N° RG 21/02501

N° Portalis DBVX-V-B7F-NQF3

Décision du

Président du TJ de LYON

Référé

du 18 janvier 2021

RG : 20/01813

Association TRIP-TOP

C/

Société Civile SOLYMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 12 JANVIER 2022

APPELANTE :

Association TRIP-TOP agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[…]

69190 SAINT-FONS

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

Assistée de la SELARL CABINET DELAMBRE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

Société Civile Immobilière SOLYMO représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547
Assistée de la SCP DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Novembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 12 Janvier 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller, en application de l’article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2017, la SCI SOLYMO a consenti à l’association TRIP-TOP exerçant une activité d’aide aux jeunes, domiciliée […], régie par la loi du 1er’juillet 1901 et le décret du 16 août 1901, déclarée sous le n°W691086806 à la Préfecture du Rhône, ayant son siège social au 1 allée de l’Estérel à […], représentée par son président, Y Z, un bail professionnel portant sur un local sis […] ' […], moyennant le versement d’un loyer annuel de 9.000 euros, payable mensuellement et d’avance.

A X s’est porté caution par acte distinct.

Du fait d’un retard dans le paiement des loyers et charges locatives, la SCI SOLYMO a fait délivrer le 16 juin 2020 à l’association TRIP-TOP, avec dénonciation à la caution le 29 juin 2020, un commandement de payer la somme de 3.553,17 euros correspondant aux loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Le 2 novembre 2020, la SCI SOLYMO a assigné en référé l’association TRIP-TOP et A X devant le président du tribunal judiciaire de Lyon aux fins :

• de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société preneuse à bail, de condamner solidairement les deux défendeurs au paiement d’une provision de 2.146,02• euros au titre des loyers et charges impayés outre clause pénale contractuelle de 10%,

• de condamner solidairement les deux défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

• de condamner solidairement les deux défendeurs au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Les défendeurs, régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat en première instance et n’ont pas comparu.

Par ordonnance de référé du 18 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Lyon a':

• Constaté qu’à la suite du commandement de payer en date du 16 juin 2020, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de la SCI SOLYMO,

• Dit que l’association TRIP-TOP et tous occupants de son chef devra quitter les lieux loués dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et que, passé cette date, elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique,

• Condamné solidairement l’association TRIP-TOP et A X au paiement en deniers ou quittance, de la somme provisionnelle de 2.146,02 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2020, loyer de novembre inclus outre intérêts,

• Condamné solidairement l’association TRIP-TOP et A X à verser à la SCI SOLYMO une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er’décembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux,

• Condamné solidairement l’association TRIP-TOP et A X au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, Rejeté la demande au titre de la clause pénale contractuelle.•

Le juge des référés a retenu en substance que :

TRIP-TOP, comme Monsieur A X, ne justifient pas avoir apuré les sommes dues aux termes aux termes des causes du commandement de payer délivré le 16 juin 2020, et qu’il y a lieu de constater la résolution du bail puisque le commandement de payer est demeuré infructueux un mois après sa délivrance, conformément aux stipulations de la clause résolutoire et aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, et d’ordonner ainsi l’expulsion de la preneuse à bail.

La créance d’arriérés de loyers et charges due au jour de l’audience et telle qu’elle résulte du contrat de bail n’était pas sérieusement contestable à hauteur de 2.146,02 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er novembre 2020, et qu’il convient en conséquent de condamner solidairement les défendeurs à payer cette somme.

Les défendeurs sont également redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2020 jusqu’à la date de la libération effective des lieux. La demande au titre de la clause pénale contractuelle est susceptible de minoration par les seuls juges du fond.

Par déclaration régularisée par RPVA le 7 avril 2021, l’association TRIP-TOP a interjeté appel de l’ordonnance de référé du 18 janvier 2021 dans son intégralité.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 28 septembre 2021,'l’association TRIP-TOP demande à la Cour :

A titre principal, • De la déclarer bien fondée en son appel à l’encontre de l’ordonnance rendue le 18 janvier 2021 par le président du tribunal judiciaire de Lyon,

D’infirmer l’ordonnance du 18 janvier 2021 de ses chefs et de statuer à nouveau ;•

De constater l’existence de contestations réelles et sérieuses ;•

De constater sa bonne foi ;•

• De constater l’apurement de la dette et qu’au 21 septembre 2021, elle dispose d’un crédit d’un montant de 298,52 euros en les comptes du mandataire de gestion NEOWI A.B.C.R ;

En conséquence,

Juger n’y avoir lieu à résiliation du bail en raison des contestations sérieuses ;•

Débouter la SCI SOLYMO de ses demandes ;•

A titre subsidiaire :

Lui accorder rétroactivement des délais de paiement ;•

• Constater que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;•

Débouter la SCI SOLYMO de l’intégralité de ses demandes ;•

En tout état de cause :

• Condamner la SCI SOLYMO à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI SOLYMO aux dépens de l’instance.•

A l’appui de ses prétentions, l’association TRIP-TOP expose :

• Que par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2017, la SCI SOLYMO lui a consenti un bail professionnel portant sur un local sis […] moyennant le versement d’un loyer annuel de 9.000 euros, payable mensuellement et d’avance ;

• Qu’un mandat de gérance n°247 avait été préalablement conclu entre la SCI SOLYMO et la société A.B.C.R le 19 décembre 2013 pour la gestion locative du local situé […] ;

• Que Monsieur A X s’est porté caution de l’association TRIP-TOP par acte distinct du contrat de bail ;

• Qu’elle a toujours réglé ses loyers jusqu’en mars 2020 mais qu’elle n’a pu honorer les règlements de ses loyers suivants compte-tenu de la crise sanitaire du Covid-19 ;

Que la SCI SOLYMO lui a fait délivrer le 16 juin 2020 ainsi qu’à Monsieur X un• commandement de payer la somme de 3.553,17 euros correspondant aux loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire contenue dans le bail ;

• Que selon l’extrait de compte du 28 octobre 2020 établi par la société A.B.C.R, le solde au 31 mai 2020 de l’arriéré de loyers du par l’association était de 2.682,28 euros et non 3.533,17 euros, ce qui signifie qu’après déduction du paiement du loyer en mai 2020 pour 841,80 euros, le montant du loyer réel dû était de 1.840,44 euros. En conséquent, le montant à payer visé par le commandement de payer est erroné et l’ordonnance de référé en date du 18 janvier 2021 a retenu par erreur une dette de loyers et charges de 2.146,02 euros alors que, compte-tenu du paiement du loyer du mois de mai 2020, la dette n’était que de 1.233,77 euros ;

• Qu’elle a toujours réglé ses loyers jusqu’en mars 2020, et que les loyers n’ont pas été réglés en mars et en avril 2020 à cause de la fermeture administrative des locaux dans le cadre des mesures gouvernementales ;

• Qu’à partir du mois de mai elle a repris les règlements pour un montant supérieur au montant des loyers et charges appelés, soit 1.200 euros par mois jusqu’à mars 2021, un règlement de 1.300 euros en avril 2021 et un dernier règlement de 1.500 euros le 25 juin 2021, ce qui peut être considéré comme des délais de paiement consentis par le bailleur, celui-ci ayant accepté ces règlements sans contestation ni rejet ;

• Que selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail professionnel selon l’association, le commandement de payer doit expressément indiquer au locataire qu’il a un délai de deux mois pour régler sa dette, ce que ne contient pas le commandement de payer qui a été adressé à l’association et ce qui est contraire à l’article 14 du bail qui fait état d’un délai réduit à un mois après délivrance du commandement de payer pour régler la dette ;

• Qu’elle est de bonne foi en ce que’ elle a mis en place des paiements mensuels d’un montant supérieur au montant des loyers et charges pour payer sa dette, ce qui qu’il faut considérer comme des délais de paiement acceptés par l’administrateur de biens. Si elle ne s’est pas présentée à l’audience du 7 décembre 2020 c’est parce que la société SOLYMO lui aurait indiqué que cela n’était pas nécessaire compte-tenu des paiements effectués et, qu’à ce jour, l’intégralité de la dette a été payée tant est si bien que l’association est même créditrice.

• Qu’il existe des contestations sérieuses quant à la validité du commandement de payer qui lui a été adressé.

A titre subsidiaire, et en troisième lieu, elle fait valoir :

• Qu’elle sollicite un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, et qu’il est admis que de tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision ;

• Que l’ordonnance de référé n’est pas une décision passée en force de chose jugée, de sorte que la demande de l’association TRIP-TOP pour l’obtention d’un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire est recevable en application de l’article L 145-41, alinéa 2 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par le RPVA le 29 septembre 2021, la société SOLYMO demande à la Cour de':

Confirmer l’intégralité des chefs de l’ordonnance de référé du 18 janvier 2021 rendue par le• président du tribunal judiciaire de Lyon ;

• Condamner l’association TRIP-TOP à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait notamment valoir que :

• elle est propriétaire de locaux à usage professionnel situés sis […], dont elle a confié la gestion locative à la société A.B.C.R ;

• dans le cadre de son mandat, la société A.B.C.R a consenti un contrat de location à l’association TRIP-TOP portant sur les locaux en question, à compter du 2 novembre 2017 et pour une durée initiale de 6 ans, moyennant un loyer mensuel de 750 euros outre 80 euros de provision sur charges ;

• que A X s’est porté caution solidaire de l’association TRIP-TOP pour le paiement du loyer ;

• qu’à partir du mois de mai 2020, l’association TRIP-TOP a cessé de payer régulièrement les loyers, ce qui a obligé la société A.B.C.R à adresser à l’association deux lettres de mise en demeure et une relance ;

• qu’à la date du 9 juin 2020, le solde restant dû par l’association TRIP-TOP s’élevait à 3.533,17 euros, ce qui explique le commandement de payer adressé à l’association le 16 juin 2020 et également adressé en copie à Monsieur X en sa qualité de caution solidaire ;

• que le délai énoncé au commandement de payer a expiré sans que l’association TRIP-TOP, ni Monsieur X n’aient effectué le paiement de la totalité des sommes demandées, tant est si bien que suivant le décompte actualisé du 28 octobre 2020 le solde restant dû était de 2.146,02 euros, ce qui fait dire à la société SOLYMO que les causes du commandement de payer du 16 juin 2020 n’étaient pas éteintes lorsqu’elle a assigné l’association TRIP-TOP en référé le 2 novembre 2020.

La société SOLYMO soutient que :

• Le bail en question est un bail professionnel, soumis aux articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et non aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ;

• En conséquence, contrairement à ce que prétend l’appelant, le commandement de payer ne devait pas impérativement contenir une mention indiquant que le locataire disposait d’un délai d’un mois pour régler sa dette ;

• L’association TRIP-TOP n’est pas de bonne foi en ce qu’elle a dénié se présenter à l’audience du 7 décembre 2020 alors qu’elle avait été régulièrement convoquée ;

Il a fallu attendre une ordonnance de référé pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif ;•

• L’association TRIP-TOP a cru devoir échapper au paiement du loyer compte tenu du contexte sanitaire ;

• La clause résolutoire est acquise deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, or ici, à la date du 28 octobre 2020, le solde restant dû par l’association était de 2.146,02 euros, ce qui signifie que la clause résolutoire était acquise, peu importe le fait que l’association invoque un extrait de compte datant du 21 septembre 2021 pour démontrer sa bonne foi.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la validité du commandement de payer

L’association TRIP-TOP se prévaut du non-respect des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour prétendre que le commandement de payer n’est pas valable et qu’il existe par conséquent une contestation réelle et sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, le bail professionnel est un bail intermédiaire entre le bail d’habitation et le bail commercial qui est laissé à la liberté conventionnelle. Il est ainsi possible aux parties de convenir qu’ils se soumettront ou non à certaines dispositions du statut du bail d’habitation ou du bail commercial.

En l’espèce, l’alinéa 2 de l’article premier du bail professionnel conclu le 25 octobre 2017 entre la société SOLYMO et l’association TRIP-TOP stipule que «'le présent bail professionnel sera régi par les dispositions d’ordre public de l’article 57-A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 ajouté par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, par les dispositions non contradictoires des articles 1713 et suivants du code civil ainsi que par les clauses et conditions fixées entre les parties et ci-dessous rapportées.'»

Il résulte des termes mêmes du bail professionnel, qui est laissé à la libre volonté contractuelle, que celui-ci n’est pas régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De plus l’article 57-A de la loi n°86-1290, ajouté par la loi du 6 juillet 1989, ne renvoie pas aux autres dispositions de cette loi de juillet 1989 pour régir le droit applicable aux baux professionnels.

Il n’y a par conséquent pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au bail professionnel litigieux.

Par ailleurs, l’article 14, alinéa 2 stipule expressément la résiliation du bail en cas de commandement de payer ou d’exécuter resté infructueux dans le délai d’un mois après sa présentation.

La contestation soulevée à ce sujet ne présente pas le caractère sérieux allégué.

L ' a s s o c i a t i o n T R I P T O P n ' a p a s a p u r é l e s c a u s e s d u c o m m a n d e m e n t d a n s l e d é l a i conventionnellement convenu entre les parties de un mois. L’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences habituelles en la matière sont donc à confirmer en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’association TRIP-TOP fait valoir sa bonne foi en arguant du fait qu’elle a toujours payé ses loyers sauf pendant la période de fermeture de ses locaux suite au premier confinement intervenu de mars à mai 2020, et qu’elle a régularisé par la suite sa dette locative.
La société SOLYMO prétend à l’inverse que la preneuse à bail est de mauvaise foi en ce qu’elle n’a pas comparu à l’audience du 7 décembre 2020, qu’elle n’a pas répondu à l’huissier qui est venu lui signifier l’ordonnance de référé, et qu’il a fallu attendre l’ordonnance de référé pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif.

En application de l’article 2274 du code civil, la bonne foi se présume et il appartient à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

Or, force est de constater que la société SOLYMO échoue à rapporter la preuve de la mauvaise foi alléguée de l’association TRIP-TOP. La non-comparution de l’association TRIP-TOP à l’audience de référé peut générer une légitime interrogation, mais elle n’est pas suffisante à prouver la mauvaise foi de l’association qui régularisait dans le même temps sa situation en payant effectivement tous les mois des montants de loyers et charges locatives plus élevés que ceux qui étaient appelés par le mandataire du bailleur ainsi que cela ressort du décompte produit aux débats (pièce 10 de l’appelante) car elle a, à partir du mois de juillet 2020, soit dans le mois qui suit la délivrance du commandement, payé des mensualités de 1.200 euros plus importantes que les montants de 841 euros appelés par la régie mandataire du bailleur.

La société SOLYMO a, en outre, accepté l’intégralité des paiements de l’association TRIP-TOP à partir du mois de juillet 2020, de sorte que son attitude reflète une acceptation tacite de la proposition de régularisation spontanée faite par l’association TRIP-TOP.

A la date du 6 juillet 2021 il est établi que l’association TRIP-TOP a entièrement apuré sa dette locative à l’égard de la société SOLYMO, sans que cette dernière ne le conteste.

Dans ses conditions, en application de l’article 1343-3 du code civil, il y a lieu de faire droit à la demande de délais rétroactifs pour apurer la dette, de suspendre les effets de la clause résolutoire entre juillet 2020 et juillet 2021 et de constater qu’à ce jour, la dette étant apurée, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En conséquence, la Cour infirme l’ordonnance déférée sur l’expulsion de la société TRIP TOP. Statuant à nouveau, la Cour accorde des délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire et constate qu’à ce jour, la dette est apurée et que la clause résolutoire est réputée ne pas voir joué.

Sur les demandes accessoires

La société SOLYMO succombant, la Cour infirme l’ordonnance de référé qui a condamné l’association TRIP-TOP aux entiers dépens de l’instance et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau sur les dépens et les frais irrépétibles, la Cour déboute la société SOLYMO de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance comme en appel ainsi que de ses demandes de condamnation de l’association TRIP-TOP à supporter les entiers dépens, en première instance comme en appel.

La Cour déboute également en équité l’association TRIP-TOP de sa demande de condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de sa demande de condamnation de la société SOLYMO à supporter seule les entiers dépens de l’instance d’appel compte tenu de ses retards de paiement à l’origine de la procédure.

En conséquence, compte tenu des circonstances de l’affaire, la Cour dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens et les frais irrépétibles qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS
La Cour,

Confirme l’ordonnance de référé du 18 janvier 2021 en ce qu’elle a constaté l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;

Fait droit à la demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence,

Infirme l’ordonnance déférée pour le surplus.

Statuant à nouveau :

Accorde rétroactivement à l’association TRIP-TOP un délai de paiement d’une année de juillet 2020 à juillet 2021 pour le paiement de sa dette locative à l’égard de la société SOLYMO.

Suspend pendant cette même période d’un an les effets de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 16 juin 2020,

Constate que l’intégralité des causes du commandement a été apurée à ce jour,

Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que le bail professionnel n’est pas résilié, devant se poursuivre selon le bail conclu,

Déboute la société SOLYMO de l’intégralité de ses demandes,

Déboute la société SOLYMO et l’association TRIP-TOP de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Dit que chaque partie doit conserver la charge de leurs propres dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.