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COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre C ARRET DU 14 FEVRIER 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00007 Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 DECEMBRE 2014 TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 11-14-0018 APPELANTS : Madame Nezha EL BAHARI épouse ERGOUAI 67, XXX représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Monsieur Abderrahame ERGOUAI 67, XXX représenté par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMES : Monsieur C Z né le XXX à XXX XXX représenté par M^e Ludivine JOSEPH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/1763 du 04/03/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER) Madame A B épouse Z née le XXX à XXX représentée par M^e Ludivine JOSEPH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Novembre 2016 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 JANVIER 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Chantal RODIER, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON L’affaire mise en délibéré au 7 février 2017 a été prorogé au 14 février 2017. ARRET : – contradictoire. – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ; – signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Un bail d’habitation a été consenti le 5 mars 2011 par les époux X aux époux Z, moyennant un loyer mensuel de 780 €, outre 80 € de charges locatives. Par acte du 21 janvier 2013, les époux X ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le montant principal de 1 579,08 €. En référé le juge d’instance a rejeté la demande de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en raison de l’existence de contestation sérieuse. Par acte du 31 mars 2014, les époux X ont assigné les époux Z aux fins d’annuler le contrat de location pour tromperie, de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion des preneurs, et de les condamner à payer l’arriéré locatif d’un montant de 4 147,12 €. Le jugement rendu le 4 décembre 2014 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif : ' Déboute les époux X de leurs demandes. 'Déboute les époux Z de leurs demandes, et dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais devenue sans objet. 'Dit que chaque partie supporte ses dépens, et dit n’y avoir lieu à condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement retient que les époux X ne justifient pas en quoi ils n’auraient pas contracté en présence d’un document concernant un prétendu employeur de C Z dont la production n’est pas établie en l’état du dossier. Le jugement considère que le commandement de payer signifié le 21 janvier 2013 ne détaille pas les sommes réclamées, et se contente de joindre un décompte des charges dont la date est imprécise, ce qui ne permet pas de constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire. Le jugement retient que même si les preneurs ont effectivement signé la clause de révision des loyers, les sommes réclamées ne sont pas justifiées comme la taxe des ordures ménagères pour l’année 2011, les charges locatives de 2011 pour lesquelles deux montant différents sont prétendus dus, les charges locatives de 2012 dont le montant diverge de celui du décompte de charges de copropriété pour le même exercice, et des charges de 2013 où seul le provisionnel est justifié. Le jugement rejette la demande en dommages et intérêts formée par les époux Z au motif qu’ils ne démontrent nullement l’existence d’un préjudice lié à la sous évaluation de la provision mensuelle sur charges, qui n’a pu que les faire bénéficier de délais supplémentaires de paiement. Les époux X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 31 décembre 2014. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 novembre 2016. Les dernières écritures des époux X ont été déposées le 30 décembre 2015. Les dernières écritures des époux Z ont été déposées le 10 mars 2015. C Z bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Le dispositif des écritures des époux X énonce : ' Prononcer la nullité du bail. 'A défaut, constater la résiliation du bail en vertu du commandement notifié, dont les causes n’ont pas été payées dans le délai de 2 mois, et ordonner l’expulsion des requis ainsi que de tous occupants. 'Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer payé à la date de la signification du commandement de payer, et condamner les époux Z à payer les charges locatives. ' Infirmer la décision déférée. 'Dire n’y avoir lieu à faire application de la loi ALUR dont les décrets n’ont pas été publiés. ' Débouter les époux Z de leurs demandes, fins, et conclusions. ' Condamner les époux Z à payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux X soutiennent que les époux Z ont produit un contrat de travail à durée indéterminée et des bulletins de salaires démontrant que leurs revenus étaient trois fois supérieurs au montant du loyer, alors que ces documents se sont avérés faux, comme l’a reconnu C Z, son prétendu employeur n’ayant aucune existence légale et les salaires déclarés étant en réalité nettement inférieurs. Ils ajoutent qu’en conséquence, les époux Z, qui n’étaient pas en mesure de payer les loyers et les charges, ont trompé les époux X afin qu’ils leur consentent le contrat de location, de sorte que les bailleurs sont en droit d’invoquer la nullité de ce contrat sur le fondement du dol. Ils exposent que les époux Z contestent la révision des loyers en invoquant l’application de la loi Alur du 27 mars 2014 alors que les décrets d’application de cette loi n’ont pas encore été publiés. Ils ajoutent que le contrat de bail contient une clause de révision des loyers qui a lieu automatiquement chaque année à la date anniversaire du bail, de sorte que les bailleurs n’ont jamais demandé à l’amiable une révision de ces loyers. Ils soutiennent qu’ils ont respecté la procédure de régularisation des charges en communiquant aux locataires le décompte des charges régularisées dans les conditions fixées par la loi, et qu’il n’y pas lieu de produire des résultats antérieurs pour justifier les demandes de provision mais les résultats réels tels que ceux communiqués par le syndic. Ils ajoutent que le mode de répartition des charges est déterminé par le syndic, et non pas par le bailleur, qu’il n’y avait pas lieu de s’interroger sur la présence d’un gardien ou d’un concierge puisqu’en occupant les lieux, les locataires sont à même d’apprécier les conditions d’entretien de l’immeuble, et que le montant des charges récupérables était mentionné. Ils soutiennent que les époux Z n’ont pas payé les sommes dues malgré le commandement de payer et sans justifier d’un motif sérieux, et qu’ils ne démontrent pas qu’il sont en mesure de payer la dette en bénéficiant de délais de paiement, de sorte qu’ils ne peuvent leur être accordés. Dans le dispositif de leurs écritures auxquelles seules la cour est tenu de répondre ils reprennent les sommes portées dans leurs motifs au titre de ce qu’ils nomment la dette sur charges et la révision des loyers mais ne formulent aucune demande de condamnation. Ils soutiennent que les époux Z n’ont pas fait preuve de bonne foi et ont trompé les bailleurs en altérant un document et en faisant usage de faux, ce qui est sanctionné pénalement. Ils ajoutent qu’ils ont subi un préjudice du fait des retards de paiement, et des difficultés financières que ces derniers ont entraîné. Le dispositif des écritures des époux Z énonce : ' Confirmer le jugement du 4 décembre 2014. 'Débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes, notamment de leur demande en résiliation du bail en vertu du commandement ancien qui ne correspond plus aux demandes présentées dans la présente procédure. 'Débouter les époux X de leur demande de résolution du bail sur le fondement de l’article 1116 du code civil. ' Débouter les bailleurs de leur demande d’expulsion des locataires. 'Accorder à titre subsidiaire aux époux Z les plus amples délais de grâce de 36 mois compte tenu de leur bonne foi, et des délais pour quitter les lieux. 'A titre infiniment subsidiaire, infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas alloué la somme de 4 147,12 € à titre de dommages et intérêts. ' Ramener à de plus justes proportions le quantum des charges locatives. ' Débouter les époux X de leur demande de 1 500 € au titre des dommages et intérêts. 'Débouter les époux X de leur demande en condamnation des locataires au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur la révision des loyers, les époux Z invoquent les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiées par la loi ALUR dont ils soutiennent qu’elle est applicable aux baux en cours et selon laquelle quand le bailleur a omis de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai de un an suivant sa date de prise d’effet il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée. Les époux Z soutiennent que le commandement de payer du 21 janvier 2013 a fait l’objet d’une ordonnance de référé en date du 4 septembre 2013 qui a constaté l’existence de contestations sérieuses sur le fond, de sorte que les époux X ne peuvent se fonder sur ce commandement pour former une demande en résiliation du bail, d’autant qu’il portait les arriérés de charges à la somme de 1 579,08 € alors que les bailleurs réclament désormais la somme de 4 147,12 € sans expliquer pourquoi cette somme a presque triplé. Ils exposent que les époux X ne leur ont pas communiqué les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, ni le budget provisionnel, alors qu’il sont tenus de le faire pour justifier les demandes de provision, ce qui ne leur a pas permis d’apprécier l’étendue de leurs engagements financiers, et cette sous-évaluation de la provision mensuelle sur charges leur a causé un préjudice important pour lequel ils demandent l’allocation de dommages et intérêts au même montant que la somme sollicitée par le bailleur, soit 4 147,12 €. Ils ajoutent que les époux X ne démontrent pas leur avoir communiqué le décompte par nature des charges ainsi qu’une note d’information sur les modalités de calcul des charges liées à l’eau chaude et au chauffage comme l’impose la loi Alur, ni le mode de répartition des charges un mois avant la régularisation annuelle, ni même avoir procédé à cette régularisation, ce qui au regard de la jurisprudence ne permet pas à la clause résolutoire d’être acquise, ni aux bailleurs d’obtenir le paiement des arriérés de charges. Ils considèrent que les pièces versées au débat ne permettent pas de quantifier les charges locatives, étant observé qu’il est impossible de savoir à quoi correspondent les frais de personnel alors que les montants des rémunérations récupérables diffèrent selon qu’il s’agisse d’un concierge, d’un gardien, ou d’un employé d’immeubles. Ils soutiennent que l’expulsion sollicitée par les époux X est une sanction disproportionnée au regard du litige qui ne porte que sur la régularisation des charges alors qu’il ont toujours exécuté de bonne foi le contrat de bail, en payant régulièrement les loyers et provisions sur charges, et que les bailleurs ne leur ont jamais communiqué de justificatif quant aux charges récupérables, ni envisagé une résolution amiable du litige. Ils font observer que les époux X sollicitent l’allocation de 1 500 € au titre de dommages et intérêts sans qu’ils ne justifient d’aucun préjudice. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de grâce sur 36 mois en tant que débiteurs malheureux et de bonne foi, bénéficiaires d’une allocation de la CAF, ainsi qu’une prorogation du délai légal de rémission jusqu’à 3 mois, l’expulsion étant susceptible d’entraîner des conséquences graves pour les époux Z dont le mari souffre d’un handicap et avec 4 enfants à charge, et ce alors même qu’ils continuent de payer régulièrement les loyers. MOTIFS Sur la nullité du bail pour dol : Selon l’article 1136 du code civil (anciennement l’article 1116) le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres, des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle d’une information qu’il devait lui fournir conformément à la loi. En outre selon une jurisprudence constante il appartient à celui qui se prétend victime du dol de démontrer que les man’uvres dolosives ont été une cause déterminante de son engagement. En l’espèce il est constant que les époux X, bailleurs ont en leur possession un contrat de travail à durée indéterminée en date du 17 avril 2001 au nom de C Z en qualité d’employé et trois bulletins de paye au nom de C Z établi par le même employeur pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2010. Il ressort de l’enquête pénale classée sans suite que si C Z a reconnu que ces documents étaient des faux, n’ayant jamais travaillé en raison de son handicap, il n’est pas établi comment les bailleurs se sont retrouvés en possession de ces documents et que ces faux documents aient été déterminants dans leur engagement de louer leur bien immobilier aux époux Z. Les bailleurs ne justifient pas avoir demandé des garanties quant à la situation professionnelle des locataires et il apparaît en outre à la lecture du bail qu’un cautionnement a été demandé et obtenu pour garantir les paiements, élément sur lequel il sera observé que la caution n’a jamais été mise en cause par les bailleurs. Par conséquent c’est à juste titre que le premier juge considérant que les consorts X ne démontraient pas que les faux documents avaient été déterminants à leur consentement , les a déboutés de leur demande en nullité du bail pour cause de dol. La décision de première instance sera donc confirmée sur ce point. Sur la résolution du bail par effet de la clause résolutoire : Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire disposant qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer infructueux le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit s’il plaît au bailleur. Il est constant que le 21 janvier 2013 les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires lés époux Z un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il n’est pas contesté que dans le délai de deux mois visé au commandement les preneurs ne sont pas acquittés des causes du commandement et n’ont pas sollicité auprès du juge des délais de paiement. Toutefois il appartient au juge avant de constater la résolution de plein droit du bail de s’assurer que les causes du commandement étaient fondées, les locataires contestant les sommes dont le paiement leur est demandé. Il apparaît en effet comme relevé pertinemment par le premier juge que le commandement de payer porte en principal sur une somme de 1579,08 € au titre des charges locatives année 2011/ 2012 avec la mention décompte joint, mais que les seules pièces jointes sont les taxes foncières 2011 et 2012 et un décompte des charges de copropriété établi par le cabinet Y pour l’exercice du 01/10/2010 au 10/09/2011 pour une somme de 1740,52 €. C’est donc à juste titre qu’en l’absence d’un décompte clair et précis des sommes portées au commandement, le juge d’instance a rejeté la demande de résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire. Sur la résiliation du bail pour non respect par le preneur de son obligation de paiement : Le preneur en application des dispositions du code civil est tenu notamment au paiement du loyer et des charges. Toutefois il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’obligation qu’il invoque et de justifier de la réalité des sommes dont il réclame le paiement. En l’espèce les époux X sollicitent la résiliation judiciaire du bail pour faute des locataires, au motif qu’ils n’auraient pas réglé les sommes dues au titre de la révision annuelle du loyer et des charges. Concernant la révision annuelle du loyer celle-ci est effectivement prévue par le contrat de bail et les bailleurs sont par conséquent bien fondés à solliciter l’application de cette clause. En l’espèce les consorts X produisent des calculs concernant la révision du loyer pour la période du 14/03/2011 au 14/03/2012 pour la période du 15/03/2012 au 14/03/2013 et pour la période du 15/03/2013 au 14/03/2014. Il sera tout d’abord observé que concernant ces périodes la loi ALUR du 24 mars 2014 est sans incidence. Il sera en outre constaté que les bailleurs ne justifient aucunement avoir avant la procédure judiciaire fait connaître aux preneurs leur intention d’appliquer la clause de révision et leur avoir fait connaître le montant du nouveau loyer. Il apparaît également que le commandement de payer ne vise nullement des sommes dues au titre de la révision du loyer et que les locataires justifient par la production des quittances de loyer que jusqu’au mois de mars 2015 les bailleurs n’ont pas sollicité cette révision mais seulement le loyer initial de 780 €. Par conséquent les bailleurs ne peuvent prétendre obtenir la résiliation du bail aux motifs que les preneurs ne se seraient pas acquittés des sommes dues au titre de la révision annuelle du loyer. Les bailleurs sollicitent également la résiliation du bail pour non paiement par les locataires des charges récupérables sur les exercices 2011, 2012 et 2013. Concernant la Loi ALUR il sera observé par la cour que si ces dispositions concernant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux charges sont d’application immédiates elles sont sans conséquence sur le présent litige, les charges récupérables en débat étant antérieures à la loi ALUR du 24 mars 2014. Sur ce point c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les époux X ne justifiaient nullement d’un décompte précis sur le montant des charges récupérables et sur la régularisation au regard de la provision sur charges de 80 € par mois en sus du loyer. En effet il apparaît que les montants réclamés au titre des charges locatives 2011 et 2012 différent des décomptes de charges de copropriété produits pour ces deux exercices et pour 2013 il n’est produit qu’un appel provisionnel et non un décompte de charges y compris devant la cour d’appel qui statue pourtant fin 2016. Par conséquent aucun solde débiteur n’apparaissant justifié c’est à juste titre que le tribunal d’instance a débouté les époux X de leur demande de résiliation du bail aux torts des époux Z pour défaut de paiement. En outre il sera rappelé par la cour que dans le dispositif de leurs écritures auxquelles seule la cour est tenue de répondre les consorts X ne formulent aucune demande de condamnation au paiement d’une somme autre que celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur les autres demandes au titre du contrat de bail : Le rejet des demandes de nullité et de résiliation du bail induit le rejet des demandes en expulsion et en fixation de l’indemnité d’occupation et la confirmation du jugement querellé. De même c’est par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter que le premier juge a débouté des consorts Z de leur demande subsidiaire en dommages et intérêts celle-ci n’étant fondée que sur un préjudice consécutif à une condamnation au paiement de charges locatives. Sur les demandes accessoires : La décision de première instance n’est pas critiquée en ce qu’elle a dit que chaque partie supportera ses dépens et qu’il ne serait y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux X succombants en leur appel seront condamnés aux dépens de la procédure. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe. Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de MONTPELLIER le 4 décembre 2014 en toutes ses dispositions. Condamne Abderrahmane et Nezha X aux dépens de la procédure d’appel. Le Greffier Le Président