Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 2 février 2021, n° 19/06711

TGI Bourg-en-Bresse 16 septembre 2019

CA Lyon
Confirmation 2 février 2021

Arguments

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Rejeté
Conformité des travaux à la destination de l'immeuble
La cour a jugé que l'activité de bar-restaurant n'est pas conforme à l'usage stipulé dans le règlement de copropriété et que les travaux demandés ne peuvent être qualifiés d'amélioration.
Accepté
Non-conformité de l'activité de restauration à la destination de l'immeuble
La cour a confirmé que l'activité de restauration n'est pas conforme au règlement de copropriété et a ordonné la cessation de cette activité.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense des droits des copropriétaires
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, en raison de la nécessité de défendre ses droits en tant que copropriétaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 2 févr. 2021, n° 19/06711
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	19/06711
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, 16 septembre 2019, N° 18/01300
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès CHAUVE, président
Avocat(s) :	Gaël SOURBEMarie MERCIER DURANDRaphael BERGEROlivier DOUEK
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBE
Parties :	S.C.I. AMC2 c/ SON SYNDIC CITY A PAYS DE L'AIN, Société RESIDENCE L'EUROPE

Texte intégral

N° RG 19/06711 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MTSL Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond du 16 septembre 2019

RG : 18/01300

S.C.I. AMC2

Société RESIDENCE L’EUROPE REPRESENTE PAR SON SYNDIC CITY A PAYS DE L’AIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 02 Février 2021

APPELANTE :

La S.C.I. AMC2 représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[…]

77760 ACHERES-LA-FORET

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547

Assistée de M^e Olivier DOUEK de CORTEN AARPI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Le Syndicat des copropriétaires 'RÉSIDENCE L’EUROPE’ sis […], représenté par son Syndic en exercice la régie CENTRALE IMMOBILIERE dont le siège social est sis

[…]

Représenté par M^e Raphaël BERGER, avocat au barreau de LYON, toque : 2167

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Septembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Janvier 2021

Date de mise à disposition : 02 Février 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Z A, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, Z A a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

L’immeuble dénommé «Résidence de l’Europe» situé […] à BOURG-EN-BRESSE est un immeuble en copropriété à usage mixte commercial, professionnel, de bureaux et d’habitation, comportant un bâtiment principal C1 et deux autres bâtiments secondaires C2 et C3.

Cet immeuble était un ancien hôtel restaurant : l’hôtel de l’Europe dont l’activité a pris fin en 1977, et qui a ensuite été transformé en immeuble en copropriété et vendu par lots.

La SCI AMC2 est propriétaire depuis le 27 novembre 2014, des lots 204 à 206, 228, 231, situés au rez-de-chaussée du bâtiment C1, et a le droit de jouissance exclusive et particulière d’une partie de la cour entre les trois bâtiments.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2017, la SCI a présenté des résolutions 12 et 13 au vote des copropriétaires :

— «Résolution n°12 : périmètre d’exploitation des lots 204 à 206, 228, 231 et 304 du bâtiment C, composé des bâtiments C1, C2 et C3 (article 24) :

L’assemblée générale, connaissance prise du règlement de copropriété de l’immeuble, reconnaît que l’exploitation d’un fonds de commerce au sein des lots 204 à 206, 228, 231 et 304 quel que soit son objet et notamment l’exploitation de tout fonds de commerce de bar, brasserie, restaurant, organisation de spectacle et de façon plus générale tout commerce lié à une activité de vente est conforme à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires tels qu’ils résultent du règlement de copropriété».

— «Résolution n°13 : demande de remplacement d’une extraction existante sur la demande de TGC

IMMOBILIER gérant des lots de la SCI AMC2 – article 24».

Les deux résolutions ont été rejetées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le PV d’assemblée générale a été notifié le 29 novembre 2017.

Par acte du 19 avril 2018, la SCI AMC2 a assigné le syndicat des copropriétaires «Résidence de l’Europe», représenté par son syndic de l’époque CITYA aux fins d’obtenir l’autorisation d’exécuter les travaux de remplacement et de mise en conformité du conduit d’extraction existant.

La SCI AMC2 a conclu, le 20 septembre 2018, un bail commercial dans ses locaux du rez-de-chaussée avec M. X, représentant de la société «Aux copains d’abord», pour y exercer une activité de bar et restaurant et après travaux, la brasserie 'lounge’ a ouvert ses portes le 14 mai 2019.

Par jugement en date du 16 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, a pris la décision suivante :

Déboute la SCI AMC2 de toutes ses demandes ;

Condamne la SCI AMC2 à mettre fin dans les lots lui appartenant dans l’immeuble en cause à toute activité, exercée par elle directement ou par tout occupant de son chef, (notamment de restauration ou de débit de boissons) contraire à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne la SCI AMC2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence de l’Europe à Bourg-en-Bresse la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI AMC2 aux dépens et admet la SELARL Bloise & CO, société d’avocats, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI AMC2 a interjeté appel et demande à la cour de :

Vu le jugement du 16 septembre 2019,

Vu les articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Infirmer le jugement rendu le 16 septembre 2019 par la chambre civile du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en toutes ses dispositions ;

Et ce faisant,

Dire et juger que les travaux soumis à autorisation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 portant sur les lots appartenant à la SCI AMC2 relatifs au remplacement et à la mise aux normes du conduit d’extraction existant constituent une amélioration conforme à la destination de l’immeuble ;

Dire et juger que ces travaux ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires de l’ensemble immobilier ;

En conséquence,

Autoriser la SCI AMC2 à faire exécuter à ses frais les travaux relevant de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 conformément au projet de résolution adressé le 23 octobre 2017 au Cabinet CITYA Pays de l’Ain étant précisé que la SCI AMC2 s’engage à effectuer un constat d’huissier avant et après travaux ;

Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires «Résidence de l’Europe» sis […] à Bourg-en-Bresse représenté par son syndic en exercice le Cabinet B C à payer à la SCI AMC2 une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires «RÉSIDENCE DE L’EUROPE» sis […] à Bourg-en-Bresse représenté par son syndic en exercice le Cabinet B C aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Gael SOURBE de la SCP BAUFUME & SOURBE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La SCI AMC2 soutient que :

— l’activité exercée est conforme au règlement de copropriété, la notion de magasin de vente ne pouvant être interprétée de façon aussi restrictive,

— l’activité de restauration n’a pas fait l’objet d’une stipulation expresse du règlement de copropriété l’interdisant,

— la clause interdisant tout type de nuisances ne peut conduire à présumer à priori qu’une activité de restauration est susceptible d’en engendrer compte tenu de la possibilité de pallier les inconvénients générés, par des travaux,

— l’activité exercée n’est pas de nature à porter atteinte au standing de l’immeuble, situé dans l’hypercentre,

— elle formule une demande au titre des travaux d’amélioration à ses frais comme l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 le permet.

Le Syndicat des Copropriétaires «Résidence de l’Europe» demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions, de :

Vu les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 25 b) et 30 et 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965,

CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE en ce qu’il a :

— DÉBOUTER la SCI AMC2 de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER la SCI AMC2 à mettre fin dans les lots lui appartenant dans l’immeuble en cause à toute activité, exercée par elle directement ou par tout occupant de son chef (notamment de restauration ou de débit de boisson) contraire à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER la SCI AMC2 à effectuer sa condamnation dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

1 – SUR LA DEMANDE D’AUTORISATION DE TRAVAUX DE LA SCI AMC2 :

A titre principal

— DIRE ET JUGER prescrite l’action en contestation du PV d’Assemblée générale du 23 novembre 2017, présentée par la SCI AMC2 ;

— DÉCLARER irrecevables les demandes présentées par la SCI AMC2 ;

— DÉBOUTER la SCI AMC2 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire

— DIRE ET JUGER que les travaux de remplacement du conduit d’extraction d’air, corollaire d’une exploitation de restauration au rez-de-chaussée de l’immeuble «Résidence de l’Europe» ne constituent pas des travaux d’amélioration,

2 – EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DÉBOUTER la SCI AMC2 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la SCI AMC2 à verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, au SDC «Résidence de l’Europe» sis […] représenté par son Syndic en exercice la régie CENTRALE IMMOBILIERE,

— CONDAMNER la SCI AMC2 aux entiers dépens distraits au profit de M^e MERCIER-DURAND avocat sur son affirmation de droit.

Il fait valoir que :

— le règlement de copropriété, établi par M^e Y le 4 février 1977, précise usage commercial, professionnel, de bureaux et d’habitation et que seuls les locaux du RDC du bâtiment C (où sont situés les locaux de l’appelante) pourront être utilisés sous forme de magasin de vente,

— il ne permet pas l’exploitation des lots de l’appelante pour une activité de restauration ou de débit de boissons, qui ne peut être assimilée à un magasin de vente,

— cette activité est de nature à créer un trouble de jouissance pour les autres copropriétaires prohibée par le règlement,

— les sujétions notamment les nuisances sonores sont bien supérieures à celles résultant d’un magasin de vente, et l’installation d’un nouveau tuyau d’extraction d’air n’est pas de nature à y remédier,

— le standing de l’immeuble (immeuble ancien parfaitement entretenu avec une marquise art déco, situé dans une rue non passante) transformé depuis 43 ans d’immeuble d’hôtel restaurant en immeuble d’habitation justifie l’interdiction de l’exploitation d’une telle activité, qu’aucun bar ni restaurant ne se trouve dans la rue,

— l’interdiction de l’activité de restauration ou de débit de boissons a été confirmée en AG, le vote de rejet n’ayant fait l’objet d’aucun recours, dans le délai de 2 mois prévu à cet effet,

— la cour ne peut se substituer à l’AG en autorisant des travaux de changement du conduit d’extraction,

— ces travaux sont le corollaire de l’activité de restauration que l’appelante espère rétablir, de sorte qu’il ne s’agit pas de travaux d’amélioration, et ils ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble, et créent un risque de propagation d’incendie.

Par acte délivré en date du 8 novembre 2019, la SCI AMC2 a saisi le Premier Président de la Cour d’appel de LYON aux fins de demander la suspension de l’exécution provisoire.

Et par ordonnance de référé du Premier président en date du 9 décembre 2019, la SCI AMC2 a été déboutée de sa demande en suspension de l’exécution provisoire.

Le bar 'Aux copains d’abord’ est fermé en raison d’un jugement en date du 22 janvier 2020 ordonnant la liquidation judiciaire de la société.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine :

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ et qu’il n’y sera par conséquent pas répondu par la cour ; qu’il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur le fond :

L’ensemble immobilier concerné est selon son règlement de copropriété destiné à usage commercial, professionnel, de bureaux et d’habitation, seuls les locaux du RDC du bâtiment C pouvant être utilisés sous forme de magasin de vente.

Une activité de bar restaurant ne peut être considérée comme conforme à l’usage ainsi stipulé, et ne peut être assimilée à un magasin de vente dont elle se distingue notamment par ses horaires d’ouverture plus larges et nocturnes et par les nuisances sonores qui peuvent en résulter.

En outre, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2017, la SCI a présenté des résolutions 12 et 13 au vote des copropriétaires :

— «Résolution n°12 : périmètre d’exploitation des lots 204 à 206, 228, 231 et 304 du bâtiment C, composé des bâtiments C1, C2 et C3 (article 24) :

Par un vote de rejet à la majorité des voix, non contesté devant les tribunaux, l’assemblée générale des copropriétaires a clairement répondu qu’elle ne considérait pas que l’activité de bar, brasserie, restaurant était conforme au règlement de copropriété.

Par des motifs pertinents que la cour adopte pour le surplus, le premier juge a considéré qu’il y avait lieu de condamner l’appelante à mettre fin à toute activité exercée par elle directement ou indirectement et notamment de restauration et de débit de boissons contraire à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

La demande du syndicat de condamner la SCI AMC2 à effectuer sa condamnation dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 500 € par jour de retard est devenue sans objet, un jugement de liquidation judiciaire ayant mis fin à l’activité de la société «Aux copains d’abord».

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande du syndicat de dire et juger prescrite l’action en contestation du PV d’assemblée générale du 23 novembre 2017, présentée par la SCI AMC2 concernant la demande d’autorisation de travaux et donc de déclarer irrecevables les demandes présentées par la SCI AMC2 .

En effet cette dernière ne forme aucun recours contre ladite décision fondant son action sur les dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de travaux d’amélioration.

S’agissant de travaux (remplacement du conduit d’extraction d’air) en relation directe avec le projet de la SCI AMC2 d’exercer une activité de restauration au rez de chaussée de l’immeuble, activité que la cour juge non conforme au règlement de copropriété, ainsi qu’au standing de l’immeuble, les travaux demandés ne peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration au sens de l’article précité alors que leur utilité n’est pas démontrée et qu’ils ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.

La décision déférée est confirmée en ce que la SCI AMC2 a été déboutée de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI AMC2 est condamnée aux dépens et à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «Résidence de l’Europe» à Bourg-en-Bresse.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RÉSIDENCE DE L’EUROPE à Bourg-en-Bresse de sa demande d’astreinte,

Condamne la SCI AMC2 à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence de l’Europe à Bourg-en-Bresse une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI AMC2 aux dépens de l’appel qui seront recouvrés par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE