entreprise DIONISO a établi un devis en date du 19 août 2016 que la SCI des Landes n’a toutefois signé que le 25 septembre 2016 ainsi que le rappelle l’entreprise DIONISO dans son courrier du 27 février 2017.

Toutefois, il résulte de l’expertise judiciaire que l’attention de la SCI des Landes a été attirée par l’expert sur l’urgence de la situation dès le 19 août 2016.

De plus, Madame X démontre avoir interpellé son bailleur à ce sujet à plusieurs reprises avant la visite de l’expert judiciaire. Ainsi, par une lettre recommandée en date du 5 août 2016 signée par Madame X et deux autres locataires, elle rappelait à la SCI des Landes son mail du 29 juillet 2016 lui demandant de faire intervenir une entreprise de désinsectisation, l’immeuble étant infesté de cafards et punaises de bois, et insistait sur l’urgence de cette intervention, Madame X ne pouvant déjà plus dormir dans sa chambre.

Cette lettre a été suivie de plusieurs courriels adressés à la SCI des Landes au cours du mois d’août sans que le bailleur n’adresse aucune réponse à ses locataires avant le déplacement de l’entreprise DIONISO le 6 septembre 2016.

Les courriels adressés par Madame X en date du 29 juillet 2016 et du 23 août 2016, ainsi que les attestations établies par Monsieur Z et Madame A également locataires dans le même immeuble, laissent en outre apparaître que le problème des insectes avait été évoqué à plusieurs reprises auparavant, dès le passage des responsables de la mairie et du PACT en 2015.

Madame X produit également le courrier adressé par le CCAS à la SCI des Landes en date du 30 août 2016 rappelant au bailleur qu’il a été alerté par Madame X et le service d’hygiène et de santé communal de Limoges à plusieurs reprises au sujet de l’état du logement et de la présence de punaises de bois et de cafards, qu’il s’était engagé à faire le nécessaire avant le 30 août 2016 et lui indiquant que l’état du logement se dégradait de plus en plus avec des conséquences importantes sur la vie quotidienne et professionnelle de la locataire.

Ainsi, il est établi que la SCI des Landes avait été sollicitée bien avant le 1^er septembre 2016 pour faire intervenir une entreprise de désinsectisation.

Par ailleurs, il ne peut être sérieusement reproché à Madame X de ne pas avoir recontactée elle-même l’entreprise DIONISO après le 6 septembre 2016 pour la prévenir qu’elle avait réalisé la préparation des lieux nécessaire avant l’intervention, alors qu’il résulte des courriers échangés que la SCI des Landes n’ a elle-même donné son accord au devis que le 25 septembre 2016, qu’elle ne justifie d’aucun courrier ou mail adressé par elle-même ou l’entreprise DIONISO à Madame X pour lui indiquer la date prévisible d’intervention, qu’alors que le 12 octobre 2016 Madame X lui a indiqué par mail n’avoir reçu aucune nouvelle de DIONISO depuis le 6 septembre 2016, la SCI a attendu le 26 novembre 2016 pour demander à l’entreprise de fixer un rendez-vous à sa locataire pour procéder aux opérations, et qu’au final ces opérations n’ont jamais eu lieu.

La SCI des Landes tente de s’exonérer de sa responsabilité en produisant le courrier de l’entreprise DIONISO en date du 27 février 2017 lequel n’atteste toutefois que d’échanges téléphoniques avec

Madame X en date du 27 février 2017 , soit une prise de contact bien tardive alors que Madame X avait déjà quitté le logement ce qui peut expliquer son refus de procéder à la mise en place du protocole.

En conséquence, la SCI des Landes n’établit là encore aucune cause étrangère justifiant l’absence de réponse apportée à la présence d’insectes dans le logement loué à Madame X.

La SCI des Landes a donc manqué à son obligation de délivrer un logement décent, de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu.

Compte tenu du trouble de jouissance subi par Madame X qui, pendant plusieurs mois, n’ a pu profiter d’un logement décent conforme aux normes de sécurité et de salubrité , a dû sans cesse interpeller son bailleur, s’est trouvée empêchée de dormir dans sa chambre, de recevoir son entourage familial et amical ainsi qu’il résulte des attestations de son fils et de ses amies, et qui justifie des conséquences physiques, morales et professionnelles de l’état de son logement, c’est par une juste appréciation que le premier juge lui a accordé des dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros.

Sur la demande en paiement de la SCI

Madame X ne conteste pas devoir la somme de 1366,70 euros au titre des arriérés loyer et charges arrêtés à la date du 1^er mai 2016 et à laquelle elle a déjà été condamnée à titre provisionnel par ordonnance de référé en date du 30 mai 2016.

Elle ne conteste pas davantage la somme réclamée par la SCI des Landes et retenue par le premier juge au titre des loyers et charges dus pour les mois de mai à septembre 2016, soit après déduction des versements directs de la CAF entre les mains du bailleur, la somme de 1495,55 euros.

La SCI des Landes conteste la dispense de loyer accordé par l’ordonnance de référé du 23 septembre 2016 jusqu’à l’éradication des insectes infestant le logement loué à Madame X.

Cependant, il a été démontré ci dessus que la SCI des Landes ne justifiait d’aucune cause étrangère à l’absence d’intervention d’une entreprise de désinsectisation entre le 23 septembre 2016 et le départ de Madame X du logement le 25 février 2017.

Selon l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Or, en l’espèce, l’infestation du logement par les insectes a rendu ce dernier inhabitable contraignant inévitablement Madame X à le quitter pour préserver sa vie sociale, sa santé et son travail, de telle sorte que le loyer n’était plus causé .

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a retenu la dispense de loyer pour les mois d’octobre 2016 à février 2017 et débouté la SCI des Landes de sa demande en paiement à ce titre.

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation formulée par la SCI des Landes au titre de l’absence de libération des lieux pendant 3 mois en raison des meubles laissés par Madame X dans le logement jusqu’au début du mois de juin 2017, Madame X ne conteste pas avoir laissé des meubles lors de son départ le 25 février 2017, ce qui est établi par le procès-verbal de constat

d’huissier de sortie des lieux en date du 29 mars 2017.

Ainsi, Madame X n’a pas fait appel incident du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à ce titre une indemnité d’occupation de 355 euros pour le mois de mars 2017.

Cependant, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le bailleur établi suffisamment la présence de ces meubles jusqu’au mois de juin 2017.

En effet, la SCI des Landes produit le courrier officiel de son avocat adressé au conseil de Madame X en date du 8 juin 2017 lui rappelant que Madame X avait indiqué lors du constat d’huissier qu’elle informerait son bailleur des dispositions qu’elle prendrait au sujet des meubles laissés dans l’appartement et la cour et lui indiquant qu’elle laissait à Madame X un délai de 15 jours pour récupérer ses meubles, délai à l’issue duquel la SCI des Landes se chargera de les évacuer.

Madame X ne justifie d’aucun courrier de réponse ou de contestation, ce qui permet de considérer qu’elle n’avait toujours pas libéré les locaux de ses meubles au 8 juin 2017.

En conséquence, elle doit être également condamnée à payer à la SCI des Landes une indemnité d’occupation pour les mois d’avril et mai 2017, soit une somme supplémentaire de 710 euros ( 2x355).

Il résulte de ces éléments que la somme totale due par Madame X à la SCI des Landes s’élève à 3927,25 euros ( 1366,70 + 1495,55 + 1065 ).

Après déduction de la somme provisionnelle de 1366,70 euros déjà accordée à la SCI des Landes par ordonnance de référé du 30 mai 2016 et après compensation , sollicitée par les parties, entre les créances , la SCI des Landes doit être condamnée à verser à Madame X la somme de 439,45 euros ( 3 000 ' 1495,55-1065).

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI DES LANDES, partie succombant pour le principal, aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser une indemnité de 750 euros à Madame X au titre de ses frais irrépétibles.

En cause d’appel, chacune des parties succombant partiellement, elles seront condamnées à supporter chacune la moitié des dépens .

Il apparaît par ailleurs équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant par décision Contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi;

INFIRME le jugement rendu le 20 décembre 2017 par le Tribunal d’instance de Limoges en ce qu’il a condamné la SCI des LANDES à payer à Madame X la somme de 1149,45 euros ;

Statuant de nouveau sur ce point,

CONDAMNE la SCI DES LANDES à payer à Madame B X la somme de 439 ,45 euros ( quatre cent trente-neuf euros et quarante-cinq centimes) ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

[…].