4^e Chambre

ARRÊT N°306

R.G : 14/01009

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JUIN 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Avril 2017

devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Juin 2017 par mise à disposition au greffe, comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur S N

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP O COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

R e p r é s e n t é p a r M e E r i c L E C A R P E N T I E R d e l a S C P A.KALIFA-C.LOMBARD-E.LECARPENTIER, Plaidant, avocat au barreau de C

Madame L M épouse N

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP O COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

R e p r é s e n t é e p a r M e E r i c L E C A R P E N T I E R d e l a S C P A.KALIFA-C.LOMBARD-E.LECARPENTIER, Plaidant, avocat au barreau de C

INTIMÉS :

Monsieur O X

né le XXX à I (56400)

Kerbiro

XXX

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Jacques BERTRAND, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

Madame T U épouse X

née le XXX à I (56170)

Kerbiro

XXX

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Jacques BERTRAND, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

Madame V W X épouse Y

née le XXX à I (56400)

Kercado

XXX

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Jacques BERTRAND, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 29 juin 2009, Monsieur O X, Madame T U épouse X et Madame V-W X épouse Y (les consorts X) ont vendu à Monsieur S N et Madame L M épouse N (les époux N ) deux parcelles situées à XXX ) cadastrées section XXX et 1482 et une maison d’habitation située sur la parcelle 483 au prix de 594'060 € dont 7000 € pour les meubles.

L’acte précisait que l’immeuble bâti a été construit et achevé depuis plus de dix ans et qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années. Il prévoyait une entrée en jouissance le 30 juin 2009 avec obligation pour les vendeurs de libérer les lieux de toute occupation sous peine d’une indemnité de 500 € par jour de retard et un séquestre de 5000 € jusqu’à libération complète des encombrants du terrain au plus tard le 1^er août 2009.

Par acte authentique du même jour, Monsieur P Q et Madame R Q ainsi que Monsieur Z de A ont vendu aux époux N les parcelles cadastrées section XXX et 1477.

Au motif qu’une déclaration d’achèvement de travaux sur l’immeuble avait été effectuée le 4 décembre 1999 à l’issue de travaux effectués par les époux X eux-mêmes et dénonçant des vices, malfaçons et non-conformités, les époux N ont fait établir un rapport d’expertise amiable par Monsieur P E le 13 octobre 2009 avant d’assigner les consorts X en référé expertise le 17 décembre 2009.

Par ordonnance du 9 février 2010, une mesure d’expertise a été confiée à Monsieur B qui a déposé son rapport le 30 décembre 2010.

Par acte du 28 juin 2012, les consorts X ont fait assigner les époux N aux fins, à titre essentiel, de les voir condamner au versement des sommes séquestrées depuis juin 2009 ainsi qu’à leur régler des loyers payés pendant la durée de l’expertise et une indemnité pour procédure abusive.

Les époux N, outre le débouté des demandes des consorts X, ont sollicité, sur le fondement des articles 1641, 1642 et 1116 du Code civil, leur condamnation au coût des travaux de reprise des désordres ainsi qu’au paiement de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et manquement à l’obligation de délivrance. À titre subsidiaire, ils ont sollicité une nouvelle mesure d’expertise.

Par jugement en date du 18 décembre 2013 le tribunal de grande instance de C a

— déclaré irrecevable les demandes formées par Monsieur et Madame N sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

— ordonné le versement entre les mains de Monsieur Madame X des sommes séquestrées en l’étude de Maître D, notaire ;

— débouté les consorts X-Y ainsi que Monsieur Madame N du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner les consorts X-Y, pour moitié, et les époux N pour l’autre moitié aux dépens auxquels seront joints se de l’instance en référé avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur S N et Madame L M épouse N ont interjeté appel de ce jugement le 10 février 2014.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 31 août 2016 de Monsieur S N et Madame L M épouse N qui demandent à la cour de

— Recevoir Monsieur et Madame N en leur appel et y faisant droit,

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de C en ce qu’il a déclaré irreoevables les demandes formées par Monsieur et Madame N sur le fondement de la garantie des vices cachés, ordonné le versement entre les mains de Monsieur et Madame X des sommes séquestrées en l’ètude de Maître D, notaire, et débouté Monsieur et Madame N du surplus de leurs demandes,

— Confirmer ce même jugement en ce qu’il a débouté les consorts X-Y de leurs propres demandes,

Vu les dispositions des articles 1641 ,1642, 1645, 1604 et 1134 du Code civil,

Subsidiairement, vu les dispositions des articles 1116, 1117 et 1382 du Code civil,

Vu les rapports d’expertise de Monsieur B et de Monsieur E,

— Débouter les consorts X-Y de toutes leurs demandes fins et conclusions

— Condamner Monsieur et Madame O X à payer aux époux N la somme de 131.151,90 € TTC au titre des réparations des désordres affectant l’immeuble vendu.

Vu la clause pénale prévue à l’acte de vente du 29 juin 2009 et le manquement des

vendeurs à leurs obligations de délivrance,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame O X à payer à Monsieur et Madame N une indemnité de 20.000 € à titre de dommages-intérêts.

— Condamner encore solidairement les consorts X-Y à payer aux époux N une indemnité complémentaire de 40.000 € en réparation des troubles, tracas, pertes de jouissance, causés par l’ampleur des travaux liés aux désordres, du préjudice moral lié au sentiment d’av0ir été trompé, et de la nécessité de désenclaver l’immeuble.

— Condamner les mêmes à payer aux époux N une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Très subsidiairement et si la Cour ne s’estimait pas suffisamment informé ordonner une nouvelle expertise qui devrait alors être confiée à un autre expert judiciaire.

— Condamner les consorts X-Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre ceux de la procédure de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire, et autoriser, pour ceux la concernant, la SCP COLLEU – LE COULS BOUVET à en poursuivre directement le recouvrement dans les termes de l’article 699 du NCPC.

L’argumentation de Monsieur S N et Madame L M épouse N est pour l’essentiel la suivante :

* l’action en garantie des vices cachés est recevable et fondée :

— à l’effet interruptif de la demande d’expertise prévu à l’article 2241 du Code civil s’ajoute l’effet suspensif de la mesure d’instruction prévu à l’article 2239 du même code ; Monsieur B ayant déposé son rapport le 30 décembre 2010, le délai de l’article 1648 du Code civil expirait le 30 décembre 2012 ; les époux N n’ont connu l’existence des vices dans toute leur ampleur que par le rapport E du 13 octobre 2009 ;

— pour les époux N, acquéreurs profanes, les vices découverts à l’occasion des travaux de rénovation entrepris après la vente n’étaient pas apparents ; il ne peut leur être reproché de n’avoir pas visité la maison avec un technicien ;

— la parcelle 1482 n’a pas été libérée conformément à l’acte de vente et l’existence d’une fosse d’aisance ayant desservi la maison de Madame Y a été cachée aux époux N qui ne pouvaient la déceler avant la vente et qui ont dû la faire éliminer en avril 2011 par l’entreprise JUSTOME ;

— l’acte de vente précise que l’immeuble ne possède pas d’installation de gaz alors qu’il en existait une non conforme qui a dû être démontée pour un coût de 120 € ;

— l’absence des manivelles des volets roulants n’a pas pu être détectée par les époux N qui ont dû dépenser pour ce désordre la somme de 500 € ;

— l’absence de ventilation de la couverture constitue une non-conformité non décelable à la vente par un acquéreur profane qui affecte l’usage de la maison au sens de l’article 1641 du Code civil ; la réparation de cette non-conformité s’élève à 750 € ;

— la non-conformité de l’assainissement non collectif résulte à la fois du rapport de Monsieur E et du rapport du SPANC du 2 octobre 2009 qui prouvent son dysfonctionnement par colmatage des tranchées d’infiltration en raison soit de son volume insuffisant, soit d’une absence de vidange ; cette non-conformité constitue un vice caché qui a nécessité des travaux pour un coût de 31'073,94 euros TTC ;

— l’obstruction, par manque d’entretien de la descente d’eaux pluviales en façade Est entre la cuisine et la véranda constitue un vice caché dont la reprise est chiffrée à 120 € ;

— la non-conformité de l’installation VMC qui constitue un vice caché nécessite des travaux à hauteur de 1587,56 euros TTC ;

— la structure bois des planchers hauts des combles est affectée d’une non-conformité de l’isolant, de l’absence de traitement de classe 1 contre les risques bactériologiques et d’un défaut d’horizontalité ; ces non-conformités ainsi que celles décelées par Monsieur E constituent des vices cachés faisant courir un risque d’affaissement à l’immeuble, outre la nécessité de supprimer un conduit de cheminée hors normes dissimulé ;

— le délitement de la chape de ciment du plancher du rez-de-chaussée n’a pas pu être décelé par les époux N lors de la visite de la maison meublée dont le sol était recouvert par un linoléum ; le coût des travaux de reprise s’élève à 31'664,48 euros TTC outre la réfection de l’installation électrique dissimulée dans les chapes pour un coût de 24'792,95 euros TTC ;

— le défaut de planéité du carrelage du rez-de-chaussée excédant la tolérance prévue au DTU relevé par Monsieur B et Monsieur E n’était pas apparent lors de la visite de la maison meublée ;

— de la non-conformité des deux châssis vitrés à soufflet en façade Ouest du garage résulte des infiltrations ; ces vices n’étaient pas apparents avant la vente ;

— les doubles murs de parement en pierres des façades Est sont affectés de désordres résultant de malfaçons ayant engendré des fissures dont le caractère apparent ne permettait pas aux époux N de déterminer l’origine et les conséquences ;

— les infiltrations affectant le garage résultent d’une absence de drainage périphérique enterré qui constitue un vice caché ;

— les non-conformités de l’isolation thermique entre le sous-sol et le rez-de-chaussée diminuent l’usage de la maison de sorte que les acquéreurs en auraient offert un prix moindre s’il les avaient connues ; elles n’étaient pas apparentes pour les époux N ; la remise en état s’élève à 850 € ;

— outre le bricolage des colliers défectueux des canalisations d’évacuation d’eaux usées en sous-sol mis en évidence par Monsieur B, Monsieur E a décrit des contre-pentes importantes qui ont généré l’obstruction et l’effondrement en janvier 2011 des canalisations lors de l’intervention sur les fixations ;

— les époux X sont de mauvaise foi puisqu’il avaient nécessairement connaissance de ces désordres pour avoir construit la maison et l’avoir habitée ;

* Sur les demandes indemnitaires fondées sur l’obligation de délivrance :

— l’immeuble n’a pas été implanté conformément au permis de construire interdisant l’accès au terrain prévue dans ce permis de construire par la parcelle ZX70 appartenant à l’époque à la mère de Madame Y ;

— l’immeuble est enclavé puisque les époux X usaient abusivement d’un chemin appartenant à leurs voisins sans possibilité d’usucapion s’agissant d’une servitude de passage discontinue ;

— les époux N ont dû acquérir le chemin d’accès auprès des consorts AA-AB au prix de 7500 € ;

— en s’abstenant de libérer la parcelle des objets encombrants ainsi que de la fosse d’aisance, les époux X ont manqué à leur obligation de délivrance et doivent verser, en exécution de la clause pénale contractuelle, la somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts ; le fait de n’avoir pas adressé, après le 1^er août 2009, un courrier enjoignant aux vendeurs de retirer leurs encombrants et de n’avoir pas fait établir un constat avant de faire libérer les lieux par une entreprise de leur choix et de se faire payer ses factures, n’interdit pas l’exécution de la clause pénale ; selon l’acte de vente, l’indemnité était acquise dès le premier jour de retard nonobstant la réception de la sommation de libérer les lieux ;

* A titre subsidiaire sur le dol :

— l’action indemnitaire fondée sur le dol se prescrit par cinq ans de même que l’action en responsabilité délictuelle ; le délai de prescription court à compter du jour de la découverte des man’uvres dolosive ;

— dans ses courriers des 8 novembre 2010 et 10 juillet 2012, l’agence AVIS IMMOBILIER atteste que les époux X ont affirmé que les travaux avaient été réalisés par des professionnels mais ils n’ont jamais répondu à ses demandes de fourniture des coordonnées des entreprises intervenues ; en outre, l’immeuble n’a pas été achevé depuis plus de 10 ans puisque la déclaration d’achèvement des travaux date du 12 décembre 1999 ; Monsieur X n’a reconnu que devant l’expert avoir réalisé l’entière construction à l’exception des travaux d’électricité de plâtrerie ;

— au jour de la vente, les époux N étaient convaincus que la construction avait été réalisée dans les règles de l’art par des entreprises ; le dol a eu un caractère déterminant dans leur consentement puisque, s’ils avaient su qu’il s’agissait d’une autoconstruction, ils auraient visité la maison avec un technicien et en aurait offert un prix d’achat moindre ;

— en application des articles 1116, 1117 et 1382 du Code civil, les époux X doivent être condamnés à payer aux époux N le coût des travaux de reprise de l’immeuble puisque les désordres n’auraient pas existé si les travaux avaient été réalisés par des professionnels ; en outre, les époux N aurait pu prétendre au bénéfice d’une garantie décennale de professionnels.

* Sur les demandes indemnitaires :

— sur la base du montant exact des travaux de reprise des vices cachés chiffré par Monsieur F, architecte, les époux X doivent être condamnés à la somme de 131'151,90 euros outre celle de 40'000 € en indemnisation de leurs troubles, tracas et perte de jouissance.

Vu les conclusions en date du 24 janvier 2017 de Monsieur O X, Madame T U épouse X et Madame V-W X épouse Y qui demandent à la cour de :

Vu l’ordonnance du 09 février 2010

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur B

Vu le rapport E

Vu les dispositions des articles 1641, 1648 du Code Civil

Vu les dispositions des articles 1382 du Code civil

Vu les dispositions des articles 2220, 2239, 2241 et 2242 du Code Civil

— Déclarer les demandes de Monsieur O X et Madame V W X

Y, recevables et bien fondées, et en conséquence :

A titre principal,

— Constater les demandes indemnitaires des époux G forcloses au jour où elles ont été déposées par les conclusions du 6 décembre 2012 et les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Dire qu’aucun préjudice invoqué par Monsieur et Madame S N-M et notamment ceux listes dans le rapport « E » ne peut être mis à la charge des consorts X qui seront dégagés de toute responsabilité,

A titre infiniment subsidiaire

— Fixer, au cas où par extraordinaire la responsabilité des consorts X était reconnue, le montant de préjudices invoqués par Monsieur et Madame N dans les limites arrêtées par l’expert soit 11.400 € ;

A titre reconventionnel,

— Condamner Monsieur et Madame S N M, à payer à Monsieur et Madame O X une indemnité de 10.999 euros au titre des loyers payés pendant toute la durée de l’expertise rendue nécessaire par une procédure injustifiée ;

— Condamner Mr et M^me S N M, à payer à Mr et M^me O X la somme de 25.000 euros en indemnisation du préjudice moral subit à raison de cette procédure abusive,

— Condamner Monsieur et Madame S N M, à payer à Madame V W X Y X au titre des procédures de référé, de première instance et d’appel la somme de 5.500 euros en indemnisation du préjudice moral subit à raison de cette procédure abusive ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur et Madame S N M, à payer à Monsieur et Madame O X au titre des procédures de référé, de première instance et d’appel la somme de 11.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner Monsieur et Madame S N M, à payer à Madame V W X Y la somme de 5.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner Monsieur et Madame S N M, aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SELARL AB LITIS pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Monsieur O X, Madame T U épouse X et Madame V-W X épouse Y soutiennent pour l’essentiel que :

* Sur l’irrecevabilité des demandes des époux N:

— les demandes indemnitaires sont soumises à un délai de forclusion auquel n’est pas applicable l’article 2239 du Code civil qui prévoit la suspension de la prescription ; ce délai a été interrompu par l’assignation en référé du 17 décembre 2009 et a recommencé à courir à compter du 9 février 2010 ; il était donc échu à compter du 9 février 2012 avant les conclusions du 6 décembre suivant ;

* Sur les vices cachés :

— l’expert judiciaire a constaté qu’au jour de la vente, l’immeuble avait été réceptionné avant le 1^er janvier 1998, c’est-à-dire depuis plus de 10 ans, peu important la date de l’acte administratif de déclaration d’achèvement des travaux ; la garantie décennale était donc échue le 29 juin 2009 ;

— le problème d’urbanisme posé par la mauvaise implantation de la maison est prescrit à l’issue d’un délai de deux ans courant à compter du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux ; ce problème était visible avant la vente et n’a causé aucun préjudice aux époux N ;

— s’agissant d’un immeuble construit depuis plus de dix ans, les vendeurs n’étaient pas tenus de le délivrer conformément aux normes en vigueur ; seule la garantie des vices cachés peut être invoquée ;

— le défaut de libération de la parcelle 1482 ne constitue pas un vice caché ;

— les époux N ne rapportent pas la preuve que le désordre et l’ameublement de la maison ne leur ont pas permis de constater les vices lors de leurs visites avant le compromis du 26 mars 2009 puis entre ce compromis et la vente passée par acte authentique le 29 juin suivant ;

— Monsieur B a conclu que les désordres allégués ne sont que très partiellement avérés, qu’ils étaient visibles pour des acquéreurs profanes sans intervention d’un technicien en bâtiment, qu’ils ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination et que les devis produits à hauteur de 110'154 € TTC ne sont pas en rapport avec la situation juridique du dossier et correspondEnt à la réhabilitation complète de l’immeuble ;

— le rapport d’expertise de Monsieur B établi après prise de connaissance du premier rapport de Monsieur E doit être retenu puisqu’il a répondu intégralement aux dires des 8 avril et 12 octobre 2010 des consorts N qui ne sollicitent pas son annulation ; Monsieur E, expert personnel des époux N devait faire toutes ses observations de façon contradictoire durant les opérations d’expertise et non après le dépôt du rapport de Monsieur B ; le rapport de Monsieur E du 26 février 2011 qui n’a été communiqué qu’en mars 2013 ne peut être retenu alors qu’il n’a pas été soumis à l’avis de l’expert judiciaire dans le cadre d’un débat contradictoire ; les constatations non contradictoires de Monsieur E ne peuvent plus être validées puisqu’entre-temps, les époux N ont fait effectuer d’importants travaux de rénovation dans la maison ; ces derniers n’ont d’ailleurs présenté des demandes sur la base de ces constatations que près de deux ans après ; aucune mesure de contre-expertise ne peut être ordonnée ;

— l’autoconstruction ne constitue pas un vice caché indemnisable ;

— la fosse d’aisance désaffectée, bien immobilier, n’avait pas à être retirée et sa présence était visible puisqu’elle était recouverte par un regard ; l’expert judiciaire n’a constaté aucune odeur nauséabonde ;

— l’absence des manivelles des volets roulants était visible et il ne s’agit pas un vice ;

— l’absence de ventilation de la couverture ne constitue pas un vice caché puisque les acquéreurs ne peuvent exiger le respect des règles de l’art applicables plus de dix années auparavant ; Monsieur B estime qu’elle n’est pas de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage en présence d’une couverture en ardoises ;

— le système d’assainissement non collectif décrit par Monsieur B comme ayant été entièrement refait en 2007 et qualifié d’acceptable par le rapport du SPANC du 15 janvier 2009 ne peut constituer un vice caché aux acquéreurs qui connaissaient le mauvais fonctionnement de la filière mis en évidence par ce rapport ; les travaux chiffrés à 31'073,94 euros par les époux LE

ROUX ont été estimés par Monsieur B à 1200 €;

— l’obstruction de la descente des eaux pluviales par des feuilles mortes et des mousses constatée plus de neuf mois après la vente ne peut constituer un vice caché mais relève de l’obligation d’entretien des époux N et ne rend pas la maison impropre à son usage;

— ni la non-conformité de l’installation de la VMC non obligatoire à l’époque de la construction , ni son dysfonctionnement n’ont pu être constatés ; le branchement de la VMC de la hotte de la cuisine sur le réseau d’extraction peut constituer une non-conformité qui ne rend pas la chose impropre à sa destination compte tenu du volume de la maison et de l’état de la ventilation en place ; les époux N ont pu voir les dispositifs de ventilation naturelle;

— les constatations non contradictoires de Monsieur E sur la non-conformité des bois de structure du plancher haut des combles ne peuvent être retenues ; Monsieur B affirme que les défauts des structures étaient visibles lors des visites et que la laitance n’affecte pas le bois dans sa solidité ; la discontinuité du pare-vapeur ne rend pas la chose impropre à son usage et n’a été allégué que postérieurement à l’expertise judiciaire ; Monsieur B a estimé dans sa note numéro 1 et dans son pré-rapport que l’absence d’isolation thermique entre le rez-de-chaussée le sous-sol était visible lors de la visite des locaux ;

— selon l’expert judiciaire, la dégradation localisée des chapes était visible lors des visites et ne nécessite qu’un ragréage surfacique d’un coût de 400 € alors que les époux N sollicitent plus de 55'000 € à ce titre ;

— le défaut de planéité du carrelage du rez-de-chaussée est un vice apparent qui n’affecte pas l’ouvrage dans sa solidité ni ne le rend impropre à son usage ;

— la non-conformité des châssis à soufflet en façade Ouest du garage ne constitue pas un vice et, en tout état de cause, leur pose et leur étanchéité à la mousse polyuréthane était visible ;

— les fissures affectant les doubles murs de parement en pierres des façades Est qui résultent du tassement différentiel de la fondation étaient visibles lors des visites ;

— les infiltrations à l’intérieur du sous-sol étaient visibles avant la vente même si leur cause pour manque de drainage périphérique n’était pas apparente ;

— la non-conformité de l’isolation thermique entre le sous-sol et le rez-de-chaussée était apparente et, en tout état de cause, les travaux de reprise s’élevant à 850 €, les époux N n’auraient pu l’invoquer pour discuter le prix ;

— l’expert judiciaire a relevé les défauts de fixation des canalisations d’évacuation d’eaux usées en sous-sol visibles lors des visites ; les contre-pentes sont relevées non contradictoirement par les époux N postérieurement au rapport d’expertise judiciaire ;

* Sur l’obligation de délivrance

— tout recours administratif relatif à l’erreur d’implantation était prescrit au jour de la vente rendant la régularisation inutile ; cette erreur ne rend pas l’immeuble impropre à son usage ;

— le droit de passage par le chemin d’exploitation était acquis, au jour de la vente, depuis plus de cent ans et il était utilisé sans contestation depuis plus de dix ans par les époux X ; aucun permis de construire n’aurait été délivré pour un terrain enclavé ; l’acte de vente prévoyait que le passage n’était justifié par aucun titre et que les acquéreurs ont renoncé à la condition suspensive d’une justification juridique de l’accès à la maison ; il n’existe donc aucune non-conformité contractuelle ;

* Sur le dol

— aucune faute dolosive ne peut être reprochée à Madame Y qui est étrangère à la construction de la maison ;

— la preuve n’est pas rapportée que les époux X ont reçu des demandes verbales ou écrites de l’agence immobilière avant la vente leur réclamant les factures des artisans ayant construit la maison ; le courrier non daté adressé aux époux X est nécessairement postérieur à la vente et à la fin de la mission de l’agence AVIS ; celle-ci a manqué à son devoir de conseil et d’information en ne s’opposant pas à la vente malgré l’absence de réception des factures qu’elle prétend avoir réclamées ; en tout état de cause, l’absence de certitude sur les conditions de la construction ou le mensonge des époux X n’a pas empêché les époux N de régulariser la vente ;

— les époux N ne rapportent pas la preuve que l’absence d’information sur l’autoconstruction de la maison constitue une faute leur ayant causé un préjudice direct;

— en tout état de cause , la réparation des vices invoqués ne peut dépasser la somme chiffrée par l’expert judiciaire à 11'340 € et elle ne permet pas de prouver que la connaissance de l’autoconstruction aurait dissuadé les époux N d’acquérir ; la vente ayant eu lieu plus de dix ans après la réception, l’absence d’assurance décennale ne peut être retenue à titre de préjudice ;

* Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive et l’article 700

— Madame Y a été injustement et inutilement attraite à la procédure ; son préjudice pour procédure abusive doit être chiffré à 3000 € ;

— les époux N était déterminés à réclamer en justice le financement des travaux de rénovation de la maison puisqu’ils ont mandaté Monsieur E un mois après l’acte authentique de vente; – pendant deux ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, ils n’ont émis aucune contestation alors qu’ils étaient depuis vingt-deux mois en possession du rapport de Monsieur E ; les époux N ont acquis l’immeuble en toute connaissance de ses vices apparents ; les époux X demandent la somme de 11'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— à la réception de l’assignation en référé-expertise, les époux X ont dû renoncer à acquérir un nouveau logement et ont dû demeurer dans leur logement loué afin de conserver le solde de la vente de la maison au moins jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur B ; leur préjudice s’élève à 10'999 € ; déjà victimes de la crise ostréicole, les époux X ont subi un énorme traumatise du fait de la procédure injuste ; ce préjudice doit être indemnisé à hauteur de 25'000 € pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

C’est à bon droit que les consorts X font valoir que le rapport d’analyse critique de Monsieur E du 26 février 2011 qui n’a pas été soumis à Monsieur B dans le cadre d’un débat contradictoire avant la clôture des opérations d’expertise ne peut servir de base à la cour pour statuer sur les demandes indemnitaires des époux N particulièrement en ce qu’il relève des désordres ou formule des critiques nouvelles postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Le rapport de Monsieur B en date du 30 décembre 2011 répond en 44 pages de façon détaillée, argumentée et circonstanciée à la mission qui lui a été confiée par ordonnance du 9 février 2010 à l’issue d’une analyse technique minutieuse et objective dans le cadre de laquelle l’expert a, ainsi qu’il lui était demandé, analysé le premier rapport d’expertise officieuse du 2 octobre 2009 de Monsieur E et a répondu aux dires des époux N que ce dernier assistait durant les opérations d’expertise.

La cour observe en outre que les appelants ne sollicitent pas l’annulation du rapport de Monsieur B se limitant à reprendre à leur compte, pour chacun des désordres, les critiques de leur expert.

Sur la libération de la somme séquestrée

Les époux N demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné le versement des sommes séquestrées en l’étude du notaire entre les mains des époux X.

Ces derniers ne présentent aucune argumentation à ce sujet.

Au paragraphe « NANTISSEMENT-CONVENTION DE SÉQUESTRE » de l’acte authentique de vente du 29 juin 2009 il est prévu que la somme de 10'000 € prélevée sur le prix de vente sera séquestrée jusqu’à la justification de la libération de la maison d’habitation. L’acte prévoit aussi :

« Cette somme sera réduite à CINQ MILLE EUROS (5000 €) jusqu’à la libération complète des encombrants du terrain au plus tard le 1^er août 2009.

Passé ce délai, l’ACQUÉREUR, après simple sommation, pourra procéder à l’enlèvement de ces encombrants aux frais et charges du VENDEUR.

Il est convenu entre les parties que le séquestre sera BIEN et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

-Au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUÉREUR, sur la justification de la libération des lieux à la date convenue, cette justification pouvant résulter d’une simple lettre de l’ACQUÉREUR.

- A l’ACQUÉREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d’un exploit d’huissier constatant la non libération des lieux par le VENDEUR à la date prévue.

- À la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestation.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger d’être déchargé de sa mission par acte authentique.

Pour sûreté de l’engagement de la libération des lieux qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement à titre de gage et nantissement, au profit de l’ACQUÉREUR qui l’ accepte, la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu’à la libération des lieux. […]»

Les époux X ne contestent pas le constat de Monsieur E qui, dans son rapport du 13 octobre 2009 soumis au débat contradictoire des parties durant les opérations d’expertise, relate avoir constaté, lors de sa visite sur les lieux le 2 octobre 2009, la présence de « poteries et bacs à fleurs, déchets divers -bâche plastique-ferrailles-2 anciennes tables à huîtres ».

Dans ces conditions, nonobstant l’absence de sommation et de constat d’huissier, la cour, par voie d’infirmation, ordonnera le versement entre les mains de Monsieur et Madame N des sommes séquestrées entre les mains de Maître D, notaire.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires des époux N fondées sur la garantie des vices cachés

Les consorts X soulèvent la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action sur ce fondement.

Les appelants soutiennent que, en application de l’article 2239 du Code civil, le délai de prescription biennale de l’article 1648 du Code civil n’était pas expiré lorsqu’ils ont engagé leur action.

Le délai prévu à l’article 1648 du Code civil est un délai de forclusion et non un délai de prescription, ce qui exclut l’application de l’article 2239 du Code civil exclusivement applicable à la prescription.

Selon l’article 2241 du Code civil, ce délai est interrompu par une assignation en référé.

L’assignation en référé-expertise a été délivrée par les époux N le 17 décembre 2009 sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Le délai de prescription biennale prévu à l’article 1648 du Code civil a donc été interrompu à cette date.

Un nouveau délai de deux ans a commencé à courir à compter de l’ordonnance d’expertise rendue le 9 février 2010.

Les époux N était donc forclos à agir lorsque, par conclusions du 6 décembre 2012, ils ont présenté leurs demandes indemnitaires reconventionnelles sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par substitution de motifs, la cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par Monsieur et Madame N sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes indemnitaires présentées sur le fondement de l’obligation de délivrance

Les époux N présentent sur ce fondement une demande indemnitaire à hauteur de 20'000 € au titre de l’implantation de l’immeuble non conforme au permis de construire les ayant contraints d’acquérir au prix de 7500 € le chemin d’accès à leur parcelle n° 1482 enclavée, ainsi qu’au titre de l’existence d’une fosse d’aisance.

En application des articles 1604 à 1624 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose objet du contrat présentant les qualités et caractéristiques permettant à l’acquéreur d’en user conformément à sa destination contractuelle.

La forclusion de l’action fondée sur la garantie des vices cachés exclut toute action fondée sur un défaut de délivrance conforme, ces fondements étant exclusifs l’un de l’autre.

En tout état de cause, les appelants ne précisent pas sur quelle stipulation contractuelle ils s’appuient pour affirmer que les consorts X se sont engagés, dans l’acte du 29 juin 2009, à leur délivrer une maison implantée conformément au permis de construire. À défaut de preuve que cette implantation faisait partie des qualités et caractéristiques de l’immeuble entrées dans le champ contractuel, la demande indemnitaire des époux N ne peut prospérer, étant observé de surcroît qu’ils ne justifient d’aucun préjudice résultant de cette erreur d’implantation contre laquelle l’administration n’a pas agi dans le délai de prescription rendant ainsi inutile toute régularisation.

S’agissant de l’accès à la maison vendue, aucune servitude de passage dont les époux N pourraient alléguer l’inexistence n’est prévue dans l’acte authentique de vente du 29 juin 2009.

Au contraire, l’acte indique en page 20 :

« Le VENDEUR déclare que pour accéder à sa propriété, cadastrée section XXX, 1480, 1482 et 1477, il passe sur la parcelle cadastrée section XXX, sans pouvoir justifier d’un titre.

En outre, aux termes de l’acte en date des 7 et 29 mars 1989 au rapport de Maître H, notaire à I, il avait été stipulé que le terrain vendu alors à Monsieur et Madame

O X « ne disposait pas quant à son accès de servitude conventionnelle ou de route communale ».

En conséquence, l’ACQUÉREUR renonce expressément et en toute connaissance de cause, déclarant être parfaitement informé par le notaire soussigné, à la condition suspensive figurant dans le pré-contrat en date du 26 mars 2009, libellé de la manière suivante : « condition suspensive qu’un accès à la maison soit juridiquement justifié pour le jour de la signature de l’acte authentique. »

C’est donc en toute connaissance de cause que les époux N ont acquis leur immeuble uniquement pourvu d’un accès non juridiquement justifié.

S’agissant de la fosse d’aisance située sur la parcelle n°1482 que les époux N invoquent aussi au titre d’un vice caché, Monsieur B, l’expert judiciaire, la décrit comme un « réservoir ou citerne » abandonné avant la vente, non utilisé, ayant desservi l’habitation de Madame Y, visible lors des visites et qui ne présente aucun rejet sur le sol ni ne produit aucune odeur nauséabonde.

Les appelants ne prouvent ni que la présence d’un tel réservoir désaffecté est contraire aux engagements contractuels des époux X, ni qu’elle les empêche d’user de la maison.

Au total, comme l’ont pertinemment conclu les premiers juges, les demandes indemnitaires des époux N ne peuvent prospérer sur le fondement d’un manquement des époux X à leur obligation de délivrance.

Sur les demandes indemnitaires fondées sur le dol

A titre subsidiaire, les époux N sollicitent, sur le fondement des articles 1116, 1117 et 1382 du Code civil, la condamnation des époux X à la somme de 131'151,90 euros TTC correspondant au coût des réparations des désordres qu’ils affirment affecter l’immeuble vendu.

En application de l’article 1116 ancien du Code civil alors applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il appartient donc aux époux N de rapporter la preuve du dol par mensonge ou réticence ainsi que de l’erreur déterminante qu’il a provoquée.

Les appelants soutiennent que les vendeurs ont affirmé que les travaux avaient été réalisés par des professionnels sans jamais produire à l’agence immobilière les factures qu’elle leur réclamait et que, s’ils avaient su qu’il s’agissait d’une autoconstruction, ils se seraient fait assister d’un expert lors de la visite de l’immeuble et aurait offert un prix d’achat bien moindre.

Au vu des factures EDF des 14 avril 1998 et 12 avril 1999, de la taxe d’habitation 1998 et de la redevance audiovisuelle 1998 produites en cours d’expertise, Monsieur B a logiquement conclu que la maison vendue aux époux N était occupée avant le 1^er janvier 1998. Il s’en déduit que, au jour de la vente, le délai de la garantie décennale était expiré et que les acquéreurs ne peuvent soutenir utilement qu’ils ont été privés d’une telle garantie par le dol qu’ils invoquent.

L’acte de vente du 29 juin 2009 ne contient aucune allégation mensongère relative à la construction de la maison édifiée sur la parcelle 483 puisqu’il y est mentionné que l’immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans.

Pour affirmer que les époux X leur ont sciemment dissimulé l’autoconstruction de la maison vendue, les époux N se fondent sur des courriers en date des 8 novembre 2010 et 10 juillet 2012 du responsable de l’agence immobilière AVIS IMMOBILIER aux termes desquels celui-ci affirme que Monsieur X a toujours soutenu que les travaux avaient été réalisés par des artisans et qu’elle n’a pas pu obtenir les coordonnées des entreprises qu’elle avait pourtant réclamées.

Cependant, le seul courrier adressé par l’agence immobilière aux époux X qui l’ont reçu le 26 septembre 2009 ne permet pas de prouver cette réclamation avant la vente puisqu’il est postérieur à celle-ci.

Par ailleurs, la preuve de la réalité du mensonge de Monsieur X ne peut résulter uniquement des courriers de l’agence immobilière rédigés à la demande des époux N alors que celle-ci, non partie à la procédure, aurait pu voir sa responsabilité engagée pour avoir laissé conclure la vente malgré l’absence de réception des factures qu’elle soutient avoir vainement réclamées.

Les époux X affirment qu’il ne leur a jamais été demandé comment avait été construite la maison qu’ils n’ont donc pas apporté d’information à ce sujet.

Le fait de construire soi-même une maison ne constitue pas une faute et rien ne permet d’affirmer que, après l’expiration du délai de garantie décennale, une telle information présentait, pour les acquéreurs, un quelconque intérêt.

Les époux N ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les vendeurs ont intentionnellement dissimulé cette information dans le but d’emporter leur consentement alors qu’il résulte du rapport d’expertise que Monsieur X, questionné par l’expert judiciaire sur la construction, a indiqué, sans que Monsieur B fasse état d’une quelconque réticence, sa qualité d’autoconstructeur.

À supposer prouvé le mensonge ou la réticence dolosive d’information, les premiers juges ont pertinemment constaté que les époux N ne peuvent utilement soutenir le caractère déterminant du dol dans leur décision de contracter puisque, en l’absence de connaissance ou de certitude quant aux conditions de construction de la maison, ils ont néanmoins signé une promesse synallagmatique de vente les 26 et 31 mars 2009 puis, trois mois après, l’acte authentique de vente.

En tout état de cause, en cas de dol prouvé, les époux N, qui ont fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, devraient prouver qu’ils ont perdu une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses et leur préjudice ne pourrait donc pas être évalué à hauteur du coût des travaux de reprise des désordres dont ils affirment que l’immeuble vendu est affecté. En effet, ces désordres ne résultent que de malfaçons qui auraient pu être commises dans le cadre d’un chantier réalisé par des professionnels du bâtiment.

Au surplus, cette perte de chance s’avérerait très minime en l’espèce puisqu’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur B établi à l’issue d’opérations d’expertise contradictoires en présence de l’expert conseil des époux N et sur la base du rapport d’expertise officieuse de celui-ci en date du 13 octobre 2009, que les désordres et non-conformités sur lesquels les appelants fondent leurs demandes indemnitaires étaient connus des acquéreurs qui envisageaient une rénovation lourde de l’immeuble et que les travaux réparatoires sont estimés par l’expert judiciaire à la somme totale de 11'340 €.

Au total, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux N de toutes leurs demandes indemnitaires fondées tant sur l’obligation de délivrance que sur le dol ou la responsabilité délictuelle.

Sur les autres demandes

La cour, adoptant les justes motifs des premiers juges, déboutera les consorts X de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive à défaut de caractérisation des fautes imputables aux époux N faisant dégénérer en abus leur droit d’agir en justice alors qu’ils n’ont fait qu’obtenir du juge des référés une expertise judiciaire avant toute procédure au fond sur la base d’un rapport d’expertise officieux qui constituait un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. En outre, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, ils n’ont fait que présenter des demandes reconventionnelles suite à l’assignation que leur ont délivrée les consorts X.

Ainsi, ni l’assignation en référé-expertise, ni les demandes reconventionnelles au fond ne constituent des fautes délictuelles au sens des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile justifiant leurs demandes d’indemnisation au titre de leur préjudice moral ou des loyers payés pendant la durée d’expertise.

Les époux N, succombant en première instance comme en cause d’appel en l’essentiel de leurs demandes, seront condamnés aux dépens de ces procédures en ce compris les frais d’expertise judiciaire ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5000 € aux époux X ainsi que celle de 3000 € à Madame Y, au titre de leurs frais non répétibles de procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de C SAUF en ce qu’il a ordonné le versement des sommes séquestrées aux époux X, en ce qu’il n’a pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qui concerne la condamnation relative aux dépens ;

STATUANT à nouveau et y ajoutant,

ORDONNE le versement entre les mains de Monsieur S N et Madame L M épouse N pris ensemble, des sommes séquestrées entre les mains de Maître D notaire, ou leur restitution par les époux X si elles leur ont déjà été versées en application du jugement déféré assorti de l’exécution provisoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur S N et Madame L M épouse N à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais de procédure non répétibles de première instance et d’appel, la somme de 5000 € à Monsieur O X et Madame T U épouse X pris ensemble, ainsi que celle de 3000 € à Madame V-W X épouse Y ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur S N et Madame L M épouse N au paiement des entiers dépens de première instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,