Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 10 décembre 2019, n° 17/08895

TGI Lyon 14 novembre 2017

CA Lyon
Confirmation 10 décembre 2019

Arguments

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Rejeté
Nullité d'ordre public de la cession de promesse de vente
La cour a estimé que l'accord ne s'analysait pas en une cession à titre onéreux de droits conférés par une promesse de vente, et que les compromis signés constituaient deux contrats distincts.
Rejeté
Restitution d'acompte versé
La cour a confirmé que l'accord était valide et que la société RIGAL IMMOBILIER devait honorer ses engagements contractuels.
Rejeté
Restitution d'acompte versé
La cour a jugé que l'accord était valide et que la société MAISONS DU MIDI devait respecter ses obligations contractuelles.
Rejeté
Mauvaise foi des appelantes
La cour a estimé qu'aucune faute des appelantes n'était caractérisée, et que leur droit d'appel ne constituait pas un abus.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Lyon a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Lyon qui avait condamné les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS DU MIDI à payer à la société IMMOVIO des honoraires pour son rôle d'apporteur d'affaires dans une opération immobilière. La question juridique centrale était de déterminer si la convention entre IMMOVIO et les autres sociétés constituait une cession illicite de promesse de vente par un professionnel de l'immobilier, interdite par la loi du 29 janvier 1993, ou si elle relevait d'un contrat d'apporteur d'affaires légitime. La juridiction de première instance avait jugé que la convention n'était pas une cession de promesse de vente mais la rémunération pour un projet clés en main fourni par IMMOVIO, incluant des études préalables, un permis de construire, des contrats de réservation et des accords de financement. La Cour d'Appel a confirmé cette analyse, rejetant l'application de la loi Hoguet et affirmant que la convention ne constituait pas une opération d'intermédiation illicite. La Cour a également rejeté la demande d'IMMOVIO de dommages et intérêts pour abus de droit d'appel, confirmant que les appelantes n'avaient pas agi de mauvaise foi. Enfin, la Cour a condamné les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS DU MIDI à payer à IMMOVIO 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 10 déc. 2019, n° 17/08895
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	17/08895
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 14 novembre 2017, N° 14/11633
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Françoise CARRIER, président
Avocat(s) :	Fouziya BOUZERDA
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBE
Parties :	Société MAISONS DU MIDI, Société RIGAL IMMOBILIER c/ SAS IMMOVIO

Texte intégral

N° RG 17/08895 – N° Portalis DBVX-V-B7B-LNKM Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 14 novembre 2017

RG : 14/11633

[…]

Société RIGAL IMMOBILIER

Société MAISONS DU MIDI

SAS IMMOVIO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 10 Décembre 2019

APPELANTES :

La S.A.R.L. RIGAL IMMOBILIER, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[…]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547

Assistée de la SELAS ADAMAS – AFFAIRES PUBLIQUES, avocats au barreau de LYON, toque : 658

La société MAISONS DU MIDI SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[…]

83210 SOLLIES-VILLE

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547

Assistée de la SELAS ADAMAS – AFFAIRES PUBLIQUES, avocats au barreau de LYON, toque : 658

INTIMÉE :

La société IMMOVIO SAS, représentée par son dirigeant légal en exercice, domicilié es qualité de droit audit siège

[…]

Représentée par M^e Fouziya BOUZERDA de la SELARL BOUZERDA, avocat au barreau de LYON, toque : 1026

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Novembre 2019

Date de mise à disposition : 10 Décembre 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Y Z, président

— Florence PAPIN, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, Y Z a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Y Z, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Les époux X étaient propriétaires d’un terrain à bâtir situé sur le territoire de la commune de FEYZIN, au lieudit Barbesi, au prix de 250 600 €.

Suivant acte sous seing privé du 30 juillet 2012, la société IMMOVIO a conclu avec les époux X un compromis de vente portant sur ce terrain en vu d’y édifier quatre maisons jumelées.

Le 27 décembre 2012, un avenant a été conclu entre les parties à la promesse synallagmatique de vente afin d’insérer une clause de substitution au seul bénéfice de l’acquéreur.

La société IMMOVIO a sollicité et obtenu un permis de construire valant division.

Après avoir trouvé des acquéreurs ayant signé des contrats de réservation pour l’ensemble des lots et obtenu les accords de financement nécessaires, elle a, au mois de juin 2013, proposé aux sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS MDM, de réaliser l’opération de promotion immobilière en ses lieu et place ce que celles-ci ont accepté sous condition de la signature d’un nouveau compromis avec les époux X.

Au terme d’un courrier électronique du 14 juin 2013, il a été convenu :

— que la société IMMOVIO percevrait 'à titre de remboursement des frais techniques engagés et d’apporteur d’affaires, une rémunération de 41 806 € HT, soit 50 000 € TTC.

— que cette rémunération lui serait réglée de la façon suivante :

' par la SARL RIGAL IMMOBILIER à concurrence de 50% soit 20 903 € HT au moyen d’un acompte de 5 000 € à la signature du second compromis et d’un versement de 15 903 € au jour de la réitération de la vente par acte authentique,

' par la société MDM à concurrence de 50 % soit 20 903 € HT, réglés au démarrage du chantier.

Les époux X ont donné leur accord à l’annulation du compromis du 30 juillet 2012 et conclu le 27 juillet 2013 un nouveau compromis avec la seule société RIGAL IMMOBILIER au prix de 257 316,90 € et sous condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un permis d’aménager. La société RIGAL IMMOBILIER a versé à la société IMMOVIO l’acompte convenu de 5 000 €.

Afin de permettre à la société RIGAL IMMOBILIER de déposer un permis d’aménager, la société IMMOVIO a sollicité le retrait de son permis de construire valant division.

L’acte authentique de vente a été régularisé entre la société RIGAL IMMOBILIER et les époux X conformément aux termes du second compromis en décembre 2013.

Après vaines mises en demeure, la société IMMOVIO a fait assigner la société RIGAL IMMOBILIER et la société MAISONS MDM devant le tribunal de grande instance de LYON par actes d’huissier des 1^er octobre 2014 et 2 avril 2015 à l’effet d’obtenir paiement du solde des honoraires convenus.

Par jugement du 14 novembre 2017, le tribunal a :

— condamné la société RIGAL IMMOBILIER à payer à la société IMMOVIO la somme de 15 903 € HT, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 avril 2014,

— condamné la société MAISONS DU MIDI à payer à la société IMMOVIO la somme de 20 903 € HT, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2015,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum la société RIGAL IMMOBILIER et la société MAISONS DU MIDI à payer à la société IMMOVIO une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile et aux dépens.

Par déclaration du 20 décembre 2017, les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS DU MIDI ont interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 8 février 2019, elles demandent à la cour de :

— 'constater’ la nullité d’ordre public de l’accord conclu le 14 juin 2013 entre la société IMMOVIO et la société MAISONS DU MIDI,

A titre subsidiaire,

— 'constater’ que la société IMMOVIO a agi en qualité de marchand de biens et d’entremise, en contravention aux dispositions des lois du 2 janvier 1970 et du 29 janvier 1993,

— 'constater’ le bien fondé de l’appel interjeté,

— réformer le jugement entrepris,

— ordonner la restitution de la somme de 15 903 € HT assortie des intérêts aux taux légaux courant à compter de la date du versement au titre de l’exécution provisoire soit le 25 janvier 2018, au profit de la société RIGAL IMMOBILIER,

— ordonner la restitution de la somme de 20 903 € HT outre les intérêts au taux légaux courant à compter de la date de leur versement au titre de l’exécution provisoire soit le 8 janvier 2018, au profit de la MAISONS DU MIDI,

— rejeter la demande d’IMMOVIO de condamnation au titre du préjudice subi résultant de l’appel interjeté,

— ordonner la restitution de la somme de 5 980 € TTC versée à titre d’acompte par la société

RIGAL IMMOBILIER à la société IMMOVIO,

— en tout état de cause, condamner la société IMMOVIO à leur régler la somme de 2 500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elles font valoir :

— que la convention conclue avec la société IMMOVIO s’analyse en une cession d’une promesse de vente à titre onéreux, consentie par un professionnel de l’immobilier frappée d’une nullité d’ordre public en application de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993,

— que si la commission avait été réglée, son montant aurait directement augmenté le prix d’achat de leur construction par les acquéreurs, alors que cette augmentation artificielle du coût du marché immobilier est ce que prohibe la loi du 29 janvier 1993,

— que l’absence de substitution d’acquéreur strico sensu ne change en rien la nature d’apport d’affaire illicite du terrain de M. X,

— qu’il est indifférent que le premier compromis ait été résolu amiablement pour permettre la conclusion du second, et ce d’autant plus que ces deux opérations ainsi que le versement d’une partie de la rémunération d’apporteur d’affaires ont été réalisés le même jour,

— que leur projet est strictement identique à celui de la société IMMOVIO,

— que la minoration du prix d’acquisition convenu initialement s’explique par le remboursement des frais de géomètre et de déplacement des canalisations, engagés par le vendeur et remboursés par la société RIGAL IMMOBILIER,

— que la différence relative à la condition suspensive visant l’obtention d’un permis d’aménager tient au fait qu’il s’agit de la seule autorisation d’urbanisme permettant le projet envisagé, le choix initial de la société IMMOVIO d’un permis de construire valant division ayant posé des difficultés quant aux garanties dont bénéficieraient les acquéreurs,

— que l’opération prévue par les deux contrats étant identique, la concomitance entre la résolution du compromis initial et la signature du second compromis ne peut s’analyser qu’en substitution d’acquéreurs, même en présence de deux contrats distincts,

— que dès lors qu’une personne cède une promesse de vente consentie avec faculté de substitution, il agit en tant qu’intermédiaire à la vente et non comme marchand de biens, que la recherche d’immeubles bâtis et non bâtis, pour assurer leur revente, sans préalablement les acquérir, est une opération soumise aux règles de la loi Hoguet,

— que la société IMMOVIO a agi dans un premier temps comme un marchand de biens, en obtenant le bénéfice d’une promesse de vente, avant d’agir comme un intermédiaire à la vente, en cédant le bénéfice de la promesse de vente, tel un agent immobilier alors qu’elle est marchand de biens et qu’elle avait conclu un compromis de vente avec les époux X,

— que la société IMMOVIO a contrevenu aux règles de la loi Hoguet qui sont applicables à toute personne qui prête son concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relative à la vente d’immeubles bâtis ou non,

— que la société IMMOVIO n’a pas subi de préjudice du fait de l’appel, le droit d’appel étant un droit fondamental, qu’elle ne démontre pas un quelconque abus ni une faute des appelants susceptible de justifier sa demande de dommages et intérêts.

Au terme de conclusions notifiées le 3 avril 2019, la société IMMOVIO demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de :

— dire et juger que la mauvaise foi caractérise une faute susceptible d’être sanctionnée au titre de l’abus de droit d’ester en justice,

— dire et juger que les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS DU MIDI ont fait preuve de mauvaise foi en résistant à honorer leurs obligations contractuelles,

— dire et juger que les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS DU MIDI ont fait preuve de mauvaise foi en faisant appel de la décision de première instance,

— dire et juger que les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS DU MIDI ont commis des fautes de nature à faire dégénérer le droit d’ester en justice en abus,

— condamner les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS DU MIDI à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec faculté de distraction au profit de M^e BOUZERDA.

Elle fait valoir :

— qu’elle a exécuté ses obligations au titre du contrat d’apporteur d’affaires, et a notamment effectué un certain nombre de diligences dans l’intérêt de la société RIGAL IMMOBILIER avant même l’échange des consentements,

— que grâce à son intervention, la société RIGAL IMMOBILIER a pu conclure une promesse synallagmatique de vente avec les époux X, obtenir un permis d’aménager pour un projet identique à celui qu’elle avait présenté et réitérer le compromis par acte authentique,

— qu’elle a transmis à la société RIGAL IMMOBILIER l’ensemble des documents contractuels nécessaires à la réalisation du projet,

— que la société RIGAL IMMOBILIER était sans droit à modifier unilatéralement leur convention,

— que leur accord n’était pas subordonné à la reprise par la société RIGAL IMMOBILIER du permis de construire initial,

— que le projet mis en oeuvre par les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MAISONS MDM est identique à son projet,

— qu’il n’y a pas eu de substitution dans les droits nés du compromis initial, le second compromis ayant été conclu à des conditions différentes et sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis d’aménager,

— qu’il n’y a pas eu de cession dès lors que le premier compromis a été annulé et que le second constitue un contrat distinct,

— qu’elle est une petite structure familiale et que la résistance des appelantes à honorer leurs engagements alors qu’elle a engagé des frais importants qui devaient être compensés par la rémunération convenue, lui a été très préjudiciable,

— que l’appel l’a contrainte à 'thésauriser’ les sommes dues dans l’attente de l’arrêt, alors que les sociétés RIGAL IMMOBILIER et MDM ont pu mener à terme leur projet,

— que la loi HOGUET n’est pas applicable, dès lors qu’elle encadre spécifiquement le statut d’agent immobilier et non celui de l’apporteur d’affaires ou du marchand de biens, qu’en tout état de cause, aucune promesse unilatérale de vente n’a été cédée,

— qu’elle n’était liée ni aux acquéreurs ni aux sociétés RIGAL et MDM par un quelconque contrat de mandat, qu’elle n’est intervenue qu’en qualité d’apporteur d’affaires et non pas en qualité d’agent immobilier soumis au statut de la loi HOGUET du 2 janvier 1970,

— que l’activité d’apporteur d’affaire n’étant pas réglementée, elle est soumise au droit commun des contrats,

— qu’en tout état de cause, l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970 dispose que les règles qu’elle

édicte sont applicables aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, prêtent leur concours aux diverses opérations portant sur les biens d’autrui qu’elle énumère,

— que la Cour de cassation a justement jugé que le marchand de biens n’est pas assujetti aux dispositions de la loi HOGUET dès lors qu’il ne prête pas son concours de manière habituelle à des opérations portant sur les biens d’autrui,

— que la preuve du caractère habituel de l’activité d’intermédiaire n’est pas rapportée par les sociétés

RIGAL ET MDM.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater', 'donner acte’ ou 'dire et juger’ et la cour n’a pas à y répondre.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993, est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier.

En l’espèce, c’est par une exacte analyse et de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a justement retenu :

— qu’il n’y a pas eu de substitution de la société RIGAL IMMOBILIER dans les droits nés du compromis signé entre les époux X, vendeurs, et la société IMMOVIO,

— que les compromis des 30 juillet 2012 et 27 juillet 2013 constituaient deux contrats distincts, le second comportant une condition suspensive supplémentaire, étant relevé en outre que le second compromis prévoyait également un prix et un délai de réitération différents de celui convenu avec la société IMMOVIO,

— que la convention des parties ne s’analysait pas en une cession à titre onéreux de droits conférés par une promesse de vente.

La convention des parties ne saurait pas plus s’analyser en un montage destiné à dissimuler une opération frauduleuse de cession de promesse de vente dès lors que la société IMMOVIO justifie que, conformément à ce qui avait été convenu, elle a fourni à son co-contractant un projet 'clés en main', comportant l’ensemble des études préalables, le permis de construire, les contrats de réservation des acquéreurs des lots en VEFA et les accords de financement de ces acquisitions, ce qui démontre la réalité des frais techniques engagés et l’apport d’affaires en contrepartie desquels la rémunération a été convenue.

La société RIGAL reconnaît qu’elle a réalisé le projet à l’identique de celui cédé par la société IMMOVIO, après avoir obtenu un permis d’aménager en substitution du permis de construire initial, ce qui confirme, si besoin était, que la rémunération convenue était la contrepartie du travail technique et de commercialisation réalisé en amont par la société IMMOVIO.

Il ne saurait être reproché à la société IMMOVIO de s’être livrée à une opération d’intermédiation entre un acquéreur et un vendeur en infraction à la loi Hoguet dès lors qu’il n’est pas établi qu’elle ait prêté son concours de manière habituelle aux opérations portant sur les biens d’autrui énumérées à l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970.

Selon l’article 1134 (devenu 1103) du code civil, le contrat est obligatoire.

C’est dès lors a bon droit que le premier juge a fait droit aux demandes de la société IMMOVIO en paiement du solde d’honoraires conformément à la convention des parties et débouté la société

RIGAL IMMOBILIER de sa demande en restitution de l’acompte de 5 000 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

C’est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a débouté la société IMMOVIO de sa demande de dommages et intérêts.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi ou encore avec une légèreté blamable.

En l’espèce, aucune faute des appelantes susceptible de faire dégénérer en abus l’exercice de leur droit d’appel n’est caractérisée de sorte que l’intimée doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société IMMOVIO de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la société RIGAL IMMOBILIER et la société MAISONS DU MIDI à payer à la société IMMOVIO la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux dépens ;

Autorise M^e BOUZERDA à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE