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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 26 JUILLET 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02103

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 FEVRIER 2014

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11/00557

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires GUILLAUME DE GRIMOARD représenté par son syndic en exercice la SARL SOLGIM CABINET AGRET, inscrit au RCS de MONTPELLIER sous le numéro B 352 770 580, dont le siège social est sis XXX, XXX, à XXX, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au dit siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e Sandrine BOURDAROT-COUSY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

XXX prise en la personne de son représentant

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Julie CARRERE de la SCP BEY, CARRERE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SA BUILDINVEST immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 330434531 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au dit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Julie CARRERE de la SCP BEY, CARRERE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Mai 2016 dont le rabat a été prononcé le 25 MAI 2016 avec clôture du même jour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 MAI 2016, en audience publique, Madame Chantal RODIER, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

L’affaire mise en délibéré au 28 juin 2016 a été prorogé au 26 juillet 2016.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’archevêché de Montpellier était propriétaire du «'Centre Saint-Guilhem'» soit d’un ensemble monumental de 6'000'm², situé en centre ville de Montpellier entre XXX, comprenant, au centre d’un grand parc': l’ancien Hôtel Duffau, édifié au XVIIIe siècle, l’ancien XXX et la maison Sénart-Pasquier, édifiés au XVIIe siècle.

Cet ensemble, correspondant aux parcelles cadastrées BY 44, 45 et 50, a été classé par arrêté du 7 mars 2002, en même temps que l’Église du XXX.

L’association diocésaine de Montpellier, représentée par M^gr Tommaso, a vendu ces biens immobiliers en deux temps':

— en 2002, l’Ancien XXX a été vendu au promoteur de la société Dominium, lequel a érigé sur son emplacement la résidence Guillaume de Grimoard

— en 2006, tout le reste de l’ensemble du Centre Saint Guilhem à la SAS Buildinvest, selon acte authentique passé devant Maître Andrieux en date du 29 septembre 2006.

À la suite d’une opération de fusion-absorption en date du 28 juillet 2007, la SA Buildinvest est venue aux droits de la SAS Buildinvest, en qualité de propriétaire des immeubles parmi lesquels l’Ancien Hôtel Duffau.

Le 29 décembre 2006, l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) Saint Guilhem a déposé auprès des services de l’urbanisme de la mairie de Montpellier une demande de permis de construire aux fins de rénovation de cet immeuble et de construction d’un parc de stationnement dans le parc.

Cependant, par décision du mois de janvier 2007, l’architecte des Bâtiments de France s’est opposé à la construction du parc de stationnement.

L’XXX a alors complété sa demande de permis de construire en supprimant cet élément.

Tenant cette modification de sa demande initiale, L’XXX a obtenu le permis de construire sollicité, par arrêté en date du 2 août 2007, sous réserve qu’un dossier détaillé concernant les modifications sur l’ensemble des espaces extérieurs et des différentes cours intérieures (aménagement des allées et des dallages, plantation d’arbres de haute tige et d’arbustes, engazonnement), soit soumis au service de l’urbanisme pour approbation avant exécution.

Le 24 janvier 2010, l’XXX a mandaté la société DFG pour procéder aux travaux.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard a fait constater, par acte d’huissier du 26 janvier 2010, que divers engins de terrassement étaient stationnés dans le parc et qu’un apport important de gravillons avait été effectué puis réparti sur une surface conséquente.

Ayant appris par la société effectuant les travaux que celle-ci était chargée de travaux du terrassement du parc, avec création d’allées piétonnes et aménagement de 30 places de parking, le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard a fait procéder à un nouveau constat d’huissier le 8 décembre 2010.

Ce constat relevait que':

— le sol était revêtu d’enrobés goudrons,

— le parc était destiné à permettre le stationnement de véhicules,

— le sol était revêtu d’un compactage sablonneux

— était constatée la présence de plates-formes.

L’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 avril 2010 a autorisé, en sa résolution n°17, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard à agir en justice.

Par un courrier du 31 mai 2010, l’adjoint délégué au projet urbain à l’urbanisme et à l’aménagement durable de la ville, en la personne de Monsieur X, interrogé sur ce point, précisait': « Je vous informe que l’aménagement des espaces extérieurs, réalisé sans autorisation administrative, a fait l’objet fin janvier d’un procès-verbal d’infraction et d’un arrêté interruptif de travaux ».

Ces documents ont été notifiés à l’XXX le 11 février 2010, en sollicitant auprès d’elle un dossier détaillé concernant l’ensemble de l’aménagement des espaces extérieurs.

Faute de réponse à cette demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard a fait délivrer, par actes d’huissier en date du 21 janvier 2011, assignation à l’XXX et à la SA Buildinvest devant le tribunal de grande instance de Montpellier, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 1382 du Code civil':

— que soit constatée la violation par les requises des prescriptions du permis de construire délivré le 2 juillet 2007 ainsi que le préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires,

— leur condamnation solidaire à effectuer les travaux de remise des lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant le début des travaux, avec obligation de planter des arbres, arbustes et végétation, afin de rendre au parc une affectation exclusive de jardin, à l’exclusion de parking, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 150'000 € au titre du préjudice subi, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, l’XXX et à la SA Buildinvest – lui opposaient, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande, pour défaut d’intérêt à agir pour poursuivre la réparation d’un préjudice personnel propre à certains copropriétaires auxquels il ne peut se substituer, selon la règle «nul ne plaide par procureur » ;

— au fond, demandait de':

* le dire mal fondé de ses demandes de remise en état des lieux et de poursuite de la réparation d’un préjudice dont la réalité n’est pas établie, et de le débouter en relevant en outre':

*l’absence de lien contractuel entre elles et le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard,

*l’impossibilité pour ce dernier de venir suppléer l’autorité publique,

— en toute hypothèse, le condamner à leur verser à chacune une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 10 février 2014, le tribunal de grande instance de Montpellier a':

Déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard recevable mais mal fondé en son action,

Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard de son action,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’XXX et la SA Buildinvest,

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard aux dépens.

APPEL

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 19 mars 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2016.

*****

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard en date du 11 mai 2016, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour, au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1382 du code civil de':

Constater que l’XXX et la SA Buildinvest ont contrevenu aux prescriptions du permis de construire délivré le 2 juillet 2007,

Vu le procès-verbal d’infraction et l’arrêté interruptif de travaux notifié à l’XXX le 11 février 2010,

Condamner solidairement l’XXX et la SA Buildinvest à effectuer les travaux visant à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils étaient avant le début des travaux, avec obligation de planter des arbres, arbustes et végétation, sous astreinte de 1000 € par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sauf à avoir recours à une expertise préalable, étant précisé que l’expert pourra consulter tous documents en mairie de Montpellier, pour déterminer l’état du parc avant la réalisation des travaux et l’étendue des travaux à réaliser pour une remise en état du parc,

Condamner solidairement l’XXX et la SA Buildinvest à effectuer des travaux visant à rendre au parc une affectation exclusive de jardin, à l’exclusion de parking, sous astreinte de 1000 € par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamner solidairement l’XXX et la SA Buildinvest à lui payer la somme de 150'000 € en réparation du préjudice subi,

Condamner solidairement l’XXX et la SA Buildinvest à lui payer la somme de 8'000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement l’XXX et la SA Buildinvest aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

*****

Vu les dernières conclusions de l’XXX et la SA Buildinvest en date du 19 mai 2016, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, demandant à la cour de :

Au visa des articles 783 et 784 du code de procédure civile,

Juger que les pièces adverses numérotées 15,16 et 17 ont été produites tardivement et ne justifient pas un rabat de l’ordonnance de clôture, ces éléments constituant des lettres échangées entre septembre et octobre 2014 qui auraient pu être versées aux débats dès la saisine de la cour d’appel,

Juger que la signification et les conclusions responsives et récapitulatives n° 2 par le syndicat des copropriétaires le 3 mai 2016, la veille du prononcé de l’ordonnance de clôture, n’ont pas permis le respect des principes du contradictoire et des droits de la défense,

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

Au visa de l’article 122 du code de procédure civile, de la règle

« nul ne plaide par procureur », de l’article 1382 du Code civil, de l’article 9 du Code civil et de l’article 146 du code de procédure civile et de l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires

L’en déclarer irrecevable et mal fondé,

Et statuant à nouveau,

Les déclarer – quant à elles- recevables et bien-fondées en leur appel incident,

Y faisant droit,

Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard est':

— dépourvu de tout intérêt à poursuivre la réparation d’un préjudice personnel et propre à certains copropriétaires,

— irrecevable en ses demandes

et, en conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable,

En tout état de cause,

Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard':

— ne peut se suppléer à l’autorité publique

— n’est ni recevable, ni fondé à':

* solliciter la remise en état des lieux,

* solliciter une expertise qui ne relève pas de la compétence de la cour, qui ne peut lui permettre de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve et qui ne présente aucune utilité,

* poursuivre la réparation d’un préjudice dont la réalité n’est pas établie,

Juger que le préjudice invoqué n’est pas indemnisable,

Confirmer le jugement pour le surplus,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard à leur verser chacune la somme de 4'500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

*****

SUR CE

Sur l’incident':

À l’appel des causes, après avoir entendu les parties, l’ordonnance de clôture a été révoquée pour admettre les conclusions déposées de part et d’autre après celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires appelant a certes produit très tardivement ces pièces 15,16 et 17, alors qu’il avait la possibilité de le faire depuis le 17 octobre 2014.

Cependant, les intimés ont néanmoins pu en prendre connaissance et mesurer qu’en réalité ces nouvelles pièces sont à mettre en relation avec les éléments demandés lors d’un incident devant le conseiller de la mise en état et pour lesquels ce dernier avait estimé que la question de conformité des travaux avec le permis de construire n’avait pas de conséquences sur l’objet du litige.

Ces pièces nouvelles, dans la mesure où elles concernent à nouveau la question de la conformité de l’aménagement du parc avec le permis de construire délivré, sont en réalité sans incidence sur l’issue du présent litige, dès lors que la demande du syndicat des copropriétaires n’est pas celle d’une mise en conformité du parc avec les préconisations de l’architecte des bâtiments de France, mais celle, bien différente, d’une remise des lieux en l’état antérieur.

Dès lors, du fait de leur caractère inopérant, elles ne font en réalité pas échec au principe du contradictoire et il n’y a pas lieu de les écarter.

Sur la recevabilité':

Un syndicat de copropriétaires a certes qualité pour agir, sans justifier d’un préjudice particulier, lorsqu’il agit pour obtenir le respect de règles d’ordre public, comme par exemple l’application de la réglementation en matière d’urbanisme.

Mais en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de demander de constater que les intimés ont contrevenu aux prescriptions du permis de construire délivré le 2 juillet 2007, alors qu’en réalité il ne fait pas reposer sa demande sur cette prétendue non conformité, puisque celle-ci ne vise pas à poursuivre l’exécution de travaux de mise en conformité avec ces prescriptions du permis de construire.

Dans ces conditions, pour démontrer son intérêt à agir, le syndicat des copropriétaires ne peut donc se dispenser de justifier d’un préjudice.

Il soutient que l’aménagement du parking litigieux cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice visuel, olfactif et sonore, et occasionne une dépréciation de la valeur des lots de copropriétés. Il soutient que cette dépréciation est très importante, puisque la présence d’un parc inscrit sur l’inventaire des monuments historiques n’apporte pas la même plus-value aux appartements qu’un parking de stationnement goudronné : c’est l’ensemble de l’immeuble qui est présenté dans son environnement et il est mis en exergue sa proximité avec le parc.

À l’appui de leur fin de non-recevoir, les intimées font notamment valoir que le préjudice subi par les copropriétaires varie en fonction de l’emplacement de leur appartement, puisque les lots composant l’immeuble ne bénéficient pas tous de la même vue. Ainsi, le syndicat des copropriétaires – qui représente à la fois des copropriétaires qui auraient intérêt à agir en raison d’une vue sur le parc et ceux qui ne seraient pas concernés par cette question – ne démontre pas son intérêt à agir dans cette action collective.

Cependant, ainsi que l’a pertinemment retenu le premier juge':

— même si le montant de l’indemnité compensatrice individuelle est susceptible de varier en fonction de la situation particulière de chaque lot, le principe du préjudice invoqué est susceptible d’exister. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est recevable à soutenir que les travaux entrepris occasionnent un préjudice à l’ensemble des copropriétaires.

— l’action du syndicat des copropriétaires tend principalement à obtenir la remise des lieux en leur état antérieur aux travaux.

Le jugement sera donc confirmé sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires.

Au fond':

Sur l’existence de servitudes réciproques entre les deux résidences et sur l’antériorité de l’espace de stationnement relativement aux travaux':

Si le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard se plaint d’une aggravation de la servitude de vue à raison d’un parking dans le parc, cet espace de stationnement de véhicules est cependant la conséquence d’une servitude de passage dont il est lui-même débiteur envers l’XXX et la SA Buildinvest.

En effet, sur ce point, le premier juge retient justement l’existence d’une servitude de passage réel et perpétuel dont il est mentionné l’existence dans l’acte de vente signé le 29 septembre 2006 entre l’association diocésaine et la SAS Buildinvest.

En vertu de cette servitude de passage, les propriétaires des véhicules du fonds dominant – soit désormais ceux attachés aux logements de l’XXX édifiés par la SA Buildinvest – sont donc autorisés à circuler, en tous temps et heures avec tous véhicules, dans la limite des gabarits, des ouvrages et des règlements de sécurité, en empruntant le passage qui traverse le fonds servant – soit la copropriété de la résidence Guillaume de Grimoard – et que, sauf à être dénué de réel intérêt, ce droit de passage de véhicules implique nécessairement le droit pour les propriétaires desdits véhicules de les stationner sur leur propre fonds.

Or, les bénéficiaires de cette servitude de passage sont en droit d’en revendiquer l’exercice.

Ainsi que le souligne le premier juge, lors de l’édification des deux résidences sur les parcelles de l’ancien «'Centre Saint-Guilhem'», les bâtiments inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ne bénéficiaient pas de parking souterrain, de sorte que le stationnement devait nécessairement s’opérer en parking extérieur.

Or, ainsi que l’établissent les vues aériennes de 2001 de Montpellier, produites en pièces 6-1 à 6-4, un parking extérieur, pouvant compter au moins une vingtaine de véhicules, existait déjà avant les cessions des parcelles du «'Centre Saint-Guilhem'» et les travaux entrepris de part et d’autre.

Par ailleurs, les travaux sont terminés, le chantier étant totalement achevé depuis le mois de juin 2010.

Or depuis cette date, le parc a été aménagé, ainsi qu’il résulte des procès-verbaux de constats d’huissier avec photos en dates des 11 avril 2011 et 15 mars 2012, produits en leurs pièces n° 1 et n° 7 par les intimées.

Il en ressort que':

— Dès 2011, des plates-bandes de pelouse étaient semées, des arbres et arbustes étaient plantés ou déjà présents et entretenus, ainsi que des haies taillées par le gardien.

— en 2012, les plates-bandes sont couvertes de gazon, la fontaine est présente au carrefour de deux allées. L’huissier constate que les places de parking sont discrètement délimitées au sol au moyen de petites pierres formant un angle et d’un numéro gravé sur pierres se fondant totalement dans l’ensemble. On en compte 13 le long du mur et 8 en face d’elles, ainsi que 10 au fond du parc au nord-est, soit un total de 31 places de parking.

Ainsi, la capacité du parking préexistant n’a augmenté au mieux que d’une dizaine de places.

Au regard de l’antériorité du parking existant et de la servitude de passage, qui sont justifiées par les pièces des intimées, il n’est pas possible de faire droit à la demande de condamnation des intimées à effectuer sous astreinte des travaux visant à rendre au parc une affectation exclusive de jardin, à l’exclusion de parking.

Le moyen tendant à l’exclusion de places de parking sera donc nécessairement en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les conditions posées par le permis de construire, l’état du parc et les demandes telles qu’exprimées par le syndicat des copropriétaires':

Alors que le permis de construire avait été délivré par arrêté en date du 2 août 2007, sous réserve qu’un dossier détaillé concernant les modifications sur l’ensemble des espaces extérieurs et des différentes cours intérieures (aménagement des allées et des dallages, plantation d’arbres de haute tige et d’arbustes, engazonnement), soit soumis au service de l’urbanisme pour approbation avant exécution, il n’est pas établi que depuis 2007, cette situation n’ait pas été, en définitive, régularisée sur le plan administratif et que les préconisations de l’architecte des bâtiments de France n’aient pas été prises en compte.

En effet, l’appelant ne produit notamment aucun constat d’huissier récent pour démontrer l’actualité de ses prétentions, et venir contredire utilement les constats adverses de 2011 et 2012.

La seule pièce véritablement nouvelle que le syndicat des copropriétaires produit depuis le jugement, est un courrier de la Ville de Montpellier en date du 17 octobre 2014, en réponse à son propre courrier du 29 septembre 2014, duquel il ressort qu’à cette date':

— un premier procès-verbal d’infraction a été dressé le 28 janvier 2010 et un arrêté interruptif de travaux a été pris le 5 février 2010, notifié aux contrevenants le 11 février 2010.

— À la date du 30 avril 2010, il était constaté que les travaux d’aménagement des espaces extérieurs continuaient en violation de l’arrêté interruptif. Un rapport de constatation a été rédigé. Le contrevenant s’est vue rappeler les peines prévues par le code de l’urbanisme en cas de violation d’un arrêté ordonnant interruption de travaux. À ce jour, l’arrêté interactif de travaux n’a toujours pas été retiré. L’ensemble du dossier a été transmis à Monsieur le Procureur de la République pour suite à donner. La justice n’a pas encore pris de décision.

— En ce qui concerne le dossier remis par le pétitionnaire, relatif aux espaces extérieurs, celui-ci n’a pas été approuvé par Monsieur l’architecte des Bâtiments de France. À ce jour, l’aménagement des espaces extérieurs n’a pas reçu d’avis favorable.

Il est tout d’abord observé que depuis le mois d’octobre 2014, aucun élément nouveau n’est fourni sur l’évolution de la procédure administrative et sur le traitement de la plainte de la ville de Montpellier, de sorte que rien ne permet d’établir qu’une infraction caractérisée perdurerait au détriment du syndicat des copropriétaires.

Mais surtout, comme il a été relevé précédemment, l’objet du litige n’est pas lié à la conformité ou la non-conformité du parc avec le permis de construire, de sorte que cette pièce n°16 est en réalité inopérante puisque sans incidence sur l’issue du présent litige.

En effet, si le syndicat des copropriétaires semble partiellement rejoindre le point de vue de l’architecte des bâtiments de France sur le principe de plantation d’arbres et d’arbustes, sa demande n’est pourtant pas celle d’une mise en conformité du parc avec les préconisations de l’architecte des bâtiments de France, mais celle, très différente, de remise des lieux en l’état antérieur aux travaux. Sa demande ne concerne notamment pas la création d’allées et de dallages, ni un engazonnement du sol.

Sur ce point, la cour fait sienne les motifs du conseiller de la mise en état, lequel – pour rejeter la requête de l’appelant tendant à la production par la Ville de Montpellier, tiers à la procédure, de divers documents relatifs à l’issue donnée à la plainte ainsi qu’au dossier du permis de construire concernant les espaces extérieurs – a pertinemment relevé dans son ordonnance du 28 avril 2015 que':

«'Les documents relatifs à la conformité des travaux avec le contenu du permis de construire autorisé par les services de l’urbanisme n’apparaissent pas opérants sur l’objet du litige, même si le dispositif des écritures en appel du syndicat demande de «'constater qu’il a été contrevenu aux prescriptions du permis du 2 juillet 2007'», alors que la contestation des travaux, ou un préjudice qui en aurait découlé, ne peuvent être utilement recherchés que dans les rapports de responsabilité contractuelle ou délictuelle entre les parties, au regard de la nature des travaux réalisés, quelle que soit leur conformité avec les autorisations administratives.'»

Au regard des constats d’huissier précités produits par les intimés et des conditions ci-dessus posées par l’architecte des bâtiments de France, on voit mal comment faire droit à la demande de condamner l’XXX et la SA Buildinvest à effectuer, sous astreinte, les travaux visant à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils étaient avant le début des travaux, avec obligation de planter des arbres, arbustes et végétation, alors que':

— cette demande de l’appelant est très imprécise, notamment quant aux quantités et surfaces à planter': si des arbres sont manquants, on ne sait pas lesquels et en quelle quantité, et ce d’autant que de jeunes arbres plantés en 2011 ont pu croître depuis lors';

— il peut y avoir des contradictions entre les attentes du syndicat des copropriétaires et celles de l’architecte des bâtiments de France sur la destination des différentes surfaces du parc paysagé';

— des arbres, des arbustes, de l’engazonnement et de la végétation existent déjà manifestement selon les constats de 2011 et 2012 et des allées sont réalisées': l’objectif des intimées tend manifestement à la mise en conformité avec l’avis de l’architecte des bâtiments de France et non à une remise en l’état antérieur souhaitée par seulement la copropriété voisine';

Or, s’agissant de l’état antérieur des lieux, les photos, produites par les intimées en pièces 9-1 à 9-3 et relatives à l’état du parc avant et au cours des travaux de rénovation, montrent – outre la présence d’une grue permettant de dater l’une d’elles comme étant prise en période de travaux – un parc manifestement à l’abandon, dont le sol était en grande partie couvert de hautes herbes sèches et de plantes sauvages, et ce sans allées pour y circuler ': on ne voit aucunement que la remise des lieux dans cet état antérieur-là puisse être revendiquée au titre du standing de la résidence.

La demande d’expertise n’apparaît pas davantage justifiée au regard tant des imprécisions des demandes que des divergences avec l’avis de l’architecte des bâtiments de France. La cour n’a pas à permettre à une partie de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve et l’expertise sollicitée ne présente pas de réelle utilité.

Les moyens tendant à la condamnation sous astreinte des intimées à réaliser des travaux trop imprécis de plantation ou de remise des lieux en leur état antérieur seront donc en voie de rejet. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts':

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément probant au soutien de sa demande de dommages et intérêts et de sa prétention d’une dépréciation de l’immeuble dans son ensemble et de la valeur de ses lots, à raison de l’état du parc, alors que':

— les premiers copropriétaires des lots n’ont pu connaître les lieux qu’au cours des travaux de rénovation de la résidence et de réaménagement du parc, ou après ceux-ci': lorsqu’ils ont acquis les lots, c’est donc en toute connaissance de cause d’un parc adjacent qui n’était alors manifestement pas entretenu, de l’existence d’une servitude de passage et d’un espace important de stationnement de véhicules dans ce parc.

— Aucune dépréciation imputable à l’état réaménagé du parc n’est démontrée, alors que la fluctuation du marché immobilier en lui-même peut apporter des augmentations comme des diminutions de prix, avec une forte amplitude, et ce sans aucun rattachement à l’état litigieux du parc.

— Aucun des copropriétaires ne vient notamment témoigner qu’il serait contraint de revendre son lot en dessous de son prix d’acquisition initial et, si c’était le cas, que ce soit au seul motif de l’augmentation de places de stationnement au détriment du nombre d’arbres dans le parc voisin.

— Si un copropriétaire souhaite revendre son lot, le nouvel acquéreur se fondera bien évidemment sur la réalité des lieux au jour de sa visite et non sur l’ancienne plaquette publicitaire de la résidence éditée lors de sa rénovation. Ce potentiel acquéreur, qui n’aura pas connaissance de la situation antérieure, ne se positionnera en toute hypothèse qu’en fonction des éléments connus au jour de la manifestation de sa volonté. La valeur d’un bien s’apprécie en effet en fonction des données du moment.

— Dès lors que l’immeuble est décrit comme implanté dans un quartier très résidentiel, ce qui implique des constructions et des parkings, un acquéreur potentiel ne viendrait pas utilement critiquer le nombre d’arbres du parc à vocation résidentielle, mais pourra se satisfaire de la présence de quelques arbres et d’espaces verts entretenus au c’ur d’une ville en pleine expansion urbaine.

En l’absence de dévaluation avérée, aucun préjudice indemnisable n’est donc démontré sur ce point.

Par ailleurs, l’aggravation de la servitude de vue pour la copropriété dans son ensemble n’est pas démontrée, puisque :

— aucune pièce ne vient contredire l’état antérieur d’un parc laissé à l’abandon avant les travaux litigieux,

— au regard des photos aériennes de 2001 sur lesquels figurent une vingtaine de voitures, les places de stationnement dans le parc redessiné n’apparaissent pas aggraver la servitude de vue de la copropriété dans son ensemble.

En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’appelant qui succombe en toutes ses prétentions supportera les dépens de l’appel.

Il n’y a pas davantage lieu en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1382 du code civil de':

Vu les pièces produites,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume de Grimoard aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

CR/MM