XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : 15/02126

SARL E F ET SCI B T

C/

D, A, X, Z, SARL E F, SCI B T

COUR D’APPEL DE METZ 1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 JANVIER 2017 APPELANTES ET INTIMÉES SUITE A JONCTION:

SARL E F représentée par son représentant légal

XXX

57100 Y

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

SCI B T représentée par son représentant légal

XXX

XXX

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur O D – APPEL INCIDENT

XXX

XXX

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

Madame G A épouse D 42 Rue du Général B

XXX

Non représentée

Maître M X membre de la SCP M X et Stéphane ROBIN, notaires associés,

XXX

57100 Y

Représenté par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

Maître K Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. HITTINGER, Président de Chambre entendu en son rapport

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller

Madame BOU, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Q R

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 22 Novembre 2016

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 24 Janvier 2017.

FAITS ET PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2011, une promesse synallagmatique de vente a été conclue par l’entremise de la SARL E F, agent F, entre la SCI B T, vendeur, et M. O D et son épouse M^me G A, portant sur une maison d’habitation située 42 rue du général B à Hettange-Grande (Moselle).

La vente a été réitérée par acte authentique du 17 mai 2011 reçu par M. M X, notaire à Y, avec le concours de M^me K Z, également notaire à Y. Par actes d’huissier de justice délivrés les 13 et 14 septembre 2012, M. D et M^me A ont fait assigner la SCI B T ainsi que la SARL E F , M. X et M^me Z devant le tribunal de grande instance de Y afin d’obtenir l’annulation de la vente du I7 mai 2011, la restitution du prix par le vendeur et la condamnation in solidum des défendeurs à indemniser leurs divers chefs de préjudice.

Ils ont invoqué que leur consentement avait été surpris par dol puisque l’existence d’une servitude de passage grevant le bien qu’ils ont acquis leur avait été cachée dès lors que la promesse de vente mentionnait l’absence de servitude grevant le fonds vendu.

Les défendeurs se sont opposés à ces prétentions en arguant notamment que M. D et M^me A avaient été informés de l’existence de la servitude lors de la signature de l’acte notarié qui la mentionnait.

Par jugement du 8 juin 2015, le tribunal de grande instance de Y a statué comme suit :

'- déclare recevable la demande aux fins de nullité formée par M. et par M^me O D ;

— prononce la nullité de la vente conclue le 17 mai 2011 entre M. et M^me O D et la société B T portant sur l’immeuble sis 42, rue du Général B à Hettange-Grande et ce avec toutes conséquences de droit ;

En suite :

— condamne la société B T à restituer à M. et à M^me O D le prix de vente dudit bien assorti des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011 ;

— condamne la société B T à indemniser M. et M^me O D du montant de travaux qu’ils ont entrepris sur le bien F précité ;

— condamne in solidum la société B T et la société E F à payer à M. et à M^me O D, ensemble, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamne in solidum la société B T et la société E F à indemniser M^me O D, ensemble, des frais notariés et bancaires qu’ils ont exposés relativement à la vente précitée ;

— déboute M. et M^me O D du surplus de leurs prétentions ;

— déboute la société B T et la société E F de l’ensemble de leurs prétentions ; – condamne in solidum la société B T et la société E F à payer à M. et à M^me O D, ensemble, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne M. et M^me O D à payer à M^e K Z et à M^e M X, ensemble, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;

— condamne la société B T et la société E F aux entiers dépens.'

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :

— le vice du consentement s’apprécie au moment de la formation du contrat qui a eu lieu au moment de la signature du 'compromis de vente ' qui vaut vente en application de l’article 1589 du code civil . L’existence d’un droit réel sur le bien acquis n’avait pas été mentionnée dans la promesse de vente . Cette information déterminante du consentement des acheteurs leur a été cachée par le vendeur qui avait lui-même constitué la servitude de sorte que leur consentement était vicié.

— il importe peu qu’ultérieurement, lors de la réitération de la vente, l’existence de cette servitude ait été mentionnée dès lors que tout vice du consentement s’apprécie au moment de la formation du contrat, à savoir s’agissant d’une vente immobilière, lors de la signature de la promesse qui a pour effet de figer définitivement les consentements.

— la SARL E F voit sa responsabilité engagée en application des articles 1991 et suivants du code civil du fait de son manquement à l’obligation de renseignement qui pèse sur lui en sa qualité de professionnel, l’agent F se devant de vérifier, et partant d’informer l’acquéreur, des qualités essentielles du bien vendu et en particulier de l’existence de servitudes.

— la responsabilité des notaires ne peut être retenue dans la mesure où ceux-ci ont expressément mentionné dans l’acte authentique de vente l’existence de la servitude querellée en y joignant l’acte constitutif qui a été dûment lu aux parties puis paraphé par elles. Quand bien même aucun croquis n’aurait été annexé au contrat notarié, il n’en demeure pas moins que l’acte en question détaillait la nature et l’assiette de la servitude, à savoir un droit de passage 'en tous temps et heures à pied’ au profit du fonds dominant propriété des époux C et s’exerçant 'sur une bande d 'une largeur de deux mètres’ devant 'être libre à toute heure du jour et de la nuit’ et ne devant 'jamais être encombrée'.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 3 juillet 2015, la SARL E F a régulièrement interjeté appel du jugement.

La SCI B T a, à son tour, relevé appel du jugement par déclaration du 6 juillet 2015.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 mars 2016. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par écritures du 4 septembre 2015, la SCI B T conclut à l’infirmation du jugement déféré et au rejet des prétentions des époux D. Elle sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile . Elle demande à titre subsidiaire à être garantie par la SARL E F ainsi que par M. X et M^me Z des condamnations qui pourraient être prononcées à son égard.

Elle soutient principalement que :

— les époux D ont reconnu qu’à l’occasion de la visite du bien avant sa vente, le 18 janvier 2011, il leur avait été indiqué qu’ils ne devraient pas stationner devant la porte d’entrée de l’immeuble voisin, propriété de M. C, afin de ne pas entraver l’accès à sa propriété. Ils avaient donc connaissance de l’existence de la servitude.

— les acquéreurs ont confirmé l’acte nul conformément à l’article 1338 du code civil, en signant en toute connaissance de cause l’acte notarié qui les informait de la nature et de l’étendue de la servitude .

— la garantie de la SARL E F est sollicitée à titre subsidiaire. L’agent F qui a rédigé la promesse de vente doit notamment vérifier le titre de propriété du vendeur et l’existence ou non de servitude dont il aurait pu avoir connaissance en consultant le Livre foncier.

*****

Suivant écritures du 7 décembre 2015, la SARL E F conclut à l’infirmation du jugement déféré et au rejet des prétentions des époux D ainsi que de l’appel incident de M. D à son encontre et leur condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile . Elle demande à titre subsidiaire à être garantie par la SCI B T des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ainsi que le rejet de l’appel principal de la SCI B T en ce qu’il est dirigé à son encontre.

Pour justifier ses prétentions, la SARL E F expose notamment que :

— ni l’attestation de propriété du 30 septembre 2010, ni la copie de l’acte authentique

de vente reçu le 7 octobre 2004 fournis par la SCI B T, ne font état de la servitude grevant le fonds vendu. Dans ces conditions, l’agent F n’a pu avoir connaissance de la servitude de passage litigieuse.

— la servitude a été créée par la SCI B T le 7 octobre 2004. Elle n’en a pas informé son mandataire. Si la jurisprudence met à la charge de l’agent F une obligation de renseignement et de conseil, notamment à l’égard du tiers acquéreur, une telle obligation ne saurait porter sur les éléments du bien dont il n’avait pas connaissance et que le vendeur lui a dissimulés. – les époux D connaissaient l’existence de la servitude avant la signature du compromis puisque lors de la visite des lieux du 18 janvier 2011, ils avaient été informés qu’ils ne devraient pas stationner devant la porte d’entrée de l’immeuble voisin afin de ne pas entraver l’accès à cette propriété.

— ils ont été informés de l’existence de la servitude au moment de la signature de l’acte authentique. Ils ont donc confirmé l’acte nul conformément à l’article 1338 du code civil.

— l’acte de vente notarié en date du 17 mai 2011 est parfait, se suffit à lui-même, et ce indépendamment du compromis de vente du 20 janvier 2011.

— la SCI B T lui doit sa garantie pour lui avoir dissimulé l’existence de la servitude qu’elle avait constituée et en indiquant dans le 'compromis’ qu’il n’existait pas de servitude . Selon une jurisprudence de la cour d’appel de Paris, la responsabilité de l’agent F ne peut être retenue dès lors que si un manquement a été commis, il n’est pas le fait de cet agent à son obligation de conseil, mais du vendeur à son devoir d’information complète et de loyauté envers cet intermédiaire.

— les notaires n’ont pas fait figurer de plan à l’acte permettant de matérialiser la servitude litigieuse.

Cette omission est d’autant plus dommageable que le document de constitution de servitude, qui était annexé à l’acte authentique, mentionnait expressément l’existence du plan, avec le droit de passage surligné. Le manquement des notaires apparaît d’autant plus caractérisé que ceux-ci avaient, peu de temps auparavant, fait signer un compromis de vente dans lequel apparaissait précisément la servitude litigieuse. En ne prenant pas soin d’annexer à l’acte authentique le plan matérialisant la servitude, le notaire a manqué à son devoir d’information.

Le manquement des notaires est directement à l’origine du préjudice des époux D de sorte que les notaires doivent garantie à la SARL E F.

*****

Par écritures du 23 décembre 2015, M. M X et M^me K Z demandent à la cour de déclarer irrecevables les demandes formées par M. D pour le compte de son épouse, de confirmer le jugement déféré et de condamner la SARL E F à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent pour l’essentiel que :

— ils n’ont pas commis de faute puisque l’acte notarié détaillait la nature et l’assiette de la servitude, à savoir le droit de passage au profit du fonds dominant, propriété des époux C. Il n’était pas besoin d’annexer un croquis à l’acte authentique puisque les termes de l’acte exposent de manière claire et précise que la SCI constitue, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage en tout temps et heure à pied, ce droit de passage devant s’exercer sur une bande de 2 m de large qui devra rester libre à toute heure du jour et de la nuit et ne jamais être encombrée. – la SARL E F avait proposé aux époux D de renoncer à sa commission en dédommagement. Il s’agit d’une reconnaissance de responsabilité qui l’empêche de solliciter la garantie de la part des officiers ministériels.

— les notaires n’ont pas rédigé le 'compromis’ de vente. Une fois les conditions suspensives réalisées, cet acte vaut vente.

Si la SCI venderesse et l’agence immobilière ont caché l’existence de la servitude aux époux D lors des visites et de la signature du compromis de vente, cette responsabilité est uniquement la leur.

— M. D a demandé leur condamnation à verser à « M. et M^me D les frais notariés, bancaires qu’ils ont exposés relativement à la vente précitée ainsi qu’à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts. » Il n’est pas recevable à agir au nom de son épouse qui n’a pas constitué avocat.

— le fondement juridique de la demande de M. D n’est pas explicité. Il ne peut pas s’agir de l’article 1147 du code civil comme invoqué devant le tribunal.

*****

Aux termes de ses dernières écritures du 1^er septembre 2016, M. O D demande à la cour de :

'- dire les appels de la société E F et de la SCI B

T mal fondés,

— recevoir en revanche l’appel provoqué et l’appel incident,

en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente conclue le 17 mai 2011, au besoin par substitution de motifs,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société B T à restituer à M. et M^me D le prix de vente dudit bien assorti des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011 et en ce qu’il a condamné la société B T à indemniser M. et M^me D du montant des travaux qu’ils ont entrepris sur le bien F ainsi que les frais notariés et frais bancaires, consécutifs à l’achat de l’immeuble, ainsi qu’en ce qu’il a condamné la SCI B T et E F à verser à M. et M^me D la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les frais et dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,

— débouter Maître K Z et Maître M X de toutes demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et frais et dépens, – condamner la société B T et la société E F, Maître Z et Maître X, solidairement, en tous les cas in solidum, à payer à Monsieur D les sommes suivantes :

—  14.441,88 euros au titre de l’ensemble des frais notariés et de mutation inclus

— frais bancaires 41.021,70 euros ;

—  20 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour l’ensemble du préjudice matériel et moral.

— condamner les défendeurs en première instance in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .'

M. D J principalement que :

— à aucun moment il n’a pu imaginer que les servitudes indiquées dans l’acte de vente pouvaient concerner une servitude sur l’ensemble du terrain arrière soit le jardin de la maison dès lors que, d’une part, il n’y avait d’abord aucune raison que cette servitude existe, et, d’autre part et surtout, qu’à aucun moment ni l’agence immobilière ni la SCI B T ne l’avait informé de l’existence d’une telle restriction aux droits de propriété.

— lors de la signature de l’acte de vente, il n’a pas été présenté aux acquéreurs de plan parcellaire leur permettant le cas échéant de prendre connaissance de l’existence et de l’ampleur de la servitude sur leur jardin.

— la SCI B T, pour mieux vendre son bien s’est abstenue volontairement d’indiquer l’existence de la servitude grevant l’arrière de la maison, et a employé volontairement des termes flous concernant l’existence de la servitude sur le côté de la maison au moment de la visite des lieux avant vente. Il en résulte que le vendeur a sciemment tenu secret l’existence de cette servitude et s’est donc rendu responsable d’un dol.

— il est invoqué subsidiairement l’existence d’une erreur sur la nature du bien .

— la SARL E F a commis une faute en ne recherchant pas la teneur du bien vendu notamment par la consultation du Livre foncier qui mentionnait la servitude.

— les notaires ont commis une faute en annexant à l’acte de vente un document incomplet s’agissant de l’acte de constitution de la servitude sans le plan qui y était attaché. Ils n’ont, de ce fait, pas permis aux acheteurs de prendre conscience de la réalité du bien

qu’il achetaient.

Cette faute est d’autant plus inacceptable, que le document « constitution de servitude » annexé à l’acte de vente, mentionnait expressément l’existence d’un plan avec le droit de passage surligné. La faute de M. X et d’autant plus incontestable que celui-ci avait, peu de temps auparavant, fait signer un compromis de vente dans lequel apparaît précisément la servitude en question.

Il y a donc manquement au devoir d’information par les notaires.

Leur responsabilité est engagée à titre contractuel, subsidiairement à titre délictuel.

— le tribunal n’a pas pris en compte la totalité du préjudice : frais notariés, frais bancaires inutilement exposés, prix des travaux réalisés, perte d’un acompte versé pour l’acquisition d’une cuisine, prix d’un déménagement, préjudice moral.

*****

M^me G A épouse D n’a pas constitué avocat. Elle a reçu signification de la déclaration d’appel de la SCI B T et de ses conclusions du 4 septembre 2015 par acte délivré à étude le 18 septembre 2015.

La déclaration d’appel de la SARL E F et ses conclusions du 15 septembre 2015, ont également été signifiées à M^me A par acte d’huissier de justice délivré à sa personne le 23 septembre 2013.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non recevoir

M. X et M^me Z soutiennent que M. O D n’est pas recevable à formuler des demandes au nom de M^me G A, son épouse. En réalité M. D forme un appel incident pour réclamer le paiement à son bénéfice de diverses indemnités et conclut pour le surplus à la confirmation du jugement. Il en résulte que le moyen d’irrecevabilité est inopérant, M. D ne formant aucune demande au nom de son épouse.

Sur la demande en nullité de l’acte de vente

En vertu d’un mandat de vente sans exclusivité du 7 octobre 2010, la SARL E F a négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente en date du 20 janvier 2011 aux termes de laquelle M. O D et M^me G A, son épouse, ont acquis sous une condition suspensive relative au financement de l’acquisition, une maison d’habitation située 42 rue du général B à Hettange-Grande construite sur un terrain de 2,85 ares cadastré section XXX appartenant à la SCI B T au prix de 207 000 euros. Il était précisé que le bien vendu n’était, à la connaissance du vendeur, grevé d’aucune servitude.

Or la SCI B T avait consenti par acte notarié du 16 janvier 2008 un droit de passage à pied grevant la parcelle vendue à M. et M^me D au profit du fonds voisin cadastré section XXX .

Il n’est pas contesté qu’au cours d’une visite des lieux préalable à la vente ayant eu lieu le 18 janvier 2011 en présence du gérant de la SCI B T et de l’agent F, il avait été indiqué aux futurs acquéreurs qu’ils ne devaient pas stationner devant la porte d’entrée de l’immeuble voisin afin de ne pas entraver l’accès à cette propriété. Cet avertissement ne valait pas information sur la nature et l’étendue du droit de passage dont était grevé le bien objet de la vente puisqu’il n’a pas été précisé aux époux D que le droit réel concernait un passage à pied sur une bande d’une largeur de 2 mètres et qu’il s’exerçait non seulement à l’avant de la propriété voisine mais également sur le côté de cette propriété contiguë, c’est-à-dire que la servitude grevait également le terrain à l’arrière de la maison d’habitation. L’information omise était déterminante du consentement des acquéreurs dès lors que la bande de terrain située à l’arrière de la maison, d’une largeur de 4,44 mètres, n’était plus aménageable notamment pour la création projetée d’une terrasse arrière et d’une véranda dont la réalisation était rendue impossible du fait de la nécessité de laisser libre un passage de 2 mètres de large.

La nature et l’assiette de la servitude grevant le bien vendu ont donc été sciemment cachées par le vendeur aux futurs acquéreurs dès lors qu’il n’a pas précisé aux acquéreurs au moment de la visite des lieux du 18 janvier 2011 que le passage vers l’entrée de l’immeuble voisin devait être libéré en exécution d’un droit de passage s’exerçant sur la totalité de la longueur du terrain vendu et pas seulement sur une partie de celui-ci. Il y lieu de retenir que la rétention d’information concernant le droit de passage a été faite de mauvaise foi par la SCI B T qui, non seulement n’a pas informé complètement les époux D lors de la visite des lieux puisque son représentant ne leur a fourni que des explications sommaires qu’imposaient au minimum la configuration des lieux puisque l’entrée de la propriété voisine ne pouvait se faire que par le passage sur le terrain des futurs acquéreurs, mais qui a également indiqué dans l’acte de promesse de vente qu’il n’existait pas de servitude grevant le fonds alors que la SCI B T avait consenti elle-même la servitude de passage seulement trois ans auparavant. En indiquant aux époux D qu’ils ne devaient pas stationner leur véhicule devant l’entrée de la maison voisine pour ne pas entraver l’accès à cette habitation, le vendeur leur a laissé croire qu’il s’agissait d’une simple commodité d’accès à consentir aux voisins sans que ceux-ci aient à faire valoir un droit à cet égard, les acquéreurs étant renforcés dans cette interprétation par le fait que le vendeur indiquait lors de la conclusion de la promesse de vente que le fonds n’était grevé d’aucune servitude.

Il convient donc de retenir que le consentement des époux D a été vicié au moment de la conclusion de la promesse de vente par le dol commis par la SCI B T. La promesse de vente vaut vente dès lors qu’il y accord, comme en l’espèce, sur la chose et le prix, peu important que le but recherché par les parties, à savoir le transfert de la propriété, ne se réalise qu’après levée de la condition suspensive et au jour de la signature de l’acte authentique de vente opérant le transfert de propriété, cet acte étant la conséquence nécessaire de la promesse de vente . Le vice du consentement affecte donc aussi bien la promesse de vente que l’acte authentique de réitération de la vente du 17 mai 2011 rédigé par M. M X avec le concours de M^me K Z.

C’est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité de l’acte notarié de vente du 17 mai 2011 lequel n’a pas pour effet de valider la vente dès lors qu’en vertu de l’article 1589 alinéa 1 du code civil, il faut se placer au moment de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente qui a figé les volontés pour apprécier la validité de la vente que l’acte notarié n’a fait que réitérer.

Il y a lieu de relever que l’acte notarié mentionne que le bien objet de la vente est grevé d’une servitude de passage ' en date du 16 janvier 2008 : servitude de passage grevant la parcelle cadastrée sous section XXX au profit de la parcelle cadastrée sous section XXX/104" et qu''une copie par extrait de l’acte constitutif desdites servitudes demeure annexée à la minute des présentes après mention'. L’extrait d’acte annexé à la minute de l’acte de vente mentionne la constitution d’une servitude sur la parcelle objet de la vente dans les termes suivants : ' ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 02 mètres telle qu’elle apparaît surlignée en vert sur le plan demeuré joint aux présentes. Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.'

Il n’est pas contesté par les parties à la présente instance que le plan matérialisant l’assiette du droit de passage n’a pas été joint à l’acte authentique de vente du 17 mai 2011, ce dont il résulte que les acquéreurs n’ont pu avoir connaissance de l’assiette de cette servitude de sorte qu’ils ont pu faussement estimer que la partie du fonds se trouvant devant l’entrée de l’immeuble voisin était seule grevée de la servitude comme le leur avaient laissé entendre les explications partielles du vendeur lors de la visite des lieux du 18 janvier 2011 au cours de laquelle il a sciemment omis de leur préciser que la servitude affectait aussi le terrain à l’arrière de leur maison.

Du fait de l’ignorance de l’assiette réelle de la servitude par les époux D au moment de la signature de l’acte authentique qui ne fournissait pas une description claire et complète de cette assiette et auquel n’avait pas été annexé le plan qui seul figurait l’assiette de la servitude , les acquéreurs étaient restés dans l’ignorance de l’étendue du droit réel affectant leur bien. Les époux D n’ayant pas eu connaissance du vice affectant la vente au moment de la signature de l’acte authentique, ils n’ont pu confirmer la vente au sens de l’article 1338 alinéa 2 ancien du code civil applicable à l’espèce en concluant cet acte et en payant le prix d’acquisition.

Il résulte des développements qui précèdent que la demande en nullité de l’acte de vente du 17 mai 2011 a été justement accueillie par le tribunal.

Il convient par conséquent de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la nullité de l’acte authentique de vente.

La nullité d’une vente entraîne de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, de sorte que le juge n’est pas tenu, à défaut de demande expresse en ce sens, d’ordonner en même temps la restitution du prix et de la chose vendue. Sa décision emporte un tel effet.

En l’espèce le tribunal sera approuvé d’avoir, sur la demande des époux D, condamné la société B T à leur restituer le prix de vente du bien assorti des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011.

Sur la demande de dommages et intérêts La victime de manoeuvres dolosives est en droit d’obtenir de l’auteur de ces faits réparation du préjudice qu’elle a subi sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil .

La faute dolosive commise par la société B T l’oblige à réparer l’entier préjudice de M. D.

M. D justifie avoir supporté des frais d’hypothèque et de notaire d’un montant de 14 441,88 euros au moyen des factures de l’étude notariale. Il démontre au moyen du tableau d’amortissement produit avoir réglé des intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien litigieux d’un montant total de 47 021,70 euros .

Son préjudice comporte également des frais de déménagement qu’il n’aurait pas supporté si la vente était valable. Ils sont justifiés par un devis d’un montant de 1 142,40 euros .

Par ailleurs M. D démontre par la production de factures et tickets de caisse avoir engagé des frais pour l’aménagement de la maison d’un montant de 1 589,12 euros et avoir perdu un acompte d’un montant de 2 109,75 euros en ayant dû renoncer à installer dans la maison la cuisine équipée qu’il avait commandée.

Enfin M. D, qui s’était projeté dans une vie dans la maison qu’il venait d’acquérir et à laquelle il a dû renoncer en découvrant notamment l’impossibilité d’ aménager une terrasse et une véranda, qui a dû faire face notamment aux tracas d’une procédure longue et à la nécessité de rechercher un nouveau logement, a subi un préjudice moral qui sera entièrement compensé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.

L’entier préjudice de M. D sera compensé par l’allocation de la somme de

71 304,85 euros à titre de dommages et intérêts. ( 14 441,88 + 47 021,70 + 1 142,40 + 1 589,12 + 2 109,75 + 5 000 ) .

La SARL E F en tant que rédactrice de la promesse de vente, est tenue d’une obligation de résultat quant à l’efficacité de l’acte à l’égard de toutes les parties à cet acte. Il lui appartenait de vérifier, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles (titres, cadastre, Livre foncier, documents d’urbanisme…), la consistance matérielle et juridique des biens qu’elle était chargée de vendre. En l’espèce la consultation du Livre foncier lui eût permis de constater l’existence de la servitude de passage qu’elle a omis de mentionner dans l’acte du 20 janvier 2011, le privant d’efficacité. Elle a engagé de ce fait sa responsabilité envers M. D sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil .

La SARL E IMMOBILIETR ne peut se dégager de sa responsabilité en arguant que le vendeur ne lui a pas signalé l’existence de la servitude alors qu’il lui appartenait personnellement de s’assurer que le bien n’était grevé d’aucune servitude et qu’il ne peut s’exonérer de sa responsabilité par la preuve d’un cas fortuit.

M. M X et M^me K Z ont omis de donner des indications précises sur la servitude grevant le fonds acquis par les époux D dans l’acte de vente authentique qu’ils ont rédigé . Ils n’ont pas non plus annexé à l’acte authentique le plan dont ils disposaient qui figurait l’assiette de la servitude. Ils ont ainsi privé leur acte d’efficacité puisqu’ils n’ont pas permis aux époux D de s’engager en toute connaissance de cause et de confirmer valablement la vente.

Ayant manqué à leur devoir d’assurer l’efficacité de l’acte qu’ils ont instrumenté, ils seront tenus in solidum avec les autres responsables en application de l’article 1382 ancien du code civil, de réparer l’entier préjudice de M. D.

En conséquence des développements qui précèdent, il y a lieu de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société B T à indemniser M. et M^me O D du montant de travaux qu’ils ont entrepris sur le bien F et des frais notariés et bancaires qu’ils ont réglés, sans préciser le montant de ces indemnités et en ce qu’elle a condamné in solidum la société B T et la société E F à payer à M. et à M^me O D, ensemble, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts .

Les sociétés B T et E F , M. M X et M^me K Z seront condamnés in solidum à payer à M. O D la somme de 71 304,85 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les appels en garantie

La SARL E F, qui est tenue d’une obligation de résultat quant à l’efficacité de l’acte qu’elle a rédigé à l’égard de toutes les parties à l’acte, est tenue de garantir la SCI B T, qui l’avait mandatée, de toutes les condamnations à dommages et intérêts prononcées à son encontre sur le fondement de la responsabilité contractruelle. Elle ne peut s’exonérer de la garantie au motif que la société venderesse aurait commis une faute, seule la force majeure pouvant l’exonérer de sa responsabilité envers elle.

La SARL E F étant entièrement responsable du préjudice qui ne serait pas survenu sans sa faute, elle ne peut être garantie par les notaires qui ne sont pas redevables d’une quelconque indemnisation à son égard.

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe,

— REJETTE la fin de non recevoir soulevée par M. M X et M^me K Z,

— INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné la société B T à indemniser M. et M^me O D du montant des travaux qu’ils ont entrepris sur le bien F précité ;

— condamné in solidum la société B T et la société E F à payer à M. et à M^me O D, ensemble, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; – condamné in solidum la société B T et la société E F à indemniser M^me O D, ensemble, des frais notariés et bancaires qu’ils ont exposés relativement à la vente précitée ;

— débouté M. et M^me O D du surplus de leurs prétentions;

— CONFIRME la décision entreprise pour le surplus,

statuant en conséquence,

— CONDAMNE in solidum la SCI B T, la SARL E F, M. M X et M^me K Z, à payer à M. O D la somme de 71 304,85 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2015 sur la somme de 2 000 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus de la somme,

— CONDAMNE la SARL E F à garantir la SCI B T de la condamnation au paiement de la somme de 71 304,85 euros prononcée à son encontre,

— CONDAMNE in solidum la SCI B T, la SARL E F, M. M X et M^me K Z, à payer à M. O D la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— REJETTE toute autre demande,

— CONDAMNE in solidum la SCI B T, la SARL E F, M. M X et M^me K Z au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 24 Janvier 2017, par M. HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame R, Greffier, et signé par eux.