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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 30 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/06269 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-N5X2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 NOVEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 16/00317

APPELANT :

Monsieur Z Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

SARL CONCORDE INVESTISSEMENT prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

[…]

[…]

Représentée par M^e Samia RAVASIO, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 25 mai 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d’appel

adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller a fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié du 23 octobre 1985, Madame A X et sa mère Madame B X, agissant en qualité de mandataire de Monsieur C X, ont donné à bail professionnel à Monsieur D E agissant pour le compte de la SARL SUD PUBLI RELATIONS ANNONCES « S.P.R.A » des locaux professionnels exclusivement destinés à l’usage de bureaux, pour une durée de 9 années tacitement reconductible.

Le 23 juin 1987, la SARL SUD PUBLI RELATIONS ANNONCES a cédé son droit d’occupation des locaux et du matériel à Monsieur Z Y, agent d’assurance, moyennant la somme de 60 000 francs.

Le 30 décembre 2014, les consorts X ont vendu à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT l’ensemble immobilier à usage mixte d’habitation et professionnel.

L’agence FSI IMMOBILIER, chargée de la gestion des murs, a proposé un bail professionnel à Monsieur Y, qui l’a refusé par lettre recommandée le 10 octobre 2014, en rappelant qu’il s’agissait d’un bail commercial.

Le 4 février 2015, Monsieur Z Y a été informé que la gestion locative était confiée désormais à la société SOLEXI, qui, par courrier, a informé le locataire de son intervention, du maintien des dispositions du bail professionnel et de ses

avenants, adressé un décompte des sommes dues.

Le 7 août 2015, la société CONCORDE INVESTISSEMENT a donné congé à Monsieur Z Y pour le 8 février 2016.

Z Y a saisi le Tribunal de Grande Instance de Béziers aux fins de voir qualifier son bail de bail commercial et ainsi contester la validité du congé délivré.

Le jugement rendu le 22 novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Dit et juge que le bail du 23 octobre 1985 modifié le 23 juin 1987 liant la société CONCORDE INVESTISSEMENT et Z Y constitue un bail professionnel.

• Dit et juge valable le congé donné à Z Y pour le 8 février 2016.

• Dit et juge que depuis cette date Z Y est occupant sans droit ni titre des locaux sis […].

• Condamne Z Y à quitter les locaux dans un délai de 20 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de ce délai et pour une durée de deux mois.

• Ordonne à l’expiration du délai de grâce accordé l’expulsion immédiate de Z Y avec l’appui de la force publique si besoin est.

• Condamne Z Y à payer à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation précaire d’un montant mensuel égal à celui du loyer qui aurait été perçu si la location n’avait pas été résiliée et ce, à compter du 8 février 2016 et jusqu’à la date de départ effectif des lieux.

• Condamne Z Y à payer à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat de la société défenderesse sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le jugement expose que le bail initial notarié conclu entre Mesdames X et Monsieur D E gérant de SARL SUD PUBLI RELATIONS ANNONCES le 23 octobre 1989, s’il est seulement intitulé « bail », mentionne à plusieurs reprises dans son contenu sa qualité de bail professionnel et il est en particulier expressément stipulé que : « le bien loué est exclusivement destiné à l’usage de bureaux professionnels », « le bien loué sera occupé à usage professionnel ».

Lors de la cession de ce bail à Monsieur Z Y le 23 juin 1987, il est également stipulé qu’il s’agit de la cession d’un bail professionnel. De plus, l’activité d’agent d’assurances de Z Y, mentionnée lors de la cession du bail, activité libérale et donc non commerciale, confirme le caractère professionnel du bail lors de sa reprise par Z Y.

Le fait que le preneur ait transformé son activité libérale en activité commerciale au cours du bail sans avoir obtenu l’aval du bailleur ne peut ipso facto lui permettre de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux. Ainsi, le bail liant Z Y à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT conclu et cédé en tant que bail professionnel reste un bail professionnel malgré la transformation de l’activité libérale du locataire en activité commerciale sans l’accord du bailleur.

Le jugement indique que les baux professionnels sont actuellement réglementés par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 créé par la loi modificative du 8 juillet 1989, mais aucune disposition spéciale de ces lois n’impose l’application immédiate du statut des baux professionnels. Il en résulte que l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne s’applique pas au contrat litigieux intervenu avant sa promulgation, le 23 octobre 1985.

Les stipulations précises de ce contrat quant à sa durée et à son renouvellement constituent la loi des parties. Ainsi le congé donné par acte d’huissier le 7 août 2015 pour le 8 février 2016, qui respecte les stipulations contractuelles, est valide et devra s’appliquer. En conséquence, à compter du 8 février 2016 Monsieur Z Y doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre des locaux litigieux et il doit être faire droit à la demande d’expulsion.

Z Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 13 décembre 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 mai 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale sur le fondement de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, le président de la formation de jugement a décidé de recourir dans cette affaire avec représentation obligatoire à la procédure sans audience, et les avocats des parties en ont été régulièrement informé par la note transmise par le premier président de la cour d’appel aux bâtonniers du ressort le 9 avril 2020.

Les avocats de la partie appelante et de la partie intimée ont expressément consenti à la procédure sans audience avec le dépôt de leurs pièces et de leurs écritures.

Les dernières écritures pour Z Y ont été déposées le 14 février 2019.

La SARL CONCORDE INVESTISSEMENT a constitué avocat devant la cour d’appel mais n’a déposé aucune conclusion ni pièces à l’exception des pièces de première instance.

Le dispositif des écritures pour Z Y énonce :

• Vu le décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et son caractère d’ordre public,

• Dire que le bail initial et par la suite la bail liant les parties est un bail commercial.

• Dire nul et de nul effet le congé du 7 août 2015.

• Condamner la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT à payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Z Y rappelle que le bail signé le 23 octobre 1985, qui concerne une SARL, a été établi pour une durée de 9 ans et pour une activité de publication d’annonces légales. Ainsi, tant la durée que l’objet et que la qualité commerciale du locataire, démontrent qu’il s’agit d’un bail commercial.

Le décret de 1953 est d’ordre public, on ne peut déroger à un bail commercial lorsqu’il en comporte les éléments essentiels, sauf à établir un bail expressément dérogatoire aux statuts des baux commerciaux à savoir un bail précaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Z Y soutient par ailleurs que la qualification de son activité lors de la cession est sans objet, puisqu’il est tout à fait possible de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux même si le locataire n’a pas la qualité de commerçant ou n’exerce pas une activité commerçante. Lors de la cession à Monsieur Y, il n’a pas été indiqué que les parties décidaient de se soumettre à une autre loi que le bail initial. C’est donc la question de la qualification du bail d’origine qui emporte la qualification du bail jusqu’à la relation contractuelle entre les parties à ce jour.

En outre, avant la cession des locaux à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT, il avait été fait une réponse juridique en 2012 par le conseil de Monsieur Y au précédent mandataire du propriétaire sur la qualification du bail commercial. Ce point n’a plus dès lors été mis en cause durant plusieurs années par l’ancien propriétaire. La SARL CONCORDE INVESTISSEMENT, par la transmission d’un projet de bail commercial par l’agence FSI, discutait en janvier 2015 quant à son contenu et, alors qu’elle était propriétaire depuis le 30 décembre 2014, avait admis par le biais de son mandataire qu’il s’agissait d’un bail commercial.

Par conséquent, le contrat liant les parties est un bail commercial. Dès lors que le congé délivré ne respecte pas les règles du bail commercial, il devra être annulé.

MOTIFS

L’article L 145-1 du code de commerce dispose que les dispositions du présent chapitre sur le bail commercial s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité que ce fonds appartiennent soit à un commerçant, ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce.

Ce statut est un statut d’ordre public.

En l’espèce il ressort des pièces produites au débat que si l’acte sous-seing privé conclu le 23 octobre 1985 entre les consorts X et la SARL SUD PUBLI RELATIONS ANNONCES mentionne que le bien loué est exclusivement destiné à l’usage de bureaux professionnels et que le bien loué sera occupé à usage professionnel ces seules mentions ne peuvent suffire à priver le preneur du statut des baux commerciaux dans la mesure où il est justifié qu’au jour de la signature du bail le locataire la SARL SUD PUBLI RELATIONS ANNONCES était bien inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés depuis le 14 avril 1972 et jusqu’au 4 janvier 2017, date de la dernière mise à jour ce qui confère de droit le statut des baux commerciaux pour le local dans lequel est exploité le fonds de commerce.

Par ailleurs si lors de la cession de son droit d’occupation des locaux le 23 juin 1987 par la SARL SUD PUBLI RELATIONS ANNONCES à Z Y ce dernier exerçait l’activité libérale et donc non commerciale d’agent d’assurance comme relevé à juste titre par les premiers juges, il ressort des pièces produites qu’à la date de délivrance du congé le 7 août 2015 date à laquelle le juge doit se placer pour apprécier la validité du congé Z Y avait la qualité de commerçant comme étant régulièrement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés depuis le 23 février

1988 tel que justifié par l’extrait Kbis en date du 6 février 2017 et que par conséquent le statut des baux commerciaux est applicable au bail litigieux.

Par conséquent la cour infirmant le jugement entrepris dit que le bail en date du 23 octobre 1985 liant les parties est un bail commercial.

Obéissant au statut des baux commerciaux le bailleur ne peut donner congé à peine de nullité que dans les formes et délais de l’article L 145-9 du code de commerce or force est de constater que le congé délivré le 6 février 2017 ne répond pas aux dispositions légales notamment en ce qui concerne la date à laquelle il a été délivré et en ce qu’il ne précise pas les motifs du congé et n’indique pas au locataire qui entend soit contester le congé soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction qu’il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Par conséquent le congé délivré à Z Y le 7 août 2015 est nul et de nul effet et le jugement entrepris sera infirmé.

Le jugement dont appel sera également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Si l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel, en revanche la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT qui succombe au principal devra supporter les dépens de première instance et de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant selon la procédure sans audience, par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers ;

S’y substituant et y ajoutant ;

Dit que le bail en date du 23 octobre 1985 liant la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT et Z Y est un bail commercial ;

Dit que le congé délivré à Z Y le 7 août 2015 est nul et de nul effet ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT