N° RG 17/06834 – N° Portalis DBVX-V-B7B-LIO5 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 06 juillet 2017

RG : 12/07851

[…]

Y

C/

X

X

SARL VIAGERS ROCHAT FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 23 Février 2021

APPELANT :

M. C I Y

né le […] à […]

Grange Bodet

[…]

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON, toque : 228

INTIMÉS :

M^me M-N O X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assistée de M^e Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON, toque : 963

M. D K L X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assisté de M^e Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON, toque : 963

La Société ROCHAT IMMOBILIER, venant aux droits de la société VIAGERS ROCHAT FRANCE

[…]

[…]

Représentée par la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 406

Assistée de la SELARL RAISON CARNEL, avocats au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Décembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Janvier 2021

Date de mise à disposition : 23 Février 2021

Audience tenue par A B, président, et Laurence VALETTE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, A B a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— A B, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M. X était propriétaire d’un bien sis à […], qu’il occupait avec son épouse.

Le 13 novembre 2009, les époux X ont donné mandat de vente du bien en viager à l’agence VIAGERS ROCHAT.

Le 28 décembre 2009, ils ont signé avec M. C Y un compromis de vente au prix de 228 800 € payable sous la forme d’un viager avec un bouquet de 28.200 € et moyennant, pour le surplus, une rente annuelle viagère de 4 200 € payable d’avance par mensualités de 350 € jusqu’au décès des deux époux X, avec indexation sur l’indice du coût de la vie, les époux X se réservant un droit d’usage et d’habitation durant leur vie.

La vente a été régularisée par acte authentique du 22 mars 2010.

M^me X, née le […] et âgée de 65 ans lors de la vente, est décédée le […], soit un peu plus d’un an après la vente. M. X, né le […] et âgé de 83 ans au moment de la vente, est décédé le […], soit un peu plus de deux ans après la vente, laissant notamment pour lui succéder M^me M-N X et M. D X.

Ces derniers, considérant que la vente était dépourvue d’aléa du fait de l’état de santé des époux X et au vu du taux de rente viagère ont fait assigner M. C Y devant le tribunal de grande instance de LYON par acte du 31 mai 2012 aux fins d’annulation de la vente et d’indemnisation de leur préjudice.

Par acte du 22 mai 2013, M. Y a fait assigner la société VIAGERS ROCHAT en intervention forcée et en garantie.

Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de LYON a :

— prononcé la nullité de la vente en date du 22 mars 2010,

— condamné M^me M-N X et M. D X à rembourser à M. C Y :

' le prix acquitté par ce dernier pour l’achat du bien, soit 36.150 €,

' les taxes foncières et d’une manière générale la totalité des impôts, cotisations de toute nature portant sur l’immeuble acquittés par ce dernier depuis la vente, à l’exception de la taxe d’habitation ainsi que de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sur présentation de justificatifs,

' la somme de 5.580 € correspondant aux impenses utiles ou nécessaires réalisées par ce dernier,

— ordonné à C Y de restituer les biens objets de la vente précitée à M^me M-N X et M. D X, dès paiement par ces derniers des sommes dues,

— condamné la société VIAGERS ROCHAT FRANCE à payer à M^me M-N X et M. D X la somme de 18.200 €,

— débouté M^me M-N X et M. D X du surplus de leurs demandes.

— débouté M. C Y de ses autres demandes d’indemnisation et de son appel en garantie,

— condamné M. C Y à payer à M^me M-N X et M. D X une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. C Y et la société VIAGERS ROCHAT France aux dépens.

M. Y a interjeté appel du jugement intervenu.

Au terme de conclusions notifiées le 5 décembre 2019, il demande à la cour de :

— réformer le jugement sauf en ce qu’il a débouté M^me M-N X et M. D X du surplus de leurs demandes,

— débouter M^me M-N X et M. D X de leurs demandes et la société VIAGERS ROCHAT de ses demandes dirigées à son encontre,

— condamner in solidum M^me M-N X et M. D X à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts,

— subsidiairement, avant-dire droit, ordonner une expertise à l’effet de déterminer la valeur du bien en viager grevé de la réserve du droit d’usage et d’habitation,

— plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la vente serait annulée, condamner la société ROCHAT IMMOBILIER venant aux droits de la société VIAGERS ROCHAT FRANCE à lui rembourser le montant des frais de la vente valorisés à 15 200,83 € in solidum avec M^me M-N X et M. D X et à lui verser les sommes de 100 000 € et 260 000 € à titre de dommages et intérêts, les dépenses autres qu’utiles et nécessaires 'arrêtées au jour de la signification de l’arrêt', la somme de 9 744,55 € au titre des impenses utiles et nécessaires, le montant du bouquet et les arrérages de rente versés jusqu’à la date du décès du dernier bénéficiaire, les taxes foncières et les primes d’assurance incendie, le montant de toutes les réparations grosses ou d’entretien, ce in solidum avec M^me M-N X et M. D X,

— condamner la société ROCHAT IMMOBILIER à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre aux bénéfices de M^me M-N X et M. D X,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 20 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût de l’expertise de M. J-F et aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e GUITTET (sic).

Il fait valoir :

— que, seule la propriété sans droit d’usage et d’habitation lui ayant été transmise, la rente versée constitue un prix réel et sérieux,

— que les prestations fournies par l’acquéreur sont supérieures aux revenus que les vendeurs auraient pu tirer du capital issu de la vente du bien grevé de la réserve du droit d’usage et d’habitation, qu’aucun placement n’aurait pu permettre à M. X de bénéficier d’un revenu annuel de son capital équivalent au montant de la rente convenue de manière garantie jusqu’à sa mort,

— que la valeur du bien stipulée à l’acte de vente est la valeur vénale du bien en pleine propriété et non pas l’assiette de calcul de la rente, qu’il ressort de l’expertise de M. E-F qu’il a consulté et qui s’est rendu sur place, que le bien vendu présentait une grande vétusté et que sa valeur vénale n’excédait pas 200 000 € à la date de la vente,

— que le bouquet n’est jamais obligatoire de sorte qu’il ne saurait être considéré comme insuffisant, qu’il est d’usage qu’il corresponde entre 10 et 30% de la valeur vénale du bien,

— que M^me X n’était pas venderesse, n’étant pas propriétaire du bien, de sorte que l’aléa n’avait pas à être apprécié en considération de son état de santé, qu’en tout état de cause, il ignorait l’état de santé de l’intéressée, qu’il existait bien un aléa objectif portant sur l’espérance de vie de M. X,

— que la rémunération de l’agent immobilier n’avait pas à être prise en compte dans l’appréciation du bouquet,

— que la seule faiblesse du bouquet initial ne permet pas de conclure à une absence d’aléa,

— que l’expertise Z produite par M^me M-N X et M. D X ne fait pas état de la valeur vénale du bien qui sert de base au calcul du taux de rente et du taux de rentabilité, que la comparaison taux de rente et taux de rentabilité n’est pas pertinente pour apprécier le caractère réel et sérieux du prix de vente, qu’en outre cette expertise non contradictoire ne peut seule fonder une décision judiciaire, que la preuve de l’absence d’aléa incombe au vendeur,

— que la valeur du bien déduction faite du droit d’usage et d’habitation valorisé à 63,80% de la valeur en pleine propriété de l’immeuble telle que fixée à l’acte de vente et du bouquet de 28 200 € conduit à retenir comme base de calcul de la rente un capital de 54 336 € et de 44 200 € si l’on retient la valeur de marché du bien retenue par M. E F soit 200 000 €,

— que si la cour estimait nécessaire le recours à l’expertise, celle-ci se ferait aux frais avancés des consorts X qui ont la charge de la preuve,

— qu’il est fondé à se voir indemniser du préjudice de jouissance que lui cause la procédure à hauteur de 30 000 € et à obtenir le remboursement des dépenses de matériaux de construction qu’il a investis dans l’entretien de la maison, ainsi que des frais de notaire, à charge pour les consorts X de solliciter le bénéfice de l’article 1961 du code général des impôts,

— que la société VIAGERS ROCHAT devait assurer la sécurité juridique de la transaction et de l’acquisition, qu’elle est également tenue des obligations du rédacteur d’acte pour avoir établi le compromis de vente, que, dans l’hypothèse où la vente serait annulée, la perte de propriété acquise lui est imputable,

— que les consorts X n’ont pas qualité à agir s’agissant de l’espérance de vie de M^me X dont ils ne sont pas héritiers,

— que, si à la date de la vente, M. X avait dépassé l’espérance de vie moyenne, l’âge du crédit-rentier n’est pas de nature à faire disparaître l’aléa, que le délai de 22 mois écoulé entre l’acte authentique de vente et la signature du compromis démontre l’existence d’un aléa, que les consorts X ne justifient pas en tout état de cause d’un lien de causalité entre l’état antérieur des

crédirentiers et la cause de leur décès, ni qu’il ait connu leur état et que celui-ci ait laissé présager une mort imminente,

— qu’il ne saurait être tenu d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2012 comme le demandent les consorts X.

Aux termes de conclusions notifiées le 2 octobre 2019, la société VIAGERS ROCHAT devenue ROCHAT IMMOBILIER demande à la cour de :

— réformer le jugement sauf en ce qu’il a débouté M^me M-N X et M. D X du surplus de leurs demandes et M. C Y de ses autres demandes d’indemnisation et de son appel en garantie,

— débouter les parties de l’ensemble des demandes formulées à son encontre,

— condamner solidairement les consorts X et M. Y à lui verser la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e NAZ.

Elle fait valoir :

— que le calcul de la rente a été effectué conformément à la méthode traditionnellement utilisée en matière de viager et qu’elle n’a commis aucune faute,

— que la valeur fiscale déclarée à l’acte, destinée au calcul des frais d’enregistrement et de notaire, est fixée par un barème de l’administration et ne correspond donc pas à la valeur elle-même du bien,

— que les époux X ne rapportent pas la preuve que la valeur du bien aurait été sous-estimée par rapport aux prix du marché,

— que sur la base du barème DAUBRY, habituellement utilisé en matière de viager, l’espérance de vie des époux X était de 26 années, que le fait que M^me X ait été atteinte de diabète ne justifiait pas de minorer son espérance de vie qui restait aléatoire,

— que la valeur d’usage du bien telle qu’elle résulte de l’acte s’établit à 490 € par mois soit 152 800 € sur la base d’une espérance de vie de 26 années, de sorte que la valeur de la nue-propriété s’établit à 260 000 € – 152 880 € = 107 120 €, la rente mensuelle calculée sur la base d’une espérance de vie de 26 ans, s’établissant à 343,33 €, qu’ainsi les vendeurs devaient récupérer la valeur du bien,

— que les vendeurs ont en outre perçu le bouquet, qu’il était convenu de l’indexation de la rente, de la prise en charge par l’acquéreur des grosses réparations, des impôts, taxes, mensualités d’assurance et d’une clause de majoration en cas de libération anticipée du bien, de sorte que la rente n’était pas vile et que la vente comportait un prix réel et sérieux,

— que les époux X ne démontrent pas que les arrérages convenus étaient inférieurs aux intérêts annuels de la valeur de la nue propriété,

— que le fait que les époux X soient décédés avant les 26 années indiquées au barème DAUBRY ne saurait remettre en cause la régularité de la vente,

— que le rapport Z invoqué par les consorts X ne lui est pas opposable,

— que le fait que M. X ait subi deux opérations du coeur en 2004 et en 2007 ne permet pas d’affirmer qu’il ait été sur le point de mourir à la date du compromis, qu’il n’est pas établi qu’il ait

rencontré de nouveaux problèmes cardiaques par la suite ni que ceux-ci auraient été la cause de sa mort,

— que les éventuelles difficultés de déplacement de M. X tenant à ses prothèses de hanche ne caractérisent pas une maladie engageant son pronostic vital,

— que c’est M. X qui a pris l’initiative d’une vente en viager, qui a discuté les conditions financières de la vente et présenté l’acquéreur, qui s’est déplacé pour la signature des actes, tous éléments qui établissent qu’il avait sa pleine capacité,

— que si la cour estimait devoir s’attacher à la situation de santé de M^me X au jour du compromis, il n’est pas démontré qu’elle ait décédée des suites des pathologies alléguées par les consorts X, qu’aucun élément n’est fourni démontrant que son pronostic vital était engagé à la date du compromis ce que ne saurait laisser présumer son besoin de soins, de sorte qu’il existait bien un aléa au jour de la signature du compromis,

— qu’il n’est pas démontré qu’elle ait pu avoir connaissance d’un élément permettant de présager du décès imminent ou prématuré des époux X au jour du compromis de vente,

— qu’elle n’avait aucune obligation de mettre en doute les informations données par les vendeurs qui se sont déclarés sains de corps et d’esprit, qu’aucun élément ne lui laissait supposer une difficulté particulière à cet égard,

— que les époux X ont été parfaitement informés de l’aléa attaché à toute vente en viager et des conséquences éventuelles pour les héritiers,

— qu’en cas d’annulation de la vente, elle ne saurait être tenue de la restitution du bouquet, des rentes et des frais accessoires, que la commission qu’elle a perçue correspond à un travail accompli et qu’elle n’est donc pas restituable,

— que si la vente n’est pas annulée, cela suppose que le prix était réel et sérieux et le consentement des vendeurs éclairé de sorte qu’elle ne pourrait être tenue de quelconques dommages et intérêts,

— que la demande d’expertise est irrecevable en cause d’appel comme nouvelle, qu’elle n’est pas tenue de garantir M. Y des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre des restitutions résultant de l’annulation de la vente, n’étant pas partie à l’acte de vente, que la demande de dommages et intérêts et de remboursement des sommes au titre des travaux et frais engagés par ce dernier n’est pas justifiée, que s’agissant de la perte de la propriété du bien acquis, celle-ci ne pourrait trouver sa cause que dans une faute de M. Y qui absorberait l’intégralité de la causalité et ne saurait ouvrir droit à dommages et intérêts contre elle.

Aux termes de conclusions notifiées le 6 décembre 2019, les consorts X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il les a déboutés du surplus de leurs demandes,

— condamner M. Y à leur payer :

' la somme 'respective’ de 1 000 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2012 jusqu’à la libération complète des lieux,

' la somme 'respective’ de 10 000 € à titre de dommage et intérêts,

— condamner la société ROCHAT IMMOBILIER à leur payer la somme de 18 200 € en restitution

des honoraires indûment payés, outre intérêts à compter de leur paiement ou subsidiairement à compter de la demande faite par voie de conclusions en première instance le 24 avril 2013,

— débouter M. Y de ses demandes au titre des frais engagés par lui pour les travaux exécutés sur l’immeuble, et pour les frais afférents à la vente,

— subsidiairement pour le cas où une expertise serait ordonnée, désigner un expert médical à l’effet de prendre connaissance du dossier médical de M^me G H épouse X,

— subsidiairement pour le cas où la vente ne serait pas annulée, condamner la société VIAGERS ROCHAT France à leur payer la somme de 233 850 € et subsidiairement celle de 91 800 €,

— débouter M. Y et la société ROCHAT IMMOBILIER France de l’intégralité de leurs demandes contraires,

— débouter M. Y de sa demande d’expertise, et en tous cas à titre subsidiaire, dire que l’expert en saurait remettre en cause les valeurs exprimées dans l’acte du 22 mars 2018,

— condamner M. Y et la société ROCHAT IMMOBILIER aux dépens avec faculté de distraction des dépens au profit de la SCP LAFFLY et ASSOCIES et au paiement d’une somme de 4 500 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Ils font valoir :

— que M^me X était atteinte d’un diabète avec complications qui a été la cause de son décès, que son état était apparent et connu de tous,

— que la mortalité des personnes atteintes de diabète, toutes causes confondues, est plus élevée de 45% que le reste de la population française et que M. Y avait connaissance de ce que l’espérance de vie de M^me X était affectée par sa maladie,

— que M. X était affecté de graves pathologies cardiaques et qu’il se déplaçait difficilement en raison d’une double prothèse de hanche posée en 2004, que M. Y le savait nécessairement à la date de signature de l’acte authentique, ayant constaté lors de la signature de la promesse de vente que celle-ci avait dû lui être lue comme le mentionne l’acte, la connaissance de l’état du crédirentier devant s’apprécier à la date de l’acte authentique, le compromis du 28 décembre 2009 ne valant pas vente,

— que la valeur d’usage a été calculée à partir d’une espérance de vie de 26 années qui était injustifiée au regard de l’état de santé de M^me X dont l’âge seul avait justifié le chiffre retenu de 26 années, qu’il en résulte que le bouquet était excessivement faible de même que la rente par rapport aux revenus qu’aurait procurés le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé d’un droit d’usage et d’habitation viager,

— que la valeur des biens vendus compte tenu de la réserve de jouissance suivant le barème fiscal a été fixée à l’acte à 228 000 €, qu’il ne s’agit donc pas de la valeur du bien en pleine propriété,

que cette évaluation s’est faite sur la seule tête de M. X, la valeur en pleine propriété s’établissant à 260 000 € et le droit d’usage et d’habitation à 31 200 €, qu’au regard de ces éléments, l’expert Z conclut à l’absence d’aléa,

— que la société VIAGERS ROCHAT ne justifie pas avoir rempli son devoir de conseil et de mise en garde et informé les époux X des modalités de fixation de la rente, de la valeur locative et des conditions de la vente,

— que l’immeuble de leur père était entretenu et en bon état ainsi que cela ressort des factures qu’ils versent aux débats, que les conclusions de l’expert de M. Y sont sans fondement et dépourvues d’objectivité et qu’elles ne permettent pas de remettre en cause celles de l’expert Z, dont la méthodologie n’est pas contestée,

— que selon le barème DAUBRY, le taux de rente aurait dû être de 5,60% soit une rente annuelle viagère de (228 000 € – 28 200 €) x 5,60% = 11 233,60 € alors que le taux de rente résultant de l’application des stipulations contractuelles s’établit à 2,10% et que le taux sans risque à la date de conclusion du compromis était de 3,48%, que la rente prévue est donc inférieure au revenu du bien vendu compte tenu de l’âge des crédirentiers,

— que le premier juge n’a pas statué exclusivement sur les conclusions du rapport Z mais a retenu que celles-ci corroboraient les autres éléments retenus par lui,

— que la mesure d’expertise sollicitée est inutile et qu’elle ne saurait être ordonnée afin de suppléer la carence de l’adversaire dans l’administration de la preuve,

— que, connaissant l’état de santé de M^me X, M. Y était nécessairement de mauvaise foi au jour de la vente de sorte qu’il est débiteur d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2012,

— qu’ils sont fondés à obtenir le remboursement des honoraires versés à la société VIAGERS ROCHAT dès lors que la vente a été annulée,

— que la société VIAGERS ROCHAT a omis de se renseigner sur l’état de santé des vendeurs, elle ne pouvait ignorer celui de M^me X, et que sa faute a pour conséquence la vente à vil prix de sorte qu’à défaut d’annulation, ils sont fondés à obtenir le paiement de la somme de 223 850 € subsidiairement celle de 91 800 € en réparation de la partie du prix dont leur auteur a été privé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou 'dire et juger’ et la cour n’a pas à y répondre.

Sur l’absence d’aléa en raison de l’âge et de l’état de santé des crédirentiers

Le contrat aléatoire est celui dans lequel l’équivalent est, pour les parties, la chance d’un gain ou le risque d’une perte en raison d’un événement incertain. Le décès du vendeur, cause de variation de la dette de l’acquéreur, confère au contrat de rente viagère un caractère aléatoire.

En matière de contrat aléatoire, le défaut de risque réel constitue un défaut de cause de la prestation. Ainsi, en matière de contrat de rente viagère, si le débirentier sait que le vendeur décédera à brève échéance, sa prestation est dépourvue de cause réelle.

L’âge avancé du vendeur et la précocité de son décès ne font pas présumer l’absence d’aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu’en cas de démonstration de la connaissance de l’imminence du décès par l’acquéreur.

C’est par une exacte analyse des attestations versées aux débats que le premier juge a retenu que les

consorts X ne rapportaient pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles l’appelant aurait entretenu avant la vente litigieuse avec leur père et leur belle-mère des rapports d’une proximité telle qu’elle lui aurait permis de disposer d’informations sur leur état de santé.

Il ne saurait être reproché à l’acquéreur et à l’agence immobilière de ne pas s’être enquis de l’état de santé des crédirentiers, s’agissant d’informations couvertes par le secret médical et la loi n’imposant en tout état de cause aucune diligence en ce sens.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’existence de l’aléa devait être examinée au regard du seul M. X, dernier mourant et qu’il n’était pas établi que la vente litigieuse était dépourvue d’aléa au regard de l’état de santé de M. X, décédé plus de deux ans après la signature du contrat.

Sur l’absence d’aléa en raison de la vileté du prix

Selon l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

En application de l’article 1131 du code civil pour être valable, un engagement doit avoir une cause. S’agissant de contrats synallagmatiques, la cause de chaque obligation réside dans la prestation due par le co-contractant. Sont nuls pour défaut de cause les contrats dans lesquels la contrepartie n’est que symbolique ce qui est le cas en cas de vente à un prix dérisoire sans correspondance avec la valeur vénale de la chose.

En matière de rente viagère, la vileté du prix peut résulter du caractère dérisoire de la rente, c’est à dire inférieur au revenu du bien cédé dans l’hypothèse où le bien a été vendu en pleine propriété ou au revenu que pourrait produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé dans l’hypothèse où le crédirentier s’est réservé la jouissance du bien vendu.

Selon l’article 1134 du code civil, le contrat fait la loi des parties.

Il appartient aux consorts X de rapporter la preuve de la vileté du prix.

En l’absence de disposition légale imposant le versement d’un bouquet, celui-ci est facultatif et il ne saurait être tiré aucune conséquence du montant du bouquet (28 200 €) convenu en l’espèce.

Il résulte de l’examen des pièces produites que, comme indiqué par M. Z dans son courrier en pièce 48 et dans le compromis de vente en date du 28 septembre 2009 que la somme de 228 800 € mentionnée à l’acte notarié correspond à la valeur du bien grevée du droit d’usage et d’habitation calculée selon les dispositions fiscales au regard du seul M. X puisque celui-ci était seul propriétaire du bien alors que la rente était également convenue sur la tête de M^me X.

D’autre part, le calcul fiscal est forfaitaire, l’usufruit d’une personne de plus de 80 ans est égal à 20% de la valeur vénale en pleine propriété et l’administration considère que le droit d’usage et d’habitation est un usufruit minoré, de sorte qu’elle lui applique une décote de 60% (valeur vénale – (20% x 60%) ce qui aboutit en l’espèce à une minoration de 12% (60% de 20%) soit 31 200 € et confirme que la valeur du bien en pleine propriété a été retenue par les parties à 260 000 € (228 800 € + 31 200 €), calcul confirmé par le fait que cette valeur figure au mandat de vente .

Il en résulte que la valeur mentionnée à l’acte ne correspond pas à l’économie de la vente en viager et qu’elle ne saurait constituer un critère permettant de déterminer si le prix convenu était réel et sérieux.

La rente doit être calculée en tenant compte de l’âge des deux crédirentiers et de la réserve du droit

de jouissance (DUH).

Aucune disposition légale n’impose de mettre à la charge de l’acquéreur, en sus du prix de vente, la commission d’agence convenue par le vendeur avec l’intermédiaire qu’il a mandaté et par lequel la vente s’est réalisée. Les consorts X ne sauraient dès lors prétendre que la commission d’agence de 18 000 € versée à la société ROCHAT devrait être déduite du bouquet.

Lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l’intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve.

Il faut évaluer la valeur du DUH (droit d’usage et d’habitation). Au regard des justificatifs produits sur l’état de l’immeuble, on pourrait retenir une valeur locative mensuelle de 1 300 € correspondant à un loyer annuel égal à 6% de la valeur du bien et une valeur du DUH de 1 000 €.

Si l’on retient une espérance de vie de seulement 15 ans (au lieu des 26 qui résulteraient du barème DAUBRY qui ne nous est pas produit), la valeur du DUH s’établit à 1 000 x 15 x 12 = 180 000 €. La rente doit donc être calculée sur un capital de 260 000 € – 180 000 € (valeur du DUH) – 28 200 € (montant du bouquet) soit 51 800 €.

Si l’on trouve un placement sûr de cette somme au taux de 5 ou même de 6% (ce qui est improbable) on aboutit à un revenu annuel de l’ordre de 3 000 €, inférieur à la rente versée (4 200 €) de sorte que le prix convenu est sérieux et qu’il convient de rejeter la demande de nullité.

Si l’on retient une espérance de vie de seulement 10 ans, la valeur du DUH s’établit à 1 000 x 10 x 12 = 120 000 € de sorte que le capital servant au calcul de la rente s’établit à 260 000 € – 120 000 € – 28 200 € = 118 800 €

En considérant le placement de cette somme au taux de 3,48% reconnu par les consorts X comme le taux du placement sans risque à la date de la vente (rapport Z), on aboutit à un revenu annuel de 4 134,24 € c’est à dire quasi équivalent au montant de la rente de sorte que là encore, le prix convenu est sérieux.

Les consorts X, qui ne forment aucune demande d’expertise, ne démontrent pas que le montant de la rente serait inférieur au revenu qu’aurait pu produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien dont le crédirentier s’est réservé la jouissance de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande de nullité, au titre d’indemnités d’occupation et subséquente en remboursement des honoraires de la vente.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts contre la société VIAGERS ROCHAT

Les consorts X reprochent à la société VIAGERS ROCHAT devenue ROCHAT IMMOBILIER de ne pas s’être renseignée sur l’état de santé des crédirentiers et de ne pas les avoir mis en garde pour leur déconseiller une telle vente.

Comme précisé plus avant, il ne peut être reproché à la société VIAGERS ROCHAT de ne pas s’être renseignée sur l’état de santé des crédirentiers s’agissant d’informations relevant de leur vie privée et couvertes par le secret médicale.

Il n’est pas établi que M. X ait été affaibli intellectuellement ou qu’il n’ait pas saisi le sens et la portée de l’acte de vente en viager ou de la convention passée avec la société VIAGERS ROCHAT.

La vente n’étant pas annulée pour absence d’aléa et ayant permis aux crédirentiers d’avoir un

complément de revenus jusqu’à leur décès, la preuve n’est pas rapportée que cette dernière ait manqué à leur devoir d’information ou de conseil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

M. Y ne justifie en outre pas d’un préjudice en lien avec la remise en cause par les héritiers du vendeur de son acte d’acquisition.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts X sont condamnés aux dépens et à payer à M. Y et à la société VIAGERS ROCHAT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens inclueront les frais d’expertise amiable de Monsieur E F.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau,

Déboute les consorts X de toutes leurs demandes,

Déboute M. Y de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne les consorts X à verser à M. Y et à la société VIAGERS ROCHAT FRANCE devenue ROCHAT IMMOBILIER chacun une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les consorts X aux dépens de l’appel, incluant les frais d’expertise amiable de M. E F, qui seront recouvrés par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE