Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/02949

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 DECEMBRE 2009

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 08/06774

APPELANTE :

Madame G C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e E COHEN BOULAKIA de la SELARL D, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e BENYANOUN substituant M^e E COHEN BOULAKIA de la SELARL D , avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SARL E Y IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e S T, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e S T, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 10 Septembre 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 OCTOBRE 2014, en audience publique, Madame K L ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre

Madame K L, Conseiller

Madame G VIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 18 décembre 1998, Madame G C donnait, pour une période d’un an renouvelable d’année en année par tacite reconduction, à Monsieur E Y, administrateur de biens et agent immobilier, un mandat de gestion portant sur des locaux commerciaux à usage de restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, sis XXX.

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2006, Monsieur E Y faisait apport de son fonds de commerce d’administrateur de biens à la SARL E Y immobilier qu’il constituait avec son fils O Y, cet apport représentant 2199 parts tandis que son fils était attributaire d’une part. Cette société était immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 27 septembre 2006.

Par acte sous seing privé, Messieurs Q X et U V et Madame M N, réservaient les locaux commerciaux du 6 rue du Petit Saint-Jean auprès de l’agence immobilière Y Immobilier, laquelle s’engageait à leur louer lesdits locaux pour le 15 septembre 2008, selon un bail de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 750 € et 50 € de charges, un droit

au bail de 20 000 €, un dépôt de garantie de 2 250 €. Les preneurs réglaient à cette fin la somme de 1 400 € au titre des frais d’agence.

Par courrier recommandé du 1^er septembre 2008, l’agence immobilière adressait copie de cette réservation à Madame C en lui précisant que les trois personnes mentionnées doivent constituer entre elles la SARL Thym et B dont Monsieur X serait le gérant majoritaire, et lui demandant de confirmer son accord pour préparer le bail et d’indiquer ses disponibilités pour la signature de celui-ci.

Par courrier du 7 septembre 2008 adressé à Monsieur E Y, Madame C répondait : « Monsieur, comme je vous l’ai indiqué au téléphone, je ne désire pas pour des raisons personnelles donner suite à votre proposition. Je vous confirme donc par écrit que pour l’instant, je ne loue pas ce local »

Par actes d’huissier en date des 21 et 26 novembre 2008, la SARL Thym et B, Madame M N et Messieurs Q X et U V faisaient assigner Madame G C et la SARL E Y immobilier devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’obtenir :

qu’il soit jugé que les défendeurs sont tenus par un engagement de location pour le local commercial situé au 6 rue du Petit Saint-Jean à Montpellier, conclus par l’agence Y le compte de M^me C,

qu’en conséquence de l’inexécution de cet engagement, il soit ordonné la rédaction et la signature d’un bail commercial conforme aux dispositions essentielles portées d’engagement,

qu’il soit dit que l’agence poussera priver de son droit à commission,

la condamnation des défendeurs à verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts soit :

à la SARL Thym et B la somme de 7500 € au titre de son préjudice moral et celle de 23 000 € par mois de retard entre le 15 septembre 2008 et la signature du bail à intervenir,

à Monsieur Q X, la somme de 1 000 € au titre de son préjudice moral et celle de 1 800 € par mois de retard entre le 15 septembre 2008 et la signature du bail à intervenir,

à Madame M N et Monsieur U V, chacun, la somme de 1 000 € au titre de leur préjudice moral et celle de 1 500 € par mois de retard entre le 15 septembre 2008 et la signature du bail à intervenir,

leur condamnation aux dépens outre frais irrépétibles à hauteur de la somme de 2 500 €.

Ils faisaient notamment valoir que :

le 20 octobre 2008, Monsieur Y avait confirmé par écrit que M^me C ne souhaitait pas donner suite à la réservation et qu’il était procédé au remboursement de la somme de 1400 €.

Qu’il y avait bien eu cependant échange des consentements sur la chose et le prix lors de la remise de l’engagement de location et qu’en conséquence la propriétaire des locaux était tenue par cet engagement pris par son mandataire.

M^me C opposait en réponse à titre principal que :

La SARL E Y immobilier ne disposait d’aucun mandat de sa part il ne pouvait donc pas si aucun acte pour son compte.

Elle avait donné mandat le 15 décembre 1998 à M. Z au registre du commerce et des sociétés sous le numéro A3 117 304 525 et non à la SARL E Y immobilier immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 491 757 118, de sorte que cette personne morale ne peut se prévaloir d’aucun mandat écrit conforme à la loi du 2 janvier 1970 qui prévoit un formalisme strict est impératif et fait obstacle à ce que soit invoqué la théorie du mandat apparent contre le mandant qui n’a pas délivré de mandat écrit.

Subsidiairement, elle sollicitait que soit ramené à de plus justes proportions les dommages et intérêts,

Reconventionnellement, elle demandait :

au cas où il ne serait pas fait droit aux prétentions des demandeurs, leur condamnation solidaire avec la SARL E Y immobilier à l’indemniser de son préjudice constitué par la perte des loyers provoqués par le contentieux en cours, n’ayant pu prendre le risque de Louis le local dans l’attente de l’issue du procès outre la somme de 10 000 € pour son préjudice directement lié au procès en cours,

au cas où il serait fait droit aux demandes principales, la condamnation de l’agent immobilier allant et misé à hauteur de 20 000 € du préjudice constitué par la perte du droit au bail plus important que celui contracté et de l’obligation de contracter avec un locataire qui n’était pas souhaité à l’encontre du nécessaire 28 supersonique préside au contrat de bail.

La SARL E Y immobilier sollicitait au fond le débouté des demandes et conteste la portée du document remis à M. X aux motifs suivants :

ce document contient un engagement unilatéral de l’agence immobilière de réserver l’allocation aux conditions décrites, sous réserve de l’agrément des preneurs par la mandante qui était de le refuser ;

ce document ne vaut pas promesse de bail dès lors que les demandeurs ne peuvent se prévaloir du mandat apparent et non pas vérifier l’existence d’un mandat écrit autre qu’un seul mandat d’entremise ;

que la demande de réitération est subordonnée à la production par les demandeurs à l’instance de la preuve par écrit du mandat qui dit l’agent immobilier à la propriétaire.

Subsidiairement, elle demandait le débouté des demandes de Madame A à son encontre au motif qu’elle est seule responsable du manquement aux engagements pris régulièrement en vertu du mandat de gestion et sollicitait la réduction des demandes d’indemnisation injustifiées ou disproportionnées.

*****

Par jugement en date du 2 décembre 2009, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

Rejeté les demandes faites au nom de la SARL Thym et B,

Ordonné la rédaction d’un bail commercial conforme aux dispositions essentielles portées dans l’engagement de location, au profit de M. X, par leur rédacteur du choix de Madame C et à ses frais, dans les huit jours du jugement définitif à intervenir, lesdites dispositions essentielles étant les suivantes :

— montant du loyer : 750 € par mois

— charges locatives : 50 € par mois

— droit au bail : 20 000 € d’indemnité pour le propriétaire des murs

— montant du dépôt de garantie : 2 250 € à verser à la signature du bail

— frais d’agence : 1 400 €,

Condamné solidairement Madame C et la SARL E Y immobilier à payer :

la somme de 1 000 € de dommages et intérêts à chacun des demandeurs personnes physiques au titre de leur préjudice moral

celle de 1 400 € de dommages et intérêts à Monsieur X titre des frais d’agence exposés,

aux demandeurs ensemble celle de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

les dépens.

Condamné Madame C à relever et garantir la SARL E Y immobilier de ces condamnations.

*****

APPEL

M^me G C a relevé appel de ce jugement par déclaration du1er avril 2010 à l’encontre exclusivement de la SARL E Y immobilier.

Elle a été enregistrée sous le n° RG 10/02636.

Par arrêt en date du 12 avril 2011, cette cour a ordonné le retrait du rôle de l’affaire n° RG 10/02636 à la demande conjointe des parties.

L’affaire été réinscrite sous le numéro RG 11/02949.

L’affaire a été également réinscrite le 22 mars 2013 sous le numéro RG 13/03081.

Par acte du 29 mars 2013, la SELARL D, prise pour les besoins de la postulation en la personne de Maître E Cohen-Boulakia, avocat, s’est constituée pour M^me G C aux lieu et place de la SCP d’avoués Jougla ayant cessé ses fonctions.

Par ordonnance du 16 mai 2013, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures de reprises sous le n° RG 11/02949.

Par acte d’huissier en date du 31 mai 2013, M^me G C a assigné en reprise d’instance la SARL E Y immobilier.

Par conclusions du 21 juin 2013, Maître S T s’est constitué à nouveau pour la SARL E Y Immobilier.

Chacune des parties a repris ses dernières écritures sans les modifier soit :

celles du 6 septembre 2011 pour Madame C, appelante

celles du 21 décembre 2011 pour la SARL E Y Immobilier, intimée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2014.

*****

Dans ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2011, Madame C, au visa des articles 1134, 1147, 1690 1717 et 1998 du code civil, des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, demande à la cour de :

Réformant le jugement,

Condamner la SARL E Y Immobilier au paiement de la somme de 27 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier subi, arrêté à la date de la décision à intervenir, Lui donner acte de ce qu’elle se réserve le droit de saisir la juridiction compétente aux fins de solliciter indemnisation de son préjudice pour une période ultérieure à la décision à intervenir,

Condamner la SARL E Y Immobilier au paiement de :

la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral,

celle de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la condamner aux dépens.

*****

Dans ses dernières conclusions en date du 21 décembre 2011, la SARL E Y Immobilier, demande à la cour de :

Confirmer le jugement,

Débouter Madame C de toutes ses demandes,

Condamner Madame C à lui payer :

la somme de 2 000 € de dommages et intérêts,

celle de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la condamner aux dépens, avec application de l’article 699 du même code.

*****

MOTIFS

Il est observé à titre préliminaire que ni l’appelante ni l’intimée n’ont inscrit un appel général ou un appel provoqué à l’encontre des preneurs.

En l’état de cet appel cantonné, ils admettent implicitement mais nécessairement l’un et l’autre la thèse de ces derniers, retenue par les premiers juges, sur le fondement de la combinaison des dispositions des articles 1108 et 1998 du code civil, et selon laquelle la portée de l’engagement de location, signé entre les preneurs et la SARL E Y immobilier, engageait Madame C, faute pour l’agence immobilière d’avoir stipulé expressément dans cet acte une condition suspensive d’agrément du preneur par le bailleur.

Madame C l’admet pour se plaindre d’en subir les conséquences, en ce que l’intimée se serait engagée en son nom sans y être valablement autorisée et sans son consentement.

La SARL E Y immobilier l’admet en tentant de démontrer que Madame C avait ratifié la cession de mandat.

La cour rappelle, en tant que de besoin, qu’en application des dispositions de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées par les parties au dispositif de leurs dernières conclusions.

Sur l’inopposabilité de la cession de mandat à la mandante et ses conséquences dans les rapports entre les parties en cause d’appel :

Il est constant qu’un agent immobilier ne peut détenir qu’une carte professionnelle, de sorte qu’en ayant fait apport de son fonds de commerce dans SARL E Y immobilier, monsieur E Y ne disposait plus sa carte initiale, mais de celle de gérant de cette société.

Dès lors qu’elle reprenait les mandats donnés à monsieur E Y, il appartenait à la SARL E Y immobilier d’y procéder en respectant les dispositions contractuelles que celui-ci avait lui-même stipulées dans les mandats qu’il avait reçus.

Or, dans le mandat général de gestion immobilière donné par Madame C le 18 décembre 1998 à Monsieur E Y et relatif aux locaux commerciaux litigieux, il est expressément stipulé par le mandataire professionnel rédacteur de l’acte, à l’article 4 des conditions générales figurant au verso, intitulé « Faculté de substitution » :

« En cas de cession de clientèle du mandataire, le mandant reconnaît au mandataire une faculté de substitution au profit du cessionnaire, le présent mandat se poursuivant aux conditions cumulatives suivantes :

le mandataire cessionnaire devra remplir toutes les conditions requises par la loi du 2 janvier 1970

le mandataire cessionnaire avisera le mandant dans les trois mois de la cession, par lettre recommandée avec accusé de réception, le mandant ayant toute faculté de résilier le présent mandat dans le mois suivant la réception du courrier. »

Cependant, la SARL E Y immobilier et Monsieur E Y, son gérant, se sont abstenus de dénoncer ladite cession par courrier recommandé avec avis de réception.

Le fait que l’intimée produise une lettre circulaire adressée en courrier simple à sa clientèle et trois attestations de clients reconnaissant avoir reçu une telle notification ne peut suffire à prouver que Madame C l’ait également reçue et ait été de ce fait en mesure d’exercer son droit de résiliation.

Cette diligence est donc insuffisante.

L’appelante est donc bien fondée en droit à opposer à la SARL E Y immobilier l’inexistence de tout mandat afférent à la relocation des locaux commerciaux dont s’agit ou à tout le moins l’inopposabilité de la cession de mandat à son égard et subséquemment des actes que la société cessionnaire s’est autorisée à passer en son nom.

Faute d’avoir satisfait aux exigences contractuelles dans les trois mois suivant la cession de clientèle, il appartenait pour le moins à SARL E Y immobilier de se faire établir un nouveau mandat par Madame C avant de signer un quelconque engagement pour le compte de celle-ci relatif à ce bien, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle a en outre commis une imprudence supplémentaire en omettant de stipuler dans l’acte d’engagement de location, une condition suspensive d’agrément du preneur par le bailleur, condition qui lui aurait encore permis de se rétracter à défaut d’accord de Madame C d’agréer Monsieur X et ses associés.

Alors que la charge de la preuve lui incombe, la société cessionnaire – qui ne produit aucun acte positif écrit de Madame C dans le sens d’un mandat de relocation des locaux commerciaux litigieux – échoue à justifier qu’elle était habilitée à signer, pour le compte de cette dernière, des engagements afférents à ce bien.

Par ailleurs, à l’examen des courriers produits adressés par la SARL E Y immobilier à Madame C, on ne saurait tirer de ceux-ci la preuve d’une ratification de la cession du mandat et d’une continuation de celui-ci par la société cessionnaire, alors qu’à la vue de ceux-ci la cour observe que Madame C pouvait avoir la croyance légitime qu’ils lui étaient adressés par son mandataire originaire, Monsieur E Y.

En effet, la confusion est habillement entretenue par un papier à entête à l’enseigne « E Y Immobilier » en caractères très imposants, tandis que la mention « Sarl » ne figure qu’en pieds de page en minuscules caractères, mention qu’il faut vraiment chercher pour la trouver.

Dans ces conditions, le fait qu’elle n’ait pas protesté à la réception de ces courriers s’explique par le fait qu’en l’absence de dénonce d’une cession par lettre recommandée, elle n’avait aucune raison de croire qu’une substitution de mandataire ait pu intervenir dans le cadre de ce mandat.

N’étant pas une professionnelle, elle n’était pas censée savoir que Monsieur E Y ne pouvait plus disposer d’une carte professionnelle d’indépendant dès lors qu’il avait apporté sa clientèle dans la création de la SARL, ce dont elle ignorait également.

La publication de la création de cette société n’est pas suffisante pour permettre à Madame C de savoir que celle-ci devenait cessionnaire des mandats reçus par Monsieur Y et d’exercer son droit de résiliation.

Faute d’acte positif de sa part dont l’intimée puisse se prévaloir, Madame C est bien fondée à lui opposer sa croyance légitime d’avoir eu à faire exclusivement à Monsieur Y, y compris lors de la résiliation du bail avec le précédent locataire.

Le fait que Madame C ait donné mandat à la SARL E Y immobilier de vendre ou gérer d’autres biens lui appartenant est inopérant en lui-même à démontrer sa volonté contractuelle de confier à cette même société la relocation des locaux commerciaux litigieux.

Dès lors, c’est par une inversion de la charge de la preuve et à tort que le premier juge a retenu que la preuve du mandat était rapportée.

En l’absence de ratification effective de la cession du mandat, cette cession est inopposable à l’appelante et la

société cessionnaire doit supporter les conséquences de ses carences, de ses errances et de ses initiatives non autorisées.

En définitive, le jugement sera infirmé, mais uniquement dans les rapports entre l’appelante et l’intimée, sans affecter la portée du jugement à l’égard des demandeurs. Il le sera en ce qu’ayant retenu la validité du mandat, il a l’a estimé opposable à la bailleresse dont il a implicitement rejeté les demandes dirigées à l’encontre de la SARL E Y immobilier.

La cour constate à cette égard, au dispositif du jugement, une omission de statuer des premiers juges sur les demandes de Madame C dirigées à l’encontre de la SARL E Y immobilier, celles-ci n’ayant été en réalité qu’implicitement rejetées.

Sur les préjudices de l’appelante et sur les autres demandes :

Pour évaluer son préjudice matériel à la somme de 27 000 € à la date de l’arrêt à intervenir, l’appelante fait valoir qu’elle a été privée à cause de ce procès des loyers de ces locaux commerciaux, à raison de 750 € par mois.

Cependant, il ressort du courrier précité de la bailleresse en date du 7 septembre 2008, qu’elle a confirmé par écrit à Monsieur Y ne pas vouloir relouer immédiatement les locaux commerciaux.

Si elle envisageait de les louer ultérieurement à un tiers, force est de constater que l’appelante ne produit aucune attestation pour justifier d’une meilleure offre, de sorte que son préjudice ne peut correspondre à une perte de la totalité des loyers sur la période considérée.

En réalité, elle prétend dans ses dernières conclusions qu’elle voulait les vendre, sans avoir pour autant encore d’acquéreur potentiel, et qu’elle a dû y renoncer à la suite de l’assignation délivrée à son encontre.

En considération de cette dernière prétention, son préjudice ne peut courir qu’à compter de l’assignation, soit l’évènement venant contrecarrer ses projets, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une absence de rentabilité locative antérieure à cette date.

Par ailleurs, Madame C, qui n’a pas intimé les preneurs dans le cadre de cet appel et a préféré leur délivrer une assignation devant le tribunal en initiant une nouvelle procédure, est seule responsable de ses choix procéduraux et de leurs conséquences.

Elle ne peut donc se prévaloir d’une perte de loyers pour la période ultérieure à la date de son appel qu’elle n’a dirigé qu’à l’encontre de la SARL E Y Immobilier.

Son préjudice matériel à raison d’une absence de rentabilité locative n’est en définitive imputable aux carences fautives de l’agence immobilière que pour la période du 26 novembre 2008 au 1^er avril 2010, soit une période de 16 mois.

Au regard de ce constat, sa demande de donner acte relative à une éventuelle demande d’indemnisation par cette société de son préjudice ultérieur, sera en voie de rejet.

En retenant un loyer mensuel de 750 €, elle aurait pu – au mieux – obtenir la somme de 12 000 euros en règlement des loyers pour cette période de 16 mois.

Mais en toutes hypothèses – dans le cas d’un retard apporté à un projet de vente comme dans celui d’espérer louer à de meilleures conditions – son préjudice résultant d’une absence de rentabilité locative ne peut s’analyser que comme une perte de chance, laquelle ne saurait être totale.

La cour estime, au vu des pièces versées au débat, que la somme de 10 000 € réparera justement le préjudice matériel de l’appelante.

Elle a subi en outre les tracasseries de la procédure judiciaire, dont 16 mois sont imputables aux imprudences de l’intimée. Cette épreuve difficile au regard de la vulnérabilité due à son âge justifie de lui allouer la somme de 2 000 € au titre de son préjudice moral.

Enfin, il est équitable de lui allouer 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

En conséquence de ce qui précède et des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, toute autre demande de sa part sera en voie de rejet.

L’intimée qui succombe en définitive verra toutes ses demandes en voie de rejet et supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Vu les articles 1147, 1690, 1717 et 1998 du code civil, des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,vu l’article 954 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

La COUR, statuant par arrêt contradictoire sur l’appel cantonné,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’ayant retenu que la SARL E Y immobilier était valablement mandatée par Madame C, il a considéré comme opposable à Madame C l’engagement de location signé entre la SARL E Y immobilier et les consorts X-V-AD,

Constate l’omission de statuer des premiers juges sur les demandes de Madame C dirigées à l’encontre de la SARL E Y immobilier,

Statuant de ces chefs, infirmant et complétant le jugement sur ces points, et y ajoutant,

Condamne la SARL E Y Immobilier à payer à Madame C :

— la somme de 10 000 € euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier subi,

— celle de 2 000 € en réparation de son préjudice moral,

— celle de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de toute autre demande ou demande plus ample,

Déboute de la SARL E Y Immobilier de ses demandes,

Condamne la SARL E Y Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

CR/MR