Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 28 janvier 2020, n° 18/05684

TI Lyon 30 mars 2018

CA Lyon
Infirmation 28 janvier 2020

Arguments

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Accepté
Erreur comptable dans le calcul du solde de loyer
La cour a confirmé que les sommes revendiquées par le bailleur étaient dues, en se basant sur des décomptes attestant la dette.
Rejeté
Conservation du dépôt de garantie par le bailleur
La cour a jugé que la demande de compensation n'était pas fondée, car le bailleur avait respecté ses obligations.
Rejeté
Faute dans l'exécution du contrat par le bailleur
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de déloyauté de la part du bailleur dans la régularisation tardive des charges.
Accepté
Absence de valeur probante de l'état des lieux
La cour a jugé que l'état des lieux n'avait pas de valeur probante car la convocation n'avait pas été effectuée correctement.
Accepté
Situation financière des locataires
La cour a reconnu la situation financière des locataires et a accordé des délais de paiement.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 28 janv. 2020, n° 18/05684
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	18/05684
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Lyon, 30 mars 2018
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Agnès CHAUVE, président
Avocat(s) :	Sarah GHAOUTIStéphane BONNET
Cabinet(s) :	LEGA-CITE
Parties :	Société RHONE SAONE HABITAT

Texte intégral

N° RG 18/05684 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L3SI Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 30 mars 2018

RG :

Société RHONE SAONE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 28 Janvier 2020

APPELANTS :

M^me A B épouse X

née le […] à […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/22058 du 06/09/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

M. C X

né le […] à […]

[…]

Représentés par M^e Sarah GHAOUTI, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

Société RHONE SAONE HABITAT

[…]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 4 Novembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Décembre 2019

Date de mise à disposition : 28 Janvier 2020

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Clémentine HERBIN, greffier placé .

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2012, la société Rhône Saône Habitat a donné à bail à monsieur et madame X un appartement de type 3 sis lmmeuble « Le clos des séquoias » […] à Champagne au Mont d’Or.

Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 635 euros ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 75 euros. Un dépôt de garantie de 635 euros a été versé au jour de la conclusion du bail.

Monsieur et madame X ont donné congé par courrier du 13 avril 2017 à effet au 15 mai 2017 et refusaient de participer à un état des lieux de sortie.

Ils auraient laissé impayé un solde de loyer important et des désordres locatifs.

Après saisine de la juridiction compétente, par un jugement du 30 mars 2018, le tribunal d’instance de Lyon a :

— Condamné solidairement monsieur et madame X à payer à la société Rhône Saône Habitat la somme de 3.153,36 euros pour solde de leur compte locatif,

— Rejeté les plus amples demandes de la société Rhône Saône Habitat,

— Autorisé monsieur et madame X à se libérer de la somme ainsi due par 23 versements mensuels de 130 euros et le solde lors de la 24^e mensualité,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité du solde restant serait dû,

— Condamné solidairement monsieur et madame X à payer à la société Rhône Saône Habitat la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du CPC et les dépens.

Monsieur et madame X ont relevé appel de ce jugement dont ils demandent totale réformation.

Ils demandent à la cour de :

— Dire et juger que la dette de loyer de monsieur et madame X s’élève à la somme de 172,42 euros au principal,

— Constater que le dépôt de garantie d’un montant de 635 euros a été conservé par la la société Rhône Saône Habitat,

— Ordonner la compensation légale des créances réciproques en application des articles 1347 et 1347-1 du Code civil,

— Condamner la société Rhône Saône Habitat à régler la somme de 462,58 euros à monsieur et madame X,

— Dire et juger que la demande tardive en paiement en régularisation des charges et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères est constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat,

— Faire droit à la demande reconventionnelle de monsieur et madame X en paiement de dommages-intérêts d’un montant de 1.958,19 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

— Dire et juger que le constat de reprise des lieux et d’état des lieux de sortie du 1^er juin 2017 par huissier n’est pas opposable à monsieur et madame X,

— Débouter, en tout état de cause, la société Rhône Saône Habitat de sa demande en paiement des réparations locatives,

— Ordonner les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Débouter la société Rhône Saône Habitat de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du CPC à l’encontre de monsieur et madame X,

— Dire et juger que monsieur et madame X ne sont pas tenus aux règlement des frais de procès-verbaux de reprise des lieux et de constat d’état de sortie par huissier,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Il est soutenu en substance qu’ils sont victimes d’une erreur comptable dans le calcul du solde de loyer, le bailleur leur imputant à tort les sommes de 475,85 €, 590,99 €, 639,76 €. De plus le dit bailleur n’aurait pas respecté son obligation annuelle en matière de régularisation de charges et la somme de 1.958,19 € revendiquée à ce titre représenterait le double de ce qui a été provisionné durant ces trois années. Cette demande de régularisation de charge tardive devrait être jugée comme

brutale et déloyale constituant ainsi une faute dans l’exécution du contrat entraînant l’allocation de dommages et intérêts aux époux X.

Concernant les désordres locatifs, ils conviendrait de ne pas en tenir compte du fait qu’ils résulteraient de la vétusté des embellissements. En tout état de cause le procès verbal d’état des lieux établi par huissier ne leur serait pas opposable faute d’avoir été régulièrement convoqués par l’huissier par LRAR bien réceptionnée. L’état des lieux n’aurait en tout état de cause sans valeur probante car les éventuelles dégradations postérieures à leur départ ne pourraient leur être imputées. Enfin tenant la faiblesse de leurs ressources et l’importance de leurs charges, les époux X sollicitent de pouvoir solder leur dette locative sur une durée de 3 ans.

A l’opposé la Société Rhône Saône Habitat, organisme HLM, demande à la cour s’agissant de la dette de loyers et charges locatives de confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lyon du 30 mars 2018 en ce qu’il a fixé cette dette à la somme de 1.403,17 euros. Sur les régularisations de charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères il y aurait lieu encore de confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lyon du 30 mars 2018, en ce qu’il a fixé cette dette à la somme de 1.958,19 euros.

S’agissant par contre de la dette au titre des réparations locatives, il y aurait lieu de réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lyon du 30 mars 2018 en ce qu’il a fixé cette dette à la somme de 427 euros et statuant à nouveau de fixer cette dette à la somme de 1.056,13 euros.

Sur le compte des parties, il y aurait lieu de fixer à la somme 3.782,49 euros ce que doivent solidairement monsieur et madame X à la société Rhône Saône Habitat pour solde de leur compte locatif après déduction du dépôt de garantie et par conséquent de condamner solidairement monsieur et madame X à payer à la société Rhône Saône Habitat la somme de 3.782,49 euros.

Sur les délais, il est encore demandé de réformer le jugement en ce qu’il a autorisé monsieur et madame X à se libérer de la somme par mensualités et donc de rejeter leur demande de délais de paiement.

Il est enfin demandé de condamner in solidum monsieur et madame Z, à payer à la société Rhône Saône Habitat la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

SUR QUOI LA COUR

A bon droit, sur le fondement des dispositions de l’ article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge rappelle les obligations pour le preneur d’avoir à payer le loyer aux montant et terme convenus.

Présentement il apparaît que les sommes revendiquées par le bailleur sont bien dues.

La somme de 590,99 euros correspond à une régularisation comptable. Elle permet à la société Rhône Saône Habitat, lors de son changement de logiciel, de retrouver le même montant que sur le logiciel précédent. Les deux décomptes communiqués par le bailleur attestent bien dans les deux cas qu’au 1^er juillet 2016, la dette était bien de 1.229,52 euros.

Une fois retirés les différents frais de relance et d’honoraires d’huissier, il reste dû, comme retenu par le premier juge, la somme de 1.403,17 euros au titre des loyers et charges impayés.

S’agissant de la régularisation des charges, si l’ article l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que celles ci doivent normalement faire l’objet d’une régularisation annuelle, une telle obligation n’est pas sanctionnable si elle n’est pas respectée, le bailleur pouvant le faire sur plusieurs années jusqu’à la prescription de son action.

En l’absence de caractérisation d’une déloyauté du bailleur à établir tardivement la régularisation de charges, la demande de dommages et intérêts pour tardiveté ne peut être accueillie.

Le jugement doit être confirmé sur ce point par motifs propres et adoptés.

Concernant la demande d’indemnisation pour dégradations locatives, il est établi qu’à défaut de signature par les anciens locataires d’un procès verbal de sortie, le bailleur était tenu de procéder par voie d’huissier lequel était chargé de convoquer toutes les parties sur place.

Si monsieur et madame X devaient ainsi être convoqués pour un état des lieux le 1^er juin 2017, dans le cadre de la procédure d’appel, les époux X rapportent la preuve que la convocation adressée en lettre recommandée avec réception ne leur a pas été remise par la Poste. En effet, le service courrier de la Poste a confirmé par lettre du 7 mai 2018 que l’envoi adressé à l’épouse avait été distribué en retour à l’expéditeur le 29 mai 2017 au motif que le destinataire était inconnu à l’adresse indiquée, alors que ces derniers résidaient bien à l’adresse donnée au précédent bailleur. En outre, la Poste a également confirmé qu’il n’y avait aucune trace de distribution du recommandé adressé à l’époux.

Ainsi l’état des lieux du 1^er juin 2017 établi par huissier après le départ des locataires n’a aucune valeur probante pour ne pas avoir été établi contradictoirement alors que les locataires avaient incontestablement rendu les clés de leur logement 15 jours auparavant, ce qui implique que même si les désordres ont pu être constatés par huissier, on ne peut exclure qu’ils aient été causés par des tiers dans ce laps de temps.

Il convient de rejeter la demande en paiement pour les réparations locatives. Le jugement doit être réformé sur ce point.

Le premier juge a, par contre, justement noté par des motifs que la cour adopte que la situation financière familiale et le début de remboursement opéré par les époux X D à les faire bénéficier des dispositions de l’ article 1343-5 du code civil sur les délais de paiement.

Les parties succombent largement dans leurs prétentions respectives devant la cour, il n’y a donc pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du CPC et chaque partie doit conserver ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il condamne solidairement les époux A E épouse X et C X à payer à la Société Rhône Saône Habitat, société coopérative de production d’HLM, la somme de 1.403,17 euros au titre des loyers impayés, 1.958,19 euros au titre des régularisations de charges et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le confirme encore en ce qu’il accorde des délais de paiement aux époux X.

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Déboute La Société Rhône Saône Habitat de sa demande au titre des réparations locatives.

Dit n’y avoir lieu à dommages et intérêts pour demande tardive de régularisation de charges.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’ article 700 du CPC

Dit que chaque partie conserve ses dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT