R.G : 16/02917 Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE

Au fond

du 17 mars 2016

RG : 13/03777

Chambre civile

XXX DU BUGNON LE BUGNONAIS REPRESENTEE PAR SON PRESIDENT

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRÊT DU 27 Juin 2017

APPELANTE :

L’association Syndicale Libre du Lotissement du Bugnon : Le Bugnonais, représentée par son président M. Z A

XXX

01630 SAINT-GENIS-POUILLY

Représentée par Maître Nathalie AIM, avocat au barreau de l’AIN

INTIME :

M. B X

C/o M^me C X

XXX

01630 SAINT-GENIS-POUILLY

Représenté par la SELARL SERFATY VENUTTI CAMACHO & CORDIER, avocats au barreau de l’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Décembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Mai 2017

Date de mise à disposition : 27 Juin 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— D-E F, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l’audience, D-E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par arrêté en date du 21 novembre 1962, le Préfet de l’Ain a approuvé le « règlement » du lotissement « Le Bugnon », établi par la société Coopérative départementale des HLM de l’Ain dans le cadre de la réalisation d’un lotissement sur la Commune de SAINT-GENIS-POUILLY au XXX.

Le lotissement comprend 48 lots sur chacun desquels une maison à usage d’habitation a été édifiée conformément au règlement précité.

Le 9 septembre 1976, les co-lotis ont créé l’Association syndicale libre du lotissement du Bugnon, dont l’objet est de gérer et d’entretenir les espaces verts du lotissement, ainsi que de « veiller à l’application des clauses du règlement de copropriété annexé au décret d’approbation de Monsieur le Préfet ».

Par acte authentique du 29 décembre 2011, M. X a acquis la propriété d’une parcelle de terrain déjà partiellement bâtie, située au XXX – 01630 SAINT-GENIS-POUILLY dans le périmètre du lotissement.

Cette parcelle de 1086 m2 forme le lot n° 21 du lotissement du Bugnon et supporte déjà une maison d’habitation.

Par arrêté du 23 février 2012, M. X a obtenu l’autorisation de construire sur cette parcelle deux maisons mitoyennes en plus de la maison déjà existante.

Cette autorisation de construire a été mise en oeuvre, faisant coexister sur le même lot n° 21 trois maisons d’habitation.

Considérant que ce permis de construire n’était pas conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme de la commune, notamment en termes d’implantation et de volumétrie, le président de l’association syndicale a exercé un recours gracieux en annulation qui a été rejeté.

Par acte du 4 septembre 2013, l’association syndicale libre du lotissement Le Bugnon a saisi le tribunal de grande instance de Bourg en Bresse en démolition des constructions réalisées en violation des dispositions contractuelles du règlement de lotissement.

Par acte du 4 mars 2014, M. X a assigné en intervention forcée la commune de SAINT-GENIS-POUILLY. Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 17 mars 2016, le tribunal a déclaré recevable mais non fondée la demande en démolition, a débouté l’association de sa demande et l’a condamnée à payer à M. X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, a déclarée irrecevable la demande tendant à voir déclarer le jugement commun à la commune et a condamné M. X aux dépens de l’instance.

L’association syndicale du lotissement du Bugnon a relevé appel et demande à la cour, sur le fondement de l’article 3 de l’ordonnance du 1^er Juillet 2004, de l’article 442-9 du code l’urbanisme, de l’article 111-5 du code de l’urbanisme, des articles 1134 et 1143 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré régulière et recevable l’action introduite par l’Association syndicale libre du lotissement du Bugnon,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’Association syndicale libre du lotissement du Bugnon de sa demande de démolition et en ce qu’il a condamné cette dernière à verser à M. X une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— constater que les constructions édifiées par M. X sur la parcelle située au 21 parc de Bugnon-01630 SAINT-GENIS-POUILLY, dans le périmètre du lotissement – lot n° 21, l’ont été en violation des articles 3B et 3D du « règlement » du lotissement Le Bugnon, toujours en vigueur et applicables entre co-lotis,

En conséquence,

— ordonner la démolition des dites constructions, soit les deux maisons mitoyennes autorisées par permis de construire du 23 février 2012, aux frais du propriétaire de la parcelle de terrain au 21 parc du Bugnon – 01630 SAINT-GENIS-POUILLY, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir sous peine d’astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard,

— condamner M. X aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association fait valoir :

— que le document intitulé règlement sur lequel l’association fonde sa demande constitue en réalité un cahier des charges destiné à régir les rapports entre les co-lotis et prescrit essentiellement des obligations de droit privé relatives à la bonne tenue générale, aux modalités d’entretien, de gestion et d’utilisation de la voirie,

— qu’à tout le moins, en présence de dispositions de nature mixte ou hybride, fixant à la fois des règles d’urbanisme et des servitudes réciproques entre les co-lotis, le document doit être analysé dans sa globalité comme ayant la nature d’un cahier des charges selon la jurisprudence de la Cour de cassation,

— que la caducité instituée par l’article L.442-9 du code de l’urbanisme, même dans sa version après la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, ne frappe que la portée réglementaire des clauses du cahier des charges qu’il soit ou non approuvé, mais aucunement les rapports de portée contractuelle entre les co-lotis, ainsi que l’a jugé récemment encore la Cour de cassation,

— qu’en conséquence, les dispositions invoquées par l’association contenues dans le cahier des charges doivent recevoir application,

— qu’en toute hypothèse, le document intitulé règlement a manifestement fait l’objet d’une contractualisation entre co-lotis ainsi qu’il ressort :

' de son article 10 stipulant :

« Elles (les dispositions du présent règlement) seront obligatoires pour tous les locataires attributives ou propriétaires de lots compris dans le lotissement ainsi que pour leurs successeurs ou ayants droit à titre quelconque ».

' de la révision des statuts de l’ASL, en assemblée générale du 21.11.2005 (publiée au JO du 24.12.2005) prévoyant, sous l’article 4 des statuts révisés, que l’ASL a pour objet : « b) de veiller à l’application des clauses du Règlement de Copropriété annexé au Décret d’approbation de Monsieur le Préfet de l’Ain »

ce qui fait échec, en tout état de cause, aux règles de caducité de l’article L 442-9 précité,

— qu’en outre, l’article 3 B du « règlement » du lotissement ne constitue pas une règle d’urbanisme au sens de l’article L 442-9 susvisé en ce qu’il dispose : « Chaque lot de terrain recevra qu’un seul corps de bâtiment, comportant un logement », disposition qui n’est pas relative à une règle d’urbanisme mais organise les rapports entre les co-lotis et la destination des habitations pour chaque lot, de sorte qu’elle ne peut être frappée de la caducité instituée par l’article L 442-9 précité pour les seules règles d’urbanisme,

— que la cour constatera la violation, par la construction entreprise, de :

' l’article 3 B du « règlement » : « Chaque lot de terrain recevra qu’un seul corps de bâtiment, comportant un logement » alors que les constructions érigées par M. X sont constituées de deux maisons mitoyennes comportant nécessairement au moins deux logements, édifiées sur une seule parcelle, en plus de la construction existante, soit trois logements au total sur un même lot,

' de l’article 3 D : « En ce qui concerne les reculs à observer des limites séparatives des lots, il sera toujours fait application de la règle suivante :

La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire qui est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. » alors qu’ il ressort nettement des photographies produites que les constructions sont implantées de part et d’autre de la parcelle constituant le lot n° 21, sur les limites séparatives latérales et en tout cas à moins de 3 mètres,

— qu’en raison de la violation de ces dispositions de nature contractuelle, l’association est donc bien fondée solliciter la démolition des constructions litigieuses, soit les deux maisons mitoyennes édifiées en vertu du permis de construire délivré le 23 février 2012.

M. X demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner l’association syndicale au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient :

— que le règlement du lotissement est, sur le plan formel, un acte règlementaire, que ce document impose aux co-lotis et au lotisseur des prescriptions de nature exclusivement administrative, qu’il ne contient aucune prescription de droit privé et ne révèle aucune volonté non équivoque de son auteur de rendre contractuelles des règles d’urbanisme, que l’article 9 prévoit que les dérogations peuvent être accordées par le Préfet,

— que le règlement du lotissement est, sur le plan matériel, un acte administratif règlementaire en ce qu’il reprend des dispositions normalement insérées dans les documents d’urbanisme,

— que le règlement du Bugnon réglemente ainsi l’accès et la desserte, l’implantation des constructions par rapport aux voies (article 3-C), par rapport aux limites séparatives (article 3-D) et aux autres constructions édifiées sur le même îlot de. propriété (article 3-B) à l’aspect extérieur des immeubles, au stationnement de véhicules, aux espaces libres, aux plantations réalisées sur les lots (article 20), aux coefficients d’emprise au sol (article 3-B), aux règles de hauteur des constructions et servitudes d’architecture (article 3-E-G) et à la voirie (article 6-Voirie),

— qu’à tout le moins, le lotisseur a pris le parti de voir le lotissement régi par le seul règlement et non par un cahier des charges,

— que M. X a ainsi pu obtenir un permis de construire fondé sur les nouvelles dispositions du PLU de SAINT-GENIS-POUILLY puisque les dispositions d’urbanisme du règlement approuvé par arrêté préfectoral ont été atteintes, par la caducité de 10 ans prévue par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, par suite de l’adoption d’un POS par la commune le 07 décembre 2010 et de l’absence de demande de maintien des règles d’urbanisme par une majorité des co-lotis,

— que contrairement à ce qui est soutenu par l’Association, la caducité décennale frappe les « règles d’urbanismes contenues dans les documents approuvés d’un lotissement » au sens de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme au nombre desquels figure les règles relatives à l’implantation des constructions, à leur aspect, les règles de densité, la trame foncière issue du plan de division, le plan de composition d’ensemble, ce qui est le cas des articles 3 B et 3D du lotissement du Bugnon consacrés respectivement au « pourcentage bâti » et à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ainsi que l’a jugé la Cour de cassation,

— que l’article L.442-9, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (art. 159) a notamment renforcé la règle de caducité en supprimant, pour le passé comme pour l’avenir, la faculté précédemment aux co-lotis, de s’opposer à la caducité des règles du lotissement de sorte que, si la majorité des propriétaires du lotissement du Bugnon avaient demandé le maintien des règles d’urbanisme du lotissement telles qu’elles résultent du règlement du Bugnon, celles-ci cesseraient de s’appliquer immédiatement dès l’entrée en vigueur de la loi, soit le 27 mars 2014, d’autant que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a supprimé aussi le coefficient d’occupation des sols ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement des plans locaux d’urbanisme. (art. L.123-1-5 du code de l’urbanisme nouveau).

MOTIFS

L’association syndicale du lotissement du Bugnon soutient que la construction de M. X a méconnu les articles 3-B et 3-D du règlement du lotissement stipulant que chaque lot de terrain ne recevra qu’un seul corps de bâtiment, comportant un logement, et que, s’agissant des reculs à observer pour les limites séparatives des lots, il sera fait application de la règle suivante : ' la distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire qui est la plus rapprochée doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres '.

Les parties s’opposent sur la qualification du règlement du lotissement et M. X invoque sa valeur d’acte administratif réglementaire dont les dispositions sont caduques en application de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme, par suite de l’adoption d’un POS par la commune le 7 décembre 2010 et de l’absence de demande de maintien des règles d’urbanisme par une majorité des co-lotis.

Le règlement du lotissement invoqué, comportant dix articles, a été établi au visa et sous l’empire des dispositions du décret du 31 décembre 1958, complété par le décret du 28 juillet 1959, qui imposait la distinction entre le règlement, acte soumis à approbation administrative comportant les dispositions d’urbanisme propres au lotissement, et le cahier des charges, contrat de droit privé contenant les stipulations régissant les rapports entre co-lotis.

L’article 6-4° du décret du 28 juillet 1959 fait mention d’un « règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures ».

Or, le règlement du lotissement litigieux porte explicitement et pour l’essentiel, pages 3 à 6 sur 7 pages, si l’on excepte la page 2, sur les dispositions rappelées à l’article 6-4 ° sus-visé, qui ont une valeur générale et impersonnelle s’appliquant à l’ensemble des co-lotis.

Ce document intitulé ' règlement ' a fait l’objet d’une approbation administrative par le préfet de sorte qu’il remplit le critère formel permettant de la qualifier de règlement, acte administratif.

Il fixe les règles d’intérêt général et les clauses invoquées par les parties (3B et 3D) ont pour objet le « pourcentage bâti » et « l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives », ressortant des règles d’urbanisme normalement comprises dans le règlement au sens des dispositions applicables lors de son élaboration.

Si les dispositions d’un règlement peuvent faire l’objet d’une contractualisation, il convient de rechercher une volonté exprimée de manière non équivoque, ce que ne laisse pas présumer une simple reproduction dans un cahier des charges ou un acte de vente.

En l’espèce, si l’article 10 du « règlement » indique in fine que « les dispositions du présent règlement seront obligatoires pour tous les locataires attributaires ou propriétaires de lots compris dans le lotissement ainsi que pour leurs successeurs ou ayants droit à titre quelconque », rien n’indique que ce document ait été joint ou reproduit pour tout ou partie dans l’acte de vente puisque l’acte de vente n’est pas produit par les parties.

A fortiori, rien n’indique une volonté particulière des parties de contractualiser les clauses invoquées, ce que ne révèle pas le contenu du règlement qui ne contient pas de dispositions de la nature de celles contenues dans un cahier des charges de lotissement, mais majoritairement des dispositions de nature urbanistique, pas plus que l’article 4 des statuts révisés de l’ASL définissant seulement son objet ' de veiller à l’application du règlement '.

Dès lors, la cour ne retient pas que les co-lotis ont manifesté une volonté explicite et non équivoque de donner aux règles du lotissement une valeur contractuelle.

Il convient, en conséquence, de retenir que le règlement du lotissement du Bugnon, daté du 21 novembre 1962, approuvé par le Préfet de l’Ain, présente le caractère d’un acte réglementaire et non d’un document contractuel à valeur perpétuelle.

Il en découle que le dit règlement est soumis aux dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, selon lesquelles les règles d’urbanisme contenues dans ce document deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, si à cette date, comme en l’espèce, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté l’association Syndicale Libre du Lotissement du Bugnon de sa demande de démolition fondée sur les dispositions des les articles 3-B et 3-D du règlement du lotissement, devenues caduques.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne l’association Syndicale Libre du Lotissement du Bugnon à payer à M. X une indemnité supplémentaire de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande de ce chef,

Condamne l’association Syndicale Libre du Lotissement du Bugnon aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE