RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00491 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GEBE

Minute n° 25/00245

[O]

C/

S.A. [Adresse 5]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 6], décision attaquée en date du 12 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 11-23-704

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [K] [O]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002609 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE :

S.A. D’HLM VIVEST

[Adresse 4]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DEVIGNOT, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La SA d’HLM Vivest a consenti verbalement à Mme [K] [O] un bail portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Le 12 juillet 2023, elle l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir’prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et la voir condamner à lui payer 1.418,89 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité’mensuelle d’occupation de 527,95 euros et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure.

Par jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Metz a':

— déclaré recevable les demandes de la SA Vivest à l’encontre de Mme [O]

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [O] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

— ordonné la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre la SA Vivest et Mme [O] s’agissant du logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du jugement

— condamné Mme [O] à payer à la SA Vivest la somme de 1.418,89 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse

— dit n’y avoir lieu à accorder d’office des délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [O] du logement sis [Adresse 3] à [Localité 7]

— ordonné à Mme [O] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement

— dit qu’à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA Vivest pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné Mme [O] à payer à la SA Vivest une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation soit la somme mensuelle de 527,95 euros le 1er de chaque mois jusqu’à la libération des lieux, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité sera due au prorata temporis de l’occupation

— dit que cette indemnité d’occupation se substitue aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois

— condamné Mme [O] aux dépens et à payer à la SA Vivest la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 14 mars 2024, Mme [O] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 avril 2025, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— débouter la SA Vivest de ses demandes en paiement de la somme de 1.418,89 euros au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation d’un montant de 527,95 euros par mois

— suspendre les effets de la résiliation du contrat de bail et lui accorder des délais de paiement sur 36 mois

— dire et juger qu’à l’issue de ces délais et si la dette est soldée, la résiliation du contrat de bail sera déclarée non avenue

— faire application à son profit des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— lui accorder des délais de paiement jusqu’à la décision à venir de clôture de procédure de surendettement

— débouter la SA Vivest de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— laisser à chacune des parties les dépens de la procédure d’appel et de première instance

Elle décrit sa situation personnelle ayant conduit à un retard de loyer, précise que ses revenus s’élèvent actuellement à la somme de 1.092 euros par mois et des allocations familiales, qu’elle a repris le règlement des loyers outre la somme de 27,50 euros par mois depuis le mois de mai 2024 pour apurer la dette et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la résiliation. Elle ajoute que sa demande devant la commission de surendettement a été déclarée recevable et sollicite l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, soit des délais de paiement jusqu’à la fin de la procédure de surendettement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 2 avril 2025, la SA Vivest demande à la cour de':

— confirmer le jugement et débouter Mme [O] de toutes ses prétentions

— subsidiairement, juger que pendant la durée des délais de paiement, en cas de non règlement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré locatif outre règlement du loyer résiduel à la charge de la locataire, les délais de paiement seront suspendus et les termes du jugement rendu reprendront leur plein et entiers effets sur la résiliation du bail et ses conséquences, sans autres formalité

— en tout état de cause condamner Mme [O] aux dépens et à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’appelante a repris des règlements au titre des loyers, que toutefois l’arriéré locatif a augmenté pour s’élever au 31 mars 2025 à la somme de 6.013,75 euros, que si l’appelante verse la somme de 27,50 euros en plus du loyer résiduel, cette somme est insuffisante pour apurer la dette dans le délai légal et qu’elle n’est pas en capacité de verser 340 euros par mois, ajoutant que depuis janvier 2025 elle ne verse plus rien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il résulte des dispositions de l’article 1728 du même code et l’article 7 – a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire a notamment pour obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de location liant les parties. Il résulte en effet des décomptes produits qu’entre les mois de mai 2022 et février 2023, la locataire n’a adressé aucun règlement au bailleur alors que l’allocation logement ne couvrait que partiellement le loyer et les charges. Si les relevés de la CAF révèlent qu’à l’époque l’allocation de présence parentale a pu être payée avec retard comme le soutient l’appelante, il apparaît également que l’organisme social a entièrement régularisé la situation par des rappels de versement au cours de l’année 2022, sans pour autant que la locataire n’apure tout ou partie de l’arriéré. Les décomptes démontrent en outre que les paiements ont été repris de manière irrégulière à compter du mois de mars 2023 pour s’interrompre à nouveau en janvier 2025. L’arriéré a ainsi augmenté de manière considérable pendant la procédure, passant de 1.557,57 euros au moment de l’assignation à 6.013,75 euros au 31 mars 2025, et ce alors que la CAF a repris le versement de l’allocation logement. L’abstention durable et répétée de payer le loyer et les charges récupérables caractérise un manquement grave de l’appelante à une obligation essentielle du contrat. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat, ordonné à l’appelante de libérer les locaux et à défaut de libération volontaire ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les loyers et charges

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les décomptes produits font état d’un arriéré de loyer et charges de 1.418,89 euros au mois de juin 2023 (échéance de mai 2023 incluse) et si l’appelante indique contester ce montant, elle ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] au paiement de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 527,95 euros jusqu’à la libération effective des lieux, avec actualisation.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5'du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

Le paragraphe VI du même article précise que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions du paragraphe VI précitées, alors que l’appelante ne produit aucune décision de recevabilité de la commission de surendettement, que ces dispositions ne s’appliquent qu’en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et qu’il résulte de ce qui précède qu’au jour de l’audience elle n’a pas repris le paiement du loyer courant.

S’agissant des dispositions du paragraphe V, il est relevé que l’arriéré locatif a augmenté de manière importante depuis le début de la procédure, que l’appelante a cessé tout règlement depuis janvier 2025 et qu’elle n’établit pas être en capacité d’apurer la dette locative dans le délai légal. En conséquence, elle est déboutée de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la résiliation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [O], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à la SA Vivest la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [K] [O] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la résiliation du contrat de bail';

CONDAMNE Mme [K] [O] aux dépens d’appel';

CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à SA d’HLM Vivest la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT