R.G : 15/05157 Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE

Au fond

du 03 juin 2015

RG : 13/01964

XXX

EURL SAINT ETIENNE SERVICE VEHICULES

C/

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 24 Janvier 2017 APPELANTE :

EURL SAINT-ETIENNE SERVICES VEHICULES INDUSTRIELS SAINT-ETIENNE SERVICES V.I représentée par représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SCP JURIENS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX EN PROVENCE

INTIMEE :

XXX représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON Assistée du CABINET RACINE STRASBOURG, avocats au barreau de STRASBOURG

******

Date de clôture de l’instruction : 12 Mai 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Novembre 2016

Date de mise à disposition : 24 Janvier 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Z FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

Par acte du 21 mars 2000, la société GJH Saint-Etienne est devenue propriétaire de vastes locaux professionnels à usage d’entrepôts, d’ateliers, de stockage, de bureaux, halls d’expositions etc., lesquels étaient occupés par la société «Gadea et Blauvac», devenue par la suite la société «Saint-Etienne Services Véhicules Industriels», selon bail commercial initial de 1988, entièrement renouvelé par acte du 4 janvier 1999.

La société locataire a donné congé à la date du 30 décembre 2010.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 octobre 2010, la société GJH Saint-Etienne lui a alors rappelé son obligation de remettre les locaux en bon état de réparations locatives, y compris les grosses réparations, conformément aux stipulations du paragraphe « conditions », point 2 du bail du 4 janvier 1999.

A la sortie des lieux, le 5 janvier 2011, un procès-verbal de constat contradictoire a été dressé par huissier de justice faisant apparaître un certain nombre de dégradations.

La société Saint-Etienne Services Véhiculese Industriels s’est opposée à prendre en charge la remise en état des lieux.

Par acte du 11 mai 2011, la société GJH Saint-Etienne a alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Etienne d’une demande d’expertise. Par ordonnance du 30 juin 2011, le juge des référés a désigné M. Y en qualité d’expert, lequel, après avoir sollicité l’avis d’un sapiteur en la personne de M. X, architecte, a déposé son rapport le 30 mai 2012.

Par acte du 14 juin 2013, la société GJH a assigné la société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne pour la voir condamner à lui payer :

—  333 544,12 € hors taxes au titre des travaux de remise en état constatés par le rapport d’expertise, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  259 875,79 € hors taxes au titre des travaux relatifs à la couverture des ateliers et des bureaux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  7 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels a conclu à titre principal, à l’annulation du rapport d’expertise de M. Y et sur le fond au débouté des demandes.

Par jugement du 4 mars 2015, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

— rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— condamné la société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels à payer à la société GJH la somme de 250.809 € hors taxes, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2013,

— rejeté le surplus de la demande de la société GJH,

— rejeté la demande de communication de pièces,

— condamné la société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les fiais d’expertise,

— l’a condamnée à payer à la société GJH la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

Vu les articles 233 et 278 du code de procédure civile

Vu les articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,

— d’infirmer le jugement,

— de dire et juger que le rapport rendu par M. Y est nul ,

— de débouter la société GJH de l’ensemble des ses demandes, – de condamner la société GJH à lui verser la somme de 7 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société GJH aux entiers dépens dont ceux afférents à la procédure de référé expertise dans son intégralité, les dépens d’appel étant distraits au profit de Lexavoue Lyon sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.

Elle soutient :

— que l’expert n’a pas accompli personnellement sa mission qu’il a entièrement déléguée à M. X, sapiteur,

— que l’expert ne peut s’en remettre à quelqu’un qui accomplit l’essentiel de la mission, agissant ainsi comme un co-expert sinon son rapport doit être annulé,

— que la recherche de l’état des lieux à la prise de possession en 1988 apparaît des plus importantes, alors que ce document n’est pas produit par la société GJH Saint-Etienne,

— que la mise à la charge du locataire de travaux de grosses réparations ne peut être envisagée qu’à la condition que les clauses en ce sens n’aient pas pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, et que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble,

— que la réfection de la toiture d’un bâtiment, dès lors qu’elle est totale, doit être prise en charge par le bailleur y compris lorsque le bail porte sur plusieurs bâtiments et qu’un seul d’entre eux est concerné,

— qu’elle n’est pas à l’origine de la détérioration de la toiture,

— que la Cour de cassation a également rejeté un pourvoi en considérant : « qu’après avoir retenu, exactement, qu’en dépit de la clause du bail mettant à la charge du locataire les réparations visées à l’article 606 du Code civil, et qui est d’interprétation stricte, le locataire n’est pas tenu de refaire et remplacer les équipements atteints par la vétusté, l’arrêt relève qu’il n’est pas démontré que le locataire ait, par un défaut d’entretien ou un usage anormal, accéléré ou aggravé les effets de la vétusté constatée» ,

— qu’ainsi, les travaux résultant de la vétusté des locaux notamment doivent incomber à la société GJH qui ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance,

— que le taux de vétusté correspond à 100% et en aucune façon au taux de 55,5% conformément aux règles d’amortissement comptable, qui consiste notamment à répartir le coût d’un élément d’actif sur sa durée d’utilisation lorsque celle-ci est limitée dans le temps en raison d’un critère physique (usure), technique (obsolescence) ou juridique (période de protection légale ou contractuelle)

— que le rapport est muet sur l’imputabilité des détériorations constatées sur les parties communes du bâtiment, bien que la concluante ait mis en exergue ce point,

— que le sapiteur se contente de préciser que seuls des poids lourds auraient endommagé les lieux,

— que le bailleur semble avoir reloué le bâtiment après le départ de la société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels,

— que si le bailleur a conclu un nouveau bail sans travaux préalables, c’est parce que les éléments de gros oeuvre étaient conformes à leur destination, et qu’en conséquence ils n’avaient pas à faire l’objet de travaux de réparation,

— qu’il est inconcevable que le chiffrage établi par le sapiteur M. X et repris par l’expert dans son rapport ne puisse être étayé par des pièces tangibles telles que devis ou travaux équivalents,

— que le quantum affiché est totalement absurde.

— qu’elle justifie avoir bel et bien pris en charges des travaux, des dépenses de réparation, d’entretien, etc’effectués par son propre personnel.

La société dénommée société GJH, demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

Y ajoutant :

— de condamner la société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels à lui payer une indemnité supplémentaire de 7 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant distraits au profit de la Scp Tudela & Associés sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

— que l’expert et le sapiteur sont intervenus dans le cadre de secteurs d’activité différents :

— M. Y : « agences immobilières » Code NAF 6831 Z

— M. X : « activités d’architecte » Code NAF 7111 Z

— que le bail commercial de renouvellement du 04 janvier 1999 constitue une véritable novation du bail d’origine et il résulte de ce bail nouveau que les parties n’ont pas entendu dresser un état des lieux dès lors que « la société locataire – prenait – les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance»,

— qu’il convient donc de faire application des dispositions des articles 1731 et 1732 du code civil aux termes desquelles :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire»

« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, »

— que l’expert n’a retenu dans son tableau uniquement des remises en état dues :

— à un défaut d’entretien,

— ou à une utilisation intensive,

— ou aux deux.

pour un montant de 250 809 € à la charge de la société Saint-Etienne Services V.I., après application du coefficient de vétusté retenu de 55, 5 %,

— que l’application d’un coefficient de vétusté de 55 %, est loin de léser l’ancien locataire,

— que si un voisin commet des dégâts ou des détériorations dans des locaux que l’on exploite, il devrait exister à tout le moins des preuves écrites d’éventuelles mises en cause,

— qu’aucune preuve n’est produite à cet égard,

— que la production d’un nouveau bail avec une partie totalement étrangère à cette procédure est sans intérêt.

MOTIFS

Sur la régularité de l’expertise :

L’expert Y a été désigné par le premier juge en raison de sa spécialité à savoir «estimation immobilière, baux commerciaux et d’habitation, copropriété et gestion d’immeuble» qui lui donnait une compétence particulière pour cataloguer les divers griefs faits par la société propriétaire des locaux à la lumière des clauses du bail et de l’obligation de délivrance incombant en tout état de cause au bailleur.

M. X, architecte, est intervenu quant à lui comme sapiteur en raison de sa compétence pour chiffrer le coût des réparations.

L’expert Y a précisé dans son rapport, que la distinction entre les réparations locatives et les autres «s’est réalisée sous son contrôle et avec son accord.»

En conséquence, le moyen de nullité n’est pas fondé.

Sur les réparations :

L’acte de renouvellement de bail, daté du 4 janvier 1999, signé entre :

— le propriétaire à cette époque ( la SNC Gadea et Blauvac garage de l’autoroute),d’une part,

— et la locataire actuelle anciennement dénommée sarl Gadea et Blauvac, d’autre part,

fixe dans le détail l’intégralité des obligations respectives des parties, de sorte qu’il s’est substitué à cet égard au bail initial de 1988.

Il s’agit bien en réalité d’un nouveau bail commercial de 9 ans ainsi que cela apparaît page 3 de l’acte où il est dit que : « Le présent bail est consenti et accepté aux conditions pour une durée de 9 années….»

Il y est mentionné par ailleurs, que la société locataire connaît parfaitement les lieux pour les occuper depuis 1988, qu’elle prend les lieux en l’état où ils se trouvent et qu’elle les entretiendra en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives quelles qu’elles soient y compris les grosses réparations qui, par dérogation aux dispositions légales, sont à la charge de la société locataire.»

Or, l’expert n’ a bien retenu que les seuls dommages incombant au locataire à raison :

— d’un défaut d’entretien, – ou d’une utilisation intensive,

— ou des deux.

Il a ainsi pu proposer au tribunal une liste :

«- des travaux d’entretien :

( portes sectionnelles, entretien bureaux, petits travaux divers) .

en précisant :

«aucune vétusté n’a été prise en compte dans la mesure où il s’agissait d’obligations légales non remplies ( ex: portes) ou de petits travaux qui auraient dû être réalisés dans le cadre d’un programme d’entretien courant»

— des éléments de gros oeuvre non entretenu: ( à la suite de chocs de poids lourds).»

En page 19 à 21, l’expert a détaillé chaque poste et les a commentés par une mention précise dans la colonne «causes» , à savoir :

— chocs,

— passages réguliers d’engins lourds,

— défaut d’entretien,

— défaut d’entretien avec utilisation intensive,

etc.

Il a écarté précisément les réparations dues à une vétusté généralisée des lieux ou aux travaux structurels portant sur le gros oeuvre.

Aucun poste de réparation visé par l’expert ne concerne la prise en charge de la vétusté du gros oeuvre ou de la toiture ou de la couverture.

La mention « couverture atelier poste 2» mentionnée en page 22 du rapport correspond en réalité aux «menuiseries extérieures et au raccordement au revêtement extérieur», endommagés en raison d’un défaut d’entretien et d’une utilisation intensive, ainsi qu’il est précisé en page 19 du rapport.

D’autre part, le chiffrage de l’expert s’appuie sur un devis de l’entreprise «Bat Mini» du 12 mars 2012, et le quantum retenu n’est certainement pas «absurde».

Ainsi, il convient d’homologuer le rapport d’expertise, qui a bien répondu aux dires à ce sujet .

C’est ainsi à juste titre que le rapport n’a pas retenu un taux de vétusté sur la base du coefficient d’amortissement, cette notion comptable n’étant pas de même nature et n’ayant pas la même finalité que la notion très concrète de «vétusté».

De même, c’est fort justement que le rapport a retenu aux termes de constatations précises, que les dégâts importants subis par les portails ne pouvaient avoir été occasionnés que par des chocs causés par des poids-lourds, donc du fait de la société locataire, et non par le concessionnaire Toyota voisin. Dès, lors le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— Condamne la société Saint Etienne Véhicule services Véhicules Industriels à payer à la société GJH, la somme de 2 000 € supplémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Saint-Etienne Services Véhicules Industriels aux entiers dépens d’appelsdistraits au profit de la Scp Tudela & Associés sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE