N° RG 18/08205

N° Portalis DBVX – V – B7C – MBQ4

Décision du tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond du 26 juin 2018

1^re chambre civile

RG : 16/03027

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 23 Septembre 2021

APPELANTE :

SCI G.S.3.A IMMO

[…]

[…]

représentée par la SELARL VIAJURIS CONTENTIEUX, avocat au barreau de LYON, toque : 2109

INTIMEE :

SARL SERYNIS STORES ET BACHES

[…]

[…]

représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475

et pour avocat plaidant la SELARL SVMH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Octobre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Février 2021

Date de mise à disposition : 29 avril 2021, prorogée au 1^er juillet 2021, puis au 23 septembre 2021, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— X Y, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Annick ISOLA, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, X Y a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par X Y, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte notarié du 21 septembre 2005, les établissements Natixis Lease Immo et BPI France financement ont consenti à la SCI société G.S.3.A Immo un contrat de crédit-bail portant sur un ensemble Immobilier situé à la Talaudiere pour une durée de 15 ans. Un avenant a été ratifié entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur portant l’échéance du crédit-bail au 10 mars 2024.

Par acte du 10 août 2006, la SCI G.S.3.A Immo a sous-loué cet ensemble Immobilier à la société Grando stores et bâches. Cette dernière a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Saint-Étienne du 12 février 2014.

La société Serynis a émis une offre de reprise de tous les éléments incorporels et corporels et des contrats nécessaires à l’exploitation de la société Grando stores et bâches à l’exception du contrat de bail de sous-location.

Par jugement du 1^er octobre 2014, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a arrêté le plan de cession au profit de la société Serynis.

Par lettre recommandée du 8 septembre 2014, la SARL SERYNYS a écrit à la SCI G.S.3.A Immo pour lui proposer de conclure un contrat de bail précaire d’une durée de 15 mois prenant fin le 31 décembre 2015, renouvelable une fois, avec un préavis de résiliation d’un mois, une indemnité d’un mois de loyer en cas de résiliation avant l’échéance, un report de loyers de la date de reprise au 31 décembre 2014 puis à compter du 1^er janvier 2015 un loyer de 45'600 HT euros l’an et pour l’année 2016 un loyer annuel de 72 000 euros.

Par courriel du 11 septembre 2014, le représentant légal de la société Serynis a sollicité la société Natixis afin d’obtenir son agrément à la sous-location avant l’audience du 17 septembre 2014 devant le tribunal de commerce, précisant avoir proposé à la SCI G.S.3.A Immo de formaliser un bail précaire de sous-location.

Par lettre recommandée du 16 septembre 2014, la société NATIXIS a donné à la société Serynis son accord de principe pour la sous-location, sous réserve que celle-ci prenne la forme d’un bail commercial conclu avec la SCI G.S.3.A Immo. Elle exigeait que les modalités juridiques du bail de sous-location lui soient soumises avant tout agrément formel, précisant qu’à défaut, l’accord de

principe conféré par sa lettre deviendrait caduc.

Le projet de bail commercial entre la SCI G.S.3.A Immo et la société SERENYS Stores et Bâches, daté d’octobre 2014 n’a pas été régularisé.

La société Serynis a occupé les lieux à compter du 10 octobre 2014.

Par courrier du 26 octobre 2015, la société Serynis a adressé à la SCI G.S.3.A Immo une demande de résiliation du bail à effet du 31 décembre 2015 à laquelle la SCI s’est opposée, réclamant le paiement des loyers jusqu’au terme de la période triennale du bail, soit le 30 septembre 2017.

La société G.S.3.A Immo a saisi le tribunal de Saint-Étienne qui par jugement du 26 juin 2018 a dit que la convention de sous-location conclue entre les parties était une convention d’occupation précaire résiliable à tout moment sous réserve d’un préavis raisonnable, a débouté la SCI G.S.3.A Immo de ses demandes et l’a condamnée à payer à la société Serynis la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

La SCI G.S.3.A Immo a relevé appel de cette décision par déclaration du 23 novembre 2018

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées au greffe le 19 février 2019 par voie dématérialisée, elle demande à la cour d’infirmer le jugement critiqué, de constater qu’il existe entre les parties un bail commercial et de condamner la société Serynis à lui payer 162'000 euros au titre des loyers restant à courir jusqu’au 30 septembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacun des loyers impayés, de rejeter la demande de délais de paiement et de condamner la société Serynis à supporter les dépens et à lui payer une indemnité de 9 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— le statut des baux commerciaux est d’ordre public, de sorte que ni la qualification donnée au contrat litigieux par les parties ni même leur commune intention ne peuvent faire échec à l’application de ce statut

— le bail commercial peut être verbal et sa preuve administrée par tout moyen

— le statut des baux commerciaux s’applique au contrat consenti par le crédit preneur à un locataire commerçant,

— il n’existait pas en l’espèce de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire, la conclusion du bail dépendant exclusivement en l’espèce de la volonté des parties, et la société Natixis ayant donné son agrément au projet de sous-location et formellement indiqué que le bail ne pourrait pas prendre la forme d’un bail précaire.

— contrairement à ce qu’a décidé le tribunal, le recours au crédit-bail pour accéder à la propriété des locaux est sans incidence sur la qualification du contrat permettant leur mise en location, celle-ci dépendant seulement des articles L 145-1 et suivants du code de commerce ; la société Natixis est implicitement revenue sur les clauses relatives au crédit-bail en donnant son accord pour la signature d’un bail d’une durée supérieure à celle restant à courir au titre du crédit-bail.

— la SCI G.S.3.A Immo s’est engagée contractuellement à fournir durant neuf années à sa locataire la jouissance des locaux litigieux, à charge pour elle de lui régler une indemnité d’éviction au cas où elle s’abstiendrait de lever l’option d’achat, ce qui ne dépendait que de sa volonté et ne pouvait constituer un motif de précarité au sens de l’article L 145-5-1.

— les conditions du bail commercial sont réunies, la société Serynis exploitant son fonds de commerce dans les locaux loués

— en entrant dans les lieux le 1^er octobre 2014, la société Serynis connaissait la nature commerciale du bail auquel elle a tacitement donné son acceptation.

— le congé qui n’a pas été délivré conformément à la loi doit être rapporté à l’expiration de la première période triennale.

— la société Serenys ne rapportant pas la preuve de difficultés financières doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Par conclusions déposées au greffe le 17 mai 2019 par voie dématérialisée, la société Serynis stores et baches conclut à la confirmation du jugement critiqué et à la condamnation de la SCI G.S.3.A Immo à lui verser 5 000 euros en application de l’article 700 et à supporter les dépens.

À titre subsidiaire, elle demande à la cour de dire et juger que les loyers dus jusqu’au 30 septembre 2017 s’élèvent à 97'299, 93 euros et sollicite un report de 2 ans pour procéder au règlement de cette somme.

Elle fait essentiellement valoir que le contrat de location consenti par la SCI G.S.3.A Immo à la société Grando excluait l’application des articles L 145 et suivants du code de commerce.

Elle affirme avoir bénéficié d’une convention d’occupation précaire. Elle se prévaut de l’autorisation de la SCI G.S.3.A Immo qui lui a permis de se maintenir dans les lieux, ce qui démontre selon elle que la SCI aurait renoncé à l’application du statut des baux commerciaux.

Elle tire argument de la relation contractuelle entre la société Natixis et la SCI G.S.3.A Immo pour affirmer que cette exclusion du statut des baux commerciaux n’est pas liée à la seule intention des parties mais à l’intervention d’un tiers, la société Natixis, propriétaire des locaux.

Elle soutient que la sous-location était soumise aux conditions prévues par le contrat de crédit-bail, qui prévoyait que la durée de la sous-location ne pouvait excéder celle restant à courir au titre du crédit-bail et que la résiliation du crédit-bail mettrait fin à toute sous-location si bon semblait au bailleur.

Elle fait valoir que ces dispositions étaient en contradiction avec les dispositions impératives du code de commerce sur le bail commercial puisque le propriétaire des locaux était en mesure de mettre immédiatement un terme à la sous-location, ainsi que l’a relevé le tribunal.

Elle affirme que la SCI G.S.3.A Immo s’est opposée à la signature du contrat de sous-location car elle avait l’intention de céder l’ensemble de ses parts sociales au groupe Despi qui entendait occuper des locaux, ce qui est le cas aujourd’hui et qui démontre qu’elle entendait pouvoir céder ses parts sans contrainte de location pour le cessionnaire.

À titre subsidiaire, elle fait observer qu’il n’existe pas d’accord sur le montant du loyer, la société Serynis stores et bâches ayant accepté de payer 4 633,33 euros par mois, et aucun autre accord n’ayant été signé, de sorte que sa dette s’élève au plus à 97'299,93 euros pour 21 mois.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L 145-5-1 du code de commerce dispose que 'n’est pas soumise au présent chapitre la

convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties'.

La convention d’occupation précaire se caractérise donc, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières caractérisant la précarité et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties.

En l’espèce, les clauses du contrat de crédit-bail liant la société Natixis à la SCI G.S.3.A Immo n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes, ainsi que le fait observer la SCI. Au surplus, l’existence du contrat de crédit-bail ne constitue pas un motif de précarité dans la mesure où sa résiliation dépend de l’exécution du contrat par la SCI, crédit-preneur, et de la levée de l’option d’achat dont elle bénéficie à l’issue du contrat.

Ces circonstances dépendent de la seule volonté de la SCI G.S.3.A Immo, partie au contrat de sous-location, et non de celle du crédit-bailleur, tenu d’exécuter ses engagements, de sorte que les conditions autorisant les parties à conclure une convention d’occupation précaire qui excluent que la précarité trouve sa source dans la volonté de l’une ou l’autre des parties n’étaient pas satisfaites.

La société Natixis s’est opposée catégoriquement à la conclusion d’une convention d’occupation précaire dans la mesure où elle a donné son accord de principe au projet de sous-location sous réserve qu’elle prenne impérativement la forme d’un bail commercial. Dans un courrier ultérieur, elle a fait savoir que les modalités juridiques du bail devaient lui être soumises au préalable, faute de quoi l’agrément du sous-locataire deviendrait caduc.

La société Serynis stores et bâches ne peut se prévaloir des conditions du bail de son prédécesseur et ne rapporte pas la preuve que la SCI G.S.3.A Immo qui le conteste avait renoncé à l’application du statut des baux commerciaux à son profit. Cette renonciation ne peut être déduite du fait que la SCI G.S.3.A n’ait pas contesté l’installation puis le maintien de la société Serynis stores et bâches dans les lieux. Enfin, la société Serynis stores et bâches affirme sans le démontrer que la SCI G.S.3.A Immo a refusé de conclure le bail commercial car elle avait prévu de céder ses parts à une société qui comptait occuper les lieux et les occupe aujourd’hui.

Quoi qu’il en soit, la société Serynis stores et bâches connaissait parfaitement les conditions posées par le crédit bailleur quant à la nature du bail lorsqu’elle a pris possession des lieux début octobre 2014.

De plus, la société Serynis stores et bâches étant immatriculée au registre du commerce et des sociétés et ayant installé son fonds de commerce dans les lieux loués, le bail liant les parties ne pouvait que relever du statut des baux commerciaux.

Enfin, les sommes payées par la société Serynis stores et bâches en contrepartie de l’occupation des lieux ne correspondent aucunement aux chiffres de la proposition de convention précaire qu’elle a adressée à la SCI G.S.3.A Immo par lettre du 8 septembre 2014, mais sont strictement conformes aux montants prévus au projet de bail commercial (article V), qui stipulait une gratuité pour la fin de l’année 2014 puis une réduction de 34'400 euros pour l’année 2015. La société Serynis stores et bâches une fois entrée dans les lieux a donc exécuté certaines des stipulations du projet de bail commercial et non celles qu’elle proposait dans le cadre d’une convention d’occupation précaire qui prévoyait des redevances moindres.

Il en résulte que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal de grande instance de Saint-Étienne, la convention verbale liant la société Serynis stores et bâches à la SCI G.S.3.A Immo entre dans le champ d’application du statut des baux commerciaux. Le jugement dont appel sera donc infirmé sur

ce point.

En conséquence de ce qui précède, la durée du bail ne pouvait être inférieure à neuf ans, et la société Serynis stores et bâches avait la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire.

La résiliation notifiée par la société Serynis stores et bâches à la SCI G.S.3.A Immo le 26 octobre 2015 est dès lors irrégulière et son échéance doit être reportée à l’issue de la première période triennale soit au 30 septembre 2017.

La société Serynis stores et bâches reste donc tenue au paiement des loyers dus pour la période entre le 1^er janvier 2016, date à laquelle elle a quitté les lieux, et le 30 septembre 2017.

La SCI G.S.3.A Immo réclame le paiement des loyers dont le montant était prévu dans le projet de bail commercial. Elle fait observer que la société Serynis stores et bâches a bénéficié de la gratuité des trois premiers mois comme indiqué dans ce projet de bail et a ensuite réglé les loyers correspondant aux montants fixés par ce projet. La société Serynis stores et bâches soutient au contraire qu’elle n’avait pas accepté de payer en contrepartie de l’occupation des lieux un montant supérieur à la somme de 4 633,33 euros HT qu’elle a réglée mensuellement en 2015.

Il est parfaitement établi que la société Serynis stores et bâches s’est acquittée des loyers prévus au projet de bail commercial, et si elle conteste devoir de tels loyers pour la période ultérieure, elle ne justifie pas qu’un accord différent soit intervenu sur ce point avec la SCI G.S.3.A Immo qui prouve, pour sa part, l’exécution du projet de bail par la société Serynis stores et bâches en ce qui concerne le paiement des loyers.

La société Serynis stores et bâches est donc redevable du paiement des loyers correspondant aux sommes prévues par le projet de bail commercial pour la période du 1^er janvier 2016 au 30 septembre 2017. Elle sera en conséquence condamnée à payer à la SCI G.S.3.A Immo une somme de 162'000 euros à ce titre.

Cette somme portera intérêts au taux légal non à compter de la date d’échéance de chaque loyer mais à compter de l’assignation du 25 août 2016, date de la demande, pour les loyers échus à cette date et à compter de sa date d’échéance pour chacun des loyers suivants.

La société Serynis stores et bâches sollicite les plus larges délais de paiement mais n’a communiqué aucun élément sur sa situation financière alors que la SCI G.S.3.A Immo produit une attestation de son expert-comptable dont il ressort qu’aux termes de ses comptes annuels de 2014 son activité était déficitaire . De plus, la société Serynis stores et bâches a de fait bénéficié de délais plus longs encore que ceux qu’elle réclame en raison de la durée de la procédure. Sa demande sera donc rejetée.

La société Serynis stores et bâches, partie perdante, supportera les dépens et sera condamnée au paiement à la SCI G.S.3.A Immo de la somme de 7 '000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Étienne le 26 juin 2018 et, statuant à nouveau :

Condamne la société Serynis stores et bâches à payer à la SCI G.S.3.A Immo la somme de 162'000

euros au titre des loyers échus du 1^er janvier 2016 au 30 septembre 2017 ;

Dit que cette somme produira intérêts à compter du 25 août 2016 pour les loyers échus à cette date et à compter de sa date d’échéance pour chacun des loyers suivants ;

Rejette l’intégralité des demandes formées par la société Serynis stores et bâches ;

Condamne la société Serynis stores et bâches aux dépens et au paiement à la SCI G.S.3.A Immo d’une indemnité de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT