Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 MAI 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21588 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6OVS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 17/10125

APPELANTS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE '[Adresse 4] représenté par son syndic, la société UNITIA, SARL immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 822 933 222, agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [H] [V], domcilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

Société CITYA NOISY LE GRAND,

SARL Unipersonnelle immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 347 437 261, agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [P] [D], domicilé en cette qualité audit siège :

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

INTIMEE

SCI DU VAL

immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro D 753 500 271

agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [F] [U], domicilé en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Adresse 1]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte du 20 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]

[Adresse 4]) (le syndicat des copropriétaires) et son syndic la société Citya Noisy Le Grand ont assigné la S.C.I. Du Val devant le tribunal de grande instance de Bobigny, lui demandant, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:

' 16.594,32 € au titre des charges copropriété selon décompte arrêté au 18 juillet 2017

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

' 1.500 € de dommages et intérêts

' 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la S.C.I. Du Val à payer à la société Citya Noisy Le Grand, 480 € en

application de l’article 9 du contrat de syndic

— condamner la S.C.I. Du Val outre les dépens en ce compris le coût de la sommation de payer

— condamner la S.C.I. Du Val à rembourser au syndicat des copropriétaires les honoraires

proportionnels résultant de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire du 13 février 2018, ce tribunal a :

— condamné la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

9.303,33 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2017, 3ème échéance appels de fonds 2016 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2017,

192,61€ au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2017,

800 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— débouté la société Citya Noisy Le Grand de sa demande de condamnation de la société Du Val au paiement de la somme de 480 €,

— condamné la société Du Val aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires et la société Citya Noisy Le Grand ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 octobre 2018 signifiée à la S.C.I. Du Val par acte du 20 novembre 2018 déposé à l’étude.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 février 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 27 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires et la société Citya Noisy Le Grand, appelants, invitent la cour, à :

— infirmer le jugement rendu le 13 février 2018 en ce qu’il a déduit du décompte général des sommes dues par la S.C.I. Du Val, la somme de 6.557,88 €, correspondant à la reprise de solde débiteur antérieur figurant en première ligne du Grand Livre comptable établi par la société GIEP pour la période allant du 1er janvier 2015 au 9 novembre 2015,

— juger que le syndicat des copropriétaires, de par les pièces versées aux débats, justifie de la reprise de ce solde débiteur,

statuant à nouveau,

— condamner la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10.694,20 €, selon décompte net arrêté au 23 janvier 2020, au titre de ses charges de

copropriété arrêtées au 1er trimestre 2020 inclus,

— donner acte à la société Citya Noisy Le Grand de ce qu’elle se désiste de sa demande, visant à voir condamner la S.C.I. Du Val au paiement d’une somme de 480 €, en application

de l’article 9 de son contrat de syndic,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la S.C.I. Du Val à payer

au syndicat des copropriétaires, une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

Aux lieu et place,

— condamner la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires une somme de

2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles engagés par le syndicat des copropriétaires en première instance,

y ajoutant,

— condamner la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires une somme de

3.000 € au titre des frais irrépétibles engagés par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel,

— condamner la S.C.I. Du Val aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à la S.C.I. Du Val, le 20 novembre 2018 par remise de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

Vu la signification des conclusions d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à la S.C.I. Du Val, le 21 janvier 2019 par remise de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

Vu la signification des conclusions d’appel n° 2 à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à la S.C.I. Du Val, le 5 février 2020 par remise de l’acte en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires et la société Citya Noisy Le Grand ont signifié la déclaration d’appel à la S.C.I. Du Val par acte du 20 novembre 2018 déposé à l’étude ; l’appel sera rendu par défaut ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives a la conservation, à l’entretien et a l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats en première instance :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. Du Val,

— l’extrait du grand livre du cabinet GIEP pour la période courant du 31 décembre 2014 au 1er octobre 2015,

— le relevé de compte copropriétaire établi par le cabinet Citya pour la période courant du 1er novembre 2015 au 1er juillet 2017 arrêté à la somme de 16.594,32 €,

— le procès-verbal de l’assemblée générale réunie le 25 juin 2016 portant approbation des comptes 2015, ajustement du budget prévisionnel 2016 et approbation du budget prévisionnel 2017,

— les appels de fonds,

— la sommation de payer la somme de 11.917,79 € signifiée à la S.C.I. Du Val le 10 juin 2016 ;

Le tribunal a retenu la somme de 9.303,33 €, après avoir déduit de la somme réclamée (16.594,32 €), celle de 6.557,88 € au titre de la reprise de solde de l’ancien syndic, au motif qu’elle était injustifiée, outre celle de 733,11 € au titre des frais ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il justifie de ce solde débiteur ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 18 juillet 2017, qu’à la date du 1er novembre 2015, est inscrite une reprise de solde GIEP de 7.649,87 € ;

Cette reprise de solde est justifiée par l’extrait du grand livre produit en pièce 4 (portant mention d’une reprise de solde au 31 décembre 2014 de 6.557,88 €), ainsi que le décompte courant sur la période du 1er octobre 2013 au 31 décembre 2015 (pièce 11), lequel ne fait mention quant à lui, d’aucune reprise de solde ;

Egalement, il doit être constaté que cette reprise de solde a été réglée par les versements postérieurs de la S.C.I. Du Val de juillet, août et décembre 2016 (total : 7.958,42 €) ;

Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu’il a condamné la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.303,33 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2017, 3ème échéance appels de fonds 2016 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2017 ;

Le syndicat des copropriétaires actualise devant la cour la somme réclamée au titre des charges de copropriété impayées, à hauteur de la somme de 10.694,20 € à la date du 23 janvier 2020 ;

Il verse aux débats :

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2017 au 31 mars 2020

— le décompte de la dette du 21 décembre 2014 au 1er octobre 2018 inclus

— le décompte de la dette du 1er janvier 2019 au 21 janvier 2020

— les procès-verbaux des assemblées générales du 7 avril 2018 et du 13 avril 2019 portant approbation des comptes 2017 et 2018 et vote des budgets prévisionnels 2019 et 2020 ;

Il résulte des décomptes produits qu’ils incluent des frais qu’il convient de déduire de la somme due au titre des charges et sur lesquels il sera statué plus loin ;

Ces frais sont les suivants :

—  1ère relance valant mise en demeure du 4 septembre 2014 : 29,10 €

— mise en demeure du 6 novembre 2014 : 43,26 €

— rappel du 20 avril 2016 : 36 €

—  2ème relance du 11 mai 2016 : 24,50 €

— contentieux du 7 juin 2016 : 480 €

— commandement de payer du 28 juin 2016 : 192,61 €

— frais d’impayés du 8 novembre 2016 (chèque impayé) : 12,60€

— frais de contentieux du 21 août 2017 : 170 €

— mise en demeure du 22 janvier 2018 : 37 €

— frais de relance du 14 février 2018 : 24,50 €

— frais du 4 avril 2018 relatif au jugement déféré : 1.800 € – 540,50 €

— SCP Boulan : 569 €

— frais de contentieux du 30 août 2018 : 108 €

— frais de contentieux du 1er janvier 2019 : 641,60 €

— facture d’huissier recouvrement du 24 juin 2019 : 244,63 €

— SCP Doniol du 24 juin 2019 : 87,47 €

Total des frais : 3.959,77 € ;

S’ajoute également la somme de 108 €, correspondant à la différence non expliquée entre le décompte s’arrêtant au 1er octobre 2018 portant mention d’un solde débiteur de 18.765,13 € et le décompte actualisé portant mention d’une reprise de solde au 1er janvier 2019 de 18.873,13 € ;

En conséquence, la somme due au 23 janvier 2020, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2020 inclus, est celle de 6.626,43 € (10.694,20 € – 3.959,77 € – 108 €) ;

La S.C.I. Du Val sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

La demande du syndicat des copropriétaires porte ainsi qu’il a été vu sur la somme de 3.959,77 € décomposée comme suit :

—  1ère relance valant mise en demeure du 4 septembre 2014 : 29,10 €

— mise en demeure du 6 novembre 2014 : 43,26 €

— rappel du 20 avril 2016 : 36 €

—  2ème relance du 11 mai 2016 : 24,50 €

— contentieux du 7 juin 2016 : 480 €

— commandement de payer du 28 juin 2016 : 192,61 €

— frais d’impayés du 8 novembre 2016 (chèque impayé) : 12,60€

— frais de contentieux du 21 août 2017 : 170 €

— mise en demeure du 22 janvier 2018 : 37 €

— frais de relance du 14 février 2018 : 24,50 €

— frais du 4 avril 2018 relatif au jugement déféré : 1.800 € – 540,50 €

— SCP Boulan : 569 €

— frais de contentieux du 30 août 2018 : 108 €

— frais de contentieux du 1er janvier 2019 : 641,60 €

— facture d’huissier recouvrement du 24 juin 2019 : 244,63 €

— SCP Doniol du 24 juin 2019 : 87,47 €

Total des frais : 3.959,77 € ;

Il verse aux débats :

— la sommation de payer du 10 juin 2016 et sa facture pour 192,61 €

— le courrier de relance du 19 mai 2017

— la facture de frais contentieux du 7 juin 2016

— le contrat de syndic ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de sommation de payer (192,61€) ;

Les frais de mise en demeure et de relance inscrits aux décomptes ne sont en revanche pas justifiés ;

Il en est de même des frais d’huissier comptabilisés en juin 2019 ;

S’agissant des frais de contentieux facturés par le syndic, ils relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ;

Il en est de même des frais d’avocat qui relèvent également des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Du Val au paiement de la somme de 192,61 € correspondant au coût de la sommation de payer du 10 juin 2016 et débouté le syndicat du surplus de sa demande ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Depuis plusieurs années la S.C.I. Du Val s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Comme l’a dit le tribunal, sa carence est d’autant plus inacceptable que la société, propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble, a vocation à percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic ;

Les décomptes produits démontrent qu’elle n’effectue pourtant que ponctuellement des versements ;

Dans ces conditions, la mauvaise foi de la S.C.I. Du Val qui ne s’explique pas sur les raisons de sa carence à s’acquitter régulièrement des charges, est démontrée ;

Les manquements systématiques et répétés de la S.C.I. Du Val à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts ;

Cette somme apparaît suffisante pour indemniser le syndicat des copropriétaires de son préjudice ;

Au vu des derniers paiements de la S.C.I. Du Val inscrits au décompte, il ne sera pas fait droit à l’appel incident du syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande de la société Citya Noisy Le Grand de condamnation de la société Du Val au paiement de 480 €

La société Citya Noisy Le Grand se désiste de cette demande, dont elle avait été déboutée en première instance ;

La demande de donner acte de la société Citya Noisy Le Grand n’est pas une prétention et ne donnera pas lieu à mention au dispositif de cet arrêt ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La S.C.I. Du Val, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, rendu par défaut,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 9.303,33 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2017, 3ème échéance appels de fonds 2016 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2017 ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne la S.C.I. Du Val à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme de 6.626,43 € au 23 janvier 2020, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2020 inclus ;

Condamne la S.C.I. Du Val aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT