Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 7 février 2022, n° 20/03511

CA Bordeaux
Confirmation 7 février 2022

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrance
La cour a estimé que Y Z ne prouve pas que le bailleur ait manqué à ses obligations, car les travaux ont été réalisés après sa mise en demeure et les infiltrations ont été traitées.
Rejeté
Obligation de réparation du bailleur
La cour a jugé que le bailleur a agi de manière diligente et que les travaux ont été effectués dans un délai raisonnable, rejetant ainsi la demande.
Rejeté
Préjudice matériel causé par les infiltrations
La cour a constaté que Y Z n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice matériel justifiant une indemnisation, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Trouble de jouissance du logement
La cour a jugé que Y Z n'a pas démontré que les conditions de son logement étaient indécentes ou qu'elles avaient causé un préjudice de jouissance, rejetant ainsi la demande.
Rejeté
Résistance abusive du bailleur
La cour a estimé que le bailleur n'a pas agi de manière abusive dans ses refus, rejetant ainsi la demande d'indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 7 févr. 2022, n° 20/03511
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	20/03511
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Sylvie HERAS DE PEDRO, président
Avocat(s) :	Gaëtan BACHELIERCaroline PECHIER
Cabinet(s) :	JURICA
Parties :	Société LOGELIA CHARENTE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

--------------------------

ARRÊT DU : 07 FEVRIER 2022

N° RG 20/03511 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LWPK

Y Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/017051 du 15/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Société LOGELIA CHARENTE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :07 février 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 août 2020 par le Juge des contentieux de la protection D’ANGOULÊME ( RG : 11-19-925) suivant déclaration d’appel du 28 septembre 2020

APPELANTE :

Y Z

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

Représentée par M^e Gaëtan BACHELIER, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉE :

OPH LOGELIA CHARENTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

Représentée par M^e Caroline PECHIER de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 décembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2017, l’EPIC Office public de l’habitat de la Charente (ci-après dénommée la Société Logelia Charente) a donné à bail à M^me Y Z un logement de type T2 sis […], […], appartement n°4 à la Couronne (16400) moyennant le versement mensuel d’un loyer de 237,36 euros outre une provision pour charges de 103,05 euros.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2020, M^me Y Z, faisant état de désordres affectant son logement, a fait assigner la Société Logelia Charente devant le tribunal d’instance d’Angoulême essentiellement aux fins de la voir condamner à la reloger, à effectuer des travaux sous astreinte et à indemniser ses préjudices matériel et de jouissance.

Par jugement du 27 août 2020, le tribunal du contentieux de proximité près le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

- débouté M^me Y Z de l’intégralité de ses demandes,

- débouté la Société Logelia Charente de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de l’Etat,

-dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que que M^me Y Z ne justifiait pas de points d’indécence affectant le logement et que le bailleur avait été diligent pour remédier aux infiltrations.

M^me Y Z a relevé appel de ce jugement par déclaration du 28 septembre 2020. Par conclusions déposées le 22 décembre 2020, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

- débouté M^me Y Z de sa demande tendant à ce qu’il soit dit et jugé que la Société Logelia Charente, en omettant de procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans son appartement, a manqué à ses obligations de délivrance et de réparation,

- débouté M^me Y Z de sa demande tendant à ce qu’il soit constaté que le logement qui lui a été donné à bail et la réalisation des travaux nécessaires à sa mise en conformité sont incompatibles avec son état de santé,

- débouté M^me Y Z de sa demande tendant à ce qu’il soit dit et jugé que ces manquements lui causent un trouble de jouissance,

- débouté M^me Y Z de sa demande tendant à ce que la Société Logelia Charente soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, et de 175,54 euros au titre de son préjudice matériel,

- débouté M^me Y Z de sa demande tendant à ce que la Société Logelia Charente soit condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de sa résistance abusive,

STATUANT À NOUVEAU,

- condamner la Société Logelia Charente à verser à M^me Y Z la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 175,54 euros au titre de son préjudice matériel,

- condamner la Société Logelia Charente à verser à M^me Y Z la somme de 1.000 euros au titre de sa résistance abusive.

Par conclusions déposées le 15 mars 2021, la Société Logelia Charente demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême le 27 août 2020 dans toutes ses dispositions,

En conséquence,

- débouter M^me Y Z de l’intégralité de ses demandes,

ET Y AJOUTANT,

- condamner M^me Y Z à verser à la Société Logelia Charente la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 novembre 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité du bailleur

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé:

-de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

-d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

-d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

Il est constant que le preneur ne peut solliciter la condamnation de son bailleur aux frais de réparation qui lui incombent en application de l’article précité que s’il a obtenu son autorisation ou s’il l’a préalablement mis en demeure de les effectuer, même en cas de travaux justifiés par l’urgence.

M^me Y Z fait valoir pour l’essentiel que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance car malgré ses réclamations pendant deux ans et demi, les travaux remédiant aux causes des infiltrations qu’elle a subies n’ont été réalisés qu’en juin 2020, que son préjudice de jouissance est constitué par un préjudice de santé du fait des moisissures dont était affecté son logement alors qu’elle est asthmatique et qu’elle a également subi un préjudice matériel (fabrication d’une tonnelle pour se protéger des infiltrations provenant d’une fissure sur la partie supérieure de son balcon et achat de quatre déshumidificateurs).

L’Epic Office public de l’Habitat de la Charente Logelia réplique pour l’essentiel qu’elle a été diligente dès la première réclamation de M^me Y Z en faisant des réparations, qu’à la suite de sa mise en demeure, elle a également fait réaliser des travaux qui ont définitivement remédié aux infiltrations et qu’il n’est démontré ni de non-conformité ni de préjudice de santé.

Il résulte des pièces versées au dossier que selon facture MDE du 8 janvier 2018, l’Epic Office public de l’Habitat de la Charente Logelia a fait procéder à des « travaux de reprise de l’angle du balcon au flashing » dans l’appartement de M^me Y Z pour 264 euros TTC, que le 14 juin 2018, cette même entreprise a réalisé un habillage du seuil de la porte au flashing et une reprise du joint vertical en façade pour 264 euros TTC et que selon facture MCB du 6 juin 2019, des joints de calfeutrement et d’étanchéité des menuiseries extérieures ont été posés pour le prix de 41,80 euros TTC.

Ce n’est que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 13 juin 2019 que M^me Y Z mettait en demeure l’Epic Office public de l’Habitat de la Charente Logelia de la reloger en raison de l’humidité de son logement, qui avait pris l’eau le 20 mai précédent, faisant état de moisissures dangereuses pour sa santé, considérant que le logement ne satisfaisait pas aux conditions de décence exigées par la loi. Elle faisait mention de photographies prises par elle et d’un certificat médical remis à l’Epic Office public de l’Habitat de la Charente Logelia précédemment.

Un rapport de l’organisme Analizair, établi à l’initiative du médecin traitant de M^me Y Z, le 5 juillet 2017, à la suite d’une visite du logement le 27 juin 2019, mettait en exergue une importante contamination fongique dans la chambre pouvant entraîner des complications respiratoires et selon lequel la présence de « strachybotrys chartarum ne fait que confirmer des infiltrations d’eau anciennes ».

Un rapport de Charentes Solidarités du 26 juillet 2019 concluait à la présence d’humidité et de moisissures mais à une conformité du logement au « décret décence ».

Des photographies étaient annexées à ce rapport montrant une fissure du balcon de l’appartement du dessus, en surplomb de celui de M^me Y Z.

Selon un rapport de visite de l’entreprise Attila, des travaux d’étanchéité du balcon de l’appartement numéro 14 ont été réalisés à la suite d’une recherche de cause d’infiltrations et de la constatation de plusieurs micro-fissures « qui pourraient participer aux infiltrations dans le logement de M^me X ».

Ce rapport n’est pas daté mais il n’est pas discuté entre les parties que les travaux ont eu lieu en juin 2020 et qu’ils ont mis fin définitivement aux infiltrations répétitives subies par M^me Y Z depuis au moins juin 2018.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que M^me Y Z ne démontre par aucune pièce du dossier avoir alerté le bailleur sur l’existence d’une fissure du balcon supérieur qui pourrait être à l’origine des infiltrations subies et qu’il n’aurait procédé en connaissance de cause qu’à des réparations insuffisantes.

Ainsi, M^me Y Z ne justifie pas lui avoir adressé ni le rapport Analizair, ni surtout celui de Charentes Solidarité avec la photographie annexée de la fissure du balcon, de sorte qu’elle ne peut lui reprocher de n’avoir pas procédé aux travaux mettant définitivement fin aux désordres pendant une période de deux ans et demi, ni même entre juin 2019, date de la seule mise en demeure qu’elle produit, et juin 2020, date des travaux réalisés par Attila.

A défaut de démontrer la réalité de manquements à l’obligation du bailleur de délivrance d’un logement en bon état d’entretien et de jouissance paisible, le jugement déféré qui a débouté M^me Y Z de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, préjudice matériel et dommages et intérêts pour résistance abusive sera confirmé.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M^me Y Z qui succombe en son appel en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,
LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal du contentieux de proximité près le tribunal judiciaire d’Angoulême de Bordeaux en date du 27 août 2020 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M^me Y Z aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,