RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01959 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GIKV

S.A.S. BATIMO INVESTISSEMENT

C/

S.A.R.L. IMPERIAL PIZZA [Localité 1]

Ordonnance Référé, origine Président du TJ de METZ, décision attaquée en date du 15 Octobre 2024, enregistrée sous le n° 24/00079

COUR D’APPEL DE METZ

5ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 MAI 2026

APPELANTE :

S.A.S. BATIMO INVESTISSEMENT, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A.R.L. IMPERIAL PIZZA [Localité 1], représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2026 tenue par Madame Sylvie RODRIGUES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 07 Mai 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. CASTELLI, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame RODRIGUES,Conseillère

M^me CHOJNACKI, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Pierre CASTELLI, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2009, la SCI Marly les Ormes a consenti à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] un bail commercial sur un local situé [Adresse 2] à Marly.

Par acte authentique du 1er mars 2021, la SAS Batimo Investissement a fait l’acquisition de plusieurs cellules commerciales, dont celle objet du bail susvisé.

Un dégât des eaux est survenu dans la nuit du 14 au 15 août 2023 dans le local loué.

Par acte du 2 novembre 2023, la SAS Batimo Investissement a fait délivrer à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyer et des charges d’un montant de 5.589,73 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la SAS Batimo Investissement a fait citer à comparaître la SARL Impérial Pizza [Localité 1] devant le président du tribunal Judiciaire de Metz, statuant en référé afin de voir :

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérées au bail sont réunies à la date du 2 novembre 2023,

constater la résiliation du bail, avec toutes conséquences de droit,

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui verser la somme de 11.994,62 € à titre de provision sur les loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle de 4.721,67 € à compter du 1er mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700, ainsi qu’aux entiers frais et dépens

Par ordonnance de référé du 15 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a :

renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

débouté la SAS Batimo Investissement de sa demande visant à constater la résiliation du bail la liant à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 1] et ainsi que de ses demandes subséquentes ;

condamné la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à payer à la SAS Batimo Investissement, à titre provisionnel, la somme de 2 659,05 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 1er août 2023 ;

autorisé la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à s’en acquitter en 23 mensualités de 110 euros et l’une égale au solde dû, le 1er de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour la SARL Impérial Pizza [Localité 1] de régler une seule mensualité à son échéance l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande en paiement ;

condamné la SARL Impérial Pizza [Localité 1] aux frais et dépens ;

débouté les parties de toute autre demande ;

rappelé que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Par déclaration déposée au greffe le 25 octobre 2024, la SAS Batimo Investissement a formé appel contre cette ordonnance. Aux termes de cette déclaration, l’appel tend à l’annulation, subsidiairement à l’infirmation de l’ordonnance rendue le 15 octobre 2024 (RG n°24/00079) en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

condamné la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à payer à la SAS Batimo Investissement, à titre provisionnel, la somme de 2 659,05 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 1er août 2023 ;

autorisé la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à s’en acquitter en 23 mensualités de 110 euros et l’une égale au solde dû, le 1er de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour la SARL Impérial Pizza [Localité 1] de régler une seule mensualité à son échéance l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande en paiement ;

débouté la SAS Batimo Investissement de ses autres demandes.

Selon conclusions justificatives d’appel notifiées électroniquement le 24 janvier 2025, la SAS Batimo Investissement sollicite de la Cour de :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 15 octobre 2024 en ce qu’elle a :

débouté la SAS Batimo Investissement de sa demande visant à constater la résiliation du bail la liant à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 1] et ainsi que de ses demandes subséquentes ;

condamné la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à payer à la SAS Batimo Investissement, à titre provisionnel, la somme de 2 659,05 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 1er août 2023 ;

autorisé la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à s’en’ acquitter en 23 mensualités de 110 euros et l’une égale au solde dû, le 1er de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour la SARL Impérial Pizza [Localité 1] de régler une seule mensualité à son échéance l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande en paiement ;

condamné la SARL Impérial Pizza [Localité 1] aux frais et dépens ;

débouté les parties de toute autre demande ;

rappelé que l’ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Et statuant à nouveau,

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui payer la somme totale provisionnelle de 38.589,11 €, au titre des loyers et compléments de loyers dus et impayés, décomposée ainsi :

pour la période du 1er mars 2023 au 15 août 2023, une somme de 1.902,75 € – 330 € =1572,75 €,

pour la période du 16 août 2023 au 19 novembre 2024, une somme de 23.679,79 €,

pour la période du 20 novembre 2024 au 24.01.2025, date des conclusions justificatives d’appel, une somme de 3.781,57 €,

au titre du complément de loyers dû en considération des réparations avancées par le bailleur, une somme de 9.555 €,

En tout état de cause,

déclarer la SARL Impérial Pizza [Localité 1] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions, moyens, prétentions et les rejeter;

confirmer l’ordonnance en ce qui concerne les frais et dépens de première instance;

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui payer une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance;

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] aux entiers frais et dépens d’appel;

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui payer une somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 13 janvier 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Batimo Investissement sollicite de la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 15 octobre 2024 en ce qu’elle a :

débouté la SAS Batimo Investissement de sa demande visant à constater la résiliation du bail la liant à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 1] et ainsi que de ses demandes subséquentes ;

condamné la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à payer à la SAS Batimo Investissement, à titre provisionnel, la somme de 2 659,05 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 1er août 2023 ;

autorisé la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à s’en’ acquitter en 23 mensualités de 110 euros et l’une égale au solde dû, le 1er de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour la SARL Impérial Pizza [Localité 1] de régler une seule mensualité à son échéance l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande en paiement ;

condamné la SARL Impérial Pizza [Localité 1] aux frais et dépens ;

débouté les parties de toute autre demande ;

rappelé que l’ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Et statuant à nouveau,

— condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui payer la somme totale provisionnelle de 38.589,11 €, au titre des loyers et compléments de loyers dus et impayés, décomposée ainsi :

pour la période du 1er mars 2023 au 15 août 2023, une somme de 1.902,75 € – 330 € =1572,75 €,

pour la période du 16 août 2023 au 19 novembre 2024, une somme de 23.679,79 €,

pour la période du 20 novembre 2024 au 12 janvier 2026, une somme de 20.445,14 €,

au titre du complément de loyers dû en considération des réparations avancées par le bailleur, une somme de 9.555 €,

En tout état de cause,

déclarer la SARL Impérial Pizza [Localité 1] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions, moyens, prétentions et les rejeter;

confirmer l’ordonnance en ce qui concerne les frais et dépens de première instance;

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui payer une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance;

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] aux entiers frais et dépens d’appel;

condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à lui payer une somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 05 décembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Impérial Pizza [Localité 1] sollicite de la cour de :

rejeter l’appel de la SAS Batimo Investissement et le dire mal fondé;

confirmer l’ordonnance du 15 octobre 2024 en toutes ses dispositions;

en tout état de cause, juger n’y avoir lieu à référé pour le sort de l’arriéré locatif allégué à partir du mois d’aout 2023;

débouter la SAS Batimo Investissement de l’ensemble de ses demandes;

condamner la SAS Batimo Investissement à lui payer la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, outre aux entiers frais et dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 05 mars 2026. A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constatation de résiliation de bail

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Selon l’article 901 7° du même code, la déclaration d’appel comporte les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement.

L’article 915-2 alinéa 1 du même code dispose « L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent. »

En l’espèce, si dans sa déclaration d’appel, la SAS Batimo Investissement mentionne que son appel tend à l’infirmation de l’ordonnance du 15 octobre 2024 dans toutes ses dispositions, elle ne reprend pas le chef du dispositif de l’ordonnance l’ayant débouté de sa demande visant à constater la résiliation du bail la liant à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 1] et ainsi que de ses demandes subséquentes. En revanche, dans ses conclusions justificatives d’appel, l’appelante sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée et vise le chef du dispositif de l’ordonnance l’ayant débouté de sa demande visant à constater la résiliation du bail la liant à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 1] et ainsi que de ses demandes subséquentes. Toutefois, dans ses demandes telles que formulées dans le dispositif de ces conclusions et visant à ce que la cour statue à nouveau, elle ne sollicite pas la constatation de la résiliation du bail. Par ailleurs, dans les motifs de ses conclusions justificatives d’appel, de même que dans ses dernières conclusions récapitulatives, la SAS Batimo Investissement mentionne « La SAS Batimo Investissement n’entend pas, en effet, reprendre sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail la liant à la SARL IMPERIAL PIZZA [Localité 1] compte tenu de la particularité du litige. »

Dès lors, en l’absence de moyens développés en vue d’obtenir l’infirmation de l’ordonnance querellée ayant considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé concernant la demande de constatation de la résiliation du bail et les demandes subséquentes, il y a lieu de confirmer la décision du juge de première instance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même code dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 1219 du même code dispose qu’ « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Par application de ces dispositions, le preneur peut invoquer une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers s’il justifie être dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

Il est constant que l’existence d’une contestation sérieuse peut résulter de la présentation d’une exception d’inexécution (3ème Civ., 30 mai 2007, pourvoi n°06-19.068, 3ème Civ., 5 septembre 2012, pourvoi n°11-17.395)

Il est également constant que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis (Cass. 1re civ., 19 déc. 1989). En revanche, il tranche une contestation sérieuse en interprétant les clauses ambiguës d’un contrat (1re civ., 4 juill. 2006, n° 05-11.591, 3e civ., 9 mars 2011, Cass. com., 23 sept. 2014, n° 13-11.836, 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-15.272).

En matière de bail commercial, l’exception d’inexécution peut être invoquée lorsque les agissements du bailleur rendent les lieux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés ou en cas d’impossibilité de jouir des locaux loués (3ème Civ., 25 juin 2003, pourvoi n°01-15.364 ; 3ème Civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923).

Il est constant que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005).

Il est également constant que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. (3e Civ., 10 avril 2025, pourvoi n° 23-14.974).

Sur la demande de provision sur la période antérieure au 15 août 2023

En l’espèce, il n’est pas contesté que le sinistre ayant rendu les locaux loués inexploitables est survenu dans la nuit du 14 au 15 août 2023. Dès lors pour la période antérieure à ce sinistre, l’intimée ne démontrant aucune exception d’inexécution justifiant le non-paiement du loyer, il ne peut qu’être considéré, comme l’a fait le juge de première instance que la demande de provision sur cette période n’est pas sérieusement contestable. La décision de première instance sera donc confirmée sur ce point.

Si l’appelante expose que le premier juge a condamné l’intimée à lui payer une somme de 2 659,05 € représentant les loyers et charges arrêtés au 1er août 2023, elle soutient qu’un demi-terme de loyer doit s’y ajouter puisque le sinistre est intervenu dans la nuit du 14 au 15 août 2023 et sollicite la somme de 1572,75 euros. Or, il apparaît qu’au vu du décompte des loyers produit aux débats par l’appelante daté du 08 février 2024, la somme de 2 659,05 € retenue par le premier juge tient compte de l’échéance de loyer du mois d’août 2023 étant précisé que le bail litigieux stipule que le loyer était payable à l’avance chaque premier du mois. Dès lors, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise, l’intimée ne s’opposant d’ailleurs pas à cette demande.

Sur la demande de provision sur la période du 16 août 2023 au 19 novembre 2024

Il sera relevé que la demande d’actualisation de la dette locative par la SAS Batimo Investissement à hauteur d’appel s’analyse comme le complément des demandes soumises au premier juge au sens de l’article 566 du code de procédure civile de sorte qu’elle ne constitue pas une demande nouvelle.

Il n’est pas contesté par l’appelante que les dégâts liés au sinistre survenu dans la nuit du 14 au 15 août 2023 dans les locaux loués par la SARL Impérial Pizza [Localité 1] ont rendu impossible l’exploitation de ces locaux.

Il apparaît que le litige opposant les parties est relatif à la détermination de la partie à laquelle la réalisation des travaux de remise en état des locaux sinistrés incombait. En effet, la SARL Impérial Pizza [Localité 1] soutient qu’il appartenait à la SAS Batimo Investissement de réaliser ces travaux en exécution de son obligation, en tant que bailleur, d’assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire. Se prévalant d’un manquement grave de la SAS Batimo Investissement à son obligation de délivrance fondée sur les articles 1719 et suivants du code civil, l’intimée considère qu’elle est en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer à la demande de paiement des loyers. Or, l’invocation d’une exception d’inexécution opposée à une demande de paiement de loyers nécessite une analyse de la réalité des manquements invoqués, de leur imputabilité au bailleur et de leur gravité, analyse qui relève de la compétence du juge du fond et non du juge de l’évidence et caractérise à elle seule l’existence d’une contestation sérieuse.

Par ailleurs, concernant la réalisation des travaux de remise en état, la SAS Batimo Investissement se prévaut de différentes clauses du bail commercial. Elle procède à une interprétation de ces clauses quant à la nature des travaux à exécuter suite au sinistre survenu, cette nature conditionnant le régime applicable à la réalisation de ces travaux et notamment la détermination de la partie devant exécuter les travaux. Si elle considère que ces clauses sont claires, il apparaît au contraire qu’elle procède elle-même à une interprétation de ces clauses notamment de la notion de « réparations autres » démontrant ainsi qu’une analyse des dispositions contractuelles est nécessaire. Or, comme rappelé, le juge des référés tranche une contestation sérieuse en interprétant les clauses ambiguës d’un contrat. Dès lors, il y a lieu de confirmer la décision de première instance et de dire n’y avoir lieu à référé pour la demande en paiement pour la période 16 août 2023 au 1er février 2024 et d’ajouter qu’il n’y a pas lieu à référé pour la demande en paiement pour la période 02 février 2024 au 19 novembre 2024.

Sur la demande de provision sur la période du 20 novembre 2024 au 12 janvier 2026

En l’espèce, les parties s’accordent sur la réalisation des travaux de remise en état des locaux sinistrés par le bailleur. Il apparaît au vu de l’attestation produite aux débats par la SAS Batimo Investissement que les clés des locaux ont été restituées à la SARL Impérial Pizza [Localité 1] le 09 décembre 2024 et non le 20 novembre 2024, l’attestation de remise des clés à cette date n’étant pas signée.

Il apparaît dès lors qu’une contestation sérieuse demeure concernant la demande en paiement formulée pour la période du 20 novembre 2024 au 09 décembre 2024. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Concernant la période du 10 décembre 2024 au 12 janvier 2026, la SARL Impérial Pizza [Localité 1] produit aux débats une attestation de son expert-comptable datée du 05 décembre 2025 mentionnant que « La société Imperial Pizza [Localité 1] n’a plus d’activité commerciale depuis le sinistre subi ». Toutefois, si elle fait valoir que l’inertie fautive de la SAS Batimo Investissement qui a procédé tardivement à la réalisation des travaux de réfection ont provoqué sa déconfiture, elle ne produit aucun élément aux débats au soutien de l’imputabilité au bailleur de son absence de reprise de son activité. Ainsi, elle ne justifie pas de la persistance, après la réalisation des travaux, de manquements graves du bailleur lui permettant de continuer de se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Il sera donc fait droit à la demande de provision pour cette période, cette demande n’étant pas sérieusement contestable. Il y a donc lieu de condamner la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à payer la SAS Batimo Investissement une provision de 19 360,34 euros correspondant aux loyers et charges pour la période du 10 décembre 2024 au 12 janvier 2026.

Sur la demande de provision au titre du complément de loyers dû en considération des réparations avancées par le bailleur

La SAS Batimo Investissement soutient qu’elle est en droit de solliciter la somme de 9.555 € à titre de complément de loyer en se fondant sur la clause du bail commercial litigieux relative aux réparations qui stipule « Quant aux réparations autres que celles énumérées aux articles 606 et 1754 du Code civil, elles seront faites du consentement et sous l’autorité du bailleur, mais le preneur en supportera la charge financière sous forme de complément de loyer ». Or, comme déjà relevé, une telle demande suppose une interprétation de cette clause et notamment de la notion de « réparations autres que celles énumérées aux articles 606 et 1754 du Code civil » au regard des travaux réalisés après la survenance d’un sinistre. Une telle analyse ne relevant pas du juge des référés, juge de l’évidence, il ne peut qu’être retenu qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Sur les délais de paiement

La SAS Batimo Investissement sollicite l’infirmation de l’ordonnance du 15 octobre 2024 concernant les délais de paiement accordés à la SARL Imperial Pizza [Localité 1]. Elle expose que depuis novembre 2024, l’intimée s’est contentée de régler la somme de 110 € fixée par le premier juge au titre des délais de paiement accordé pour le paiement de la dette retenue par l’ordonnance, sans respecter l’obligation de régler la somme avant le 1er de chaque mois.

Il apparaît ainsi que la SARL Imperial Pizza [Localité 1] respecte depuis plus d’un an l’obligation de paiement mensuel de la somme de 110 euros mise à sa charge dans le cadre de l’ordonnance querellée démontrant ainsi sa capacité financière à honorer sa dette locative. La clause cassatoire prévue dans l’ordonnance de référé autorise l’appelante à solliciter le paiement intégral de la somme due en cas de non-respect des modalités de paiement.

Il y a donc lieu de confirmer la décision de première instance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions de première instance concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

Chaque partie succombant partiellement à hauteur d’appel, elles devront supporter chacune la charge de leurs propres dépens et seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Metz du 15 octobre 2024 en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de paiement des loyers et des charges pour la période du 02 février 2024 au 09 décembre 2024 ;

Condamne la SARL Impérial Pizza [Localité 1] à payer la SAS Batimo Investissement une provision de 19 360,34 euros correspondant aux loyers et charges pour la période du 10 décembre 2024 au 12 janvier 2026 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision au titre du complément de loyers dû en considération des réparations avancées par le bailleur ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens d’appel.

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.