R.G : 14/06279

Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE

Au fond

du 19 juin 2014

RG : 13/01273

chambre civile

SARL IMMOBILIER DE L’AIN

C/

Z

J

X

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 29 Mars 2016

APPELANTE :

SARL IMMOBILIER DE L’AIN représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés de droit audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier SARDIN, avocat au barreau de LYON

Assistée de M^e Christelle MAITRE, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMES :

M. E-L Z

né le XXX à XXX

XXX

01560 SAINT E SUR REYSSOUZE

Représenté par la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST-DE BOYSSON, avocat au barreau d’AIN

M^me H-I J

née le XXX à MONTS-SUR-GUESNES (86420)

XXX

01560 SAINT E SUR REYSSOUZE

Représentée par la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST-DE BOYSSON, avocat au barreau d’AIN

M. C X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON

M^me A Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Octobre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 Février 2016

Date de mise à disposition : 29 Mars 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— E-F G, président

— H-I GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, E-F G a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par E-F G, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

M X et M^me Y ont confié à la société Immobilier de l’Ain un mandat de vente de leur maison située à Saint E sur Reyssouze.

Le 29 février 2012, un compromis de vente a été signé avec M et M^me Z pour le prix de 200 000 euros. L’acte précisait que le bien n’était pas concerné par un plan de prévention des risques naturels, et visait un état des risques naturels d’où il ressortait un aléa inondation, ainsi qu’un arrêté de reconnaissance de catastrophes naturelles relatif à des coulées de boue et inondations survenues en novembre 2002. Les vendeurs indiquaient que le bien n’avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles.

L’acte authentique de vente était signé le 24 mai 2012.

Le 26 novembre 2012, à la suite de fortes pluies, la maison était inondée. Les acquéreurs apprenaient alors qu’elle avait déjà subi précédemment des inondations.

Par actes du 21 mars 2013, M et M^me Z ont assigné M X et M^me Y, ainsi que la société Immobilier de l’Ain en résolution de la vente, restitution du prix et indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 18 juin 2014, le tribunal de grande instance de Bourg- en-Bresse a :

— dit que M X et M^me Y ont commis une réticence dolosive,

— annulé la vente,

— condamné solidairement M X et M^me Y à payer à M et M^me Z la somme de 213 300 euros au titre de la restitution du prix de vente et des frais, outre intérêts aux taux légal à compter du 24 mai 2012,

— dit que le transfert de la propriété de l’immeuble sera subordonné au règlement intégral de la condamnation,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— dit que la société Immobilier de l’Ain a manqué à son obligation de conseil,

— condamné in solidum M X, M^me Y et la société Immobilier de l’Ain à payer à M et M^me Z la somme de 47 585,65 euros, outre intérêts à compter du 21 mars 2013, ainsi que la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, et à supporter les frais de mutation.

La société Immobilier de l’Ain a interjeté appel du jugement dont elle sollicite l’infirmation. Elle conclut au rejet des demandes de M et M^me Z.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle n’est pas le rédacteur du compromis, établi par un notaire, mieux qualifié pour les questions d’urbanisme et d’environnement, que le dossier constitué par celui-ci révélait clairement que la maison se trouvait en zone inondable et qu’il y avait déjà eu des inondations et coulées de boue en novembre 2002, de sorte qu’elle n’avait pas d’autres investigations à entreprendre, qu’il appartenait au vendeur, soumis à un devoir de loyauté, de communiquer toutes les informations dont il disposait, et qu’il n’est pas établi que les vendeurs lui avaient signalé que leur bien avait déjà subi des inondations.

Elle considère que les acquéreurs étaient informés des risques entourant leur acquisition lors de la signature du compromis, qui visait l’état des risques naturels d’où il ressortait l’existence d’un aléa inondation, ainsi que l’arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle du 24 février 2003, documents annexés à l’acte sous seing privé et paraphés par M et M^me Z.

Elle soutient que la seule responsabilité qui puisse être retenue est celle des époux X qui ont fini par remettre aux époux Z, après inondation de leur maison, un dossier de presse faisant apparaître qu’ils ont eu recours cinq fois aux services des pompiers depuis 2002.

A titre subsidiaire, elle considère qu’elle ne peut être tenue au paiement des frais de mutation et sollicite la réduction de l’indemnité au titre du préjudice moral. Elle fait valoir qu’en cas d’annulation d’une vente, les articles 1961 du code général des impôts et R196-1 du livre des procédures fiscales prévoient le principe et les modalités de la restitution des droits perçus sur un acte annulé. Elle conteste le principe d’une condamnation in solidum, la responsabilité des vendeurs et celle de l’agent immobilier ayant un fondement juridique distinct. Elle estime que les dépenses engagées du fait des travaux réalisés doivent être mises à la seule charge des vendeurs qui, en cas d’annulation de la vente, profiteront des améliorations apportées par les acheteurs.

Elle sollicite la garantie de M X et M^me Y qui ont manqué à leur devoir de loyauté à son égard.

M X et M^me Y concluent à l’infirmation du jugement et au rejet des demandes formées à leur encontre.

Ils soutiennent qu’aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée dans la mesure où ils n’ont jamais rencontré leurs acquéreurs jusqu’à la vente, qu’ils ont toujours été de bonne foi, et que la clause de non garantie des vices cachés était applicable. Ils estiment que l’action en nullité pour vice du consentement et irrecevable, puisque, dès lors qu’il y a vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, cette garantie constitue l’unique fondement possible de l’action des acquéreurs. Ils considèrent que le premier juge ne pouvait retarder le transfert de propriété, dès lors que l’annulation de la vente a pour effet automatique de remettre la propriété du bien entre leurs mains.

Subsidiairement, ils demandent que l’action ne porte effet qu’au jour de l’arrêt, que les époux Z soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires et que le jugement soit confirmé en ce qu’il a prononcé une condamnation in solidum avec la société Immobilier de l’Ain pour le paiement des dommages-intérêts. Ils soulignent qu’à défaut d’expertise contradictoire, le préjudice au titre des travaux réalisés n’est pas démontré.

Ils considèrent que la société Immobilier de l’Ain étaient informée des différents sinistres.

M et M^me Z concluent à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation des vendeurs à leur payer la somme de 49 651,65 euros au titre des dépenses liées à l’acquisition et aux inondations, ainsi que la condamnation in solidum de la société Immobilier de l’Ain au paiement, à titre de dommages intérêts, 'de toutes sommes au-delà du prix de vente de 200 000 euros’ pour manquement à son devoir d’obligation et de conseil.

Ils sollicitent l’annulation de la vente en raison d’un dol, subsidiairement du fait de non respect de l’article L 125-5 du code de l’environnement et de l’existence d’un vice caché.

Ils font valoir que la maison est sujette à inondations régulières et, que les époux X connaissaient la sinistralité du bien, de sorte que le dol est établi avec évidence, et que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer.

Ils affirment d’une part qu’ils justifient de l’intégralité des travaux qu’ils ont réalisés, d’autre part qu’ils sont fondés à réclamer le remboursement des frais de mutation, puisque la procédure de réclamation des droits perçus, qui est entourée de condition de fond et de forme est incertaine, ne les empêche pas d’être replacés dans la situation antérieure à la vente en raison de la rétroactivité de l’annulation.

Ils insistent sur l’importance de leur préjudice moral et de jouissance.

Ils font valoir que l’agent immobilier aurait dû se renseigner afin de déterminer si l’immeuble avait déjà été inondé, que les vendeurs ont attesté qu’ils lui avaient signalé que leur bien avait subi deux inondations, que si le compromis et l’acte de vente mentionnaient que la commune avait fait l’objet d’inondations entre le 23 et le 24 novembre 2002 et d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle en février 2003, il était précisé que le bien n’avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles, de sorte qu’ils n’avaient pas de raison de se méfier.

MOTIFS

Attendu que par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a exactement retenu qu’il est démontré qu’au moins deux inondations ont eu lieu avant la vente dans la maison vendue, que les vendeurs ont commis une réticence dolosive en n’informant pas les acquéreur de cette situation, et que cette réticence a conduit M et M^me Z, non originaires de la région, a conclure une vente qu’ils n’auraient pas régularisée s’ils avaient su que l’immeuble était inondable ; qu’il sera ajouté d’une part que la clause d’exclusion de garantie pour vices cachés insérée dans l’acte de vente ne peut trouver application en raison de la mauvaise foi des vendeurs, d’autre part, que l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol ; que c’est à juste titre qu’a été prononcée l’annulation de la vente et la condamnation solidaire de M X et M^me Y à restituer aux acquéreurs le prix de 200 000 euros ;

Attendu cependant que l’annulation de la vente, qui entraîne retroactivement l’anéantissement du contrat, replace les parties dans la situation où elles se trouvaient antérieurement ; que M X et M^me Y restent ainsi propriétaires de l’immeuble qu’ils ont vendu, sans qu’il soit possible d’ordonner comme l’a fait le premier juge, que le 'transfert de propriété’ de l’immeuble soit subordonné au règlement intégral du prix ;

Attendu que l’article 1961 du code général des impôts prévoit qu’en cas d’annulation d’une vente, les impositions perçues sur l’acte annulé soit restituables si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ; que dès lors que M et M^me Z peuvent obtenir restitution des droits payés par la procédure prévue à l’article R 196-1 du livre des procédures fiscales, ils ne sont pas fondés à solliciter le remboursement de ces droits s’élevant à 10 017 euros par les vendeurs et l’agent immobilier ;

Attendu que M et M^me Z justifient de manière précise notamment par des factures et décomptes, des frais qu’ils ont engagés pour réaliser des travaux dans la maison achetée, ce pour un montant de 47 585,65 euros ; qu’ils sont fondés à solliciter le remboursement de cette somme, de celle de 2 066 euros au titre des taxes foncières qu’ils ont réglées et celle de 3 283 euros représentant les frais et émoluments versés au notaire ;

Attendu que le premier juge a fait une juste évaluation de l’indemnité fixée au titre du préjudice moral, en raison des multiples désagréments et tracas subis par M et M^me Z, de leur trouble de jouissance et de la nécessité de rechercher un autre logement ;

Attendu que la société Immobilier de l’Ain était tenue d’une obligation de conseil et d’information vis à vis des acquéreurs, quant aux caractéristiques essentielles de l’immeuble vendu, tel son caractère inondable ou non pour une maison d’habitation ; que M X et M^me Y ont attesté l’avoir informée de l’existence des sinistres ; qu’en tout état de cause, dès lors que la commune et le lotissement dans lequel est implanté l’immeuble, étaient connus pour être exposés à des risques d’inondation, et que le compromis visait un état des risques naturels faisant apparaître un aléa inondation, il lui appartenait de se renseigner sur l’existence de précédents sinistres et d’en informer précisément les acquéreurs, ce qu’elle s’est abstenue de faire ; qu’elle n’est fondée ni à invoquer les obligations du notaire, qui ne sont pas exclusives des obligations qui pèsent sur l’agent immobilier, ni la responsabilité des vendeurs, qui ne saurait l’exonérer de ses obligations, ni l’information des acquéreurs sur les risques entourant leur acquisition ; que ces derniers font valoir à juste titre que si le compromis visait un état des risques naturels mentionnant l’existence d’un aléa inondation, ainsi qu’un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle pris le 24 février 2003 et relatif à des coulées de boue et inondations en novembre 2002, et s’ils ont paraphé ces documents annexés au compromis, il était également précisé que le bien n’avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles, de sorte qu’ils pouvaient légitimement considérer que la maison qu’ils achetaient n’était pas concernée ;

Attendu que M X, M^me Y et la société Immobilier de l’Ain ont été justement condamnés in solidum au paiement des indemnités fixées, dès lors que les fautes qu’ils ont commises ont concouru à la réalisation de l’entier préjudice subi par les acquéreurs ; que ces fautes étant de gravité équivalente, chacun d’eux supportera la moitié des condamnations dans leurs rapports entre eux ;

Attendu que la société Immobilier de l’Ain, qui succombe sur son appel, doit supporter les dépens et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M et M^me Z ;

PAR CES MOTIFS

Réformant partiellement,

Déboute M et M^me Z de leur demande tendant à ce que le 'transfert de propriété’ soit subordonné au règlement intégral des condamnations,

Condamne solidairement M X et M^me Y à payer à M et M^me Z la somme de 200 000 euros au titre de la restitution du prix, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2012 ;

Condamne in solidum M X, M^me Y et la société Immobilier de l’Ain à payer à M et M^me Z la somme de 3 283 euros au titre des frais et émoluments, et celle de 2 066 euros au titre des taxes foncières,

Déboute M et M^me Z de leur demande en paiement de la somme de 10 017 euros au titre des droits d’enregistrement,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Ajoutant,

Dit que dans leurs rapports entre eux, M X et M^me Y d’une part, la société Immobilier de l’Ain d’autre part, supporteront chacun la moitié des condamnations prononcées in solidum à leur encontre,

Condamne la société Immobilier de l’Ain à payer à M et M^me Z la somme supplémentaire de 2 500 euros en application, à hauteur d’appel, de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes présentées sur ce fondement par M X et M^me Y, et la société Immobilier de l’Ain,

Condamne la société Immobilier de l’Ain aux dépens, avec droit de recouvrement direct par Maître Favre, avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT